住宅ローン返済中に引越しが発生!注意したい住宅ローン控除の手続き方法

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住宅ローン返済中、やむを得ない事情で、ローン返済中の住宅から引越ししなければならないことがあります。

引越しした場合、特に注意をすべきは住宅ローン控除の取扱いです。

住宅ローン返済中に引越しが決まった人の中には、

  • 引越しした場合、住宅ローン控除はどうなってしまうの?
  • 住宅ローンが残っているのに引越しが決まった。何をすればいいの?
  • 引越しした後にも、注意することはあるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「住宅ローンの残っている家からの引越し」にフォーカスしてお伝えします。

正直なところ国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」を見ればわかります。

ただし、正直書いてある内容が堅く、一般の人には難しく感じてしまいます。

そこで本記事では、国税庁に書いてある内容をかみ砕いて説明していきます。

引越しが発生した場合、その前後に提出する住宅ローンに関する手続き方法や書類について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.引越しした場合の住宅ローン控除の適用範囲

住宅ローン控除の適用を受けるための要件の一つに下記があります。

住宅ローン等を利用して居住用家屋の新築若しくは取得又は増改築等をした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していること

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

簡単に言うと、住宅ローン控除を受けるには、その家に「住んでいる」ことが必要です。

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり ...

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しかしながら、住宅ローン控除の利用者が、転勤等のやむを得ない事情により、その住宅に引き続き居住することができない場合があります。

つまり、引越しをしてしまうと、原則住宅ローン控除を利用することができません。

しかしながら、引越しした場合でも、一定の要件を満たす場合においては、住宅ローン控除を利用できる場合があります。

引越しした場合で住宅ローン控除の適用ができるパターンとしては、以下の3つで分かれます。

引越し後でも住宅ローン控除を受ける

  1. 家族全員で転居して再び戻ってくる場合
  2. 単身赴任の場合
  3. 購入年に転任の命令等で転居した場合

それぞれ見ていきましょう。

パターン1.家族全員で転居して再び戻ってくる場合

住宅ローン控除は、家族全員が転勤等により一時転居し、その後、再び元の家に戻って入居した場合は、住宅ローン控除の再適用が認められます。

再び戻ってくる場合の住宅ローン控除の適応期間

再び戻ってくる場合の住宅ローン控除の適応期間

再適用が認められるようになったのは、平成15年度の改正からなので、古い情報のままの場合、再適用ができないと勘違いされている人もいますが、今では再適用できますので、ご安心ください。

家族全員で引っ越した場合は、一旦、空白の期間ができますが、その後、戻ってきた場合には、再び住宅ローン控除を適用することが可能です。

住宅ローン控除期間が10年間だとすると、例えば、最初の2年を経過し、その後、家族全員で引越し、再び元の家に戻ってきた場合は、残存期間である8年間の住宅ローン控除を再開することができます。

再適用が認められる要件には、以下の2つがあります。

  1. 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
  2. 家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

パターン2.単身赴任の場合

単身赴任の場合は、引き続き住宅ローン控除を利用することができます。

単身赴任の場合の住宅ローン適応期間

単身赴任の場合の住宅ローン適応期間

単身赴任で住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合(単身赴任のこと)
  2. その住宅の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住している。
  3. 当該やむを得ない事情(単身赴任のこと)が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められる。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

この単身赴任の中には、「転地療養」等も含むことができます。

パターン3.購入年に転任の命令等で転居した場合

購入年に転任の命令等で転居した場合は、再び戻ってきたときから、住宅ローン控除の適用をすることができます。

購入年に転任の場合の住宅ローン適応期間

購入年に転任の場合の住宅ローン適応期間

これは、買ってすぐに「いきなり転勤」のケースですが、居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合を想定しています。

購入年に転任の命令等で転居した場合で、住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由(以下「特定事由」といいます。)があること。
  2. 平成21年1月1日以後に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
  3. 当初、住宅の取得の日から6か月以内にその者の居住の用に供していること。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

以上、ここまで引越しした場合の住宅ローン控除の適用範囲について見てきました。

では、引越し前にはどのような書類が必要になるのでしょうか。

そこで次に、引越し前の提出書類について解説いたします。

2.【引越し前】住宅ローン控除を受けるための提出書類

前章で紹介した「パターン1.家族全員で転居して再び戻ってくる場合」のケースでは、引越し前に以下の書類の提出が必要となります。

※「パターン2.単身赴任の場合」または「パターン3.購入年に転任の命令等で転居した場合」においては、引越し前までの提出書類というのは特段ありません。その場合は「3.引越し後は住所変更の対応がメイン」に進んでください。

  1. 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
  2. 未使用分の年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書
  3. 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」とは、以下のような書類です。(国税庁のサイトにアップロードされています。)

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書(サンプル)

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書(サンプル)

ポイントとしては、その家屋を「居住の用に供しなくなる日まで」にその家屋の所在地の所轄税務署長に提出が必要という点です。

再入居をして再び住宅ローン控除を受ける場合には、再入居時に以下の書類の提出が必要です。

  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)」
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
  3. 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

以上、ここまで引越し前の提出書類について見てきました。

では、引越し後には何をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、引越し後は住所変更の対応がメインということについて解説いたします。

3.引越し後は住所変更の対応がメイン

引越し後は銀行に対して住所変更の届出を行うのがメインの対応となります。

銀行からは定期的に何らかのお知らせの手紙が届きます。

住所の変更届をしておかないと、お知らせが届かなくなってしまいますので、銀行には必ず届出を行うようにしましょう。

銀行への住所変更の提出書類は、各種銀行の届出書類の様式に基づいて提出を行います。

届出には、銀行の指定様式の他、以下のようないずれかの公的書類の添付が必要となることもあります。

  • 「住民票の写し」または「住民票記載事項証明書」の原本またはその写し
  • 「個人番号カード(マイナンバーカード)」の表面の写し
  • 「運転免許証」または「運転経歴証明書」の写し(いずれも両面とも)
  • 「在留カード」または「特別永住者証明書」の写し(いずれも両面とも)

届出書類の様式や添付書類は、銀行によって異なります。

届け出書類は必ず住宅ローンを借りている銀行に確認するようにして下さい。

以上、ここまで引越し後の提出書類について見てきました。

では、引越し後の住宅ローンについて、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、引越しした後の住宅ローンに関する注意点について解説いたします。

4.引越しした後の住宅ローンに関する注意点

引越しした後の住宅ローンに関する注意点について、「賃貸する場合」と「売却する場合」の2つのパターンで見ていきます。

パターン1.賃貸する場合

第1章で紹介した「家族全員で転居して再び戻ってくる場合」のようなケースの場合、転勤中に自宅を他人に貸しても、再び入居した際は住宅ローン控除を適用することが可能です。

転勤中に他人に賃貸していた場合には、「再入居の翌年」から住宅ローン控除を利用することができます。

他人に賃貸してしまうと、「再入居の年」は住宅ローン控除を利用ができないので注意が必要です。

転勤中に他人に貸すときに、注意すべき点は、賃貸借契約の形式になります。

賃貸借契約は、定期借家契約と呼ばれる契約形式を選択すべきです。

定期借家契約とは、期間の定めのある建物の賃貸借契約で、かつ契約の更新がない賃貸借契約のことを指します。

それに対して、普通借家契約とは、アパートや賃貸マンションなどの賃貸借契約で一般的に用いられる契約になります。

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約の違いは、更新があるかどうかです。

更新のある普通借家契約は、借主の権利が強く守られているため、契約期間満了時に借主が更新したいと申し出れば、更新ができてしまいます。

この際、貸主が更新を拒絶しようとすると、立ち退き料が必要となってしまいます。

立ち退き料に関しても、いくらという規定はなく、借主との合意を得られない限り、契約解除をすることができません。

そのため、普通借家契約で貸してしまうと、転勤終了後に家に戻ってきた場合、入居者を退去させることができず、自分の家に住めなくなってしまいます。

立ち退き料については下記記事で詳しく解説しています。

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一方で、定期借家契約では、契約満了時に必ず賃貸借契約期間が終了します。

転勤時に一時的に賃貸をする場合には、必ず定期借家契約を選択するようにしましょう。

定期借家契約については、下記記事に詳しく記載しています。

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パターン2.売却する場合

住宅ローン返済中に中の物件であっても売却することは可能です。

住宅ローンが残っている場合、残りの残債は売却時に一括返済を行います。

住宅ローンが残った状態での売却では、注意をしなければいけないのがオーバーローンかどうかです。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のこと

オーバーローンの場合、売却額だけでは足りない部分については、貯金を切り崩して返済する等、何らかの手段で不足分を用意する必要があります。

売却を検討する際は、住宅ローン残債の正確な金額の確認と、不動産査定が重要となってきます。

不動産査定は、無料の一括査定サイトを利用することがオススメです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

無料の一括査定サイトでは、複数の不動産会社に査定を依頼することができ、高い価格や低い価格など幅広い価格の検証ができるからです。

住宅ローンが残っているときは、できれば一番低い査定額できちんと住宅ローンが返済できるかどうかを確認することが重要です。

査定額は、売却予想額に過ぎないため、その金額で売れるとは限りません。

そのため、できるだけ保守的に、一番低い価格で住宅ローンが完済できそうかどうかを確認することがポイントとなります。

不足分があまりにも大きい場合には、売却を見送ることも選択の一つです。

まずは査定を取ってみて、オーバーローンとはならないことを確認するようにしましょう。

住宅ローンの返済中の物件の売却については下記記事に詳しく記載しています。

プロが教える!住宅ローンが残っている不動産を売却する3つの方法

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一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


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SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

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HOME4U公式サイト
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NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

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おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
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イエイ 1,000社全国300万人
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2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

5.まとめ

以上、ここまで、引越しが発生した場合、その前後に提出する住宅ローンに関する書類について見てきました。

引越しの仕方によって、住宅ローン控除の扱いが少し異なります。

自分の引越のパターンに当てはめて、適切な対応をとるようにしてください。

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