任意売却後も住宅ローンの残債があるときの返済方法にについて徹底解説

投稿日:2017年8月16日 更新日:

住宅ローンが支払えなくなった場合、任意売却か競売によって一括返済を行います。

任意売却でも競売でも、一括返済で返しきれずに残ってしまった残債は、引き続き返済しなければなりません。

任意売却を検討しようとしている人の中には、

  • 任意売却後に残ったローン残債はどうなるの?
  • 任意売却後に払うローン残債の月々の支払額はいくらくらいになるの?
  • 自己破産した場合は残った残債はどうなるのか?

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

結論からすると、任意売却後のローン残債の返済は、債権者との交渉を行うことで、月額1~2万円程度になるケースが多いです。

今回の記事では、任意売却後のローン残債の「返済」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは任意売却後の残債の返済についての基礎知識を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.オーバーローン状態とは

1-1.問題となるのはオーバーローンのときのみ

住宅ローンが支払えなくなった場合、まず運命を大きく分けるのがオーバーローンかアンダーローンかの違いです。

  • オーバーローンとは、ローン残債が売却額よりも大きいことを言います。
    ローン残債 > 売却額
  • アンダーローンとは、ローン残債が売却額よりも小さいことを指します。
    ローン残債 < 売却額

住宅ローンを払えなくなった場合、問題となるのはオーバーローンのときです。

オーバーローンであれば、売却後も残ったローン残債を返済しなければなりません。

それは普通の売却でも、任意売却でも、競売でもすべて共通です。

オーバーローンでも普通の売却は可能ですが、売却するためには、売却と同時に残ってしまったローン残債も返済することが条件になります。

月々の住宅ローンを払う余力のない人であれば、ローン残債の一括返済能力もないことから、普通の売却は厳しいと考えられます。

1-2.アンダーローンであればすぐに売却すべき

アンダーローンの状態であれば、任意売却や競売になる前に、事前に売却することで問題は解決してしまいます。

まず住宅ローンを払えなくなくなりそうだという段階で、普通に売却して住宅ローンを返済できないかどうかを考える必要があります。

不動産は普通に売却するのが一番価格は高いです。

任意売却や競売は売却期間の短いため、価格が安くなります。

そのため任意売却や競売によらず、普通の売却でローン残債が返済できることがベストな解決方法になります。

任意売却や競売を行うと、ブラックリストに既に載っている状態になりますので、できれば避けるべきです。

そのため、住宅ローンが「払えなくなるかも」とか、「まだきちんと払っているけど、もうキツイ」という方は、任意売却や競売になる前に、普通に売却してローン残債を返済していまいましょう。

住宅ローンが払えなくなった場合には、まずは不動産一括査定サイトなどを利用して査定を取ります。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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繰り返しになりますが、アンダーローンであれば、積極的に売却を検討するようにしてください。

尚、不動産の一括査定サイトを使うだけでは、不動産を高く売却することはできません。

一括査定サイトを使うにはちょっとしたコツが必要です。

不動産一括査定サイトの上手な使い方は、下記に記載していますので、ぜひご参照ください。

不動産一括査定サイトの2つの注意点とそれを打破する上手な活用方法

不動産の売却を検討している人の中には、「一括査定サイト」が気になっている人も多いと思います。  そのような人の中には、 ...

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以上、ここまでオーバーローンとはについて見てきました。

査定を行ってみてオーバーローンの場合、普通の売却は厳しいため、任意売却か競売の道を探ることになります。

そこで次に任意売却と競売について見ていくことにします。

2.任意売却と競売

2-1.一括返済を求められた後の売却

競売や任意売却は、債権者(お金を貸している人)の債権回収のための不動産売却です。

競売は抵当権の実行に基づく法的手段であり、任意売却は法的手段によらない自主的な売却のことを指します。

競売も任意売却も、普通の売却とどこが違うのかというと、債権者から「一括返済」を求められているかどうかの違いです。

競売や任意売却では、一括返済を求められてしまった人が行う売却になります。

住宅ローンが払えなくなっても、いきなり一括返済を求められることはありません。

住宅ローンは3ヶ月以上滞納が続くと、「期限の利益の喪失」という状態に陥ります。

期限の利益とは、債務者(お金を借りている人)が持っている利益です。

どのような利益かというと、お金を長期間にかけて、ちょっとずつ返済すれば良いという利益になります。

住宅ローンは返済期間を長くすれば長くするほど、月々の返済額は減っていきます。

そのため最終返済まで長い期限を設けているほど、債務者にとって利益があるという考えになります。

ところが、住宅ローンを滞納するということは、当初約束した返済ルールを破ったことになります。

債権者は約束を破った人に対しては、期限の利益を与えてくれません。

期限の利益を与えない人に対しては、一括で返済を要求することになります。

元々、月々のローンを払えない人に対して、一括返済を求めても、お金は払えません。

そのため、不動産を売却することで一括返済をすることになります。

2-2.強制力の有無

債権者はお金を貸すときに、土地建物に担保を付けています。これは抵当権と呼ばれています。

債権者は抵当権を実行することとで、法的に一括返済を要求できます。つまりこれが「競売」です。

ただ、債権者はお金が返ってくれば良いので、別に競売にはこだわりません。

債務者(お金を借りている人)が自主的に売却して一括返済をしてくれるのであれば、それでも良いわけです。

つまりこの売却方法が「任意売却」です。

尚、任意売却や競売となる前に、期限の利益を喪失することになりますが、この時点でブラックリストに載ります。

ブラックリストに載る要件は、任意売却や競売ではなく、住宅ローンの滞納が要件になります。

任意売却は、法的手段ではないため、強制力はありません。

物件の所有者が売るという意思を持たない限り、債権者(お金を貸している人)も売却を強要することはできません。

債権者が強制的に売却されることができるのは競売だけです。

そのため任意売却では全てが話し合いで決まります。

そもそも「売るか売らないか」ということも債権者と債務者が話し合って決めます。

当然、この話し合いの中では、売却後に残る残債についても返済方法が話し合われます。

任意売却後に残る残債の返済方法についても事前に決めることができるのが任意売却のメリットになります。

以上、ここまで任意売却と競売について見てきました。

では任意売却後のローン残債を話し合いで決められるとどのようになるのでしょうか。

そこで次に任意売却後の残債の扱いについて見ていきます。

3.任意売却後の残債の扱い

3-1.月々の返済額が減るのは当たり前

任意売却をすることで、残債は大きく減ります。

例えば、元々ローン残債が1,500万円あった人が、任意売却をすることで、1,000万円に売却できたとします。

するとローン残債は500万円です。

1,500万円の残債を持っているのと、500万円の残債を持っているのでは大きく違います。

例えば、1,500万円のローンを15年で1.0%の固定金利で返す場合、毎月の返済額は89,774円となります。

一方で、500万円のローンを15年で1.0%の固定金利で返す場合、毎月の返済額は29,924円となります。返済額は約9万円から約3万円に減ります。

つまり、任意売却することでローン残債は減るため、その後の返済額が減るというのは、まず「当たり前」という話です。

任意売却以前に月9万円払っていた人が、残債が減ったのにも関わらず、同じ月9万円を払うと言うのは、理屈からして間違っています。

そのため、任意売却後は住宅ローンの毎月の返済額は減って当然ということになります。

任意売却では、いかにも「交渉して任意売却後の返済額を減らすことができる」という雰囲気がありますが、そもそも債権者にとってみれば、既にかなりの額が返済されているため、毎月の返済額が減ったとしても痛くもかゆくもないことになります。

そのため、任意売却後の毎月の返済額は「減って当然」という理屈を知ったうえで債権者と交渉に臨む必要があります。

3-2.重要なのは交渉で残債を減らすこと

では毎月の返済額をもっと減らすにはどうしたら良いかを考えます。

理屈上、毎月の返済額をさらに減らすには、500万円の残債をさらに減らすことです。

任意売却後の残債の返済方法の交渉のポイントは、「月々の返済額を減らすこと」ではなく、「残債を減らすこと」が交渉のポイントになります。

交渉によって残債を減らすことができれば、月々の返済額は必然的に減ります。

そのため、売却後に残った残債を減らしてもらう交渉をすることが大事です。

では任意売却後に残ってしまったローン残債を減らすことができるのかというと、「減らすことは可能」です。

何故かと言うと、任意売却の時点の債権者には残額を下げることができる余地があるからです。

3-3.残債の削減余地がある理由

まず、任意売却を実行する段階では、債権者が銀行から債権回収会社(サービサー)へ移管されます。

債権者が銀行からサービサーに変わります。ここがミソです。

サービサーとは、債権(お金を回収する権利)を銀行から譲り受けて回収を行う専門業者のことです。

例えば、銀行に残っていた住宅ローン残債が、1,500万円だったとします。

この債権の価値は、本来、真面目に住宅ローンを返している人の債権であれば、1,500万円です。

ところが、期限の利益を喪失しているような人の債権は正常とは言えず、不良品のようなものです。

いわば不良債権です。

正常債権の価値が1,500万円なのであれば、不良債権の価値は不良品であるため1,500万円もしないはずです。

サービサーは1,500万円よりも安い価格じゃないと債権を買いません。

そのため、サービサーは銀行から1,500万円の債権を、例えば1,000万円のような価格で購入します。

サービサーが1,000万円で債権を購入することができれば、債務者(お金を借りている人)から、きっちり1,500万円を回収するすると、500万円の利益を得ることができます。

ここにサービサーの利益の源泉があります。

つまり、任意売却をする際、債務者は1,500万円の残債が残っているように思えますが、サービサーが回収しなければならない金額というのは、実は1,500万円よりも低いです。

3-4.残債を交渉で下げる効果

もう一度、任意売却前のローン残債が1,500万円あった人が、任意売却をすることで、1,000万円に売却できた例を考えます。

この場合、債務者にはローン残債がまだ500万円残っているような気がします。

ところが、実際には、サービサーに移管された段階で、本来サービサーが回収したい残債は1,000万円とかになっている可能性があります。

サービサーが銀行から譲り受けた債権額が1,000万円であれば、任意売却によって実はサービサーは全て回収しきっていることになります。

よって、任意売却後に残ってしまったローン残債の500万円は、実は交渉すれば下げられる余地は十分にあるのです。

任意売却後、残ってしまったローン残債は、なんとか交渉して減らしましょう。

例えば、交渉した200万円減額したら、ローン残債は300万円になります。

ローン残債が500万円のときは、15年で1.0%の固定金利で返す場合、毎月の返済額は29,924円でしたが、300万円になれば、15年で1.0%の固定金利で返す場合、毎月の返済額は17,954円になります。

このように考えれば、実は任意売却後の返済が1~2万円の水準であっても、サービサーは痛くもかゆくもないのです。

返済する総額も減り、なおかつ月々の返済額も減らすことができるため、残債をさげる交渉は一石二鳥なのです。

残債の返済交渉では、「生活状況表」というのを提出して窮状を訴えます。

生活状況表は毎月の収支を提出するため、月々の返済額を減らすことに目が行きがちです。

「残債をもっと減らしてもらうことができないか?」ということを伝え、残債を減らす交渉を粘り強く行うという点がポイントです。

サービサーには、必ず残債をもっと減らすことの余地があるため、頑張って残債を減らしてもらうお願いをしてください。

以上、ここまで任意売却後の残債の扱いについて見てきました。

では任意売却ではいくらくらいで売却できるのか、気になるところだと思います。

そこで任意売却後の価格水準について見ていきます。

4.任意売却と競売の選択

任意売却も競売も、売却後に残債が残れば、それを返済することになります。

そのためオーバーローンである場合、任意売却か競売を選ぶのは、高く売却できそうな方を選ぶことになります。

競売でも高く売却できるのであれば、競売を選ぶのも選択肢の一つです。

4-1.任意売却の価格水準

ここで、任意売却の売却目線を知る方法として、買取業者に査定を取ると言う方法があります。

任意売却の買主は、ほとんどが買取業者です。

買取業者の価格目線が分かれば、任意売却の価格目線も分かることになります。

買取業者の価格は、一般的に相場の80%程度と言われています。

尚、買取でも買取業者同士を競争させることによって、価格を少しでも上げることが可能です。

不動産の買取では、買取の一括査定サイトを使うと、簡単に買取業者同士を競争させることが可能です。

買取の一括査定サイトの使い方については、下記に記載してありますので、ぜひご参照ください。

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4-2.競売の価格水準

一方で、競売の価格水準もある程度事前に調査することが可能です。

競売は裁判所が運営している不動産競売物件情報サイト(通称:BIT)で過去の競売物件の落札価格が分かるようになっています。

BITでは「売却結果」で過去の競売の売却結果を確認することが可能です。

売却結果の中では、「売却基準価額」と実際に落札された「売却価額」を見ることができます。

売却基準価額とは、競売の申立て後、裁判所が送り込んでいる鑑定人が評価した価額です。

この価額は、市場価格(普通に売却したときの価格)の50~70%の価額となります。

たまに、競売で売却すると、市場価格の50~70%の価格でしか売れないと思っている方がいますが、それは誤解です。

売却基準価額は、入札を行うための買受可能価額と呼ばれる最低競売価格を決定するために評価される額です。

そのため、売却基準価額はあくまでも入札のスタートラインを決めるだけの価額であり、競売の落札額ではありません。

BITの売却結果を見てみると、実際落札された売却価額は、売却基準価1.3~2.4倍の中にバラついているのが分かります。

ざっくり言えば、まともな物件は、売却基準価額の2倍の価格が売却価額です。

売却基準価額は、市場価格の50~70%であるため、落札価格がその2倍とすると、競売の落札価格は市場価格の100~140%となり、結構高いことが分かります。

BITでは、自分の所有している物件の管轄裁判所ごとに、売却結果を確認することができます。

そのため、自分の家と築年数やエリア、規模の近い物件があれば、過去の競売でどれくらいの価格で売却されているのかが分かるようになっています。

自分の所有物件と類似の物件が、売却基準価額の2.2~2.4倍のような水準で売却されているのであれば、それはもはや任意売却で売却するよりも売却額としては高い

売却後のローン残債を少しでも減らしたいという意向であれば、競売を選択することも十分にあり得ます。

任意売却は必ずしも、競売よりも常に高いわけではありません。

競売でも十分に高く売却できる場合もありますので、最初から競売の選択肢を捨ててしまうのはもったいないです。

また、任意売却は不動産会社の一つの商売ですので、任意売却業者に聞いてしまうと、絶対に「任意売却の方が高く売れます」と言います。

ネット上の情報も、任意売却の方が高く売れると書いているのは、全て任意売却を商売のネタにしている人ばかりです。

ネット上の情報は、調べれば調べるほど、「任意売却の方が高い」という情報しか出てきません。

真実を語っているのはBITの売却結果のみです。

客観的なBITの事実に基づき、冷静に判断するようにしてください。

尚、競売後に残ったローン残債も、返済することになります。

競売も債権はサービサーに移管されていますので、サービサーと交渉することで残債を減額できる可能性は残っています。

仮に、債権額を減額できなくても、競売によって残債が減っているため、月々の返済額が減ることは任意売却と一緒です。

ローン残債をできるだけ少なくするためにも、より高く売却できる方法を選ぶようにしましょう。

以上、ここまで任意売却と競売の選択について見てきました。

最後に自己破産の注意点について触れておきます。

5.自己破産の注意点

 

オーバーローンの場合、売却の残債が払いきれない場合、自己破産の選択もあり得ます。

自己破産は免責されれば借金を全て無くすことができるという大きなメリットがあります。

自己破産を選択すれば、売却後のローン残債の返済を心配する必要がありません。

ただし、自己破産も連帯保証人がいる場合は注意が必要です。

本人が自己破産をしても、連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に残債の返済義務が移ってしまいます。

そのため、勝手に自己破産をしてしまうと、連帯保証人に大迷惑をかけることになります。

住宅ローンを借りる場合、本人の名義で、かつ本人の収入だけで住宅ローン審査に通っているばあいは、通常、保証会社がついていますので、連帯保証人がつくことはありません。

そのため、比較的多くの人が連帯保証人はいない状態で住宅ローンを借りています。

ただし、以下のような人であれば、連帯保証人がいる場合が多いです。

  • 夫婦の収入を合算して審査を通している場合
  • 共有名義の場合
  • 親子リレーローンなどの複数の債務者形式をとっている場合
  • 親名義の土地に住宅を建てている場合
  • 自営業者の場合
  • 審査の結果が悪く連帯保証人が必要と判断された場合

上記の条件にあてはまる方は、連帯保証人がいる可能性があるため、良く思い出してください。

連帯保証人がいる場合には、安易に自己破産を選択することは避けましょう。

6.まとめ

以上、任意売却後も住宅ローンの残債があるときの返済方法にについて徹底解説してきました。

任意売却後も競売後も、まずは残債を減らす交渉をしてみることが重要です。

サービサーには残債減額の交渉の余地があることを知っておきましょう。

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