住宅買い替えの流れとお得な税金控除の特例と注意点

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一般的に、住宅を売却する人は、ほとんどの人が買い替えを行います。

逆に、買い替えない人とは「賃貸に引越す」もしくは「実家に戻る」という特殊なケースです。

つまり、売却は新たな不動産の購入とセットで行うことが通常であり、買い替えで使えるお得な税制なども知ったうえで行う必要があります。

これから買い替えをする人の中には、

  • 買い替えの基本的な流れを知りたい
  • 住宅を買い替えるときに使えるお得な税制を知りたい
  • 買い替えを行う上での注意点を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、住宅の「買い替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは買い替えの流れが分かり、買い替えで使えるお得な税制について知ることができます。

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1.住宅買い替えの流れ

覚えておきたい「売り先行」と「買い先行」

住宅の買い替えは、売却と購入を同時にできれば理想的ですが、現実的には同じタイミングで売却と購入をできることはありません。

買い替えでは、通常、売却と購入の時期はズレます。

また売却や購入も時期によって難易度が異なります。

好景気の時期は、売却は簡単にできても、購入の方が難しくなります。

気に入った物件や住みたいエリアが高過ぎて買えないという問題が発生します。

一方で、不景気の時は、売却の方が難しくなります。

売りに出してもなかなか売れない状況が続きますが、購入に関しては気に入ったところを安く購入できるチャンスが多いです。

2018年6月時点では、国内の景気は良い状態にあり、売却はしやすいですが、購入は難しいという状況

  • 売却を先に行い、その後に購入することを「売り先行」
  • 購入を先に行い、その後に売却することを「買い先行」

売り先行と買い先行のメリットとデメリットは以下の通りです。

 メリットデメリット
売り先行焦らずに売却できる。
売却価格が確定するので購入の資金計画が立てやすい。
住ながら売却するため売りにくい。
今の住宅を引渡す前に購入が決まらないと仮住まいが発生する。
買い先行時間をかけて購入物件を探すことができる。
空き家の状態で売却できるため売りやすい。
購入する住宅との二重ローンが発生する可能性がある。
売却価格や時期が未定となると、資金計画が狂う可能性がある。

好景気のときは、購入が難しいため、買い先行を選択したいところですが、買い先行は重篤ローンが二重となる人が多く、お金持ちでないとなかなかできません。

一般的には、売り先行を選択する人が多いです。

「売り先行」「買い先行」の買い替えの流れ

買い替えの流れを図解にて示します。

売り先行の流れを示すと以下のようになります。

買い替えの流れ(売り先行)

売り先行の場合でも、購入に関しては同時並行で早めに進めて行くことがポイントになります。

一方で、買い先行の流れを示すと以下のようになります。

買い替えの流れ(買い先行)

買い先行においても、売却活動は早めに開始するようにしましょう。

以上、ここまで買い替えの流れについて見てきました。

買い替えでは、購入額よりも低い価格による売却となった場合でも、使えるお得な税制の特例があります。

そこで次に買い替えの特例について解説します。

2.買い替えで使える控除特例

住宅を売却すると、購入時の価格よりも下落していることは良くあります。

売却において、売却価額が購入価額よりも安く売却された場合、そのマイナスは譲渡損失と呼ばれます。

買い替えでは、譲渡損失が発生した場合、その発生した損失を他の所得とぶつけ、全体の所得を圧縮することで節税ができる特例があります。

その特例は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれます。

「買換え」とは税法上の表記であり、「買い替え」と同じ意味になります。

譲渡損失とは、以下の計算式で表される損失です。

譲渡損失 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、売却額になります。
取得費とは、住宅の購入価額になります。ただし、建物については減価償却後の価額になります。
譲渡費用については、売却に要した仲介手数料等の費用となります。

 

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では、上記の計算による譲渡損失を他の所得からマイナスすることが可能です。

プラスの所得とマイナスの所得をぶつける処理を「損益通算」と呼びます。


例えば、給与所得800万円のAさんが、譲渡損失を▲500万円発生させた場合、損益通算によってその人の所得は300万円となります。

給与所得では、年収800万円であることを前提に、会社が源泉徴収により所得税を天引きします。

ところが、Aさんの当該年度の所得は300万円であるため、800万円を前提として払い過ぎていた所得税の還付を受けることができるのです。

しかも、この特例には控除しきれなかった損失は、翌年から3年間繰り越すことができます。

例えば、給与所得700万円のBさんが、譲渡損失を▲1,000万円発生させた場合、損益通算すると、▲300万円となります。

この年の所得はゼロとして計算されますが、翌年の所得は、給与所得の700万円から、前年に控除しきれなかった▲300万円を控除でき、400万円として計算されます。


この特例には、損益通算と繰越控除という2点があることがポイントです。

よって、名前は長いですが、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれています。

詳細については、下記記事に特例に特化した記事を用意しています。

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居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について徹底解説

アメリカ人は一生のうち3回は家を買い替えると言われていますが、日本でも住宅を買い替える人が増えてきました。  住宅は価値が落ちやすく、買換えでは損が発生しやいのですが、特例を活用すると、その損によって ...

以上、ここまで買い替えの特例について見てきました。

では、どのような場合にこの特例を受けることができるのでしょうか。

そこで次に特例を受けるための要件についてご紹介します。

3.買い替えの控除特例を受けるための要件

この特例を受けるためには、まず買い替えを行うことが前提となっています。

買い替えでは、売却する資産を譲渡資産、購入する資産を買換え資産と呼びます。

特例の適用を受けるために、譲渡資産および買換え資産は以下の要件を満たす必要があります。

【譲渡資産の定義】

平成31年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の(a)から(d)のいずれかに該当するものであること

  • (a)   現に自分が住んでいる住宅
  • (b)   以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • (c)    (a)や(b)の住宅及びその敷地
  • (d)   災害によって滅失した(a)の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
    ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。

【買換え資産の定義】

  • (a)   譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
  • (b)   その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること
  • (c)    その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
  • (d)   繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

その他、損益計算できる年は、給与や事業所得等の合計金額が3,000万円以下の年に限るという要件があります。

以上、ここまで特例を受けるための要件について見てきました。

特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

そこで次に確定申告について見ていきます。

4.特例を受けるためには確定申告が必要

特例の適用を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

確定申告は、よく年末調整と混同されますが、年末調整と確定申告は異なります。

年末調整とは、従業員が会社へ配偶者の所得や生命保険料等、地震保険料、本人が直接支払った社会保険料、小規模企業共済等掛金、住宅ローン控除等を申告し、会社が正しい税額を求めるための制度

会社は自分たちが支払っている給与を元に所得税および住民税を計算します。

ただし、従業員の配偶者の所得等は分からないため、それを申告してもらい、税金を再計算して調整するのが年末調整です。

一方で、確定申告とは税務署に対して給与所得以外の所得を申告する制度です。

確定申告は、所得があった翌年の2月16日から3月15日の間までに行います。

確定申告は、原則として給与所得以外で20万円以上の所得がある人が行います。

譲渡損失が発生している人は、20万円どころか、むしろマイナスです。

しかしながら、特例を使うためには、「特例を使いたい」という確定申告をする必要があるのです。

特例を適用するために、確定申告で必要な書類は以下になります。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例に必要な書類

  1. 除却住民票
  2. 譲渡資産の登記事項証明書
  3. 買換え資産の登記事項証明書
  4. 新しい住民票
  5. 譲渡所得計算明細書
  6. 買換え資産の住宅借入金の残高証明書

譲渡損失が発生しても、確定申告は忘れないようにしましょう。

以上、ここまで確定申告について見てきました。

また、特例を使うにあたり、住宅ローン控除は併用できるかどうか、気になります。

そこで次に住宅ローン控除との注意点についてご紹介します。

5.住宅ローン控除も併用できるが注意点がある

結論からすると、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」については、住宅ローン控除を併用して適用することが可能です。

住宅ローン控除の併用ができなくなる特例は、以下の特例になります。

【住宅ローン控除の併用ができなくなる特例】

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

併用ができないこれらの特例は、全て譲渡所得がプラスとなるときに使う特例です。

尚、居住用財産を売却したときの都暮れについては、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、住宅を買い替える際に使える税金控除の特例と注意点について徹底解説について見てきました。

買い替えでは、売却と購入を同時に行うため、早めに準備をするようにして下さい。

譲渡損失が発生した場合、源泉徴収税額の還付を受けることのできるお得な特例があります。

確定申告は忘れずに行うようにしましょう。

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