住宅ローンが払えない人向けのステップ別対応方法について徹底解説

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転職やリストラ、定年退職、ギャンブル依存、離婚等々、様々な理由で収入が減り、住宅ローンを払えなくなる人たちがいます。

住宅ローンが払えない人たち、もしくはその予備軍の人たちは、

  • ヤバい、今月も払えない、どうしよう
  • もう払えなくなりそうだ
  • 何から手を付けて良いのか分からない
  • 住宅ローンが払えないことを妻にも言えない

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

住宅ローンが払えなくなってきたら、早め早めに対策をすることが重要です。

そこで今回の記事では、住宅ローンが「払えない人」向けにステップ別対応方法について紹介します。

この記事を読むことで、あなたは自分の今置かれている状況にあった対処方法を取ることができます。

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1.日本人の平均支出をチェック

まず最初に現状の国内の平均支出を見ていきたいと思います。

少し雑学にもなりますので、早く本題が知りたい方は「2.住宅ローンが払えない!まずは家計の見直しから」をご確認ください。

1-1.昔より苦しい住宅ローン

日本人の平均年収は減少傾向にありますが、東京一極集中が続いているため首都圏の住宅価格は上昇傾向にあります。

20年ほど前までは、住宅ローンの返済というと、毎月7~8万円というイメージで、完全に「住宅は借りるより買った方が安い」というイメージがありました。

しかしながら、今では住宅ローンの返済というと、首都圏では毎月15~16万円が当たり前になり、一昔前に比べると、今の世代の人はかなり苦しいのではずです。

現在の住宅ローンのレベルでは、共働きでないと返済は難しい水準に到達しており、今後は「辞めるに辞められない」という後ろ向きの共働きがますます増えていくものと思われます。

住宅ローンは払えなくなると、最悪、競売にかかり物件が人の手にわたってしまいます。

今まで返してきた住宅ローンも全てパーになり、何も残りません。

さらには競売で返済しきれなかった残債が借金として残ります。

住居も奪われ、借金だけ残るので、この状態は何とか阻止しなければなりません。

収入が減ったのであれば、支出を見直しお金を捻出できないか見直すことが第一歩です。

1-2.月の平均支出は約33万円

ここで、総務省統計による2018年5月現在の勤労者世帯による平均支出(月額)を見ています。

平均年収は708万円の世帯の数値になります。

項目金額
食料72,553円
住居17,646円
光熱・水道23,569円
家具・家事用品9,391円
被服及び履物14,324円
保健医療11,384円
交通・通信47,678円
教育35,561円
教養娯楽31,374円
その他の消費支出66,469円
合計329,949円

上表から、通常のサラリーマン世帯では生活費に毎月33万円程度かかることになります。

ここにさらに住宅ローンが加わります。

住宅ローンの返済が、仮に15万円だとすると、少なくとも毎月48万円のお金が必要になる計算です。

以上、ここまで平均支出について見てきました。

それでは次に家計の見直しについて見ていきましょう。

2.住宅ローンが払えない!まずは家計の見直しから

それではいよいよ本題に入っていきます。

払えないからといって諦めるのではなく、本記事をしっかり目を通して対処法を実践してみてください。

2-1.削減目標は毎月9.2万円

住宅ローンが払えない、または厳しくなり始めたら、まず行うことは家計の見直しです。

もう一度、総務省統計による2018年5月現在の勤労者世帯による平均支出(月額)を見ています。平均年収は708万円の世帯の数値になります。

項目金額
食料72,553円
住居17,646円
光熱・水道23,569円
家具・家事用品9,391円
被服及び履物14,324円
保健医療11,384円
交通・通信47,678円
教育35,561円
教養娯楽31,374円
その他の消費支出66,469円
合計329,949円

上表のうち、家計の中で最も大きな金額を占めるのは、食料の72,553円です。

これは家計全体の22.0%を占めます。

この72,553円の中には、内訳があり外食費が13,686円含まれています。

まずは外食を控えることで10,000円程度は捻出できると考えてください。

次に住居の17,646円ですが、これは統計上含まれている「家賃地代」と「設備修繕・維持」になります。

住宅を保有している人なら家賃地代は発生しません。

また設備修繕・維持は毎月発生するものではないため、とりあえず考慮外で良いでしょう。

また被服及び履物の14,324円ですが、この中身としては婦人用洋服が2,772円、婦人用シャツ・セーター類が1,682円と高い割合を占めます。

婦人服は男性服と比べて金額が高いです。

奥さんの方で、当面洋服の購入を控え、またご主人も協力することで5,000円程度節約できます。

交通・通信に関しては、自動車関連費用が22,326円、携帯電話代等の通信費が16,159円を占めます。

住宅ローンが払えない場合はまず車を先に手放すことをオススメします。

車が無くても生活できる家であれば、車は売却すべきです。

車を売るのであれば、車一括査定サービスを利用することで少しでも高く売ることを考えてください。車一括査定はこちらのサイトで詳しく解説されていますので、紹介します。

毎月22,000円程度が確実に削減できるため、インパクトがあります。

通信費に関しては、携帯電話の料金プランが見直せないかを再検討しましょう。

場合によっては5,000円程度切り詰めることができます。

今で行くと格安スマホに変えるだけでも大きく携帯電話料金を節約できます。筆者の周りでも10,000円→2,000円になったの人を何人も見てきました。

大手家電の比較サイト「価格.com」で調べることができます。

教育に関しては。授業料等が29,636円、補習教育が5,128円です。

子供の習いごと等の費用があれば、辞めさせざるを得ません。

当面は子供の習いごとを辞めさせて、10,000円程度の削減は目指したいところです。

教養娯楽に関しては、そんな余裕はないはずなので、30,000円は目標として削るようにしましょう。

さらにその他の消費支出の中には、使途不明金が10,814円含まれます。

家計の中には、毎月よく分からないお金が10,000円も流れていることになります。

ここはきっちりと管理して、10,000円の使途不明金を失くすようにしましょう。

ここまでで、目標削減額をまとめてみます。

項目金額
食料▲ 10,000円
被服及び履物▲ 5,000円
自動車関連費用▲ 22,000円
通信▲ 5,000円
教育▲ 10,000円
教養娯楽▲ 30,000円
使途不明金▲ 10,000円
合計▲ 92,000円

これはほんの一例ですが、本気で削減することを試みれば、毎月92,000円も浮くことが分かります。

車が手放せないと言う人であれば削減額は毎月70,000円になりますが、それでも無視はできない金額です。

2-2.何とかすると強く心に誓う

住宅ローンが払えない人は、まずは簡単にあきらめないでください。

根性論は正直あまり好きではありませんが、「なんとしてもお金を作るんだ!」と固く心に誓うことから始めるしかありません。

息をのむような生活でも、競売で家を奪われるよりはマシです。

収入が減ると人は弱気になりがちですが、それでも住宅ローン程度の借金なら「絶対何とかしてやる!」と跳ね返す強い気持ちが重要です。

少し、熱くなってしまいましたが・・・、あなたが住宅ローンで苦しんでいる間、当の銀行員はのうのうと高い給料をもらいながら、「借り過ぎた方が悪い」程度にしか思っていません。

銀行も商売のため、返せない以上のお金を貸してきます。

そのため返せない場合は、欲をかいたあなたが悪いぐらいに思っています。

筆者にも知人の銀行員がいますが、その銀行員は「2,000万円以上借りる奴は駄目だ」と言っていました。

筆者は、その発言を聞いて、愕然としたのを覚えています。

2,000万円程度の借入では、とても家などは買えません。

都内では実際、5,000~6,000万円程度の住宅ローンを組んでいる人がゴロゴロいます。

ほとんどの人が、銀行員が思っている適正額の倍以上の金額を借りているため、苦しいのも当たり前です。

銀行員は「晴れの日に傘を貸して、雨の日に取り上げる」と言いますが、それは中小企業に対してだけでなく、一般の住宅ローンを借りる人に対しても同じなのかもしれません。

そんなことを思うと、やはり住宅ローンに簡単に負けてしまうのは、やっぱり悔しくないでしょうか?

住宅ローンなんかに負けずに、まずは家計を見直して、なんとかこの苦境を脱する方法を考えましょう。

以上、ここまで家計の見直しについて見てきました。

それでは次に家売却の検討について見ていきます。

3.家売却の検討を考える

3-1.ブラックリストに載る前に売る

住宅ローンを払えなくなると、すぐに競売や任意売却を思い浮かべる人がいますが、その前に普通に売却してローンを返せないかどうかを検討することが必要です。

住宅ローンが払えないからといって、すぐに競売や任意売却になるわけではありません。

数か月滞納することによって、はじめて競売や任意売却の土俵に乗ります。

ここで注意が必要なのは、数か月滞納することによってブラックリストに載ってしまうということです。

良く、競売や任意売却をするとブラックリストに載ると説明する人がいますが、正確には違います。

競売や任意売却へ移行するには、その条件の一つに住宅ローンを数か月滞納していることが要件となります。

そのため、この段階でブラックリストに載ってしまいます。

任意売却へ移行するための条件については、下記で詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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ブラックリストに載ると、数年間、新規でクレジットカードでできないなどのデメリットがあります。

そのため、住宅ローンを滞納する前に普通に売却して住宅ローンを完済できれば、何も問題はありません。

住宅ローンを払えない人は、無理にその家に住み続けるのではなく、売却して残債を返済できないかどうか、可能性を探るべきです。

3-2.売却可能性の確認方法

まず、最初に銀行に現時点の住宅ローン残債がいくら残っているかの確認を行い、正確な住宅ローン残債の把握を行います。

次に自宅の査定を行います。

査定については、一括査定サイトを利用する場合と、インターネットによる簡易に匿名で価格を知ることのできる匿名サイトを利用する場合があります。

この段階では、住宅ローン残債と売却価格のおよその相場を知るだけなので、匿名サイトの利用で十分です。

匿名サイトについては、下記で詳しく紹介していますのでぜひご参照ください。

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もし、住宅ローン残債よりも匿名査定サイトの査定価格の方が上回っていれば、売却を積極的に考えてみる必要があります。

本格的に売却を行う際は、一括査定サイトを使って、不動産会社に訪問査定を受け、複数の不動産会社の意見をきちんと聞いた方が良いです。

一括査定サイトは、正しい使い方をすれば、高い価格で売却できる強力なツールとなります。

一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

3-3.売却後の選択

売却後は、近所の家賃の安いところに引越を行い、当面は賃貸で暮らすのが良いです。

最近は賃貸マンションも供給過剰状態にあるため、頑張って探せば今の返済額よりも安い家賃の家は見つかります。

賃貸物件で暮らすことについては、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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また現在マンションの人は、戸建に買い替えるだけでも管理費や修繕積立金、駐車場料が無くなるため、かなり楽になります。

マンションで住宅ローン返済に苦しんでいる人は、戸建への買い替えも有力な選択の一つです。

買い替えについては、下記で詳しく解説していますのでぜひご参照ください。

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買い替えで新たな住宅を購入する際の狙い目物件について徹底解説

個人の方が住宅を売却する場合、単純な売却ではなく買換えを前提としている方が多いです。 実は、不動産は売却よりも購入の方がはるかに難しいため、買換えを行う場合は、売却はさっくり行い、購入はじっくり行う必 ...

オーバーローンの状態(住宅ローン残債が売却額を上回っていること)でも、残りの残債があとわずかで、なんとか返せそうな場合もあります。

その場合、売却後の残債の返済方法について銀行と協議し、了解が取れれば抵当権を外してもらうことも可能です。

オーバーローンの状態でも、抵当権を外すことができれば、売却をすることが可能です。

しかも、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使い、浮いたお金を返済に回すことも十分に検討できます。

オーバーローンのときに使える特例については、下記で詳しく解説していますのでぜひご参照ください。

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不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことをオーバーローンと言います。  査定額を取ってみて、オーバーローンの方は、 オーバーローンでも不動産って売れるの? オーバーローンでの売却の時の注意点っ ...

以上、ここまで家売却の検討について見てきました。

それでは次にリスケジュールの検討について見ていきます。

4.リスケジュールの検討をしてみる

4-1.リスケジュールとは

家計の支出は既に絞り切っている、家の価格を調べたらローン残債の方が高いため売却できない等々の場合、次に行うべき手段はリスケジュールの検討です。

リスケジュールとは、銀行と交渉して当面の間、返済額を減額してもらうこと

略して「リスケ」とも呼ばれます。

例えば、35年ローンで毎月の返済額が15万円だった場合、これを仮に50年ローンにすれば毎月の返済額が5万円になるというような話です。

返済スケジュールを長期化して再編成することから、リスケジュールと呼ばれています。

4-2.リスケ交渉のポイント

リスケジュールによる減額は、交渉によって勝ち取ります。

例えば、ローンを払えない理由が、会社の倒産やリストラ、ケガによる休職等、本人があまり悪くないような理由であれば、比較的すんなり受け入れてもらえます。

いつ頃までには、元の住宅ローンを払える状態に戻せそうだという返済計画も示してあげると、銀行もリスケジュールを通しやすくなります。

以上、ここまでリスケジュールの検討について見てきました。それでは次に任意売却の検討について見ていきます。

5.最後の手段として任意売却の検討

5-1.任意売却には交渉が必要

本当に全ての手を尽くしても住宅ローンが払えない場合は、競売か任意売却になります。

競売や任意売却は、最終手段となります。

住宅ローンを数か月滞納すると、「期限の利益の喪失」という状態になります。

住宅ローンを借りている人は、35年という長い時間でゆっくり返せば良いという期限の利益を持っています。

ところが、滞納により返済の約束を破ったため、期限の利益が無くなったという状態が期限の利益の喪失です。

期限の利益を喪失してしまうと、一括返済が求められます。

この状態を放っておくと、競売へ流れてしまいます。

競売が嫌な場合には、銀行と交渉して任意売却にしてもらうことになります。

親族などに購入してもらい、売却後もそこに住み続けたい人であれば、任意売却がオススメです。

5-2.交渉のポイント

住宅ローンを借りている人から、銀行に任意売却を了承してもらうには、かなりの交渉力を要します。

交渉で任意売却を勝ち取るためには、「いつまでにいくらで売れる」ということを具体的に示すことです。

親族に買ってもらう場合には、親族が購入する金額を明示します。

またその価格が市場価格よりも著しく低くないことも条件になります。

市場価格については、一括査定サイトを使って、複数の不動産会社から査定を取っておきましょう。

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マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろいろなサイトを見ていると、あなたはあることに気がつくでしょう。 「不動産一括査定 ...

複数社の査定価格と、親族が買い取る価格にあまり差が無ければ、任意売却を認めてもらえる可能性はあります。

ただし、売却後、住宅ローン残債が残っている場合は、返済する必要があります。

この点は競売でも同じです。

よって、親族に売却して住み続けるにしても、高く売却する必要があります。

銀行から任意売却を勝ち取るのは、かなり大変です。

交渉には十分な準備をする必要があるため、任意売却のメリットを理解した上で交渉を行いましょう。

6.まとめ

以上、住宅ローンが払えない人向けのステップ別対応方法について徹底解説してきました。

任意売却のような最終手段になる前に、早めの対応を検討しましょう。

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