予算オーバーを解消する注文住宅の見積もり交渉術と注意点

家の見積もり交渉のコツ

注文住宅で見積もりを取ってみたら、当初想定していた予算よりも大幅にオーバーして困っている人も多いのではないでしょうか。

家をゼロから建てる注文住宅は、予算のコントロールが難しいのも事実です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 家の見積もり金額を下げるにはどうしたら良いのか知りたい
  • 住宅メーカーに対する交渉術を知りたい
  • なかなか金額が下がらない場合の対処方法を知りたい

そこで今回の記事では、「家の見積もり」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは家の見積もりを下げる方法や交渉術等を知ることができます。

本記事のポイントまとめ

  • 坪単価の目安は60万円/坪が目安
  • 家の見積もりの価格交渉術は、「総額1ページ目交渉法」「詳細ネチネチ交渉法」の2つ
  • 注文住宅では、着工後に見積額から増額を余儀なくされるようなケースがある
  • 工法を変えることによって発注金額が大きく変わることが多い
    ※詳細は「3.交渉しても金額が下がらない場合は「工法」から見直す」に解説しています。
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

まずは予算別で見積もりをとる

家の見積もりが高いと感じている方、その見積もりは本当に適正な価格でしょうか?

見積もりをもらって高いと思ったら、まずは建築費の坪単価を確認します。

図面には延床面積が書かれています。

延床面積とは1階と2階の床面積の合計になります。

延床面積が㎡単位だけの記載の場合、坪に換算します。

㎡を坪に換算するには、以下の式で計算を行います。

坪 = ㎡ × 0.3025

例えば、1階と2階の床面積の合計が200㎡なら、60.5坪(=200㎡×0.3025)です。

延床面積の坪数が出たら、総額を坪数で割り、単価を出してみてください。

坪単価の目安は60万円/坪が目安

坪単価の目安としては、坪60万円強くらいが一般的

坪70万円を超えると、「う~ん、ちょっと高いかな」という感じになります。

昨今は、建築費が非常に高騰していますので、平気で坪70万円を超えるような見積もりも多いです。

こだわりの住宅であれば別ですが、資材等に特段こだわっていない場合には、坪70万円を超えるような見積もりは高いと言えます。

見積もりがあまりにも高い場合には、他の住宅メーカーでは予算内の住宅が本当に建てることができないのか確認すべきです。

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他の住宅メーカーで価格を調べるには、「LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス」によるインターネット注文住宅カタログ請求がオススメです。

下記のようなカタログが一括で自宅に届くので大変便利。

最初から予算別でカタログが取れるため「予算ありき」でどういう建物が建つのか分かります。

ちなみにLIFULL HOME’Sでは、建物の建築費総額の予算と坪単価の目安を示しています。

建築費総額坪単価
1,000万円台坪50万円未満
2,000万円~2,500万円未満坪50万円~62.5万円未満
2,500万円~3,000万円未満坪62.5万円~75万円未満
3,000万円~3,500万円未満坪75万円~87.5万円未満
3,500万円~4,000万円未満坪87.5万円~100万円未満
4,000万円~坪100万円以上

坪単価が高いということは、仕様が高いということ。

建物の仕様を予算に合うまで、下げる必要があります。

ちなみに株式会社リクルート住まいカンパニーが2017年12月5日に公表したデータによると、注文住宅の建築費用の全国平均は2,775万円となっています。

上表で言うと、坪単価としては、坪62.5万円~75万円未満あたりの住宅を建てていることになります。

まずはカタログを取ってみて、見積もりが適正かどうかを検証してみましょう。

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以上、ここまで予算別で見積もりを取る方法についてご紹介しました。

家の金額がなかなか予算に収まらない場合、住宅メーカーとどのように交渉して価格を下げて行けば良いのでしょうか。

住宅メーカーとの2つの交渉術

家の見積もりの価格交渉術には、大きく分けて2つのスタンスがあります。

2つの交渉方法を筆者の方で

  1. 総額1ページ目交渉法
  2. 詳細ネチネチ交渉法

と名付けています。

それぞれの交渉方法について詳しく紹介します。

交渉術1.総額1ページ目交渉法

見積もりには、1ページ目に総額が記載されています。

2ページ目には「躯体工事」「外部工事」「内部工事」「設備工事」等の大項目の内訳が記載され、3ページ目以降は、それぞれの工事の詳細内訳が記載されている構造になっています。

総額1ページ目交渉法では、総額だけで議論し、住宅メーカーの目の前では2ページ目以降は一切開かないという交渉方法です。

見積書は細かいことがいっぱい書かれていますが、細かいことには一切触れず、「とにかく総額が高過ぎて話にならん」ことを伝えてグイグイ交渉します。

実は、この交渉方法、結構、下がります。

見積書は2ページ目以降は、専門知識がないと何が書かれているのか正直分かりません。

そのため、うかつに2ページ目以降を開いて、議論してしまうと相手の専門領域に引きずり込まれ、交渉がなかなか上手く行きません。

交渉上手な人は、総額だけを見て、「では、どうしたら予算に近づけることができるか?」という点を住宅メーカーに考えさせます。

総額1ページ目交渉法では、建築の難しいことには一切触れず、「これでは予算に合わないからもっと下げて欲しい」とだけ伝えます。

実はこの交渉方法が一番下がります。

価格を下げるために、ある意味「わがままなお客」を演じ切るのが大事ということです。

交渉術2.詳細ネチネチ交渉法

詳細ネチネチ交渉法は、見積書の詳細内訳のページもちゃんと確認し、交渉していきます。

この交渉方法はやや上級編。ただ、今までの設計者との打合せがしっかり頭に入っている人は、やっても良いと思います。

住宅メーカーが上げてくる見積書には、結構、間違いがあります。

打ち合わせで削ったはずのものが残っていたり、追加を希望していたものが漏れていたりします。

打合せの内容がきちんと見積もりに反映されているかを確認することは、発注者としてとても大切。

見積書を見るときは、金額の大きいものから優先的にチェックしてください。

基礎工事などは意味不明な項目もありますが、疑問に思ったものは、全部住宅メーカーに確認してください。

金額が大きいものは、「これって必要なんですか?」とか、「もっと安いものに変更できないのですか?」と確認しましょう。

特注品を使っているものは本当に必要か考える

工場の量産品ではなく、特注品を使っていると金額は高いです。

特にこだわりのない部分については、量産品に変更して安くしましょう。

仕上げ材についても人目に触れないような箇所は、きちんと削ってください。

例えば、クローゼットの中まで無垢材のフローリングが敷かれているというようなケースもあります。

子供部屋なども割り切って仕上げを下げてしまうという方法もあります。

いずれにしても、見積書をよく見てみると、住宅メーカーとの「思い違い」の部分が発見されます。

「こんなところお金かける必要ないのに…」という部分も過剰なものが組み込まれている場合があります。

見積書の詳細までしっかり読み込んで、下げられる部分を下げていきましょう。

総額1ページ目交渉法を使う人でも、住宅メーカーが帰った後、見積書は必ずじっくり確認してください。

見積もりにミスがないかどうか、必ずチェックしておきましょう。

以上、ここまで住宅メーカーとの交渉術について見てきました。

交渉してもなかなか金額が下がらない場合、思い切って工法を見直すというのも一つの手です。

交渉しても金額が下がらない場合は「工法」から見直す

見積もりの中で大きな金額を占めるものに「構造」があります。

構造とは、木造軸組やツーバイフォー、軽量鉄骨等の工法に関わる部分

家を作る場合、仕上げ材等はこだわりの部材を使いたい人も多いと思います。

ところが、工法については「正直、どちらでも構わない」と感じている人も多いのではないでしょうか。

実は、工法は変えることによって金額が大きく変わることがあります。

工法の変更は、仕上げ材をグレードダウンすることなく、減額できるため、あまりデメリットがありません。

例えば、戸建住宅の典型的な工法には、木造軸組工法とツーバイフォーがあります。

  • 木造軸組工法は柱と梁(ハリ)で建物を組み立てていく工法
  • ツーバイフォーは壁で建物を組み立てていく工法

一般的には、ツーバイフォーよりも木造軸組工法の方がコストは安くなります。

同じような家でも工法を変えることで見積額を減額することは可能です。

ただし、工法は住宅メーカーで得意な工法と不得手な工法があります。

工法を変えると住宅メーカーそのものを変更する場合もあります。

冒頭で説明した「LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス」では、様々な工法の住宅メーカーからカタログを取得することが可能。

カタログと合わせて予算に合う設計図も送ってくれるハウスメーカーもあります。

他の工法を得意とする住宅メーカーを探したい場合は、LIFULL HOME’Sを利用してみましょう。

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以上、ここまで高い場合は工法から見直すについて見てきました。

最終的に住宅メーカーとの見積もりが妥結しても、それで安心してはいけません。

家づくりには必ず追加費用が発生するので注意

注文住宅では、以下のようなケースで着工後に見積額から増額を余儀なくされるようなケースがあります。

  1. 途中で設計変更をしたため増額した。
  2. 設計段階で見込んでいなかった工事を追加した。
  3. 外構工事が見積から漏れていた。

そのため、これから住宅ローンを組む際は、見積もり額でぴったりと申請してはいけません。

ある程度ゆとりを持った金額を住宅ローンの審査に通すことが必要になります。

なぜそのようなことが必要かと言うと、一度決まってしまった住宅ローンは後から増額することができないためです。

住宅ローンの融資実行は竣工時ですので、もしお金が余ればその時に減額申請をすればOKです。

審査の段階で見積金額だけしか通さなかった場合、追加が発生すると増額できないため注意が必要です。

住宅ローンを申請する際は、目安として見積額にプラス5%した金額を上乗せするのが良いでしょう。

住宅本舗を使うと一括仮審査ができる

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「住宅本舗」。

住宅本舗を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査が可能です。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

まとめ

家の見積もりの交渉術を紹介してきました。

見積もりを下げたい場合には、自分に合った交渉方法で減額を試みてください。

それでも下がらない場合は、工法の変更も必要です。

また住宅ローンを借りる際も、金額的に余裕を持つということを忘れないようにしましょう。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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