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次は失敗したくない!値崩れしにくいマンション選びに大切な12ポイント

投稿日:2017年5月17日 更新日:

アメリカ人は人生で3度家を建てると言いますが、日本人も人生の中で2回以上マンションを購入する人も増えてきました。

買い替えの場合は、2回目のマンション購入という方も多いと思われます。

買換えを検討している人の中には、今回の不動産売却で自宅が大きく値崩れしていることにショックを受けている方も多いのではないでしょうか。

ひよこ生徒
次のマンション購入は失敗したくない・・・
ひよこ生徒
値崩れしないマンションの選び方を知りたい
ひよこ生徒
次は中古マンションを買いたいが、選び方を知りたい

等々の思いを持たれている方も多いことでしょう。

結論から言うと、値崩れしないマンション選びには、

  1. 立地
  2. 建物
  3. 部屋

の3つの観点が必要です。

そして、そららも具体的に言うと、それぞれ4つずつ重要なポイントがあるため、12つのポイントをしっかり抑えてもらえば、かなりの確率でいいマンションと言えます。

そこで今回の記事では、「値崩れしにくいマンションの選び方」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
この記事を読めば、必ずいいマンション選びをできるようになるぞ!

1.マンション選びに必要な3つのポイント

マンションの価値は、大きく3つの要素から成り立ちます。

  1. 1つ目は立地、つまり土地
  2. 2つ目は建物、つまり建物全体の共用部
  3. 3つ目は部屋、つまり専有部

 

立地が良くても、建物が小さいと、1戸あたりの管理費用がかさむため価値が下がります。

また建物が良くても、部屋が北向きで常に薄暗ければ、価値が下がります。

このように、マンションは立地だけ、建物だけ、部屋だけ等、1つだけの要素でその価値が決まるものではありません。

フクロウ先生
3つの要素がバランスよく備わっているので、値崩れしにくい条件を備えたマンションの条件じゃよ
ひよこ生徒
理屈は分かったけど、もっと具体的に教えてもらえないと分からないよ~~~・・・

それでは次から3つポイントのそれぞれについて詳しく見ていきます。

ポイント1.マンション選びに重要な【良い立地】

最初に立地についてご紹介します。

立地で最重要な「駅距離」

立地で一番ポイントとなるのが、駅距離です。

望ましいのは駅から5分圏内です。

1分80m換算ですので、駅から約400m以内の物件が理想的です。

マンションの場合、最低でも駅から10分圏内でないと、なかなか売却できません。

駅距離は最低でも10分以内、願わくは5分以内の物件を選びましょう。

「道のり」も気にして選ぼう

また同じ駅距離でも、駅と物件までが分断されていない物件が望ましいです。

物件まで歩くのに、「川を渡る」、「信号がなかなか変わらない国道を渡る」、「薄暗い高速道路の高架下を渡る」等の物件は、精神的な距離を遠くします。

途中で分断されることなく、駅からすんなりたどり着ける物件が望ましいです。

また駅から物件まで、なるべく明るい雰囲気の道路を通ってたどり着ける物件が良いでしょう。

途中にスーパーなどがあれば、かなりのポイントアップです。

「敷地の広さ」もマンション選びに重要

敷地そのものに関しては、やはり広い敷地のマンションの方が価値は高くなります。

ゆったりと空地があり、敷地内に公園や植栽が充実していることが望ましいです。

敷地内で子供が安心して遊べるマンションは、一定の人気があり値崩れしにくくなります。

「敷地の権利」も重要

さらに敷地の権利についても重要です。

マンションを購入すると、土地の権利も一緒に購入することになります。

マンションの土地の権利には所有権と借地権の2種類があります。

マンションの価値を考えた場合、所有権のマンションを選んだ方が良いです。

古いマンションはほとんど所有権ですが、最近では借地権マンションも増えてきました。

借地権マンションは地代が高く人気が無いので、購入はなるべく避けましょう。

ひよこ生徒
なるほど具体的だと分かりやすいね!
フクロウ先生
そうじゃろ!まとめると「駅距離」「道のり」「敷地の広さ」「敷地の権利」の4つが最重要じゃな

以上、ここまで立地についていて見てきました。

それでは次に建物について見ていきます。

ポイント2.良い建物の条件とは

建物も重要なポイントです。

「規模が大きい」マンションが人気

建物は、規模が小さく、戸数も少ないと人気がありません。

理由としては、戸数が少ないと1戸当たりの管理費や修繕積立金の負担額が大きくなるためです。

建物は戸数の多い大規模マンションの方が値崩れは発生しにくくなります。

地震大国の日本は「耐震性」も重要

また耐震性能も重要なポイントです。

最近の大型マンションは免震構造のマンションが多いです。

耐震性を表す言葉には、「耐震構造」、「制振構造」、「免震構造」等の似たような言葉がありますが、「免震構造」が一番グレードの高く最も耐震性能に優れた構造です。

エントランスも重要

建物で注目したい部分は、エントランスです。

エントランスが立派にできているマンションは、それだけでグレードが高く感じます。

お城のような門扉があり、石張りで高い天井の玄関のあるマンションは価値が落ちにくいと言えます。

エレベーターの本数やセキュリティー等の設備についても、基本的には充実しているマンションの方が価値は高いです。

日本人が気にする!ブランド

その他、結構重要なのがブランドです。

三井不動産のパークシリーズや野村不動産のプラウドは中古になっても価値が比較的高いです。

ブランドは2次的要素になりますが、同じようなマンションで迷ったら、三井や野村のマンションを購入するのが良いでしょう。

以上、ここまで建物について見ていきました。

ひよこ生徒
なるほど、ここも具体的ですっごいよく分かったわ
フクロウ先生
念のためまとめると「規模の大きさ」「耐震性」「エントランス」「ブランド」の4つが重要だったな

それでは次に部屋について見ていきます。

ポイント3.良い部屋の具体的な条件

階数および位置

部屋に関しては、まず階数と位置がポイントです。

基本的には上層階の方が価値は高いです。

また位置というのは、角部屋やバルコニーの向きを表します。

南向きバルコニーの部屋は不動の人気があります。

バルコニー向きの人気は、南→東→西→北の順番です。

角部屋であれば、南東向きが最高です。

眺望がいいとリッチな気分に

階数は高ければ高いほど良いのですが、注意したいのは眺望です。

目の前に高いビルがあり、眺望がさえぎられてしまうと、価値が下がります。

必ず現地を見たときは、バルコニーから見える眺望をチェックしましょう。

首都圏のマンションでは、「富士山が見える」、「東京湾が望める」等の条件は人気が高いです。

それぞれの地域で人気の眺めがあるはずですので、眺望を意識しながら部屋を選ぶことをお勧めします。

間取りには気を配ろう

間取りについても要注意です。

築年数が相当古いマンションでは、LDK(リビング・ダイニング・キッチン)が狭い部屋が登場してきます。

基本的にはLDKは広い方が良いです。

またアイランドキッチンについては、好みが分かれます。

特にこだわりのない限り、アイランドキッチンの物件は避けた方が良いでしょう。

もう一つ、避けるべき部屋としては、メゾネットタイプのマンションです。

メゾネットは階段部分が有効面積を狭くしており、無駄があります。

また暮らしにくいと感じる人が多く、価値が下がりやすい不人気な物件となります。

収納は広いほどよい

その他、部屋で気にすべき部分としては、収納です。

収納は広ければ広いほど良いです。

たまにトランクルームもあるマンションがありますが、トランクルーム付きのマンションはかなりポイントが高いです。

以上、ここまで部屋について見てきました。

ひよこ生徒
博士!今回もまとめて~~~
フクロウ先生
こらっ!自分で考えんかい!まぁまとめたるわ
ひよこ生徒
博士、やっさしぃ~
フクロウ先生
調子乗りよって!「階数・位置」「眺望」「間取り」「収納の広さ」の4つが重要だったな

それでは次にあえて購入する中古物件について見ていきます。

2.中古マンションを購入する際のポイント

2-1.築年数と価格の推移

以下のグラフはマンションの築年数別の平均価格の推移です。

マンションの築年数別の価格推移

マンションの築年数別の価格推移

出典:東日本不動産流通機構の不動産流通市場より

このグラフを見ると、マンションは築年数に応じてその価格を下落させていきますが、築21.年以上となると、ほとんどその価格が下落しないということが分かります。

そのため、値崩れしないマンションを選ぶ方法としては、あえて築21年以上のマンションを選ぶという方法はあります。

フクロウ先生
築21年以上経ったマンションは、値崩れしきったマンションと言えるため、ほとんど価格が下がらないのじゃ。

2-2.リフォームに費用をかける

そこで戦略的に築21年以上のマンションを安く購入し、リフォームにお金をかけるのが一つの手です。

ここで築21年以上のマンションを選ぶ際は、立地にこだわることがポイントです。

古いマンションは古くに開発されたマンションで、良い立地に存在するマンションがたくさんあります。

そのような良い立地に存在する築21年以上のマンションを購入し、おしゃれでハイセンスなリフォームを施せば、とても良いマンションへと生まれ変わります。

リフォームは自分だけのマンションができるという新築にはない魅力があります。

部屋はリフォームで変えることができますが、立地は変えることができません。

リフォーム前提で購入する場合は、立地にはこだわりましょう。

3.まとめ

以上、ここまで次は失敗したくない値崩れしにくいマンションの選び方について見てきました。

立地、建物、部屋の3つのポイントをバランスよく見ながら、価値のあるマンションを選びましょう。

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