不動産売却

不動産売却で最低限おさえておくべき7つの注意点と対策

投稿日:2016年4月15日 更新日:

不動産を売却しようと考えているものの、人生で初めてのことだし、取引金額も大きくなるということで慎重になる人がほとんどだと思います。

  • 家の近くの不動産会社にお願いしても問題ないのか?
  • 相談できる不動産関係者がいなく困っている
  • 悪徳系もいるという噂を聞いたので、慎重に進めたい
  • チラシとかそのまま鵜呑みにしてもいいんだろうか?

上記のような悩みや疑問を持っているものの、信頼できる不動産会社も知らず、不動産売却においての注意点を知らないし、聞く伝手もない人が多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、不動産売却において最低限おさえておきたい「7つの注意点と具体的な対策」を初めての方でも分かるように解説しています。

この記事の内容をおさえておけば、不動産売却において大きなミスをすることは無くなるでしょう。

1.不動産売却の7つの注意点

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まず最初に不動産売却の注意点を7つお伝えします。その後、それぞれの注意点についての詳細な説明と対策について解説します。注意点としては下記があげられます。

  1. 不動産屋さんのチラシに要注意
  2. 高すぎる査定額には注意が必要
  3. 媒介契約を締結する前に確認を
  4. 不動産屋の集客力を確認を
  5. 不動産一括査定の注意
  6. 不動産屋がしっかり売ろうとしているのか確認を
  7. 不動産屋の「売れなかったら買取します」には注意を

以上の7つの注意点について理由と詳細内容、具体的な対策をお伝えしていきます。

1-1.不動産屋さんのチラシに要注意

よく郵便ポストに不動産屋のチラシが投函されており「売却物件を求めます!」「あなたの不動産高く買い取ります」などが入っているのを目にするのではないでしょうか。

特に分譲マンションや戸建に住んでいる人には多いと思います。

さらにチラシの中身をよく見ると「~の駅から徒歩15分以内のマンションを3,000万円で探している買主がいます」とか「4LDK65平米以上の広さの戸建を5,000万円で探している買主がいます」など具体的に記載されたものがあります。

こういうチラシには注意が必要です。一見、不動産を売却したいと思っている人には、「こちらからわざわざ探さなくても見つかりラッキー」とかなり魅力的に見え、すぐに問い合わせてしまいます。

しかしこのようなチラシは、所謂おとりチラシの可能性がとても高く、売主を探す常套手段になっています。

しかも、問い合わせをするという事は、「この物件の売主は、なるべく早く売りたがっているんだな…」と不動産屋に足元を見られてしまい、安く買い叩かれる可能性が高いです。

この様な手法は小さな不動産屋に関わらず、誰もが知っているような不動産屋でさえしている現状があります。

<対策>良い話は向こうからは来ることはまずありません。この様なチラシを見たら、おとりチラシと判断して問い合わせをするのは控えましょう。

1-2.高すぎる査定額には注意が必要

不動産を売りたいと考えるときに、誰もが気になるのが査定金額だと思います。不動産屋さんに売却の相談をすると、「おおよそいくらぐらいで売れそうです」という査定金額を算出してくれます。

その査定金額を見て、多くの人は「ここの不動産屋さんが一番高かったから正式にお願いしよう」となり、媒介契約を締結することがほとんどです。

誰もが査定金額は高く出して欲しいので、一番高い査定金額を出してくれたところに好感を持ちますし、信用をしてしまいます。

但し、注意していただきたいのが「査定金額」はあくまでも「これぐらいの金額だったら売れそうだ」という相場であり、不動産屋の予想価格です。その査定金額で売れるという保証はどこにもありません。

ですので、もしかすると既に想像した方もいるかもしれませんが、悪い不動産屋さんの常套手段として「最初の査定金額を高めに出しておいて媒介契約を締結」しておいて、実際の売却を進めるうちに「やはりこの金額では買主が見つかりませんでした。売値を下げてください。」と言って、どんどん金額を下げる交渉をされます。

この様な不動産屋さんが強く推してくる契約形態が「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」です。両方とも、その不動産屋さんしか契約が出来ないという専属の契約です。これら契約の詳細については不動産売却の仲介と手数料・注意点について徹底解説をご確認ください。

結果的に専属契約になっているため、不動産屋を変えることができず、最初にいくつかお願いした他の不動産屋さんに提示された査定金額よりも安く売ってしまうことになってしまうケースが多いのです。

<対策>査定金額が高いことは非常に嬉しい事ですし、本当に売れる金額であれば、高いに越したことはありません。
但し、飛びぬけて高い査定額が出ている不動産屋がいた場合は、「どうしてその様な査定額で売れると思ったのか」の根拠を確認しましょう。
また、同時に違う不動産屋さんにも、その査定額を話してみて、相談をしてみましょう。

1-3.媒介契約を締結する前に確認を

不動産を売却しようとすると、ほとんどの人はどこかの不動産屋さんに売却活動をお願いすることになります。不動産の場合は高い金額が動くという事もあり、不動産屋の人に「売却活動お願いしますね、あとはよろしく!」では無理で、不動産屋さんとしっかり媒介契約を締結する必要があります。

ただ、注意いただきたいのがこの「媒介契約」で、営業マンのトークに乗せられて、あまり契約の内容を見ずにサインをしてしまう人がいます。実は媒介契約には3種類あります。

契約形態 複数社への
依頼
購入者を
自分で探す
レインズへの
登録
一般媒介契約 任意
専任媒介契約 × 義務
専属専任媒介契約 × × 義務

レインズとは、不動産会社が見れる専用のデータベースです。

多くの人は、これらの種類を知らずに、営業マンが出してきた契約形態にサインをしてしまいます。そして、その契約形態が「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」です。

この2つの契約であれば、解約しない限りは必ずその不動産屋さんを介して売買が行われることになり、不動産屋にとってみれば、契約が成立すれば必ず「仲介手数料」が取れるわけです。

筆者がおすすめしている契約は、よほどの信頼できる不動産屋さん出ない限り「一般媒介契約」です。何か物を売買するときに、複数の会社や人に相談するのは普通だと思います。

その中でいい買主を見つけてくれた人と売買契約を締結するのがベストです。

<対策>媒介契約前に契約書の内容をしっかりチェックしましょう。その上で営業マンが何も説明がないところは、信頼できる不動産屋とは言えません。
しっかり説明してくれる不動産屋さんに依頼することと、契約の種類は「一般媒介契約」にしましょう。

1-4.不動産屋が集客力があるのか確認を

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不動産を高く売却するコツとして、しっかりとした買主を捕まえられるか=しっかりとした広告が作れるのか=集客力があるのかです。多くの不動産会社が依頼をされると1枚の広告(業界用語でマイソクと言います。)を作成します。

当たり前ですが、その広告の完成度が高ければ、買主の目により止まり、「いい物件が売りに出されている」となります。買主側を抱えている不動産屋さんも「いい物件が売りに出されているので、お客さんに紹介しよう!」となるわけです。

しかし、現実を見てみるとどの不動産会社もアナログの世界で良い広告を作れないところが殆どです。中には、小学生が作ったのか?と言わざるを得ないぐらい低レベルなものがあります。

しかもコピーをさらにコピーも平気で行われるため、擦れている広告を出している不動産屋さんも沢山います。嘘のような話ですが、事実です。この様な広告に弱い不動産屋さんにお願いしていては、売れるものも売れなくなります。

<対策>不動産屋さんに売却をお願いする際は、「質の良い広告が作れるのか」を確認しましょう。過去のチラシを見れば判断が付きます。
また、リスク回避の為にも複数の不動産屋さんに依頼を掛けておきましょう。

1-5.不動産一括査定の注意点

不動産を売却しようとした際に多くの人は下記3点の中のどれかです。

  1. 近くに不動産屋に相談をする
  2. 不動産屋に電話やメールで相談をする
  3. 不動産一括査定サービスで依頼をする

最後に記載した不動産一括査定サービスですが、メリットも多いですが、いくつか注意点があります。メリットは、あなたの情報と不動産情報をマッチングさせて、一度の依頼で複数の不動産屋に依頼が一度に行えることです。

デメリットとしては、複数の不動産屋より電話がバンバン掛かってくることです。あなたの不動産が魅力的であればあるほど勢いよく掛かってきます。

不動産一括査定のさらに詳細が知りたい方は「不動産一括査定査定はおすすめなのか?【評判とメリット/デメリット】」に詳しく説明しておりますのでご確認ください。

<対策>不動産一括査定サービスは、申し込むと複数の不動産屋さんから一斉に電話が掛かってくることを理解しておくことと、依頼をする際に不動産屋さんを選択できるので、多くても4社程度に留めておくと良いでしょう。

1-6.不動産屋がしっかり売ろうとしているのか確認を

不動産を売りに出しても、いろいろな事情でなかなか売れない時もあります。そんな時にお願いしている不動産屋さんに相談しても「いや、いい広告は出しているし露出しているんだけど…不景気でね~ 値段を下げてみませんかね?」と言うことがよくあります。

このような返答の場合、本当に広告を出しているのか、不動産屋が売ろうとしているのかのチェックをする必要があります。

中には値段を下げさせるために、わざと広告を出さなかったり、買主がいても紹介してくれなかったりなど放置されることがあります。「え?でも売値が下がったら仲介手数料が下がるし、不動産屋さんは結果損するんじゃないの?」と思われるのではないでしょうか?

そうではないのです。実例を交えて解説します。

仮にあなたが不動産屋さんにマンションを4,000万円で売却希望とします。しかし、あなたのマンションをその値段で買いたいという買主は現れませんでした。この様な場合、通常の不動産屋であれば、露出をさらに増やし、他の不動産会社に公開をして、買主を紹介してもらいます。そうすることで、買主が見つかる可能性が高くなります。もし、この状態で見つかれば下記の仲介手数料が不動産屋に入ります。

4,000万円×3.24%+60,000円=1,356,000円

仲介手数料は上限額が決まっているものの、売主からしか取れないというわけではありません。もし仮に買主も同じ不動産屋であれば、2倍の仲介手数料が手に入ります。この様な状態を業界用語で「両手」と言います。

この「両手」を狙って、悪い不動産屋になると「買主が見つかっても、もう既に買い手が見つかった」等と嘘をつき、売主が値段を下げないと売れない思わせて、売値の値段交渉に入ります。値段が下がったところで、不動産屋さんが抱えている買主が購入可能になり、結果売主も買主もその不動産屋さんの手柄になるというロジックです。

先ほどの例でいくと、仮に4,000万円ではなくて、3,500万で売主も買主も契約が取れた(両手)の場合

3,500万×3.24%+60,000円=1,140,000円×2(売主、買主)=2,280,000円

1つ目の方に比べても明らかに手数料が多くもらえているのがお分かり頂けるかと思います。

<対策>売りに出してくれている不動産屋さんが本当に売ろうとしているのかチェックをしましょう。また、1社のみではなく複数の不動産屋さんと契約をして、リスクヘッジをしておきましょう。

1-7.不動産屋の最終的には買取には注意を

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不動産屋さんに売却の相談をしに行くと、「もし売れなかった場合は、私どもで買取しますので安心してください」という不動産屋さんがいます。最終的には売れるし非常に安心…と考える人もいると思いますが、注意が必要です。

まず、買取になってしまうと、一般的な仲介に比べると3割ほど価格が安くなってしまうことです。不動産屋さんもリスクを取りたくない為、必ず損をしない価格が買取をしようとするためです。

しかも、もし仲介ではなく買取でいくと、結果的に不動産屋にとっては、得をする可能性が大の為、実は不動産屋は買取をしたくてたまらないのも実際のところです。具体例をもとに考えてみましょう。

仮にあなたが不動産屋さんにマンションを4,000万円で売却希望とします。しかし、不動産屋からしてみれば、4,500万円で売れると判断しているとします。この様な場合、仲介手数料をもらうのと、買取をするのではどちらが得なのでしょうか。具体的に計算してみましょう。

<仲介の場合>
売主からの手数料:4,000万円×3.24%+60,000円=1,356,000円
買主からの手数料:4,000万円×3.24%+60,000円=1,356,000円
合計の手数料(不動産屋さんの利益)=2,712,000円

<買取の場合>
4,500万円-4,000万円=500万円

この様に不動産屋にとってみれば、買取の方が利益が出ることが多く、売主にとっては損をする可能性が高くなります。

<対策>もし不動産屋さんに買取をお願いする場合は、最後の手段として利用しましょう。売れる可能性を高めるために、複数の不動産屋さんに依頼をしましょう。

以上が不動産売却における注意点です。

3.まとめ

不動産を売却するうえでの注意点をまとめましたが、いかがでしたか?対策をまとめましたが、傾向を見てみると「信頼できる不動産屋を見つけること」「複数の不動産屋に相談すること」につきると思います。

デメリットはあるものの、不動産一括査定サービスは便利だと思いますので、ぜひ前向きに検討をしてみましょう。

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