【要チェック】不動産売却のおける7つの注意点と具体的な対処法

投稿日:2016年4月15日 更新日:

高額な資産である不動産は、売却に際しては絶対に失敗したくない人も多いと多いと思います。

不動産の売却は、ほとんどの人が一生に一度の経験であるため、きちんと準備して売却に成功したいものです。

これから不動産を売却しようとしている人の中には、

  • 不動産売却における注意点を知りたい
  • 注意点に対する対処方法を知りたい
  • マンションや土地の売却では注意点が異なるのか知りたい

等々のことを思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、不動産売却における「7つの注意点とその対処法」についてお伝えいたします。

最初に、マンションや戸建、土地の売却に共通する注意点と対処法を4つ示します。

その次に、マンション、戸建、土地に個別に現れるそれぞれの注意点と対処法を個別に3つずつお伝えします。

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1.不動産会社へ依頼する際の注意点と対処法

不動産を売却する際は、不動産会社へ売却の仲介を依頼するのが最も効率が良い方法です。

さらには不動産会社への依頼は、1社だけよりも、複数の不動産会社へ依頼した方が効率はもっと上がります

1-1.「専任」の媒介契約には注意

不動産会社への仲介の依頼を「媒介契約」と言います。

媒介契約には、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴は下表の通りです。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告

一般媒介契約であれば、複数の不動産会社へ重ねて依頼することが可能です。

不動産を売却する際は、売主は一般媒介で複数の不動産会社へ依頼した方が有利になります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約だと、他の不動産会社へ売却の依頼をすることはできません。

専任系の媒介契約を締結した後、途端に不動産会社の動きが悪くなり、遅々として売却が進まなくなるというようなケースがたまに見られます。

初めて不動産の売却をする際は、信頼できる業者を簡単に見分けることはできません。

そのような業者リスクを負うのであれば、複数の不動産会社に売却を依頼した方が、高く早く売却できる可能性が出てきます。

尚、不動産会社へ支払う仲介手数料は、買主を決めた業者だけに支払う成功報酬となります。

そのため、複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼したとしても、かかる費用は同じです。

仲介手数料は、取引額に応じて、下表で表される金額が上限額となります。  

取引額※(売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。

また仲介手数料には別途消費税が発生します。

一般媒介契約は、かかる手数料は専任系の媒介契約と同じです。

それでありながら、高く早く売却できる可能性を生んでくれます。

不動産を売却するときは、複数の不動産会社に一般媒介契約で契約して売却を進めるようにしましょう。

尚、媒介契約については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで不動産会社へ依頼について見てきました。

一般媒介と同様に、売出価格についても不動産売却の成否を決めるポイントです。

そこで次に売出価格について見ていきます。

2.売出価格の注意点と対処法

基本的に、売れない不動産はありません。

売れない不動産は、多くの場合、価格設定が高過ぎるというのが原因

仮に不動産に問題を抱えていたとしても、それを反映した安い価格であれば、売却は可能です。

そのため、売出価格は不動産が「売れるか売れないか」を決めるキーポイントであることは間違いありません。

不動産を売却する際は、売出価格を決めるために査定を取ります。

売出価格の決定は、「売れるか売れないか」を左右するため、とても重要です。

査定額も不動産会社の1つの意見です。

そのため媒介契約と同様、1社だけの査定だと、査定額が売れない価格となっている場合、この段階で「売れない原因」を作ってしまうことになります。

そのため、査定についても複数の不動産会社から一度に査定を取っておくことが重要になります。

一度に複数の不動産会社から査定を取る方法としては、一括査定サイトを利用するのが便利です。

一括査定サイトは無料で使えますので、何回査定を取得しても無駄にはなりません。

一括査定サイトでは、最大6社から査定を無料で取得できますので、売却価格の概ねのストライクゾーンが見えてきます

また、一括査定サイトを使うと、別のメリットもあります。

それは、複数の不動産会社と同時のコンタクトを取れるという点です。

前章で、不動産の売却は一般媒介契約で複数の不動産会社へ依頼した方が有利であることを述べました。

しかしながら、実際に複数の不動産会社へいちいち依頼をするのはとても面倒です。

一括査定サイトを使うと、複数社の査定依頼も楽にできる!

ところが、一括査定サイトでは、最大6社の不動産会社が、訪問して査定をしてくれます。

そのため、効率的に全社に対して一般媒介契約を依頼することができるため、とても楽です。

実際、一括査定サイトを使って、複数の不動産会社へ売却依頼をしたことで、最終的にどの査定額よりも高く売却できたという事例も存在します。

一括査定サイトを利用する際は、査定を取るだけに使うのではなく、複数の不動産会社へ一般媒介を依頼するために使った方が効果的と言えます。

尚、査定額は、各社バラバラになりますが、その金額で確実に売れることを約束した価格というわけではありません。

本当にその価格で売れるかどうかについては、やってみないと分からないという世界です。

そのため、高い査定額を取るためだけに一括査定サイトを使ってもあまり意味がありません。

一括査定サイトと使うと、「①複数の不動産会社から査定額を取れること」と「②複数の不動産会社に一般媒介を依頼できること」の2点にメリットがあります。

一括査定サイトを上手く利用すると、不動産会社を競争させることができ、不動産を高く売却することが可能です。

不動産一括査定の選び方はコレ

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで売出価格について見てきました。

次の注意点としては、最近、話題となっている契約書と重要事項説明書の齟齬についてです。

3.契約書の注意点と対処法

不動産の売却は、

  1. 契約書の締結
  2. 引渡

の2段階で行います。

売買契約の締結では、契約の締結と買主に対し不動産会社が重要事項の説明を行います。

引渡は残金の支払いと鍵の引渡を行います。

ここで、契約時には、「売買契約書」と「重要事項説明書」の2つの書類が存在することがポイントです。

不動産の売却では、例えば扉等が破損していて、それをそのまま引き渡す場合、容認事項ということで、買主にその状態を容認させて売却することがあります。

容認事項の内容を、「重要事項説明書」には記載していても、「売買契約書」には記載していなかったため、後から問題となるケースがあります。

基本的に、契約の内容は重要事項説明書よりも売買契約書の内容が優先解釈されてしまうためです。

この「売買契約書」と「重要事項説明書」の内容に食い違いのある点は、是正すべき点として、最近業界内で話題となっています。

売主と買主との間で取り決めたような特殊な内容に関しては、「売買契約書」と「重要事項説明書」の両方に同じ内容を記載しておくことが注意点です。

「売買契約書」では、具体的に特約条項の中で、特殊な取決めを記載しておく必要があります。

この点は、不動産会社でも怠る場合があります。

特約条項に関しては、「売買契約書」と「重要事項説明書」の内容は同一にするよう、不動産会社にしつこく確認するようにしましょう。

尚、売買契約書には、聞きなれない専門用語も多く登場します。

売買契約書の専門用語については、下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで契約書の注意点と対処法について見てきました。

次の注意点としては、売却との税金です。

税金は払うだけでなく、還付を受けることのできるお得な税制もありますので、制度についてはぜひ理解しておく必要があります。

4.不動産売却の税金の注意点と対処法

個人がマイホームを売却した際に、譲渡所得が発生すると、所得税が発生します。

一方で、譲渡損失が発生すると給与所得と損益通算することができ、節税することができます

譲渡所得や譲渡損失は、以下の計算式で表されます。

▽譲渡所得が発生する場合
譲渡所得=譲渡収入-取得費-譲渡費用>0

▽譲渡損失が発生する場合
譲渡損失=譲渡収入-取得費-譲渡費用<0

ここで、譲渡収入とは売却額を指します。

取得費とは購入価額ですが、建物は減価償却後の価格となります。

譲渡費用は仲介手数料等です。

マイホームの場合、購入したときの価格よりも高く売却できることは、レアケースです。

そのため、多くの人は、マイホームを売却すると譲渡損失が発生するため、節税することができます。

ここで重要なのが取得費の証明です。

マイホームを購入した時点の売買契約書が取得費を証明する資料になります。

売買契約書を紛失してしまった場合は、下記に対処法を詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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譲渡損失が発生した場合は、確定申告によって、所得税を節税することが可能です。

源泉徴収税額の還付を受けられるお得な制度ですので、ぜひ活用してください。

譲渡損失が発生した際に使える特例については、下記に詳しく記載しています。

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一方で、仮に譲渡所得が発生してしまった場合、マイホーム等の居住用財産であれば節税できる3,000万円特別控除という特例があります

3,000万円特別控除に関しては、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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また個人が不動産を売却したときの税金に関しては、特例が多くとても複雑です。

税金に関しては制度を知らないと損をすることもありますので、事前に概要を把握しておく必要があります。

個人が不動産を売却したときの特例および税率については、下記に詳しくまとめています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで売却のおける共通の注意点と対処法について見てきました。

以下より、マンションと戸建、土地に関してそれぞれ発生する個別の注意点と対処法について、3つずつ見ていきます。

5.マンション売却の3つの注意点と対処法

5-1.管理費・修繕積立金の滞納

マンションを売却する際は、管理費や修繕積立金について、滞納分があると問題となります。

滞納がある場合は、全て支払ってから売却するようにしてください。

仮に、滞納分を払えない場合は、滞納分を「値引き」することで売却します。

滞納分については、買主が購入後に支払うことになります。

滞納は値引きで対応できますが、管理費や修繕積立金の滞納がある物件を好んで購入する人は少ないです。

最初からこのような値引要素を含んでいる物件は、買主が疑心暗鬼になります。

そのため、このような物件は、「あれも値引きしろ、これも値引きしろ」と買主から付け込まれがちになります。

このような状況に陥らないためにも、管理費や修繕積立金の未納分は、きちんと支払っておきましょう。

尚、今まで支払ってきた管理費や修繕積立金は、マンション管理組合の組合財産に帰属するため、売主に戻ってくることはありません。

今まで支払ってきた管理費や修繕積立金の取扱については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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5-2.資料が揃っているのか確認を

マンションの売却においては、引渡時に以下の資料が必要になります。

引渡時に必要なもの

  1.  権利証又は登記識別情報通知書
  2.  実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5.  住民票
  6. 本人確認資料(運転免許証等)
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 鍵(複製も含め全て)
  9. 抵当権等抹消書類
  10. 管理費・修繕積立金の額の確認書等
  11. 分譲時のパンフレット
  12. 管理規約
  13. 使用細則

この中で、特に「管理費・修繕積立金の額の確認書等」「分譲時のパンフレット」「管理規約」「使用細則」はマンション固有の資料です。

「管理費・修繕積立金の額の確認書等」はマンション管理組合からもらいます。

これらの資料がきちんと整っているか、売却前にしっかりと確認するようにしてください。

5-3.内覧の対応はしっかりと

中古マンションは居住中に売却する人も多いです。

そこで重要になってくるのが、「内覧」の対応です。

内覧とは購入希望者が、実際にマンションの中を見に来ることです。

通常、購入希望者は興味のある物件を複数見学しますので、ここでのセールスは重要になります。

内覧では、物件の印象を良くしておくことが、何よりも重要です。

理想を言えば、モデルルームのような家にしておくと、かなり印象は上がります。

さすがにモデルルームは無理だとしても、雑然感を無くすことは可能です。

できるだけ不要なものを捨て、家をスッキリと見せるようにしましょう。

尚、内覧については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまでマンションについて見てきました。

次に戸建について見ていきます。

戸建の中で、リフォームに関してはマンションも同様の考えをすることができます。

マンションの方は、「6-2.リフォーム」の部分は、ご参照頂ければと思います。

6.戸建売却の注意点と対処法

6-1.瑕疵担保責任は付けておく

中古の戸建住宅は、買主が建物の瑕疵を最も気にする物件です。

瑕疵とは、売却の目的物が通常有している品質・性能を欠いている状態のことを言います。

瑕疵の具体例としては、建物の雨漏りやシロアリ、耐震強度の不足、建物の法令違反等の物理的瑕疵があります。

また、過去に合った自殺や忌まわしい事件、近隣に反社会的勢力の組事務所がある等の心理的瑕疵もあります。

瑕疵のうち、物類的瑕疵については、事前調査によって、ある程度瑕疵を明確化しておくことが可能です。

中古住宅の建物状況調査のことを「インスペクション」と呼びます。

インスペクションは、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無についての、目視や計測による調査です。

インスペクションについては下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

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インスペクションに合格すると、建物は既存住宅瑕疵担保保険(以下、「瑕疵担保保険」と略)に加入することができます。

瑕疵担保保険に加入していれば、仮に瑕疵が発見されたとしても、その保険で対応できることになるため、買主に大きな安心感を与えることが可能です。

さらに、瑕疵担保保険に加入していると、買主は不動産取得税や登録免許税に関し、各種の優遇措置を受けることができるため、物件を高く売却することが可能です。

実際、最近筆者が見た事例としては、瑕疵担保保険が付保されているような物件は、1割程度、相場よりも高く売却されている物件を確認しています。

瑕疵担保保険が付保されている物件は、まだまだ少ないため、売却にあたっては大きな差別化になっています。

瑕疵担保の不安も解消し、なおかつ、高く売却できる瑕疵担保保険はまさに一石二鳥です。

瑕疵担保保険については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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6-2.リフォームは不要

中古住宅を売却する場合、リフォームすべきかどうかは、判断が難しい部分です。

リフォームすると、高く売却できそうですが、結論からすると売却前のリフォームは不要です。

ここで言うリフォームとは、今使えるものを古いから新しいものに変えるという工事です。

例えば、蛇口をおしゃれな海外製の蛇口に交換する等のリフォームです。

理由としては、仮に500万円のリフォームをかけたとしても、売却時点で500万円を回収できないためです。

例えば、リフォーム前の価格が3,000万円だったとします。

その物件を500万円かけてリフォームしたとします。

ところが、実際の売却価格は3,200~3,300万円となってしまうことが往々にしてあります。

リフォーム代は売却価格に全て転嫁できるとは限らないため、リフォームして売却すると損をしてしまう可能性が高いです。

一方で、破損・損傷部分に対する修繕はすべきです。

壊れているものは、修繕をしないと値引きの対象となってしまいます。

例えば、水の出ない蛇口であれば、それはもちろん新品に換えるべきです。

使えるものを、見た目の良いものに変える積極的なリフォームは不要ですが、壊れたものを治す消極的な修繕は必要です。

これは中古マンションに関しても同様の考え方になります。

マンションのリフォームに関しては、下記に記載しています。

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6-3.古い家は取壊しをして土地で売却を検討

木造戸建住宅は、築25年を経過すると、価値がゼロとして評価されます。

まだ使える住宅であっても、土地と建物がほぼ土地代だけで取引されることが多いです。

築25年を過ぎた戸建に関しては、購入後、そのまま住むという人が激減します。

そのため、建物を取壊して更地にした方が、高く売却できる場合があります。

ボロボロの古家付の戸建を売却する場合、買主の価格目線は以下のようになります。

買主の価格目線=更地価格-取壊し費用

よって、ボロボロの古家付の戸建の場合、売却価格は更地価格以下になります。

ただし、取壊し費用に関しては、住宅ローンを組むことができません。

そのため自分で建物を取壊してでも購入しようとする人は、少数派となり、需要者がグッと減ります。

需要者が減ってしまうと、価格も自然と下がります。

一方で、売主側で建物を取壊しておくと、買いやすくなるため、購入希望者が増えます。

結果、価格が上がります。

理論的には売主と買主のどちらで壊しても同じですが、実際には売主側で壊した方が、購入希望者が増えるため、高く売却できることが多いです。

木造戸建住宅であれば、建物の取壊し費用は坪4~5万円になります。

延床面積が40坪の住宅であれば、160万円~200万円程度が相場になります。

尚、建物を取り壊すべきかどうかについては、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで戸建について見てきました。

戸建の中には、土地も存在します。

次に土地について解説しますが、戸建の方にも共通する点がありますので、ぜひご参照ください。

7.土地売却の注意点と対処法

7-1.境界確定を必ずする

土地を売却する際は境界の明示が売主の義務になります。

境界の明示とは、売却する土地という商品の範囲を明確にするということ

境界の明示は、具体的には、現地において境界標や杭、ブロック塀等を基準として隣地との境界を買主へ明示して、買主にその範囲を知らしめることです。

境界標があっても、その境界が隣地と合意している境界なのか、合意していない境界なのかによって状況は異なります。

隣地所有者との境界ラインが合意していることを、境界が「確定」しているといいます。

隣地との民々境、公道との官民境が全て確定している状態であれば、「確定測量図」という図面が存在するはずです。

確定測量図が手元にあれば、境界は全て確定しているため、特に問題はありません。

境界が確定していない部分が存する場合は、原則として売却までに隣地所有者との境界を確定します。

境界の確定は、各境界のラインごとに隣地所有者と「筆界確認書」という書面の取り交わしを行います。

筆界確認書は、実印で押印することが通常です。

可能であれば、筆界確認書に印鑑証明書を添付しておくのがベストです。

境界確定図が無い場合は、売却までに全ての境界ラインで筆界確認書を取り交わしておく準備をしましょう。

尚、官民の境界は、確定するまで時間がかかるため、官民は未確定であることを容認事項として売却することになります。

また隣地所有者が、筆界確認書に押印をしてくれない場合は、売却時に、「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。

そして、売主と買主との間で、「筆界確認書が取得できなかったこと」と「3者立ち合いで境界確認を行ったことで筆界確認書の取得に代えること」の合意を取り交わすことで対応します。

尚、境界明示については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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7-2.越境物には注意

境界を確定した後は、次に問題となってくるのが越境物です。

越境物は、自分が隣地へ越境してしまっている場合と、相手が自分の土地へ越境している場合の2種類があります。

越境は、お互い売却までに是正しておくことが望ましいですが、コンクリート擁壁の越境のように、簡単に是正できないものも存在します。

そこで、越境がある場合は、隣地所有者との間で「越境の覚書」というものを締結します。

越境物は、将来建替え等のタイミングで是正することの約束を隣地所有者と取り交わしておきます。

越境の覚書とは、具体的には以下のようなものになります。

覚  書

○○○○( 以下甲という。)と△△△△(以下乙という。)とは、甲所有の後記表示(1)記載物件および乙所有の後記表示(2)記載物件の双方に越境している部分(以下「越境部分」という。)の処置につき次のとおり合意しました。

第1条 甲および乙は越境部分が別添図面記載のとおりであることを互いに確認します。

第2条 甲および乙は将来、双方所有の建物の再建築を行なう際、越境部分を自己の責任と負担において撤去するものとします。

第3条   甲は後記表示(1)記載物件を第三者に譲渡した場合、当該第三者に対してもこの覚書の内容を継承させ、効力が及ぶものとすることを確認します。

第4条 乙は後記表示(2)記載物件を第三者に譲渡した場合、当該第三者に対してもこの覚書の内容を継承させ、効力が及ぶものとすることを確認します。

以上、合意成立を証するため、この覚書2通を作成し、甲・乙署(記)名押印の上、各1通を保有します。

平成 年 月 日

      甲 住 所

      氏 名 ○○ ○○      実印

      乙 住 所

      氏 名 △△ △△      実印

境界確定や越境は、買主がとても気にするところです。境界や越境の問題を事前にクリアしておくことで、土地をきちんとした「商品」にしましょう。

7-3.土壌汚染

土地の購入で買主が気にする部分としては、土壌汚染があります。

土壌汚染は豊洲市場で話題になったため、土壌汚染の問題が、随分と一般に認識されるようになりました。

土壌汚染の疑いがあると、値引の対象とされてしまいますので、売主としては土壌汚染がないことをあらかじめ示しておく必要があります。

土壌汚染の最も簡単な調査は、phase1と呼ばれる地歴調査です。

地歴調査は、過去の住宅地図や閉鎖登記簿謄本等により、利用状況や所有者を調べます。

過去に、その土地が工場等の土壌汚染の疑いのある施設が無ければ、とりあえず、phase1調査の結果としては、土壌汚染の可能性は「シロ」になります。

ただし、地歴調査の結果がシロであっても、科学的な調査を行ったら土壌汚染が発見されるということもあります。

そこで、地面から50cmのところまでの表層の土を実際に化学的に調査することをphase2調査と呼びます。

大きな土地の売却であれば、phase2調査まで行います。

phase2調査の結果、「シロ」であれば、問題ありません。

仮にphase2調査の結果が「クロ」の場合、対応を買主と協議します。

現実的には、土壌汚染対策費用相当分を「値引き」することで売却を行います。

この場合、土壌汚染対策費用がどの程度になるか、専門業者に算出してもらうことになります。

尚、土壌汚染に関しては、pahse2調査で表層部分が無かったとしても、地下部分に土壌汚染が存在する可能性があります。

表層以外の調査は、深度方向調査といって、phase3調査と呼びます。

売買の実務上は、phase3調査までは行いません。

売却後、もし深度方向に土壌汚染が発見された場合の対応については、事前に売主と買主との間で取決めをしておく必要があります。

土壌汚染に関しては、大きな土地をディベロッパーなどに売却する場合は要注意です。

戸建分譲されたような戸建用地を売却する場合は、ほとんど問題となりません。

物件や買主の状況によって使い分けるようにしてください。

尚、土壌汚染については、に詳しくまとめてあります。ぜひご参照ください。

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8.まとめ

以上、不動産売却のおける7つの注意点と対処方法について徹底解説について見てきました。

不動産を高く売る最大のポイントは、一般媒介契約で複数の不動産会社へ依頼する点です。

複数の不動産会社の手を借りながら、不動産を高く売却しましょう。

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

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