住宅ローンが払えない!家を残す3つのコツ&上手に売却するコツ

更新日:

住宅ローンが払えないかも・・・と悩んでいませんか?

リストラ、転職などによる給与減額、ボーナスのカット、病気、離婚など・・・

理由は様々ですが、住宅ローンの返済計画に無理が出ることは、決して珍しくありません。

最悪のシナリオは、なにも行動を起こさずに、ローンが払えないまま放置して、家を競売にかけられることです。

さらに最悪なケースは、住宅ローンを払えず、自ら命を絶つ人も残念ながら見てきています。

筆者としては、絶対に避けてほしいと思っています。

解決策はいろいろあるので、必ず当記事を見て行動を起こしてほしい。

  • これからの生活はいったいどうなってしまうの?
  • すぐに競売にかけられて家を売らなきゃいけないの?
  • この家から追い出されてしまうの?
  • 近所に知られてしまったら、子どもがいじめられるのでは?

など、大きな不安があると思います。

でもご安心を!今回はその不安要素を解消できるよう確認しつつ、解決策をお伝えします。

解決策は、2つの方向性があります。

ポイント

  1. なんとか家を売らずに済む方法
  2. 住宅ローンが残っていても、うまく家を売る方法

ぜひ最後まで読んでいただき、ご自分にあった解決方法を見つけてくださいね。

1.住宅ローンを払えないと競売にかけられる

住宅ローンを1ヶ月でも滞納したら、家が差し押さえられちゃうの・・・?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
1ヶ月の滞納で差し押さえられることはないぞ。安心したまえ。

どのくらい滞納したら家を差し押さえられる?

金融機関によって異なりますが、3ヶ月~6ヶ月くらい延滞すると、まず「代位弁済」が行われ、競売にかけられるのはそのあとです。

いきなり競売が始まることはないので、事前に送られてくる書類で確認しながら、今自分がどの段階にいるのかを把握することが重要となります。

住宅ローンの延滞が続いた場合の流れ

【1ヶ月程度の滞納】まず、一時的にローン返済が出来なかった場合は、送付されてくる督促状に記載された期限までに返済をすれば、特に問題は発生しません。

【2ヶ月程度の滞納】住宅ローンの支払いを2ヶ月くらい滞納してしまうと、金融機関から「このまま支払いしないと、代位弁済になります」という督促状が届きます。

代位弁済とは、保証会社が金融機関にローンを全額返済すること。代位弁済後は、金融機関に代わって、保証会社から借入金の返済を要求されます。

【3~6ヶ月の滞納】住宅ローンの滞納が3ヶ月から6ヶ月になると、「代位弁済」されます。この時点で、いわゆるブラックリストに載ってしまいます。

住宅ローンが支払えなくなってから、「代位弁済」されるまでの期間は金融機関によっても異なりますが、およそ3ヶ月から6ヶ月です。

代位弁済されると、「期限の利益の喪失」といって、住宅ローンの分割返済をする権利がなくなります。

つまり、残りの住宅ローンの一括返済を請求されます。

そして、一括返済ができないとなると、自宅が競売にかけられてしまうのです。

よって、代位弁済後は競売にかけられてしまう、と考える必要があります。

【競売の準備、競売開始】次に、「競売開始決定通知」が届きます。

これは、不動産を差し押さえたことを通知するもので、競売開始日を知らせる通知です。

入札が開始され、落札されると家の所有権を失って、強制退去になります。

競売の3つのデメリット

競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却して、その売却代金を債務の支払いへあてることを言います。

競売にはデメリットが多いので、できる限り、避けた方が賢明です。

競売のデメリット

  1. 相場より3~4割安くなってしまうので、たいてい残債が残ってしまう。競売後には残った債務を支払わなければならない。
  2. ご近所に知られてしまう可能性がかなり高い。
  3. 競売による売却代金から、引っ越し費用などをもらうこともできない。

住宅ローンを払えなくなる3つの理由

マイホームを買ったときとは様々な状況が変化し、返済計画に無理が出てしまうことは珍しくありません。

住宅ローンを払えなくなる人は、どんな理由が多いのでしょうか?

理由1.収入の低下によるもの

ボーナスカット、リストラ、昇給の見送り、妻が妊娠出産で退職

理由2.支出の増加によるもの

離婚による養育費の発生、子どもの進学による教育費の増加、介護費用の発生

理由3.予期せぬトラブル

病気やケガによる長期入院

病気、ケガが原因の場合の注意点

病気やケガが原因の場合には、団体信用生命保険や収入保障保険が使える場合があります。

契約内容をしっかり確認してみましょう。

団体信用生命保険を使えないか確認する

団体信用生命保険は、基本的に、住宅ローンの名義人が死亡・高度障害になった場合に下りる保険です。

万が一のときに、ローンが免除されて家が残ります。

金融機関から住宅ローンを借り入れるときには、この保険の加入が義務付けられている場合がほとんどです。

この団体信用生命保険は、契約によっては、特定の病気(がん・急性心筋梗塞・脳卒中など)の場合でも使えることがあります。

収入保障保険・就業不能保険等に加入していないか確認する

住宅ローンの名義人が病気やケガで働けなくなったときに、収入の減少分をカバーしてくれるような保険商品があります。

そのような収入保障をしてくれる保険に加入しているかどうか、確認してみましょう。

2.住宅ローンが滞納しそうなときにやりがちな2つのNG行動

住宅ローンを滞納しそうなときにやってしまいがちな、でも絶対にやってはいけない行動があります。

住宅ローンの返済が苦しい時にやりがちな2つのNG行動

  1. キャッシングやカードローンを利用する
  2. 夜逃げをする

理由と合わせて見ていきましょう。

NG行動1.キャッシングやカードローンを利用する

カードローンやキャッシングで借入をして、住宅ローンの返済にあてようと思うかもしれません。

でも、住宅ローンよりも金利の高いカードローン等は、一時しのぎにしかなりません。

今月だけ借りようと思っても、ほとんどの場合、計画どおりにはいきません。

キャッシングやカードローンを利用すると借金が雪だるま式に増え、結局、住宅ローンも支払えなくなって、今以上に苦しい状態になってしまうことがほとんどです。

NG行動2.夜逃げをする

夜逃げをしても見つかってしまう可能性は高く、見つかれば延滞利息等が上乗せされて借金が増えてしまいます。

また、夜逃げをすると、定職に就けません。

住民票を移すことができないので、健康保険証が使えません。

見つかってしまうかもしれない不安と隣り合わせの生活で、精神的にも追い込まれてしまいます。

夜逃げにはデメリットしかないので、絶対にやめましょう。

 返済が苦しいときに、できることはないのかな?バイトするくらいしか思いつかない・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
 他にもできることが色々あるぞ!

3.住宅ローンが滞納しそうなときにやるべき3つのこと

住宅ローンの返済が厳しい、滞納しそう・・・

というときにやるべきことは、次の3つです。

住宅ローンの返済が苦しい時にやるべき3つの行動

  1. 金融機関に返済スケジュールの変更を相談する
  2. 生活の見直し
  3. 借り換えを検討

できれば滞納する前に、なるべく早く行動を起こしましょう。

やるべき行動1.金融機関に返済スケジュールの変更を相談する!

借入先の金融機関に、払えなくなりそうな理由を事前に相談し、返済計画の見直し・変更をしてもらうように相談することが大切です。

このように、銀行に交渉して返済計画の見直しを行ってもらうことを、リスケジュールといいます。

返済計画の見直し・変更例

  • 返済期間を延長して、月々の返済額を減らす。
  • 子どもが卒業するまでの3年間は減らす。
  • 一定期間だけ、利息のみの支払いにしてもらう。
  • ボーナス時の支払い額を減額したり、ボーナス払い無しにする。

リスケジュールの注意点は、借入金額そのものを減らしてもらうわけではないということです。

それでも、返済方法を変更してもらえれば、なんとか返済できる場合も多いですね。

「銀行に相談に行くのは気まずいし、責められるんじゃないか」と心配かもしれません。

でもむしろ、延滞が続く前に相談すれば、銀行から歓迎されます。

すでに延滞している状態だとしても、銀行の立場からすると、どんな状況なのか把握できたほうが、連絡が取れないよりもずっとマシなのです。

理由を正直に話して相談してみましょう。なるべく早めに行動することが大切です。

やるべき行動2.生活の見直し

家計の見直しを行うことで、住宅ローンの返済に充てられるようになるかもしれません!

まずは、月々の収入と支出を書き出してみましょう。

銀行とリスケジュールを交渉する際にも、家計を改善する姿勢を見せることができます。

【収入を増やす例】

  • 専業主婦だった妻がパートに出る。
  • 子どもの年齢によっては、家賃を入れてもらう。

【支出を減らす例】

  • 自家用車を手放す、もしくは軽に乗り換えをする。
  • 生命保険の見直しを行い、余分なものは解約をする。
  • スマートフォンを格安SIMに変更して、通信費の節約をする。
  • 無駄使いを減らす。酒、たばこ、コーヒー、お菓子などの嗜好品から見直しを。
  • 食費、光熱費の節約に努める。

保険契約の見直しなどは、面倒かもしれませんが、1つ1つしっかり検討していきましょう。

数百円、数千円の節約も、積み重ねると数万円になります。

やるべき行動3.借り換えを検討

現在よりも金利が高いときに住宅ローンを組んだ場合には、借り換えは有効な方法です。

安い金利で住宅ローンを借り換えることで、月々の返済額を安くすることができます。

ただし、すでに住宅ローンを数ヶ月滞納した後では、借り換えすることは難しくなります。

借り換え先の銀行の審査で、返済が遅れていないかどうか通帳をチェックするからです。

1回ウッカリ遅れたくらいなら、審査に影響はない場合が多いので安心してください。

なお、金利が安くなったら返済額が下がるといっても、それほど大幅に下がる可能性はありません。

契約している金利によりますが、1~2万円下がればいいな、と思っておきましょう。

モバチェックプラザ 」を使うと、最適な住宅ローンの金融機関が見つかります。

 やっぱり返済できなそうだから売りたいけど、ローンがあったら売れないわよね・・・?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
ローンがあっても売れないわけじゃないぞ!

4.ローンが残っていても売却する方法

住宅ローンが残っていても、家を売却することはできます。

家計を見直ししてもローンの返済が厳しい、という場合には、売却を検討しましょう。

競売にかけられるよりも、自分で売ったほうが高く売れるので有利です。

ローン残高よりも高く売却できるケース(アンダーローン)

ローン残高よりも高く売却できる場合は、スムーズに売却が進められます。

家を売って現金も残るので、理想的なパターンといえます。

売却金額がローンを下回るケース(オーバーローン)

売却金額がローン残高よりも安くなってしまう場合には、少し困ったことになります。

不動産は基本的に、住宅ローンが残ったまま売却することはできません。

住宅ローンを借り入れると、家には「抵当権」が設定されるからです。

抵当権が付いていると、住宅ローンの支払いが滞った時に、金融機関が不動産を競売にかけることができます。

ですので、抵当権が付いたままの不動産を買う人はいません。

そこで、売却金額がローン残高を下回る場合の解決法としては、次の3つの方法があります。

方法1.自己資金でローン残債を返済

売却しても残ってしまうローン残債を自己資金等で返済すれば、抵当権を抹消して、売却することができます。

親族にローン残債を肩代わりしてもらって、今後は親族に支払っていくことなどができればスムーズです。

金利の高いキャッシング等で借り入れることも可能ですが、債務が膨らんで立ち行かなくなることが多いのでおすすめしません。

方法2.買換えローン

買換えローンは、新しい家を購入するための住宅ローンと一緒に、もとの家を売却するときに残ってしまう住宅ローン残債も合わせて借り入れるものです。

現在の家よりも安い家を購入し、ローン残債分も合わせて借り入れれば、今よりも返済額を減らすことができるはずです。

ただし、新しく取得する家の担保価値を上回る金額を借りることは簡単ではないので、金融機関の借入審査が通りにくいのが欠点です。

安い家を購入する方法として、「 LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス 」があります。

方法3.任意売却

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法

任意売却で売ると、住宅ローンを全額返済できなくても抵当権を抹消してもらえます。

残ってしまった債務は、分割返済していくことになりますが、条件が緩和してもらえる場合もあるので、まずは金融機関に相談してみましょう。

金融機関との交渉によっては、良い形で住宅を売却出来るかもしれません。

任意売却ができると、競売にかけられてしまうよりもプライバシーも守られますし有利に売却が出来ます。

競売にかけられてしまうと市場価格よりかなり安い価格で落札されてしまいますが、任意売却は市場価格に近い価格で売却出来る可能性が高くなります。

交渉によっては、引っ越し代を確保することもできます。

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売却しても住み続ける方法

売却も選択肢の一つだとは思うけれど、

  • 引っ越して子どもの学区が変わってしまうのは困る。
  • 周囲に売却を知られたくない。
  • 愛着があるので絶対に引っ越したくない。

というケースもありますね。

その場合には、リースバックという形で売却した家に住み続ける、という方法があります。

リースバックとは、売却した自分の家を賃貸として借りて住み続ける方法です。

周囲に売却したことが知られにくく、将来、余裕ができれば買い戻すことができるのがメリットです。

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できるだけ高く売る方法

売却する場合は、「住宅ローンの残高よりも高く売れるかどうか」がカギとなります。

ローン残高よりも安くなってしまう場合にも、不足分が少額であれば、親族等に立て替えてもらうこともできるかもしれませんね。

高く売れたら助かるわ!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

できるだけ高く売るためには、どうしたらいいのでしょうか?

不動産の売却は、不動産会社に「仲介」を依頼して、買主を探してもらうのが一般的です。

不動産会社が買ってくれる「買取」だと、早く売れるのはメリットですが、「仲介」で売るよりも安くなってしまうので、生活を立て直したい場合にはやめましょう。

「仲介」で高く売るために一番重要なことは「どの不動産会社に仲介を依頼するか」です。

不動産会社によって、得意分野があるので、売却価格にかなり差が出てくるからです。

あなたの大切な家を最も高く売ってくれる不動産会社を見つけるためには、必ず、複数の会社の査定を受けて比較しましょう。

複数の会社を比較するためには、不動産一括査定サービスを利用すると便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

あなたの家のエリア・種類に応じて、最も高く売ってくれそうな不動産会社を選び出し、まとめて査定を依頼することができます。

不動産一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

今から「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

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ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

不動産一括査定の賢い使い方(合わせ技)

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,700社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ※旧スマイスター 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社
まずは、売却価格を知ることからだね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
がんばって返済を続けるのもよし。手放して新しく生活を始めるのもよしじゃ。

なんとか家を手放さないように頑張るのか?

それとも、思い切って家は手放して、生活の余裕を取り戻すのか?

後悔のない選択をしてくださいね。

まとめ

それではおさらいです。

原因は様々ですが、住宅ローンの支払いがピンチになってしまった場合、解決方法はいろいろあります。

競売にかけられてしまうという最悪の形にならないよう、行動に移しましょう。

  • まずは、生活費の見直しを行うこと。
  • 借り換えも検討してみること。
  • そして、早いタイミングで金融機関にリスケジュールを相談してみてください。

それでもやはり、支払いが難しいという場合は、売却も検討してみましょう。

売却して、余裕のある生活を取り戻すのも、いいかもしれませんね。

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