住宅ローンシュミレーションのオススメサイト3選と賢い使い方

日本人に良くある間違いの一つに「シュミレーション」という言葉があります。

英語で書くと「simulation」ですので、「シュミ」レーションではなく「シミュ」レーションが正しい表記です。

「シュミレーション」というのは間違って流布した口語表現です。

シュミレーションと書くのはシュミ(趣味)ではないので、以下よりシミュレーションと書かせて頂きます。

そこで今回の記事では住宅ローンの「返済シミュレーション」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは使いやすいシミュレーションサイトを知り、住宅ローンの様々な検証をすることができるようになります。

シミュレーションでできること

住宅ローンは基本的に元利均等返済という返済方式を採用します。

元利均等返済は、元金総額が大きい返済当初では、利息が大きいため、毎月の返済額の中で利息が占める割合が大きくなります。

一方で、返済が進んでいくと元金総額が小さくなるため、利息が小さくなっていくため、毎月の返済額の中で利息が占める割合が小さくなっていきます。

そのため、元利均等返済では、毎回、徐々に利息の額が小さくなり、元金と利息の内訳が変わっていくというとても複雑な構造になっています。

住宅ローンは元利均等返済方式を採用しているため、電卓で返済額を単純に計算することはできません。

そこで住宅ローンの返済額を計算するには、専用のサイトでシミュレーションする必要があります。

さらに住宅ローンの返済シミュレーションでは、ボーナス返済や繰上返済などの複雑な条件を加えて、条件を変えながら返済額等を計算することも可能です。

また住宅ローンの諸経費も簡単に計算してくれます。

昔であれば、銀行や不動産会社に聞かないと分からなかったことが、今ではネットで簡単に知ることができる時代になりました。

住宅ローンの返済シミュレーションサイトでは、かつてはプロに聞かないと分からなかったようなことが、簡単に分かるという優れたサイトなのです。

以上、ここまでシミュレーションでできることについて見てきました。

ではどのようなシミュレーションサイトを使うのが良いのでしょうか。

住宅ローンのオススメシミュレーションサイト

筆者がオススメする住宅ローンの返済シミュレーションは以下の3つです。

返済シミュレーションサイトは、各銀行も独自のページを提供しています。

例えば楽天銀行で住宅ローンを組みたいのであれば、楽天銀行のシミュレーションサイトを使うことももちろん有効です。

団体信用生命保険料や事務手数料等の条件は銀行ごとに異なるため、銀行のシミュレーションサイトを使ってしまうと、他の銀行と比較した場合、思わぬ誤差により数値を見誤る可能性が出てしまいます。

そのため、最初の段階では、銀行の色がついていない上表のサイトでシミュレーションをしておくのが無難です。

ちなみに、ネット銀行でも諸経費は下表の様にバラつきがあります。

都市銀行も含めると、さらに繰上返済手数料や事務手数料などの諸条件が異なってきます。

各銀行が提供しているシミュレーションサイトを使う場合には諸条件が異なっている点に注意をしましょう。

以上、ここまでオススメのシミュレーションサイトについて見てきました。

シミュレーションで重要なことは、「標準的な目安と比べてどうなのか」という点を把握することです。

そのためには住宅ローンの目安を知っておくことが重要です。

そこで次に住宅ローンの目安について見ていきます。

住宅ローンの目安

年収倍率という見方から考える

適切な住宅ローンの借入額の判断目安として「年収倍率」という見方があります。

年収倍率は、手取りではなく額面年収に対する倍率です。

銀行は審査基準として年収の8倍まで融資できると基準を設けているところが多いです。

しかしながら、実際、年収の8倍も借りてしまうとかなり返済は厳しくなります。

適正な年収倍率の目安は5倍です。

高くても6倍は超えないようにして下さい。

参考までに首都圏と関西圏の新築マンション購入者の住宅ローンの借入額と平均年収を下表に示します。

※株式会社リクルート住まいカンパニーの調査結果より筆者が編集

首都圏も関西もマンション価格の高騰に伴い、借入金額も上昇しています。

年収倍率に関しては、2016年の平均で首都圏は4.8倍、関西圏は4.4倍でいずれも適正指標である5倍以内になっています。

平均年収も年々都合よく上がっていますが、これは世帯年収としての統計です。

共働き前提で住宅ローンを組み人も増えてきており、結果として平均世帯年収が年々増加しているように見えています。

住宅ローンは夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むことも可能です。

収入合算をする方法としては、以下の3つがあります。

近年はサラリーマンの平均年収は下落傾向にあります。

一方で、物件価格の高騰により必要となる住宅ローンの借入額は増加傾向にあります。

そのため、適切な年収倍率を維持するためにも、収入合算の必要性が以前よりも増してきました。

将来設計を考慮して、自分にあった収入合算の方法を選ぶようにしましょう。

連帯保証と連帯債務については、下記にそれぞれ詳しく記載しています。

参考住宅ローンを組むときに要請される連帯保証人について徹底解説
参考連帯債務者を立てて住宅ローンを組む場合の3つのメリットと2つのデメリット

返済負担率という見方から考える

もう一つ、適切な住宅ローンの借入額の判断目安として、「返済負担率(返済負担率)」という見方があります。

返済負担率とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の占める割合です。

返済負担率を式で表すと以下のようになります。

返済負担率も銀行の審査基準は緩めです。

銀行は審査基準として返済負担率を30～40％まで融資できると基準を設けているところが多いです。

しかしながら、実際、返済負担率を30～40％で借りてしまうとかなり返済は厳しくなります。

適正な返済負担率の目安は20％になります。

高くても25％は超えないようにして下さい。

住宅金融支援機構による民間住宅ローン利用調査(2016年度第2回)によると、返済負担率の割合は、以下のようになっています。

返済負担率の割合

※住宅金融支援機構による民間住宅ローン利用調査より筆者が編集

上表の構成比をみると、返済負担率が20％以下で収まっている人は、全体の70.5％になります。

25％以下だと87.2％です。

9割近くの人が25％以内で抑えていることになります。

銀行の融資は25％超でも通る場合がありますが、それ以上高い返済負担率は、かなり危険です。

毎月の返済に追われ、生活が苦しくなってしまいますので、なるべく返済負担率は20％以下に抑えるようにしましょう。

返済負担率は、借入額の他、借入期間によっても異なります。

借入期間が長ければ長いほど、返済負担率は低くなります。

返済負担率に関しては、に詳しく記載しています。

参考住宅のプロが教える！年収に見合った住宅ローン返済比率の目安の決め方と注意点

完済年齢を考慮する

住宅ローンを借りる場合、年収倍率と返済負担率の他に、完済年齢を考慮する必要があります。

完済年齢に関しても銀行の審査基準は緩めです。

銀行は審査基準として完済年齢を80歳まで融資できると基準を設けているところが多いです。

しかしながら、実際、定年後の65歳以上は返済が厳しくなります。

適正な完済年齢は65歳になります。

65歳を超えてしまうような場合は、退職金による返済や繰上返済も考慮に入れるようにして下さい。

総務省の調査によると、定年退職後の老後夫婦の平均的な生活費は以下のようになっています。

高齢者世帯では、平均で毎月228,000円の生活費がかかりますが、この中には住宅ローンは入っていません。

一方で、65歳以上の標準的なサラリーマンがもらえる年金は、以下のようになります。

平均的な年金生活だと、既に生活費がオーバーするため、貯蓄を切り崩しながら生活をする必要があります。

これらの数字はあくまでも平均値であるため、もちろん、たくさん年金をもらっている人もいます。

中には現役世代の給与よりも年金をもらっている人もいるくらいです。

高額年金受給者はさておき、原則として年金だけでは生活費を払っていくだけで精一杯であるため、住宅ローンなど返す余裕は全くありません。

そのため、住宅ローンは原則的には65歳で完済する計画で組む必要があります。

住宅ローンは超低金利で、超長期に渡って借りることができるため、もし30歳以下の人であれば、35年ローンを組んで借りることがとても理想的です。

30歳以下の人なら、35年ローンを組んでも65歳以下で完済することが可能です。

厚生労働省の平成27年人口動態統計月報年計によると、平均初婚年齢は夫31.1 歳、妻29.4 歳となっています。

結婚してすぐに住宅ローンを組めば、ローンの組み方としては一番得な組み方になります。

ボーナス返済や繰上返済も必要なくなるため、住宅ローンを返済しながら教育資金や老後の生活資金も十分に蓄えることが可能です。

ただし、実際には結婚してすぐに住宅を購入することに抵抗のある人も多いと思います。

「結婚」と「マイホーム購入」という人生のビッグイベントを一気に行ってしまうことに気が引けてしまう人も少なくありません。

実際、新築マンションの購入の平均年齢は、以下のようになっています。

※株式会社リクルート住まいカンパニーの調査結果より筆者が編集

2016年の首都圏の平均年齢は38.2歳です。

38歳で35年ローンを組むと、完済年齢が73歳になってしまいます。

そのため、35年ローンを選択した場合は、ボーナス返済や繰上返済をどの程度行えば、65歳で完済できるのか、シミュレーションをしておく必要があるのです。

尚、住宅ローンの完済年齢については、下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

参考住宅ローンは何歳まで借りることができるの？限界の年齢はいくつ？

以上、ここまで住宅ローンの目安について見てきました。

それでは最後に返済シミュレーションサイトを使って確認したいことをまとめます。

シミュレーションサイトで見ておくべき7ポイント

住宅ローンを組む前に、返済シミュレーションサイトと使って、以下の7つの点を確認しましょう。

住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

住み替えのための不動産売却と新規物件用の住宅ローン契約を同時に進めるのは、とても大変です。

そこでオススメなのが、住宅ローンの仮審査を一括で行えるサービスを使うことです。

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「住宅本舗」。

住宅本舗を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査が可能です。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

まとめ

借りる前にやっておきたい住宅ローンシュミレーションの基礎知識を解説してきました。

返済シミュレーションを使って、適正な借入額を把握し、借り過ぎの防止に役立ててください。