本当に儲かる?やる前に知っておきたいマンション経営の仕組みと注意点

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マンション経営は、元々、投資に対するリターンが小さいため、仕組みを知らずにやると、本当に儲かりません。

これからマンション経営を行う人は、しっかりと仕組みを知ってから始めるべきです。

マンション経営は誰がやっても利益率は高いですが、キャッシュフローは人によって悪くなる人がいます。

仕組みを知っているか知らないかで、キャッシュフローに大きな差が生まれます。

マンション経営の仕組みに興味を持っている人の中には、

  • マンション経営の仕組みってどんなもの?
  • マンション経営はどのようにやったら儲かるの?
  • サブリースや費用の仕組みはどうなっているの?

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事ではマンション経営の仕組みにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは「マンション経営の仕組み」を理解し、儲かるためにはどのようなことを意識すべきか分かるようになります。

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1.マンション経営の仕組み

かんたん説明

マンション経営は、賃貸マンションを建てる、または購入を行い、家賃収入から収益を得る仕組み

物件を購入したら、基本的には仕入等は一切発生せず、ジーっと家賃収入を受け続けるというビジネスモデルです。

マンションオーナーには、土地と建物の固定資産税や保険料、管理費といった固定費が発生します。

また修繕費はマンションオーナー負担となります。

土地と建物の固定資産税や保険料、管理費等の経常的な費用は家賃収入に対して15%程度です、

修繕費や募集のために仲介手数料、部屋のクロスの貼り替え等の突発的な費用が加算されると、家賃収入に対して30%近くまで費用が発生します。

つまり、経費率としては家賃収入の15~30%程度となります。

収入は管理体制により異なる

また収入に関しては、管理体制をどのようにするかで若干異なります。

管理体制は

  • 空室リスクをオーナーが負わない家賃保証型サブリース
  • 空室リスクをオーナーが負う管理委託もしくはパススルー型サブリース

があります。

家賃保証型サブリースは空室が発生しても家賃は固定のままですが、サブリース会社が大きくサヤ抜きをするため、オーナーの収益性は低くなる仕組みとなっています。

管理委託もしくはパススルー型サブリースは、空室リスクはオーナーが負いますが、満室になればその分収入も増えるため、オーナーの収益性は高くなる仕組みとなります。

サブリースについては、後ほど詳しく説明します。

マンション経営は空室リスクが少なく修繕が不要な築浅物件が有利

さらに、マンション経営も含め、全ての賃貸経営では、満室以上に収入は増えないというのが根本的なビジネスモデルです。

マンション経営は、収入としては安定しているものの、満室以上に収入を大きく増やすようなことはできません。

逆に、空室や賃料下落によって収入は減ることはあります。

支出に関しても、なかなか減らすことはできませんが、修繕費や空室対策リフォーム等で増えることはあります。

注意ポイント

マンション経営は、収入が減り支出が増えることはありますが、収入が増え支出が減ることはないというのが根本的な収益の特徴

そのため、マンション経営の仕組み上、空室リスクが少なく、かつ、修繕が不要な築浅物件の方が有利と言うことになります。

以上、ここまでマンション経営の仕組みについて見てきました。

では、マンション経営にはどのような費用が発生するのでしょうか。

そこで次にマンション経営に係る費用についてご紹介します。

2.マンション経営に係る費用一覧

マンション経営で発生する費用には、「経常的に発生する費用」と「突発的に発生する費用」の2種類があります。

経常的に発生する費用突発的に発生する費用
・土地と建物の固定資産税および都市計画税
・建物の保険料 ・管理委託料
・修繕費
・入居者募集のための仲介手数料及び広告費

・入居者入替に伴うクロスの貼替等の工事費用
・リフォーム等の空室対策費用等

「経常的に発生する費用」はどのような物件でも発生します。

それに対して「突発的に発生する費用」に関しては、物件によって発生の頻度が異なります。

修繕費に関しては、古い物件ほど発生します。

よって、築浅物件の方が修繕費を圧縮でき、収益は上がります。

また、「入居者募集のための仲介手数料及び広告費」や「入居者入替に伴うクロスの貼替等の工事費用」、「リフォーム等の空室対策費用等」に関しては、空室や入居者の入替が多い物件ほど発生します。

よって、空室がほとんど発生せず、入居者もが長く住んでいるような物件だと、費用が圧縮され収益が上がります。

一般的に、賃貸マンションは立地が良く、築年数の新しい物件が好まれます。

立地が良ければ空室リスクが低くなり、築年数が新しければ修繕の必要性も低くなります。

ポイント

いずれも突発的に発生する費用を抑えることになり、立地が良く、築年数の新しい物件の方が収益性は良くなるという仕組みを持っています。

以上、ここまでマンション経営に係る費用について見てきました。

ではマンション経営の中で出てくるサブリース契約とはどのようなものでしょうか。

そこで次にサブリース契約についてご紹介します。

3.サブリース契約とは

マンション経営ではサブリースが選択されることも多いため、サブリースについて仕組みを解説します。

サブリースとはサブリース会社による転貸借

サブリースは転貸借ですので、まずマンションオーナーとサブリース会社がマンション一棟の賃貸借契約を1本だけ締結します。

その後、各戸の入居者とは、サブリース会社が転貸借契約を締結します。

50戸の戸数があれば、50戸の賃貸借契約書はサブリース会社が各入居者と締結します。

マンションオーナーにとっては、サブリース会社との契約書1本だけになりますので、契約としてはとても楽になります。

サブリースには、家賃保証型サブリースとパススルー型サブリースの2種類があります。

家賃保証型サブリースの特徴

家賃保証型サブリースは、空室の有無に関わらず、家賃を一定額に固定して建物オーナーに家賃を支払う方式のサブリースです。

サブリース会社がマンションオーナーに支払う家賃は、満室賃料の85%前後の賃料です。

15%がサブリース会社にサヤ抜きされるため、満室時はマンションオーナーがかなり損することになります。

パススルー型サブリースの特徴

一方で、パススルー型サブリースとは、空室状況に応じて毎月家賃を変動させる方式のサブリースです。

サブリース会社に入金される賃料から5%程度差し引かれた分がマンションオーナーへ支払われます。

満室時にはパススルー型サブリースの方が、家賃保証型サブリースよりも収益性が良くなります。

管理委託方式を選択しても、管理委託料は通常、家賃収入の5%程度です。

収益性に関しては、管理委託もパススルー型サブリースも同じです。

管理委託方式では、各戸の入居者との賃貸借契約はマンションオーナーと直接契約することになるため、煩雑な契約業務が増えてしまいます。

賃貸マンションはある程度戸数が多いため、管理委託よりもパススルー型サブリースの方がおススメです。

尚、家賃保証型サブリースに関しては、下記で詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまでサブリース契約について見てきました。

マンション経営の仕組みを知るには、経営上、費用にならないものを知っておく必要があります。

そこで次に費用にならないものについて解説します。

4.マンション経営で費用にならない2つ

「借入金の元本返済額」は費用にならない

マンション経営に当たり、借入金の元本返済額については、費用とはなりません。

実際にお金は出ていきますが、会計上の費用ではないため、利益は圧縮されません。

利益が圧縮されないということは、税金が減らないということであるため、借入金の元本返済額には節税効果はないということになります。

借入金が大きくなり過ぎると、元本返済額が大きくなります。

元本返済額はキャッシュフローを悪くする一番の原因です。

AさんとBさんが同じ賃貸マンションを購入したとしても、稼ぐのは賃貸マンションですので、賃貸マンションが生み出す利益は変わりません。

しかしながら、Aさんが自己資金100%、Bさんが借入金100%で投資をしていた場合、Bさんには借入金の元本返済が重くのしかかっており、Bさんの方がキャッシュフローは悪くなります。

ポイント

賃貸マンションは収入が満室以上に増えないため、儲けるには借入金を減らすことが重要

以上、ここまで借入金の元本返済額について見てきました。

他にもお金は出ていくけれども費用にならないものに大規模修繕費があります。

そこで次に大規模修繕費について解説します。

「大規模修繕費」は費用にならない

マンションは古くなると、屋上防水工事やエレベーターの入替等の大規模修繕が必要となってきます。

大規模修繕費も原則として20万円以上の工事となると、それは全額その期の費用とすることはできません。

建物を建てたときと同じように、一度、資産として計上され、翌期以降、ちょっとずつ減価償却される対象となります。

大規模修繕を行った年は、お金だけ出て行って税金も取られるというような事態が生じます。

築年数が古くなったマンションを保有すると、大規模修繕費がかさみ、キャッシュフローが悪くなります。

ポイント

マンション経営の仕組み上は、築浅物件を保有した方が断然有利

以上、ここまで費用にならないものについて見てきました。

マンション経営の仕組みを理解した上で、では儲けるにはどのようにしたら良いのでしょうか。

そこで最後に儲けるためにはキャッシュフローを意識するについて解説します。

5.マンション経営で儲けるためにはキャッシュフローを意識する

マンション経営で儲けるためには、キャッシュフローを良くすることを意識する必要があります。

ポイント

キャッシュフローを良くするには、費用とならないお金の支出を極力減らすことがポイント

1つ目としては、借入金を極力減らすことです。

自己資金を十分に確保した上でマンション経営を始めると、キャッシュフローが良くなります。

2つ目としては、築浅物件を購入することです。

大規模修繕費の発生を極力抑えることがポイントとなります。

マンションはいつか古くなりますので、ある程度古くなったら売却し、別の築浅物件に買い替える等の工夫も必要となります。

キャッシュフローに関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、本当に儲かる?やる前に知っておきたいマンション経営の仕組みとは?について見てきました。

マンション経営の仕組みは安定した賃料収入をもとに成り立つビジネスモデルです。

安定はしていますが、爆発的に売上が伸びるものではありません。

支出を抑え、キャッシュフローを良くすることが儲かる秘訣になります。

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