住宅ローン返済中に引越しが発生!注意したい住宅ローン控除の手続き方法

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住宅ローン返済中、やむを得ない事情で、ローン返済中の住宅から引越ししなければならないことがあります。

引越しした場合、特に注意をすべきは住宅ローン控除の取扱いです。

住宅ローン返済中に引越しが決まった人の中には、

  • 引越しした場合、住宅ローン控除はどうなってしまうの?
  • 住宅ローンが残っているのに引越しが決まった。何をすればいいの?
  • 引越しした後にも、注意することはあるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「住宅ローンの残っている家からの引越し」にフォーカスしてお伝えします。

正直なところ国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」を見ればわかります。

ただし、正直書いてある内容が堅く、一般の人には難しく感じてしまいます。

そこで本記事では、国税庁に書いてある内容をかみ砕いて説明していきます。

引越しが発生した場合、その前後に提出する住宅ローンに関する手続き方法や書類について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.引越しした場合の住宅ローン控除の適用範囲

住宅ローン控除の適用を受けるための要件の一つに下記があります。

住宅ローン等を利用して居住用家屋の新築若しくは取得又は増改築等をした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していること

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

簡単に言うと、住宅ローン控除を受けるには、その家に「住んでいる」ことが必要です。

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

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しかしながら、住宅ローン控除の利用者が、転勤等のやむを得ない事情により、その住宅に引き続き居住することができない場合があります。

つまり、引越しをしてしまうと、原則住宅ローン控除を利用することができません。

しかしながら、引越しした場合でも、一定の要件を満たす場合においては、住宅ローン控除を利用できる場合があります。

引越しした場合で住宅ローン控除の適用ができるパターンとしては、以下の3つで分かれます。

引越し後でも住宅ローン控除を受ける

  1. 家族全員で転居して再び戻ってくる場合
  2. 単身赴任の場合
  3. 購入年に転任の命令等で転居した場合

それぞれ見ていきましょう。

パターン1.家族全員で転居して再び戻ってくる場合

住宅ローン控除は、家族全員が転勤等により一時転居し、その後、再び元の家に戻って入居した場合は、住宅ローン控除の再適用が認められます。

再び戻ってくる場合の住宅ローン控除の適応期間

再び戻ってくる場合の住宅ローン控除の適応期間

再適用が認められるようになったのは、平成15年度の改正からなので、古い情報のままの場合、再適用ができないと勘違いされている人もいますが、今では再適用できますので、ご安心ください。

家族全員で引っ越した場合は、一旦、空白の期間ができますが、その後、戻ってきた場合には、再び住宅ローン控除を適用することが可能です。

住宅ローン控除期間が10年間だとすると、例えば、最初の2年を経過し、その後、家族全員で引越し、再び元の家に戻ってきた場合は、残存期間である8年間の住宅ローン控除を再開することができます。

再適用が認められる要件には、以下の2つがあります。

  1. 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
  2. 家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

パターン2.単身赴任の場合

単身赴任の場合は、引き続き住宅ローン控除を利用することができます。

単身赴任の場合の住宅ローン適応期間

単身赴任の場合の住宅ローン適応期間

単身赴任で住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合(単身赴任のこと)
  2. その住宅の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住している。
  3. 当該やむを得ない事情(単身赴任のこと)が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められる。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

この単身赴任の中には、「転地療養」等も含むことができます。

パターン3.購入年に転任の命令等で転居した場合

購入年に転任の命令等で転居した場合は、再び戻ってきたときから、住宅ローン控除の適用をすることができます。

購入年に転任の場合の住宅ローン適応期間

購入年に転任の場合の住宅ローン適応期間

これは、買ってすぐに「いきなり転勤」のケースですが、居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合を想定しています。

購入年に転任の命令等で転居した場合で、住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由(以下「特定事由」といいます。)があること。
  2. 平成21年1月1日以後に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
  3. 当初、住宅の取得の日から6か月以内にその者の居住の用に供していること。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

以上、ここまで引越しした場合の住宅ローン控除の適用範囲について見てきました。

では、引越し前にはどのような書類が必要になるのでしょうか。

そこで次に、引越し前の提出書類について解説いたします。

2.【引越し前】住宅ローン控除を受けるための提出書類

前章で紹介した「パターン1.家族全員で転居して再び戻ってくる場合」のケースでは、引越し前に以下の書類の提出が必要となります。

※「パターン2.単身赴任の場合」または「パターン3.購入年に転任の命令等で転居した場合」においては、引越し前までの提出書類というのは特段ありません。その場合は「3.引越し後は住所変更の対応がメイン」に進んでください。

  1. 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
  2. 未使用分の年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書
  3. 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」とは、以下のような書類です。(国税庁のサイトにアップロードされています。)

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書(サンプル)

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書(サンプル)

ポイントとしては、その家屋を「居住の用に供しなくなる日まで」にその家屋の所在地の所轄税務署長に提出が必要という点です。

再入居をして再び住宅ローン控除を受ける場合には、再入居時に以下の書類の提出が必要です。

  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)」
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
  3. 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

以上、ここまで引越し前の提出書類について見てきました。

では、引越し後には何をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、引越し後は住所変更の対応がメインということについて解説いたします。

3.引越し後は住所変更の対応がメイン

引越し後は銀行に対して住所変更の届出を行うのがメインの対応となります。

銀行からは定期的に何らかのお知らせの手紙が届きます。

住所の変更届をしておかないと、お知らせが届かなくなってしまいますので、銀行には必ず届出を行うようにしましょう。

銀行への住所変更の提出書類は、各種銀行の届出書類の様式に基づいて提出を行います。

届出には、銀行の指定様式の他、以下のようないずれかの公的書類の添付が必要となることもあります。

  • 「住民票の写し」または「住民票記載事項証明書」の原本またはその写し
  • 「個人番号カード(マイナンバーカード)」の表面の写し
  • 「運転免許証」または「運転経歴証明書」の写し(いずれも両面とも)
  • 「在留カード」または「特別永住者証明書」の写し(いずれも両面とも)

届出書類の様式や添付書類は、銀行によって異なります。

届け出書類は必ず住宅ローンを借りている銀行に確認するようにして下さい。

以上、ここまで引越し後の提出書類について見てきました。

では、引越し後の住宅ローンについて、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、引越しした後の住宅ローンに関する注意点について解説いたします。

4.引越しした後の住宅ローンに関する注意点

引越しした後の住宅ローンに関する注意点について、「賃貸する場合」と「売却する場合」の2つのパターンで見ていきます。

パターン1.賃貸する場合

第1章で紹介した「家族全員で転居して再び戻ってくる場合」のようなケースの場合、転勤中に自宅を他人に貸しても、再び入居した際は住宅ローン控除を適用することが可能です。

転勤中に他人に賃貸していた場合には、「再入居の翌年」から住宅ローン控除を利用することができます。

他人に賃貸してしまうと、「再入居の年」は住宅ローン控除を利用ができないので注意が必要です。

転勤中に他人に貸すときに、注意すべき点は、賃貸借契約の形式になります。

賃貸借契約は、定期借家契約と呼ばれる契約形式を選択すべきです。

定期借家契約とは、期間の定めのある建物の賃貸借契約で、かつ契約の更新がない賃貸借契約のことを指します。

それに対して、普通借家契約とは、アパートや賃貸マンションなどの賃貸借契約で一般的に用いられる契約になります。

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約の違いは、更新があるかどうかです。

更新のある普通借家契約は、借主の権利が強く守られているため、契約期間満了時に借主が更新したいと申し出れば、更新ができてしまいます。

この際、貸主が更新を拒絶しようとすると、立ち退き料が必要となってしまいます。

立ち退き料に関しても、いくらという規定はなく、借主との合意を得られない限り、契約解除をすることができません。

そのため、普通借家契約で貸してしまうと、転勤終了後に家に戻ってきた場合、入居者を退去させることができず、自分の家に住めなくなってしまいます。

立ち退き料については下記記事で詳しく解説しています。

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一方で、定期借家契約では、契約満了時に必ず賃貸借契約期間が終了します。

転勤時に一時的に賃貸をする場合には、必ず定期借家契約を選択するようにしましょう。

定期借家契約については、下記記事に詳しく記載しています。

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パターン2.売却する場合

住宅ローン返済中に中の物件であっても売却することは可能です。

住宅ローンが残っている場合、残りの残債は売却時に一括返済を行います。

住宅ローンが残った状態での売却では、注意をしなければいけないのがオーバーローンかどうかです。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のこと

オーバーローンの場合、売却額だけでは足りない部分については、貯金を切り崩して返済する等、何らかの手段で不足分を用意する必要があります。

売却を検討する際は、住宅ローン残債の正確な金額の確認と、不動産査定が重要となってきます。

不動産査定は、無料の一括査定サイトを利用することがオススメです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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無料の一括査定サイトでは、複数の不動産会社に査定を依頼することができ、高い価格や低い価格など幅広い価格の検証ができるからです。

住宅ローンが残っているときは、できれば一番低い査定額できちんと住宅ローンが返済できるかどうかを確認することが重要です。

査定額は、売却予想額に過ぎないため、その金額で売れるとは限りません。

そのため、できるだけ保守的に、一番低い価格で住宅ローンが完済できそうかどうかを確認することがポイントとなります。

不足分があまりにも大きい場合には、売却を見送ることも選択の一つです。

まずは査定を取ってみて、オーバーローンとはならないことを確認するようにしましょう。

住宅ローンの返済中の物件の売却については下記記事に詳しく記載しています。

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一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,900社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウール公式サイト → https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValue公式サイト → https://sumai-value.jp/

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

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ソニー不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

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まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

5.まとめ

以上、ここまで、引越しが発生した場合、その前後に提出する住宅ローンに関する書類について見てきました。

引越しの仕方によって、住宅ローン控除の扱いが少し異なります。

自分の引越のパターンに当てはめて、適切な対応をとるようにしてください。

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