不動産の売却で発生する所得税の税率や控除の特例について徹底解説

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初めて不動産を売却する人にとって、一番分かりにくいのが売却時の税金です。

不動産を売却すると、税金が発生したり、発生しなかったりします。

個人が不動産を売却で発生する可能性がある税金は所得税です。

ただ、マイホームの売却では、なるべく税金が発生しないように特例も多く存在するため、ほとんどの人には税金は発生しません。

不動産を売却する人の中には、

  • 結局、税金は発生するのか、しないのか知りたい
  • 不動産を売却したときの所得税とは何か知りたい
  • 自分は不動産を売却したら所得税が発生するのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回に記事では、不動産を売却したときの「所得税」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産を売却したときの所得税について理解し、税金が発生するのかしないのか分かるようになります。

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1.所得の種類と確定申告の必要性

譲渡所得

個人の所得には、

  1. 利子所得
  2. 配当所得
  3. 不動産所得
  4. 事業所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 山林所得
  8. 譲渡所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

の10種類があります。

このうち、不動産を売却したときに発生する所得は「8.譲渡所得」になります。

譲渡所得とは、土地、建物、株式等、ゴルフ会員権、金地金などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。

良く誤解されるのが「不動産所得」です。

不動産所得とは、不動産オーナーが賃貸アパートや賃貸オフィスなどの賃料から得られる所得となります。

不動産を売却したとき発生する譲渡所得とは、売却額ではありません。

譲渡所得は以下の計算式で計算されるものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡所得がプラスであれば、所得税が発生します。

譲渡所得については第2章で詳しく解説します。

確定申告の必要性

サラリーマンであっても、譲渡所得が発生した場合には確定申告が必要です。

確定申告とは、全ての所得を確定するために行います。

譲渡所得がプラスの場合には、売却した翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。

尚、不動産の売却においては、税金を抑えるための様々な特例が存在します。

この特例を使う場合においても確定申告は必要です。

つまり、確定申告は、

  • 譲渡所得がプラスで税金を納める必要がある人
  • 税金の特例を利用する人

が行う必要があります。

結果的に税金を納めなくても、特例を利用するのであれば確定申告が必要です。

税金の発生に有無と確定申告の必要性の有無は必ずしも一致しないという点に注意が必要です。

確定申告については、下記で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで所得の種類と確定申告について見てきました。

それでは次に譲渡所得について詳しく解説していきます。

2.不動産売却時の課税譲渡所得

譲渡所得の定義

譲渡所得の式を再掲します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、売却額になります。

取得費とは、以下のものになります。

  • 土地の購入費
  • 建物の購入費から減価償却費を控除した物
  • 購入の際の仲介手数料
  • 購入の際に支払った立退料や移転料
  • 購入時の売買契約書に貼付した印紙税
  • 購入時の登録免許税や登録手数料
  • 購入時の不動産取得税
  • 購入時の搬入費や据付費
  • 購入時の建物等の取壊し費用

譲渡費用とは以下のものになります。

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却に伴う広告費や測量費
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 売却に伴い支払う立退料
  • 売却時の建物等の取壊し費用

計算の結果、譲渡所得がマイナスとなることは、当然にあり得ます。

譲渡所得がマイナスの場合には所得税は発生しません。

不動産の売却によって所得税が発生するかしないかは、譲渡所得がプラスかマイナスかによって決まる

取得費の計算において、建物については単純に購入額ではない点に注意が必要です。後ほど説明します。

 

建物の取得費は減価償却後の価格になります。

そこで次に建物の減価償却について見ていきます。

建物の取得費は「減価償却後の価格」になる

建物の取得費は、減価償却後の価格なります。

減価償却とは、建物の購入価額を法定耐用年数の期間の中で、あらかじめ定められた一定の法則に基づいて、建物の購入価額を減少させていく手続きを指します。

建物の取得費は、以下の計算式で算出します。

建物取得費 = 建物購入代金 - 減価償却費

ここで減価償却費については、以下の計算式となります。

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率に関しては、用途と構造によって、以下の様に決まっています。

家の構造  非事業用 マイホーム・セカンドハウス 事業用 賃貸マンション
構造 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数
木造 0.031 30年 0.046 22年
軽量鉄骨 0.025 40年 0.038 27年
鉄筋コンクリート造 0.015 70年 0.022 47年

土地については減価償却を行いませんので、土地の購入額がそのまま取得費となります。

譲渡所得の計算においては、取得費の把握がとても重要です。

ところが、取得費が分からない場合もあります。

そこで津日に取得費が不明な場合について見ていきます。

取得費が不明の場合は概算取得費を使う

取得時期の古い不動産の場合、購入当時の売買契約書が紛失しており購入価額が分からないような場合があります。

この場合、取得費を譲渡価額の5%として計算することができます。

譲渡価額の5%を概算取得費といいます。

例えば、4,000万円で売却した不動産の取得費が分からない場合は、概算取得費は以下のように計算されます。

概算取得費 = 譲渡価額 × 5%= 4,000万円 × 5%= 200万円

取得費については下記に詳しく解説しています。

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以上、ここまで売却時の課税譲渡所得について見てきました。

所得税については以下のように計算されます。

所得税 = 譲渡所得 × 税率

譲渡所得が分かった後は税率です。

そこで次に税率について解説します。

3.所得税と住民税の税率

譲渡所得は分離課税

所得税の計算方式は、

  1. 総合課税方式
  2. 分離課税方式

の2種類があります。

「総合課税方式とは、各所得の特質に応じた計算によって得た各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式」

所得税の計算は原則としてこの総合課税方式によります。

課税標準 = 総所得金額= 給与所得 + 不動産所得 + ・・・ + 事業所得

所得税額 = 課税標準 × 税率


「分離課税方式とは他の所得とは合算せず、分離してそれぞれの所得金額を計算し、税率をかけて税額を出す方式」

所得の中で、以下のものが例外的に分離課税方式によって計算されます。

  • 退職所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得

上記の譲渡所得等の所得は、一時的な高額の所得のものばかりです。

これらの所得も総合課税方式で合算してしまうと、一気に高い累進税率が適用され、次年度からの住民税などがとても苦しくなってしまいます。

そのため、不動産を売却した場合は急に高い税率が課されてしまうことを避けるため、譲渡所得は分離課税とされている

不動産を売却したことによる譲渡所得に係る税率は、独自の規定があります。

そこで次に譲渡所得に係る税率について見ていきます。

譲渡所得に係る税率

譲渡所得に係る税率は、所有期間によって以下のように異なる「税率」が定められています。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

  所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

短期譲渡所得と長期譲渡所得の定義は以下のようになります。

短期譲渡所得 売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
長期譲渡所得 売却した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

5年を計算するためには、取得の日と譲渡の日を決めなければいけません。

取得日はケースによって、以下のような定義となります。

取得のケース 取得日の定義
購入した場合 引渡日(売買契約の効力発生日とすることもできます。)
建築工事により建物を建築した場合 引渡日
自営工事により建物を建築した場合 建築の完了日

また譲渡日は原則として引渡の日となります。

例外的に売買契約の効力発生日とすることもできます。

所得税率については、5年を境に税率が変わるということがポイントです。

以上、ここまで所得税と住民税の税率について見てきました。

さらに、マイホームを売却した場合、国はなるべく税金が発生しないように様々な特例を設けています。

そこで次に居住用財産の特別ルールについてご紹介します。

4.居住用財産の特別ルール(特例)

居住用財産の定義

居住用財産とは、平たく言うと自分が住んでいるマイホームのことです。

アパートやワンルームマンションなどの賃貸住宅は居住用財産には該当しません。

居住用財産の正確な定義は以下になります。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

3,000万円の特別控除がある

居住用財産を売却した場合、3,000万円特別控除という特例が適用できます。

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

但し、居住用財産の要件を満たしている住宅を売却しても、特定の親族や同族会社への売却では適用することはできません。

特定の親族や同族会社とは、以下のものを指します。

  1. 配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
  2. 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社

またこの特例は適用も3年に1度しか適用できず、例えば1年前に3,000万円特別控除を使ったばかりのような人も適用することはできないことになります。

3,000万円特別控除を適用して、譲渡所得がマイナスになれば、所得税は発生しません

但し、税金は発生しなくても、この特例を使うためには確定申告が必要です。

個人の住宅の金額を考慮すると、譲渡価額が取得費を3,000万円以上、上回ることはほとんどありません。

しかしながら、3,000万円特別控除適用しても譲渡所得がプラスとなった場合、所有期間が10年超であれば税率を下げてくれる特例もあります。

そこで次にその軽減税率の特例についてご紹介します。

軽減税率の特例内容

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の所得税及び住民税の税率は以下のようになる特例があります。

この特例は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と呼ばれています。

課税譲渡所得金額 所得税 住民税 合計税率
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 10% 4% 14%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 15% 5% 20%

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、3,000万円特別控除適用とセットで適用できるということがポイントです。

課税譲渡所得金額 所得税等の計算
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 所得税 = 譲渡所得 × 10%
住民税 = 譲渡所得 × 4%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 所得税 = 譲渡所得 × 15%
住民税 = 譲渡所得 × 5%

対象となる譲渡所得は、3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得であるため、ほとんどの場合、その譲渡所得は6,000万円以下になります。

そのため、所有期間10年超の居住用財産を売却したときの税率は、実質的には14%(所得税10%、住民税4%)であると言えます。


以上、ここまで軽減税率について見てきました。

実際、居住用財産は年数とともに価格が下がるため、多くの場合、3,000万円特別控除を適用する以前に譲渡所得はマイナスです。

そこで、国としても譲渡所得がマイナスでも不動産を売却しやすいように、マイナスの場合はむしろ税金を返してくれる制度を設けています。

次に譲渡損失の損益通算及び繰越控除について見ていきます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失とは、譲渡所得がマイナスのことを言います。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 < 0  = 譲渡損失

実際、居住用財産の売却では、ほとんどのケースで譲渡所得はマイナスです。

譲渡損失が発生した場合には、以下の特例によって源泉徴収税額の還付を受けることができます。  

譲渡益 譲渡の種類 特例
譲渡損が生じる場合 買換え 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、「買換え」と「売却」でそれぞれ設けられているという点が特徴です。

買換えとは、売却後、他の居住用不動産に買い替えることを言います。

売却とは、売り放しの状態のことを指します。

これらの特例は、譲渡損失が発生した場合、給与所得等の他の所得と損益通算することができる制度です。

損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得についてのみ、総所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することができる制度

例えばサラリーマンであれば、給与所得と以下のように損益通算をすることができます。

合計所得 = 給与所得 - 譲渡所得にかかる損失額

例えば、売却によって譲渡損失が1,000万円発生した場合、給与所得が800万円の人であれば、合計所得は以下のようになります。

損益通算

合計所得 = 給与所得 - 譲渡所得にかかる損失額= 800万円 - 1,000万円= ▲200万円

給与所得者は、既に所得税が源泉徴収されています。

しかしながら、この年の所得はマイナス200万円であるため、支払済みの源泉徴収税額は税金を納め過ぎとなります。

よって、譲渡損失が発生した場合、確定申告をすることによって源泉徴収税額の還付を受けることが可能です。

さらに、上記のように控除しきれなかった▲200万円の損失については、3年間繰り越すことができます。

そのため、この特例の名前には「繰越控除」という言葉も付いています。

買い替えの特例については、下記で詳しく解説しています。

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一方、売却の特例については、下記で詳しく記載しています。

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また居住用財産の特例については、下記にまとめてあります。

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5.所得税の発生時期

課税譲渡所得金額がプラスになる場合は所得税、住民税、復興特別所得税が発生します。

売却した翌年の3月15日までに確定申告を行い、税金を納めることになります。

所得税と復興特別所得税は確定申告後、一括して納付します。

住民税については、税務署に申告した場合は、その申告書の内容が市区町村に回りますので、手続きは確定申告だけでOKです。

住民税は翌年の6月からの納付となります。

本記事では、所得税を中心に解説してきましたが、住民税について知りたい方は下記記事を参照ください。

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6.まとめ

以上、不動産の売却で発生する所得税の税率や控除の特例について徹底解説してきました。

不動産の売却による所得税については、制度も多くとても分かりにくいです。

マイホームの売却の場合には、特例を使うと、ほとんどの場合、所得税は発生しません。

むしろ、税金が戻ってくる可能性もあります。

不動産を売却したときの税金については、良く調べた上で対応するようにしましょう。

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