近年は住宅価格の高騰が続いており、多額の住宅ローンを組まないとなかなか住宅が購入できないような状況になっています。
住宅ローンの返済を少しでも楽にするには、「頭金」がとても大きな役割を果たします。
- 頭金はいくらくらい必要なのか知りたい
- 適正な頭金の目安について知りたい
- 親から頭金をもらっても贈与にならないか知りたい
そこで今回の記事では、家の購入における「頭金」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは頭金がどれくらい必要なのか理解することができます。
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住宅購入時の頭金の平均
株式会社リクルート住まいカンパニーの「『住宅購入・建築検討者』調査」によると、住宅の購入における頭金は平均で1,403.1万円となっています。
一方で、株式会社不動産経済研究所の「首都圏の建売市場動向」によれば、首都圏の建売住宅の平均価格は5,260.8万円と公表しています。
概ね、一戸建ての平均は5,000万円ということになります。
- 5,000万円に対して1,400万円の頭金を用意しているとうことは、全体の28％が自己資金ということ
- ざっくり住宅購入額の3割は自己資金を用意しているということになります。
若い人にとって見ると、1,400万円の頭金となると相当ハードルが高いものと思われます。
ただ、一方で住宅ローンを借りる平均年齢は、注文住宅では以下のようになっています。
| 対象住宅 | 年度 | 三大都市圏 | 首都圏 | 中京圏 | 近畿圏 |
|---|---|---|---|---|---|
| 注文住宅 | 平成29年度 | 46.0 | 48.8 | 40.4 | 42.7 |
| 平成30年度 | 44.1 | 45.4 | 42.0 | 45.8 | |
| 令和1年度 | 44.8 | 46.7 | 42.6 | 44.4 | |
| 令和2年度 | 42.8 | 44.2 | 40.9 | 44.4 | |
| 令和3年度 | 42.7 | 45.0 | 40.2 | 49.4 |
※国土交通省：住宅経済関連データより筆者が編集
住宅ローンを組む平均年齢も、首都圏が45.0歳、近畿圏が49.0歳となっています。
45歳になるまで1,400万円くらい頭金を貯めた人が住宅ローンを組んでいるという形になります。
平均額だけ見ると、30代の人などは頭金を貯めることができないと感じる方も多いと思います。
しかしながら、頭金は必ずしも自分で貯めたお金だけではありません。
親からの援助も頭金とすることができます。
親からの援助が受けやすい頭金と贈与税の関係
通常、個人が他人からタダで現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合、贈与税が発生します。
そのため、親から頭金を援助してもらうと、その行為は贈与に該当します。
しかしながら、昨今は現役世代よりも高齢世代の方が裕福な傾向があり、高齢世代のお金を現役世代へスムーズに移転させるための政策が取られています。
その政策の一つが「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」です。
この制度は、住宅を購入するための贈与なら、一定額まで贈与税を非課税とする制度です。
贈与税の住宅取得等資金の非課税制度では、平成33年12月31日までに贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である20歳以上の子または孫などが、父母または祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた場合に所定の額を限度額に贈与税が非課税としています。
住宅取得等資金とは、次のいずれかに掲げる新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を言います。
- 住宅の新築等に先行してその敷地のように供された土地等の取得
- 住宅用家屋の新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得
- 中古住宅用家屋の取得
- 住宅用家屋の増改築等
非課税限度額は、下表の通りとなります。
尚、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を受けるためには、住宅の面積が50㎡以上240㎡以下という要件があります。
| 契約年月 | 質の高い住宅※ | 左記以外の住宅 |
|---|---|---|
| ～平成27年12月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 平成28年1月1日～令和2年3月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
| 令和2年4月1日～令和3年3月31日 | 1,000万円 | 500万円 |
| 令和3年4月1日～令和3年12月31日 | 800万円 | 300万円 |
※新築住宅における質の高い住宅とは、以下のいずれかの基準に適合するものになります。
- 断熱等性能等級(3)の等級4の基準又は一次エネルギー消費量等級(3)の等級4もしくは等級5の基準に適合していること
- 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)(3)の等級2もしくは等級3の基準又はその他(3)の免震建築物の基準に適合していること
- 高齢者等配慮対策等級(3)の等級3、等級4又は等級5の基準に適合していること
もし、注文住宅で上記のような質の高い住宅を作る場合、親から1,500万円までの贈与を受けても非課税となります。
質の高い住宅ではない場合、贈与の非課税枠は1,000万円までになります。
注文住宅で贈与を受ける場合には、注文する住宅の質と、非課税枠の額との対応については注意して確認する必要があります。
頭金が十分に貯まっていない人は、住宅取得等資金の非課税制度を活用して、上手く頭金を確保するようにしましょう。
以上、ここまで親からの頭金と贈与税について見てきました。
では、頭金の目安は、どのように考えたら良いのでしょうか。
頭金の目安は住宅ローンから逆算する
頭金の目安を考える前に、住宅ローンの適正な目安を考える方が重要です。
住宅ローンの適正な借入額がありきで、残りが必要となる頭金であるべきです。
つまり頭金とは、以下の式で表されることになります。
適切な頭金の算出式
頭金 ＝ 住宅価格 － 適正な住宅ローン借入額
今、お持ちの「頭金」と「適正な住宅ローン借入額」を合算しても、購入したい住宅価格に届かない場合、その住宅は高過ぎるという判断になります。
適正な住宅ローン借入額は、年収倍率と返済比率の2つの指標があります。
それぞれの適正指標は以下の通りです。
適正な住宅ローン借入額
| 基準 | 数値 |
|---|---|
| 年収倍率 | 5倍 |
| 返済比率 | 20％以内 |
例えば、年収800万円のＡさんであれば、年収倍率で計算される適正な住宅ローン借入額は4,000万円(＝800万円×5)となります。
仮に、Ａさんが5,000万円の物件を購入したい場合、1,000万円の頭金があれば良いことになります。
また、Ａさんが6,000万円の物件を購入したい場合には、2,000万円の頭金が必要となります。
Ａさんが1,000万円の頭金しか用意できなかった場合、6,000万円の物件を購入すべきではありません。
理屈の上では、Ａさんが5,000万円の住宅ローンを組んで1,000万円の頭金を使えば6,000万円の物件を購入できますが、それは無理して物件を購入していることになります。
逆に、Ａさんが4,000万円の物件を購入するのであれば、物件購入のための頭金はゼロでも構いません。
頭金なしでも十分に返済できる金額であるため、頭金は「無し」という判断も間違いではないのです。
このように、頭金の額は、購入したい物件の価格と適正な住宅ローン借入額との関係によって決まります。
頭金は多いには越したことはないですが、適正な住宅ローン借入額の範囲で借りるのであれば、頭金は用意する必要はありません。
むしろ、現金が余っているのであれば、それは貯金として残しておくべきです。
将来、子供の教育費が膨れ上がったときに、貯金があれば対応することができます。
適正な住宅ローンの範囲で借りることを重視し、無理しない範囲で頭金を使って良い物件を購入するというスタンスが重要です。
また、将来設計のためにも、現金は使い過ぎないようにしましょう。
尚、注文住宅の場合、土地の購入に関しては住宅ローンを使うことができません。
土地の購入は、通常、つなぎ融資というローンを組みます。
建物が完成した際、つなぎ融資を住宅ローンに借り換えて、住宅ローンの返済が始まることになります。
以上、ここまで目安は住宅ローンから逆算するについて見てきました。
適正な住宅ローンの範囲であれば、頭金なしでも良いと説明しましたが、注文住宅ではローンを組める対象とならない費用も発生します。
また、住み替え検討の方は、今住んでいる家の売却金額によっては、頭金に売却益を回して、借入額を減らすことも可能です。
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頭金なしでも必要なお金はいくつかある
つなぎ融資や住宅ローンにおいては、主に以下のものが借りることのできる対象となります。
つまり物件価格に相当する部分がローンの対象となります。
- 土地価格
- 請負工事費
- 設計料
一方で、住宅ローンの対象とはならない諸費用があります。
注文住宅で発生する諸費用で住宅ローンの対象とならないものは、以下のものになります。
- 仲介手数料
- 土地の不動産取得税
- 土地の登録免許税
- 登記のための司法書士手数料
- 土地の契約書に貼付する印紙税
- 建物および設計料に係る消費税※
- 建物の不動産取得税
- 建物の登録免許税
- 登記のための司法書士手数料
- 請負契約書に貼付する印紙税
- 消費税
- 水道利用加入金(自治体による)
- 建物の火災保険料
- 保証料(保証会社に支払う費用)
- ローン手数料
これらの諸費用は、注文住宅の場合は比較的高く、物件価格の10％程度になります。
そのため、5,000万円の物件を購入する場合は、少なくとも500万円の自己資金が必要となります。
この自己資金は物件を購入するための頭金ではなく、諸費用として物件価格の10％は必要となるということです。
適正な住宅ローンの範囲において、フルローンで物件を購入しても、その物件価格の10％は頭金(自己資金)として用意しておきましょう。
以上、ここまで頭金なしでも必要なお金について見てきました。
適正な住宅ローンが分かると予算が決まります。
予算が決まると、次に気になるのがではその予算で一体どのような家を建てられるかという点です。
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まとめ
家の購入で必要な頭金の平均や親からの援助・目安について徹底解説について見てきました。
物件購入のための頭金は、適正な住宅ローン借入額と購入したい物件の価格との差で決まります。
またそれとは別に、物件価格の10％はローンが組めない諸費用が発生するため、頭金を用意しておくべきです。
適正な住宅ローン借入額によるフルローン購入の場合には、最低限、物件価格の10％は頭金として用意しておきましょう。