任意売却のやり方がわからない?任意売却に必要な6つの要件と流れ

投稿日:2017年12月28日 更新日:

住宅ローンの返済が滞った方の中には、「競売だけは避けたい」と思われている方も多いと思います。

一括返済で競売以外の方法となると、任意売却になります。

任意売却を検討しようとしている人の中には、

  • どうやって任意売却を進めていいか分からない
  • 任意売却のやり方を知りたい
  • 債権者に任意売却を強要されたがやり方が分からず不安だ

等々のことを思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、任意売却の「やり方」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは任意売却のやり方が分かるようになります。

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1.任意売却とは

1-1.任意売却は競売の例外のこと

任意売却の話をすると、債権者や債務者、抵当権者等々の普段使わない言葉が登場します。

「債権者ってお金を貸している人だっけ?、借りている人だっけ?」と分からなくなる方も多いため、最初に言葉の定義をします。

  当事者
呼び名 お金を借りている人 お金を貸している人
所有者(または本人) 銀行・サービサー※
債務者 債権者
抵当権設定者 抵当権者

※サービサーとは銀行から債権を譲り受けた債権回収会社のこと。

住宅ローンを借りる場合、銀行が土地と建物に抵当権(担保のこと)を設定します。

抵当権とは、土地や建物に担保を設定してお金を貸すことです。

お金が返せなくなったら担保に設定している土地と建物を競売にかけることができます。

これを抵当権の実行と呼びます。

抵当権は民法で規定された正当な権利です。

抵当権者はお金を返してもらえなくなったら、裁判所に競売の申立を行って、競売を実行します。

そのため、競売とは裁判所、つまり国が債権者のために行う不動産の売却手続きになります。

住宅ローンを借りる際、抵当権を設定している以上、債権者にとっての不良債権の回収手段は、原則的には競売となります。

任意売却とは競売によらない債権回収手段の総称であり、あくまでも例外的な措置という位置付けです。

任意売却の任意とは、デジタル大辞泉によると、「思いのままにまかせること。その人の自由意志にまかせること。」という意味です。

つまり競売という正式な手段によらず、自由に売却することを任意売却と呼んでいます。

1-2.任意売却と普通の売却の5つの違い

任意売却とは、自由な売却のため普通の売却と原則的には同じです。

ただし、目的は債権者の債権回収のために行う売却です。

普通の売却は自分のために行いますが、任意売却は債権者のために行うという点が大きく異なります。

そのため、任意売却は主に以下の5点が普通の売却とは異なります。

任意売却と普通売却の5つの違い

  1. 金銭に移動が1日であること
  2. 白紙解除条項があること
  3. 瑕疵担保は免除されること
  4. 現状有姿の売買であること
  5. 公簿売買であること

それぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。

相違点1.金銭に移動が1日であること

普通の売却では売買契約と引渡を別日に行います。

普通の売却では売買契約時点では先に手付金を支払うことが一般的です。

ところがお金のない債務者に先にお金を渡してしまうと、逃げられる可能性があるため、任意売却では先に手付金を渡すということはしません。

任意売却では引渡時に買主が全額を支払うということが一般的です。

相違点2.白紙解除条項があること

任意売却では複数の債権者が絡むことがあります。

そのため、万が一、土壇場で債権者の一人が反対すると、抵当権が抹消できなくなってしまいます。

抵当権が抹消できなくなると、買主が物件を買えなくなります。

この場合、買主に落ち度はありませんので、買主が違約金無しで白紙撤回できるようにしておく必要があります。

任意売却は債権者のための売却であるため、債権者の反対によって白紙解除があり得るという点が普通の売却と異なります。

相違点3.瑕疵担保は免除されること

普通の売却では、売主は売却から3ヶ月程度は瑕疵担保責任があります。

瑕疵(かし)とは雨漏りやシロアリなど住宅が本来持っているべき品質や性能を欠くことを指します。

普通の売却では瑕疵が発見されると、売主に対して契約の解除もしくは損賠賠償請求が行われます。

ところが売却後に瑕疵が発見されて契約が解除されてしまうと、債権者が困ります。

また損害賠償請求をしたとしても、売主にはそもそもお金がありません。

そのため、任意売却では一般的に売主の瑕疵担保責任は免除されます。

ただし、事前に瑕疵を知っていて隠した場合は、任意売却でも瑕疵担保責任の免除対象にはなりません。

この点は普通の売却と同じです。

相違点4.現状有姿の売買であること

普通の売却では、売買契約から引渡までの間に物件に損傷等が発生すると、補修して引渡すことになります。

ところが、任意売却では売主に補修費用等の金銭を負担する余力がありません。

売主に補修させるような条件を入れても現実的に意味を成しません。

そのため任意売却では現状有姿、つまりそのままの状態で買主が購入することが前提となります。

相違点5.公簿売買であること

普通の売却では、土地の面積について登記簿謄本記載の公簿面積と実測面積が異なる場合、後日、実測精算ということを行う場合があります。

つまり引渡後でも売主と買主との間で金銭の移動があるケースがあります。

任意売却は債権者のために行う取引のため、売却金額が債権者に配分されます。

そのため、引渡後に売主と買主との間で金銭の移動があることはNGです。

そこで、金銭のやり取りが発生しないように、任意売却では公簿面積で売買する公簿売買が原則です。

後から面積が違っていても買主は異を唱えることはできません。

任意売却は、債権者のために行う売却であるため、比較的、買主が「丸呑み」で物件を購入することになります。

瑕疵担保責任なし、現状有姿、公簿売買等の条件は、「買主が後から文句を言えない」という条件ばかりです。

買主の条件負担が重い任意売却では、一般消費者である個人は極めて購入しにくい売買となります。

「丸呑み」の条件で購入できるような人となると、買主がプロの買取業者に限られてきます。

そのため、任意売却では第三者に売却しようとすると、ほとんどの場合、買主が買取業者になります。

一般的に、買取業者の買取目線は市場価格の80%程度です。

任意売却も売却価格は、普通に売却したときの80%程度の価格で売却することになります。

以上、ここまで任意売却とはについて見てきました。

それでは次に任意売却の具体的なやり方について見てきます。最初のステップである債権者の合意について見ていきます。

2.任意売却の必須条件は債権者の合意

2-1.まずはリスケジュールから

繰り返しになりますが、任意売却は債務者のための売却ではなく、債権者のための売却です。

そのため、債権者の合意なしでは勝手に任意売却をすることはできません。

住宅ローンの支払いが苦しくなった場合、いきなり任意売却ができるわけではありません。

通常は、苦しくなり始めた段階で、銀行に対してリスケジュールの申入れを行い、毎月の返済額を減額してもらいます。

リスケジュールとは、「返済スケジュールの再調整」のことです。

残債を減らすことではありません。

住宅ローンは同じ金額を借りても借入期間が長いほど、毎月の返済額が小さくなります。

この性質を利用するのがリスケジュール(「条件変更」もしくは「リスケ」と呼ばれます。)です。

リスケジュールでは、3年程度、暫定的に返済期間を延ばすという措置を行います。

例えば、毎月10万円の返済額のものを、リスケジュール期間中は、毎月5万円とするようなことを実施します。

返済の全体額が減るわけではありません。

リスケジュールは一般的に3年程度の暫定的な措置になります。

リスケジュールは、リスケジュールの期間内に生活を立て直し、リスケジュールの終了時点で当初の返済額が払えるようになることを目的としています。

2-2.滞納はリスケの後

リスケジュールの間、生活が立て直せなかった場合は、滞納せざるを得ません。

滞納も1ヶ月したらすぐに任意売却ができるはありません。

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、この段階でブラックリストに名前が載ります。

ブラックリストとは、信用情報機関の事故情報リストのことを言います。

事故情報とは、住宅ローンの延滞(滞納のこと)や貸倒れ、破産などの情報が含まれます。

信用情報機関とは、以下の3つの機関を指します。

これらの機関は事故情報リストを共有しています。

カテゴリー 機関名 略称
銀行系 全国銀行個人信用情報センター JBA
信販・クレジット系 株式会社シー・アイ・シー CIC
消費者金融系 株式会社日本信用情報機構 JICC

ポイントとしては、ブラックリストには、任意売却や競売をする前に、3ヶ月以上の滞納をした時点で載るということです。

任意売却や競売したからブラックリストに名前が載るわけではありません。

2-3.任意売却は期限の利益の喪失の後

次に、住宅ローンの滞納が続くと銀行からは以下のような通知が届きます。

【期限の利益の喪失予告通知】

お客様の住宅ローンのご返済につきまして、再三のご請求にも関わらず未だにお支払いがなく、長期にわたり延滞されていることは極めて遺憾です。

つきましては、延滞金を〇月〇日までにお支払いください。

万が一、期日までにお支払いがない場合は、貴殿のとの契約に基づき、期限の利益を喪失させ、貴殿に対し融資金銭額を一括して返済するよう請求することになります。

ここでポイントとなるのが「期限の利益の喪失」と「一括返済」というキーワードになります。

期限の利益とは住宅ローンを例えば35年間かけて「ゆっくり返せば良い」という債務者の利益です。

滞納を繰り返したため、期限の利益は失われます。

そのため、「ゆっくり返せば良い」から「すぐに返せ」に代わるため、一括返済を求められることになります。

期限の利益を喪失し、一括返済を求められた段階で、はじめて競売か任意売却かを選択するスタートラインに立ちます。

もちろん、自分の貯金で返せればそれでも構いません。

ただ、住宅ローンを滞納するような人は他に財源がないため、住宅を売却することで一括返済をすることになります。

2-4.債権者が変わる

期限の利益を喪失した債権(住宅ローンを回収する権利)は、銀行にとってみると不良債権となります。

不良債権となると、銀行はその不良債権を保証会社やサービサーと呼ばれる債権回収会社へ売却します。

つまり債権者が銀行からサービサー等へ移ります。

住宅ローンの債権は既に回収が難しい不良債権となっているため、銀行から債権者へ債権が売却される時点で、債権を安く売却しています。

例えば滞納者があと2,000万円の残債が残っていたとしても、サービサーは1,400万円程度で購入します。

つまり銀行が損切りをすることになります。

債権者はサービサー等に移るため、抵当権を実行する権利もサービサーに移ります。

放っておくとサービサーが競売の申立を行います。

そのため、一括返済が請求された時点で、サービサー等に対し、任意売却をしたいという旨を伝えてください。

2-5.任売専門業者を紹介してもらう

通常、サービサー等には任意売却業者が出入りをしています。

そのため、サービサー等に任意売却業者を紹介してもらうことをオススメします。

任意売却は債権者のために行う売却であるため、債権者が信頼している任意売却専門業者が任意売却を行ってくれた方が安心できます。

そのため、債権者の合意も取りやすくなります。

また債権者が紹介する任売専門業者は、信頼できる業者であるため、詐欺に引っかかることもありません。

尚、債権者も競売の切り札をすぐに放棄するわけではないです。

債務者にダラダラ任意売却をされても困るため、競売の手続きを同時並行で進める債権者もいます。

ただ、競売の申立が行われても、その後、任意売却が上手く行けば債権者は競売を取り下げてくれます。

競売は申立を行ってから売却までに1~1.5年近くかかるため、その間に任意売却を完了して競売を取り下げることは良くあることです。

以上、ここまで必須条件は債権者の合意について見てきました。

債権者に任意売却の合意を得ようとする際、「連帯保証人の同意は得ていますか?」等の確認を受けることがあります。

任意売却には債権者の合意を得るために、他の要件を備えてなければいけません。

そこで次にその他の6つの必要要件について見ていきます。

3.任意売却におけるその他6つの必要要件

債権者の合意以外で必要な要件としては、以下の6つです。

任意売却の6つの要件

  1. 税の滞納等で物件が差押さえられていないこと
  2. 売却活動時間が十分に確保されていること
  3. 市場価値のある物件であること
  4. 共有者の同意が得られていること
  5. 連帯保証人の同意が得られていること
  6. 一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと

それぞれ詳しく見ていきましょう。

要件1.税の滞納等で物件が差押さえられていないこと

税金や社会保険料の滞納があり、差押がついている物件は任意売却ができません。

銀行に任意売却を申し入れる前に税金を払って差押さえを解除しておく必要があります。

要件2.売却活動時間が十分に確保されていること

競売の申立後も任意売却ができますが、競売も最後に入札通知が届く時期になると、残り2ヶ月程度で入札となります。

そのため、そこから任意売却をしようとしても十分な売却活動時間が確保できません。

競売の最終局面に突入してしまうと任意売却はできなくなります。

要件3.市場価値のある物件であること

債務者が自宅以外に他に物件を持っている場合、他の不動産を任意に売却して残債を返済することも考えられます。

ところが、他の不動産が建物の建たない無道路地の場合や、市街化調整区域の土地の場合等、市場性が著しく劣るような不動産の場合には任意売却を認めてもらえません。

十分に市場性のある物件を売ることで債権者の合意が得られます。

要件4.共有者の同意が得られていること

共有物件では、売却に当たって共有者全員の同意が必要です。

これは普通の売却でも任意売却でも同じです。

共有者の中に売却することを反対する人が居る場合は、任意売却をすることができません。

要件5.連帯保証人の同意が得られていること

任意売却後も返済しきれなかったローン残債が残る場合、それは返済の対象となります。

残債が残っていれば、連帯保証人も保証を外れることはありません。

連帯保証人にも、売却後も連帯保証が外れないというリスクを把握してもらう必要があります。

そのため、任意売却を行うには連帯保証人の同意は必要です。

要件6.一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと

マンションの場合、仮に管理費・修繕積立金があると、売却額の中から債権者が配分して負担することになります。

そのため、一定額以上の滞納があるが場合は債権者から任意売却の合意を得ることはできません。

管理費等の滞納がある場合は、事前に債権者に確認するようにしてください。

以上、ここまでその他の6つの必要要件について見てきました。

すべての要件が揃い、債権者の合意が得られた場合には、任意売却を実行することになります。

次に任意売却の流れについて見ていきます。

4.任意売却の流れは3STEP

4-1.価格査定

任意売却においても査定を行うことになります。

任意売却の査定額は、買主のほとんどが買取業者ということもあり、安めです。

ここで重要なのが、査定額が住宅ローン残債よりも大きいか小さいかという点です。

ローン残債が売却額よりも大きい場合はオーバーローンと呼び、それに対しローン残債が売却額よりも小さい場合はアンダーローンと呼びます。

アンダーローンの場合、任意売却を実行しても何ら問題はありません。

問題となるのはオーバーローンの場合です。

尚、買取の価格水準については買取専用の一括査定サイトを使うと調べることができます。

買取一括査定サイトについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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オーバーローンとなる場合、売却後のローン残債についても返済することとなります。

そこで、債権者尾、売却後の返済方法について話し合いで決めることになります。

住宅ローンの債権は、銀行からサービサーに売却されたとき、サービサーが安く買い取っています。

そのため、サービサーは満額回収しなくても、実は利益を確保できます。

そのため、任意売却後に残ってしまった残債については、減額交渉の余地が十分にあるものと思ってください。

債権者と交渉できることは任意売却のメリットでもあります。

売却後の残債の返済方法については、必ず交渉をするようにして下さい。

査定が終わった段階で、すぐに債権者のところに相談に向かい、情報を共有しておきましょう。

尚、任意売却後の残債の返済方法については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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4-2.売却活動

次に売却活動に入ります。

任意売却は手順が普通の売却と同じであるため、購入希望者に対し、内覧対応等を行う必要があります。

購入希望者が物件の中を見学したいという話があれば、それに立ち会います。

基本的にはプロの買取業者が多いはずですが、中には個人の一般消費者でも購入したいという人がいます。

内覧対応については下記記事で詳しく解説しています。

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任意売却で購入したいという人は、基本的には安さを求めてきます。

購入者は瑕疵担保責任なし、現状有姿、公簿売買等の条件により丸呑みで購入する必要があります。

そのため、購入者は相応のリスクを負って購入することになるため、金額としてはどうしても安くなります。


なお、任意売却でそのまま今の家に住み続けたいという人は、リースバックという方式を取ります。

リースバックを行うには、リースバック物件を購入してくれる業者を探す必要がありますが、リースバック物件を購入してくれる不動産会社はなかなか見つけることができません。

ハウスドゥであれば、リースバックの物件を購入するサービスを行っています。

興味のある方は、ハウスドゥにリースバックの打診をしてみるのが良いでしょう。

ハウスドゥについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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4-3.債権者への配分

任意売却では、債権者が複数いる場合、売却額を債権者に配分する必要があります。

任意売却では債権者に配分するルールは特段ないため、配分は全て話し合いで行う必要があります。

抵当権は後に設定した人ほど立場が弱くなります。

1番最初に抵当権を設定した人は1番抵当権者で最も優先されます。

次に設定した人は2番抵当者、その次は3番抵当権者と続きます。

2番抵当権者以降も、債権者として合意をする以上、当然配分を求めてきます。

これをいわゆるハンコ代と呼びます。

債権の配分額を、抵当権を抹消するためのハンコを押す手数料として言い換えているため、ハンコ代と呼ばれます。

ハンコ代については、住宅金融支援機構が一定の目安を示しています。

住宅金融支援機構が示すハンコ代の目安については、以下のようになります。

抵当権順位 目安
2番抵当権者 30万円または残元金の1割のいずれか低い方
3番抵当権者 20万円または残元金の1割のいずれか低い方
4番抵当権者 10万円または残元金の1割のいずれか低い方

売却後は、上表を一つの目安として、全員で話し合って配分額を決めるようにしましょう。

尚、ハンコ代については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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5.まとめ

以上、任意売却を実行する前に知っておきたい!任意売却のやり方について見てきました。

任意売却のやり方としては、まずは債権者に相談して債権者から信頼できる業者を紹介してもらうことが確実です。

任意売却は、債権者と二人三脚で進めるようにしてください。

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