住宅ローンの組み方の一つに「親子リレー」という商品があります。
親子リレーでは、親と子供で一つの住宅ローンを組み、親子2人でローンの返済を行う住宅ローンです。
親子リレーの住宅ローンを検討している人の中には、
- 親子リレーの住宅ローンとはどういうものか知りたい
- 親子リレーで住宅ローンを組む場合の注意点を知りたい
- 親子リレーを活用して老後に借換ができるかについて知りたい
等々のことを思っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では、住宅ローンの中の「親子リレーローン」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは親子リレーローンの特徴について理解し、親子リレーローンの有効な活用方法を知ることができます。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.親子リレーローンとは
1-1.親子リレーローンの基礎知識
親子リレーローンとは、親と子供で住宅ローンを組み、親子二代に渡ってローンを返済できる住宅ローンのことを言います。
親子リレーは二世帯住宅を建てるケースや、子供世帯が親と同居するケース等で利用されます。
いずれにしても、親子で同居しているケースが多く、家も債務も親子で引き継ぐような世帯で利用する人が多いです。
親子リレーローンでは、親が高齢で35年ローンが組めない場合でも、子供の年齢を優先して長期のローンを組むことが可能になります。
例えば、親が65歳でも子供が35歳であれば、子供の年齢が優先されて35年ローンを組むことも出来ます。
1-2.親子リレーローンのメリット
親子リレーローンでは、親が主たる債務者、子供が後継者として連帯債務者となるケースが多いです。
住宅ローンの契約は、一本のみになります。
連帯債務者とは主債務者と同一の立場であり、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性がある人です。
子供も連帯債務者であるため、債務の返済を行っていきます。
形式としては、夫婦で組む連帯債務の住宅ローンと同じような感じです。
親子リレーローンでは、住宅ローンを親と子の二人の債務者で組むため、親と子の収入を合算できるというメリットがあります。
そのため、親だけもしくは子供だけで住宅ローンを組むよりも、多くの金額を借りることが可能です。
例えば、二世帯住宅であれば、通常の住宅よりも面積が広いため、建築費が多くかかります。
二世帯住宅の場合、多く借りることのできる親子ローンは理にかなっていると言えます。
親子リレーローンでは、当初は親と子の二人で住宅ローンを返済していきます。
途中で親が死亡した場合には、原則としてその債務を子供が引き継いで返済します。
ただし、フラット35では一部例外もあります。
1-3.親子リレーローンの注意点
親が健在中の返済に関しては、親と子の間で返済の負担割合を決めます。
例えば、親が4分の3、子供が4分の1というような負担割合です。
親子リレーローンの場合は所有権も親と子で共有になります。
この際、返済の負担割合と共有の持分割合を同じにします。
また、親と子で自己資金を出す場合には、自己資金割合も返済の負担割合と同じにしておきます。
例えば、自己資金割合で親が4分の3、子供が4分の1であるならば、返済負担割合も共有の持ち運割合も親が4分の3、子供が4分の1としておきます。
親子リレーローンでは、親と子でそれぞれ住宅ローン控除を適用できるというメリットがあります。
この際、返済負担割合と自己資金割合、共有の持分割合を同じにしておけば、住宅ローン控除の際、複雑な計算をしなくて済みます。
返済負担割合と共有の持分割合が異なると、どちらか一方へ贈与していると見なされることがありますので、注意が必要です。
以上、ここまで親子リレーローンについて見てきました。
親子リレーローンはフラット35や都市銀行でも提供されています。
同じ親子リレーローンであっても、フラット35と都市銀行では内容が異なります。
そこで次にフラット35と都市銀行の親子リレーローンの違いについて紹介します。
2.フラット35と都市銀行の親子リレーローン
2-1.フラット35とは
フラット35とは、旧住宅金融公庫が前身である住宅金融支援機構が提供している長期固定金利の住宅ローンです。
フラット35は民間の銀行が扱っています。
フラット35では、民間の銀行が住宅ローンを貸し付け、住宅ローンの債権を証券の形で住宅金融公庫が買い取ったり、保証したりする住宅ローンになります。
住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人であるため、フラット35は国が提供する住宅ローンと言えます。
ただし、フラット35は民間の金融機関が扱っているため、住宅ローンを借りる人が、直接、住宅金融支援機構に関わることはありません。
あくまでも申込窓口は、フラット35を扱っている銀行になります。
フラット35は、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンであるため、国民が利用しやすくなるような、様々な特典があります。
その一つに、フラット35の親子リレーローンがあります。
2-2.フラット35の親子リレーローン
フラット35の親子リレーローンでは、主たる債務者が70歳を超えていても申込むことが可能です。
親子リレーローンではないフラット35の場合、70歳以上の人は申込むことができません。
またフラット35の親子リレーローンでは公的年金も安定した収入として認めてもらえます。
フラット35の親子リレーローンには、1つだけ驚きの制度があります。
それは団体信用生命保険です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ人が死亡または高度障害になった場合に、保険金が下り、その保険金により住宅ローンが完済される生命保険になります。
通常の住宅ローンでも、原則として団体信用生命保険の加入は必須です。
フラット35の親子リレーローンにおいても、親か子のどちらかが団体信用生命保険に加入することになります。
そこで、親が団体信用生命保険に加入した場合、親が80歳になる前に死亡または高度障害になると、その時点で子供の分も含めてローン全額が完済されるという制度になっています。
しかも、親と子の間での持ち分割合や返済割合とは無関係に全額が完済されるというすごい制度です。
ただし、ここでのポイントは親の死亡年齢が80歳未満であるということになります。
仮に親が80歳になってしまうと、その時点で団体信用生命保険の保証が終了します。
親が80歳になった以降は、子供が団体信用生命保険に新たに加入することになります。
2017年3月に厚生労働省が発表した平均寿命によると、男性の平均寿命は80.75歳となりました。
半分以上の男性は80歳を過ぎても生存していることになりますので、団体信用生命保険による完済は、ひょっとしたらあるかもしれない程度ととらえれば良いと思います。
2-3.都市銀行の親子リレーローン
都市銀行が提供している親子リレーローンでは、親に団体信用生命保険の加入を認めないところもあります。
また認めても子供も加入させる金融機関が多いです。
都市銀行の親子リレーローンで、親子で団体信用生命保険に加入している場合は、親が死亡または高度障害になると親の債務部分だけが完済され、子供の住宅ローンは残ります。
また都市銀行の親子リレーローンでは、親の年収基準があるところもあります。
親の最低年収を300万円とするところや、公的年金は収入として認めないというところもあります。
親子リレーローンは、条件的には都市銀行よりもフラット35の方が緩めです。
親子リレーローンを組む場合は、都市銀行だけではなく、フラット35も選択肢に含めて考えるようにしましょう。
以上、ここまでフラット35と都市銀行の親子リレーローンについて見てきました。
親子リレーローンは、他にも借換で使うという活用方法があります。
そこで次に親子リレーローンによる借換について見ていきます。
3.親子リレーローンによる借換
3-1.フラット35を利用した借換
定年退職後にも住宅ローンが残っている人がいます。
定年退職後の年金生活の中で住宅ローンを返済していくことは、とても厳しいです。
超低金利時代の現在では、住宅ローンの返済が苦しくなった場合に取るべき第一の方策は「借換」です。
特に今まで一度も借換をしていない人であれば、借換によって金利が安くなるため、借換の効果は大きいです。
ところが現役世代では、借換を選択することができますが、定年退職後の年金生活者は通常、借換をすることができません。
そこで登場するのか、フラット35を使った親子リレーローンです。
上述したように、フラット35の親子リレーローンでは、公的年金も収入として認めてもらえます。
親子リレーローンでは子供にも返済を手伝ってもらうことができるため、生活も今よりも楽にすることができるというメリットがあります。
昨今では、定年退職後に住宅ローンが残っていることが原因による老後破綻が増えています。
老後破綻を回避するためにも、親子リレーローンによってローンを組みなおし、返済を減額するようにしてください。
3-2.借換の前の注意点
親子リレーローンで借換をする前に、注意点があります。
それは借換をする前にリスケジュールをしてはいけないということです。
リスケジュールとは、返済期間のスケジュールを延長して再調整することを言います。
一時的に返済スケジュールを伸ばすことで、月額の返済額を減額させるという方法です。
ところが、一度、このリスケジュールを行ってしまうと、債務者が金融機関に破綻懸念者として認識されてしまいます。
リスケジュールとは、正常な返済条件を条件変更することなので、リスケジュールを行うような人は、普通にお金を貸すことができない人であると認識されてしまうのです。
破綻懸念者になってしまうと、借換ができなくなります。
よって住宅ローンの支払いに苦しくなったら、リスケジュールの前に、まずは親子リレーローンによる借換を検討するようにしましょう。
4.まとめ
以上、親子リレーで住宅ローンを組む場合の基礎知識と注意点について解説してきました。
親子リレーローンは老後の借換にも利用が可能です。
親子リレーローンを組む場合は、フラット35も含め、幅広く検討するようにしましょう。
