住宅ローンが払えない!家を残す3つのコツ&上手に売却するコツ

住宅ローンが払えない!家を残す3つのコツ&上手に売却するコツ

住宅ローンが払えないかも・・・と悩んでいませんか?

リストラ、転職などによる給与減額、ボーナスのカット、病気、離婚など・・・

理由は様々ですが、住宅ローンの返済計画に無理が出ることは、決して珍しくありません。

最悪のシナリオは、なにも行動を起こさずに、ローンが払えないまま放置して、家を競売にかけられること

さらに最悪なケースは、住宅ローンを払えず、自ら命を絶つ人も残念ながら見てきています。

筆者としては、絶対に避けてほしいと思っています。

解決策はいろいろあるので、必ず当記事を見て行動を起こしてほしい。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • これからの生活はいったいどうなってしまうの?
  • すぐに競売にかけられて家を売らなきゃいけないの?
  • この家から追い出されてしまうの?
  • 近所に知られてしまったら、子どもがいじめられるのでは?

でもご安心を!今回はその不安要素を解消できるよう確認しつつ、解決策をお伝えします。

解決策は、2つの方向性があります。

  1. なんとか家を売らずに済む方法
  2. 住宅ローンが残っていても、うまく家を売る方法

ぜひ最後まで読んでいただき、ご自分にあった解決方法を見つけてくださいね。

本記事の要点まとめ

  • 住宅ローンが払えないと競売にかけられる(勝手に売られてしまう)
  • まずは返済スケジュールの見直し、生活の見直し、借り換えを検討する
  • 家を高く売却して安いところに賃貸すると精神的に楽になる
    ※詳細は「できるだけ高く売る方法」で詳しく解説しています。
合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕

不動産売却の教科書の責任者・編集

合同会社ラビッツ 代表社員

石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。

経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.住宅ローンを払えないと競売にかけられる

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
住宅ローンを1ヶ月でも滞納したら、家が差し押さえられちゃうの・・・?
1ヶ月の滞納で差し押さえられることはないぞ。安心したまえ。
フクロウ先生
フクロウ先生

どのくらい滞納したら家を差し押さえられる?

金融機関によって異なりますが、3ヶ月~6ヶ月くらい延滞すると、まず「代位弁済」が行われ、競売にかけられるのはそのあとです。

いきなり競売が始まることはないので、事前に送られてくる書類で確認しながら、今自分がどの段階にいるのかを把握することが重要となります。

住宅ローンの延滞が続いた場合の流れ

【1ヶ月程度の滞納】まず、一時的にローン返済が出来なかった場合は、送付されてくる督促状に記載された期限までに返済をすれば、特に問題は発生しません。

【2ヶ月程度の滞納】住宅ローンの支払いを2ヶ月くらい滞納してしまうと、金融機関から「このまま支払いしないと、代位弁済になります」という督促状が届きます。

代位弁済とは保証会社が金融機関にローンを全額返済すること

代位弁済後は、金融機関に代わって、保証会社から借入金の返済を要求されます。

【3~6ヶ月の滞納】住宅ローンの滞納が3ヶ月から6ヶ月になると、「代位弁済」されます。この時点で、いわゆるブラックリストに載ってしまいます。

住宅ローンが支払えなくなってから、「代位弁済」されるまでの期間は金融機関によっても異なりますが、およそ3ヶ月から6ヶ月です。

代位弁済されると、「期限の利益の喪失」といって、住宅ローンの分割返済をする権利がなくなります。

つまり、残りの住宅ローンの一括返済を請求されます。

そして、一括返済ができないとなると、自宅が競売にかけられてしまうのです。

よって、代位弁済後は競売にかけられてしまう、と考える必要があります。

【競売の準備、競売開始】次に「競売開始決定通知」が届きます。

これは、不動産を差し押さえたことを通知するもので、競売開始日を知らせる通知です。

入札が開始され、落札されると家の所有権を失って、強制退去になります。

競売の3つのデメリット

競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却してその売却代金を債務の支払いへあてること

競売にはデメリットが多いので、できる限り避けた方が賢明です。

  1. 相場より3~4割安くなってしまうので、たいてい残債が残ってしまう。競売後には残った債務を支払わなければならない。
  2. ご近所に知られてしまう可能性がかなり高い。
  3. 競売による売却代金から、引っ越し費用などをもらうこともできない。

住宅ローンを払えなくなる3つの理由

マイホームを買ったときとは様々な状況が変化し、返済計画に無理が出てしまうことは珍しくありません。

住宅ローンを払えなくなる人は、どんな理由が多いのでしょうか?

理由1.収入の低下によるもの

ボーナスカット、リストラ、昇給の見送り、妻が妊娠出産で退職

理由2.支出の増加によるもの

離婚による養育費の発生、子どもの進学による教育費の増加、介護費用の発生

理由3.予期せぬトラブル

病気やケガによる長期入院

病気、ケガが原因の場合の注意点

病気やケガが原因の場合には、団体信用生命保険や収入保障保険が使える場合があります。

契約内容をしっかり確認してみましょう。

団体信用生命保険を使えないか確認する

団体信用生命保険は住宅ローンの名義人が死亡・高度障害になった場合に下りる保険

万が一のときに、ローンが免除されて家が残ります。

金融機関から住宅ローンを借り入れるときには、この保険の加入が義務付けられている場合がほとんどです。

この団体信用生命保険は、契約によっては、特定の病気(がん・急性心筋梗塞・脳卒中など)の場合でも使えることがあります。

収入保障保険・就業不能保険等に加入していないか確認する

住宅ローンの名義人が病気やケガで働けなくなったときに、収入の減少分をカバーしてくれるような保険商品があります。

そのような収入保障をしてくれる保険に加入しているかどうか、確認してみましょう。

2.住宅ローンが滞納しそうなときにやりがちな2つのNG行動

住宅ローンを滞納しそうなときにやってしまいがちな、でも絶対にやってはいけない行動があります。

  1. キャッシングやカードローンを利用する
  2. 夜逃げをする

理由と合わせて見ていきましょう。

NG行動1.キャッシングやカードローンを利用する

カードローンやキャッシングで借入をして、住宅ローンの返済にあてようと思うかもしれません。

でも、住宅ローンよりも金利の高いカードローン等は、一時しのぎにしかなりません。

今月だけ借りようと思っても、ほとんどの場合、計画どおりにはいきません。

キャッシングやカードローンを利用すると借金が雪だるま式に増え、結局、住宅ローンも支払えなくなって、今以上に苦しい状態になってしまうことがほとんどです。

NG行動2.夜逃げをする

夜逃げをしても見つかってしまう可能性は高く、見つかれば延滞利息等が上乗せされて借金が増えてしまいます。

また、夜逃げをすると、定職に就けません。

住民票を移すことができないので、健康保険証が使えません。

見つかってしまうかもしれない不安と隣り合わせの生活で、精神的にも追い込まれてしまいます。

夜逃げにはデメリットしかないので、絶対にやめましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
 返済が苦しいときに、できることはないのかな?バイトするくらいしか思いつかない・・・
 他にもできることが色々あるぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

3.住宅ローンが滞納しそうなときにやるべき3つのこと

住宅ローンの返済が厳しい、滞納しそう・・・

というときにやるべきことは、次の3つです。

  1. 金融機関に返済スケジュールの変更を相談する
  2. 生活の見直し
  3. 借り換えを検討

できれば滞納する前に、なるべく早く行動を起こしましょう。

やるべき行動1.金融機関に返済スケジュールの変更を相談する!

借入先の金融機関に、払えなくなりそうな理由を事前に相談し、返済計画の見直し・変更をしてもらうように相談することが大切です。

このように、銀行に交渉して返済計画の見直しを行ってもらうことを、リスケジュールといいます。

  • 返済期間を延長して、月々の返済額を減らす。
  • 子どもが卒業するまでの3年間は減らす。
  • 一定期間だけ、利息のみの支払いにしてもらう。
  • ボーナス時の支払い額を減額したり、ボーナス払い無しにする。

リスケジュールの注意点は、借入金額そのものを減らしてもらうわけではないということです。

それでも、返済方法を変更してもらえれば、なんとか返済できる場合も多いですね。

「銀行に相談に行くのは気まずいし、責められるんじゃないか」と心配かもしれません。

でもむしろ、延滞が続く前に相談すれば、銀行から歓迎されます。

すでに延滞している状態だとしても、銀行の立場からすると、どんな状況なのか把握できたほうが、連絡が取れないよりもずっとマシなのです。

理由を正直に話して相談してみましょう。なるべく早めに行動することが大切です。

やるべき行動2.生活の見直し

家計の見直しを行うことで、住宅ローンの返済に充てられるようになるかもしれません!

まずは、月々の収入と支出を書き出してみましょう。

銀行とリスケジュールを交渉する際にも、家計を改善する姿勢を見せることができます。

【収入を増やす例】

  • 専業主婦だった妻がパートに出る。
  • 子どもの年齢によっては、家賃を入れてもらう。

【支出を減らす例】

  • 自家用車を手放す、もしくは軽に乗り換えをする。
  • 生命保険の見直しを行い、余分なものは解約をする。
  • スマートフォンを格安SIMに変更して、通信費の節約をする。
  • 無駄使いを減らす。酒、たばこ、コーヒー、お菓子などの嗜好品から見直しを。
  • 食費、光熱費の節約に努める。

保険契約の見直しなどは、面倒かもしれませんが、1つ1つしっかり検討していきましょう。

数百円、数千円の節約も、積み重ねると数万円になります。

やるべき行動3.借り換えを検討

現在よりも金利が高いときに住宅ローンを組んだ場合には、借り換えは有効な方法です。

安い金利で住宅ローンを借り換えることで、月々の返済額を安くすることができます。

ただし、すでに住宅ローンを数ヶ月滞納した後では、借り換えすることは難しくなります。

借り換え先の銀行の審査で、返済が遅れていないかどうか通帳をチェックするからです。

1回ウッカリ遅れたくらいなら、審査に影響はない場合が多いので安心してください。

なお、金利が安くなったら返済額が下がるといっても、それほど大幅に下がる可能性はありません。

契約している金利によりますが、1~2万円下がればいいな、と思っておきましょう。

モゲチェックプラザ 」を使うと、最適な住宅ローンの金融機関が見つかります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
 やっぱり返済できなそうだから売りたいけど、ローンがあったら売れないわよね・・・?
ローンがあっても売れないわけじゃないぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

4.ローンが残っていても売却する方法

住宅ローンが残っていても、家を売却することはできます。

家計を見直ししてもローンの返済が厳しい、という場合には、売却を検討しましょう。

競売にかけられるよりも、自分で売ったほうが高く売れるので有利です。

ローン残高よりも高く売却できるケース(アンダーローン)

ローン残高よりも高く売却できる場合は、スムーズに売却が進められます。

家を売って現金も残るので、理想的なパターンといえます。

売却金額がローンを下回るケース(オーバーローン)

売却金額がローン残高よりも安くなってしまう場合には、少し困ったことになります。

不動産は基本的に、住宅ローンが残ったまま売却することはできません。

住宅ローンを借り入れると、家には「抵当権」が設定されるから。

抵当権が付いていると、住宅ローンの支払いが滞った時に、金融機関が不動産を競売にかけることができます。

ですので、抵当権が付いたままの不動産を買う人はいません。

そこで、売却金額がローン残高を下回る場合の解決法としては、次の3つの方法があります。

方法1.自己資金でローン残債を返済

売却しても残ってしまうローン残債を自己資金等で返済すれば、抵当権を抹消して、売却することができます。

親族にローン残債を肩代わりしてもらって、今後は親族に支払っていくことなどができればスムーズです。

金利の高いキャッシング等で借り入れることも可能ですが、債務が膨らんで立ち行かなくなることが多いのでおすすめしません。

方法2.買換えローン

買換えローンは、新しい家を購入するための住宅ローンと一緒に、もとの家を売却するときに残ってしまう住宅ローン残債も合わせて借り入れるもの

現在の家よりも安い家を購入し、ローン残債分も合わせて借り入れれば、今よりも返済額を減らすことができるはずです。

ただし、新しく取得する家の担保価値を上回る金額を借りることは簡単ではないので、金融機関の借入審査が通りにくいのが欠点です。

方法3.任意売却

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法

任意売却で売ると、住宅ローンを全額返済できなくても抵当権を抹消してもらえます。

残ってしまった債務は、分割返済していくことになりますが、条件が緩和してもらえる場合もあるので、まずは金融機関に相談してみましょう。

金融機関との交渉によっては、良い形で住宅を売却出来るかもしれません。

任意売却ができると、競売にかけられてしまうよりもプライバシーも守られますし有利に売却が出来ます。

競売にかけられてしまうと市場価格よりかなり安い価格で落札されてしまいますが、任意売却は市場価格に近い価格で売却出来る可能性が高くなります。

交渉によっては、引っ越し代を確保することもできます。

任意売却に必要な7つの要件と流れ・準備する3つのこと
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売却しても住み続ける方法

売却も選択肢の一つだとは思うけれど、

  • 引っ越して子どもの学区が変わってしまうのは困る。
  • 周囲に売却を知られたくない。
  • 愛着があるので絶対に引っ越したくない。

というケースもありますね。

その場合には、リースバックという形で売却した家に住み続ける、という方法があります。

リースバックとは、売却した自分の家を賃貸として借りて住み続ける方法です。

周囲に売却したことが知られにくく、将来、余裕ができれば買い戻すことができるのがメリットです。

リースバック(買戻し特約)を付けて任意売却で今の家に住み続ける方法
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できるだけ高く売る方法

売却する場合は、「住宅ローンの残高よりも高く売れるかどうか」がカギとなります。

ローン残高よりも安くなってしまう場合にも、不足分が少額であれば、親族等に立て替えてもらうこともできるかもしれませんね。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
高く売れたら助かるわ!

できるだけ高く売るためには、どうしたらいいのでしょうか?

不動産の売却は、不動産会社に「仲介」を依頼して、買主を探してもらうのが一般的です。

不動産会社が買ってくれる「買取」だと、早く売れるのはメリットですが、「仲介」で売るよりも安くなってしまうので、生活を立て直したい場合にはやめましょう。

「仲介」で高く売るために一番重要なことは「どの不動産会社に仲介を依頼するか」

不動産会社によって、得意分野があるので、売却価格にかなり差が出てくるからです。

あなたの大切な家を最も高く売ってくれる不動産会社を見つけるためには、必ず、複数の会社の査定を受けて比較しましょう。

複数の会社を比較するためには、不動産一括査定サービスを利用すると便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

あなたの家のエリア・種類に応じて、最も高く売ってくれそうな不動産会社を選び出し、まとめて査定を依頼することができます。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者の評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
まずは、売却価格を知ることからだね!
がんばって返済を続けるのもよし。手放して新しく生活を始めるのもよしじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

なんとか家を手放さないように頑張るのか?

それとも、思い切って家は手放して、生活の余裕を取り戻すのか?

後悔のない選択をしてくださいね。

まとめ

原因は様々ですが、住宅ローンの支払いがピンチになってしまった場合、解決方法はいろいろあります。

競売にかけられてしまうという最悪の形にならないよう、行動に移しましょう。

  • まずは、生活費の見直しを行うこと。
  • 借り換えも検討してみること。
  • そして、早いタイミングで金融機関にリスケジュールを相談してみてください。

それでもやはり、支払いが難しいという場合は、売却も検討してみましょう。

売却して、余裕のある生活を取り戻すのも、いいかもしれませんね。

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