住宅ローンが返済前のマンションや戸建てを高く売る3つのポイント

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やむを得ない引越等でマンションや戸建て等のマイホームを売却しなければいけないときがあります。

ただ、住宅ローンの返済前の物件は売れるかどうかを知らない人もいると思います。

住宅ローンが返済中で家を売却したい人の中には、

  • 住宅ローンの返済中は家を売却できるのだろうか
  • 売却すると住宅ローンはどのようになるのだろうか
  • 売却で返済しきれない住宅ローンはどうなるのだろうか

等々のことを心配されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「住宅ローンの返済中の家の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは住宅ローンが返済中の家を売却するにはどのようにしたら良いのか、知ることができます。

HOME4U

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1.ローン返済中に考えるべきは「抵当権抹消」と「売却条件」

抵当権を抹消しないと売却できない

住宅ローンを組んで住宅を購入している人は、土地と建物に抵当権が設定されています。

抵当権とは「債務者が不動産などを自分の手元に留めたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる担保物件のこと」

具体的には土地と建物の登記簿謄本に、以下のような内容が記載されています。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 抵当権設定 平成〇年〇月〇日
第*****号
原因 平成〇年〇月〇日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12番地34  ○○ ○○
抵当権者 ○○市○○56番地78  ××銀行
共同担保 目録(〇)第****号

住宅ローンが返済中の物件を売却するには、この抵当権を抹消することが必須条件となります。

登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを「抵当権の抹消」と呼びます。


例えば、AさんがB銀行から抵当権の設定を受けているとします。

理屈の上では、AさんはB銀行の抵当権をつけたままCさんに不動産を売却することは可能です。

しかしながら、抵当権を付けたまま売却してしまうと、Aさんが住宅ローンの返済が滞った場合、B銀行がCさんの家を競売にかけることになります。

するとCさんはAさんのせいで家を失うことになります。

このようなことにならないよう、通常は、売却時点でAさんが設定を受けている抵当権は外した状態で売却します。

買主は抵当権がついたままの物件は、リスクが大き過ぎるため誰も購入してくれません。

買主は、抵当権が抹消されていることを絶対条件として購入します。

抵当権の抹消方法

抵当権は、現在、返済中の住宅ローンを全て完済しないと外れません。

売却を行う場合は、事前に銀行に売却する旨を相談します。

不動産の売却は個人の自由ですので、ここで銀行が反対することはありません。

銀行としては、住宅ローンの残債を一括返済してさえくれれば、問題なく了承してくれます。

住宅ローンの残債を支払うには、売却で得たお金が必要になります。


一方で、買主は住宅ローンが外れていないと購入はしません。

そのため、買主の残金の支払いと抵当権の抹消については、「引渡日」に同日で行うことが通常です。

さらに、購入者が住宅ローンを組んで購入する場合、抹消と同時に新たな抵当権の設定が行われます。

引渡日には、売主、買主、売主の銀行担当者、買主の銀行担当者、司法書士、不動産会社が一同に会します。抵当権の抹消と残金の入金、買主の抵当権設定は同時に行われます。

以上、ここまで抵当権抹消と売却条件について見てきました。

一括返済できれば抵当権を抹消できるとしても、気になるのは売却額で本当に一括返済できるかどうかです。

そこで次にアンダーローンとオーバーローンについて見ていきます。

2.アンダーローンとオーバーローン

  • アンダーローン:住宅ローン残債が売却額を下回っている状態
  • オーバーローン:住宅ローン残債が売却額を上回っている状態

アンダーローンである場合、特に何も問題とはなりません。

引渡日の残金入金によって問題なく抵当権を抹消できます。

つまり住宅ローンが返済中の物件でも、普通に売却できます。

一方で、問題となるのがオーバーローンの場合です。

オーバーローンの場合は、一括返済で必要な金額のうち、売却額だけでは足りない部分の金額を何らかの手段で用意しなければなりません。

住宅ローンの返済中の物件を売却するためには、まず住宅ローン残債を上回る金額で売却できるか否かを最初の段階で見極める必要があります。

売却活動に本格的に入る前に、一度、物件査定を行ってください。

物件査定を行うことで、「いくらで売れそうか」という予測を立てることができます。

オーバーローンの場合は資金計画を立てる

査定の結果、アンダーローンであれば問題ありませんが、オーバーローンの場合、資金計画を立てる必要があります。

いくら足りないのか、その不足資金はどうやって確保するのか等の計画を練る必要があるのです。

「いくら必要になりそうか」については、複数の不動産会社から査定を取ることで、客観的な数字が見えてきます。

1社だけの査定で資金計画を立てると、「実は足りなかった」ということもあり得ます。

複数の不動産会社から査定を取るには、無料の一括査定サイトを使うのが便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
[イエイ] 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
[スマイスター] 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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査定の結果、売却は無理だと分かっても、それ以上話を進めなければ、特に問題にはなりません。

資金計画を立てる上では、売却の一括査定サイトを使うことをオススメします。


以上、ここまでアンダーローンとオーバーローンについて見てきました。

ではオーバーローンの場合、どのようにしたら抵当権を抹消できるのでしょうか。

そこで次に抵当権を抹消する3つの方法について見ていきます。

3.抵当権を抹消する3つの方法

オーバーローンの場合でも、抵当権抹消に必要な不足額を返済できれば抵当権を抹消することは可能です。

オーバーローンで抵当権を抹消する方法は以下の3つです。

抵当権抹消方法1.貯金を切り崩す

不足分を貯金で補える場合、貯金と合わせて住宅ローン残債を一括で返済を行います。

不足分を貯金で賄うことができれば、余計な費用もかからないため、この方法がベストです。

但し、貯金を使う場合、子供の養育費等の計画が狂わないか確認してから使うようにしてください。

貯金を使い過ぎて、後から教育ローン等の金利の高いローンを借りるようなことがないように、注意して貯金を切り崩すようにしてください。

抵当権抹消方法2.住み替えローンを活用する

買換えの場合、住み替えローンを使うと、抵当権を抹消して売却することができます。

住み替えローンとは、ローン残債から売薬額を除いた残額を、新たに購入する不動産と合算して借り換えるローンのことです。

住み替えローンは次に購入する物件の価格以上のローンを組むことになるため、借金が単純に増えてしまうことになります。

また、過剰なローンを抱えることから、審査も厳しく、誰しもが使えるローンではありません。

審査は通常の住宅ローンよりも厳しめになります。

ただし、住み替えローンも住宅ローンの1つであるため、低金利で長期に組めるメリットがあります。

他にローンを組むのであれば、住み替えローンを組んだ方がメリットは高いです。

さらに、住み替えローンを使うことで、貯金に手を付けずに残しておくことが可能です。

子供が将来大学に行くための貯金であれば、その貯金には手を付けず、住み替えローンを使った方が良いというケースもあります。

抵当権抹消方法3.無担保ローンを活用する

正直あまりオススメしませんが、最悪の場合、無担保ローンを借りるという手はあります。

都市銀行でもフリーローンという名で、無担保で借りることのできるローンは存在します。

都市銀行であれば、消費者金融よりは金利は安いため、安心して利用することが可能です。

300万円程度であれば、大手の銀行でも取り扱いを行っています。

ただし、無担保ローンは住宅ローンとは異なり、金利が総じて高いです。

都市銀行でも6%前後の金利を設定しています。

無担保ローンは慎重に利用するようにして下さい。


以上、ここまで抵当権を抹消する3つの方法について見てきました。

オーバーローンの場合は、少しでも家を高く売り、残債の返済を軽くすることが一番重要なことになります。

そこで次に家を高く売却する方法についてご紹介します。

4.家を高く売却する3つのポイント

ポイント1.一般媒介にて売却する

不動産の売却を不動産会社へ依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結します。

倍系契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告
レインズへの登録 特になし 契約締結日の翌日から7日以内に登録 契約締結日の翌日から5日以内に登録

媒介契約の中で、一般媒介契約のみ複数の不動産会社へ仲介を依頼することが可能です。

複数の不動産会社へ仲介を依頼すれば、それだけ高く購入してくれる買主を見つけてくれるチャンスが増えます。

不動産を高く売却するためには、チャンスを増やせる一般媒介契約の方が望ましいです。

また不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬となります。

一番高い買主を連れてきてくれた不動産会社のみに支払えば良いので、何社に依頼しても同じです。

無料の一括査定サイトで知り合った複数の不動産会社に、そのまま一般媒介でお願いしてしまえば、高く売却することができます。

一括査定サイトを使って不動産を高く売却する方法については、下記に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。

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ポイント2.瑕疵担保保険を付保する

不動産の売買では、売主が瑕疵担保責任を負います。

瑕疵とは、売却の目的物が通常有している品質・性能を欠いている状態のことを言います。

売却後に瑕疵が発見されると、売主は損害賠償を請求されるか、もしくは契約を解除されてしまいます。

これを瑕疵担保責任と言います。

瑕疵担保責任は売主のとって非常に重い責任のため、個人間の売買では、売主の瑕疵担保責任は3ヶ月程度とするか、もしくは瑕疵担保責任を免責とする等の措置を行うことが一般的です。

その一方で、売主の瑕疵担保責任を限定的にし過ぎてしまうと、買主が瑕疵に遭遇した場合の損失が広がることになります。

そこで、瑕疵担保責任を保険でカバーすることで、買主に安心感を与える保険があります。

それが瑕疵担保保険です。

尚、瑕疵担保保険を付保すると、買主が負担する不動産取得税や登録免許税が軽減されるという特例もあります。

そのため、瑕疵担保保険を付保した物件は、全ての買主にとってメリットがり、高く売却しやすくなります。

瑕疵担保保険については、下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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ポイント3.引越してから売却する

住宅は住みながら売却するよりも、引越した後、綺麗にした状態で売却した方が有利です。

買い替えの場合、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」があります。

買い先行では、先に引越をすることができ、物件を綺麗にした状態で購入希望者に内覧をさせることができます。

部屋を空の綺麗な状態にしておくことは、買主の印象を良くすることになり、売却しやすくなります。

高く売るのを選択するのであれば、できるだけ先に引越を行ってから売却するようにしましょう。

尚、居住中のマンションを売却する場合については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで家を高く売却する方法について見てきました。

オーバーローンの売却では、少しでもお金を確保したいところです。

そこで最後に、オーバーローンの場合に使えるお得な税金の特例についてご紹介します。

5.オーバーローンで売却するときのお得な税制

個人がオーバーローンの居住用財産を売却した場合、確定申告により源泉徴収税の還付を受けることができるお得な税制があります。

その特例は「居住等財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

この特例は、買換えをしなくても、譲渡損失の金額のうち住宅ローンの金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、給与所得等との損益通算ができます。

控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間の繰越ができます。

下図でいうと、青い部分(オーバーローンの部分)を損失として、他の所得とぶつけることができます。

具体的には、確定申告により給与所得とぶつけることで、給与所得で支払っている源泉徴収税を取り戻すことができます。

これを「損益通算」と呼びます。

この特例は、売却する不動産が居住用財産(マイホーム)であることが前提です。

居住用財産とは、以下の要件を満たす不動産になります。

【居住用財産の要件】

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3.  災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4.  転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

さらに、居住用財産が以下の譲渡の要件を満たす売却であることが必要になります。

【売却の要件】

  1. 譲渡契約締結日の前日において借入金残高があること。
  2. 買い替えは要件ではない。
  3. 個人が平成16年1月1日から平成29年12月31までの間に、その有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で次の(a)から(d)のいずれかに該当するものを譲渡すること。
    • (a)   現に自分が住んでいる住宅
    • (b)   以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
    • (c)    (a)や(b)の住宅及びその敷地
    • (d)   災害によって滅失した(a)の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
  4. その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
  5. 繰越控除する核燃分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  6. 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係があるものではいこと。

オーバーローンでの売却は、資金的に苦しくなることが多いです。

居住等財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、オーバーローンの売却でも源泉徴収税額を取り戻せるありがたい特例です。

活用することをぜひお勧めします。

尚、具体的な計算方法については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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また買い替えを行う場合、類似の特例があります。

その特例は下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、住宅ローンが返済前のマンションや戸建ての売却方法について徹底解説してきました。

住宅ローンが返済中であっても、家を売ることは可能です。

まずは査定を行って資金計画を立てることから始めてみるようにしてください。

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