不動産の売却価格を高くする建物インスペクションの基礎を徹底解説

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最近、インスペクションという言葉を新聞等でも徐々に見かけるようになってきました。

SUUMOなどの不動産ポータルサイトでも物件の検索条件の中に「インスペクション済み」のような項目も登場しています。

インスペクションがまだまだ新しい言葉で、知らない人の方が多いです。

これから不動産売却をする人の中には

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そもそもインスペクションって何?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産会社からインスペクションを勧められたけどどうしたら良いの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
インスペクションをするとどういう効果があるの?

と思われている方も多いことでしょう。

インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことです。

インスペクションに合格すると、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができるため、建物価値を上げることができます。

そこで今回の記事では不動産売却における「インスペクション」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読めばインスペクションの概要が分かり、インスペクションを賢く使って高く売却できるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
すまいValue

すまいValue公式サイト
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>業界をリードする大手6社だから間違いない!<
>年間利用10万件越え!最大級の一括査定サイト<

1.インスペクションとは

1-1.これから普及するインスペクション

宅建業法の改正により、2018年の4月から不動産の売却において、宅建業者がインスペクションをあっせんすることが義務付けられました。

そのため不動産会社と媒介契約をする際、2018年4月以降から「インスペクションしませんか?」と聞かれることになります。

インスペクション(inspection)とは英語で「精査、点検、検査」の意味

不動産の売却で登場するインスペクションとは「既存住宅の建物状況調査」のことを指します。

インスペクションでは、建物の構造体力上主要な部分と雨水侵入を防止する部分が対象となり、建物の専門家による調査が行われます。

そのため検査をするのは不動産会社ではなく、建築の専門知識を持ったインスペクション業者です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところでどこに依頼すればいいの・・・
慌てるでない!あとでちゃんと説明するから、もう少し説明を聞いてくれ
フクロウ先生
フクロウ先生

1-2.インスペクションは義務ではない

「インスペクションをやってみますか?」と言われ、「ハイ、やります」と答えると、不動産会社がインスペクション業者を紹介してくれることになります。

この際、「インスペクションはやりません」と答えても、特段問題ありません。

宅建業法で改正されたことは、「インスペクション業者のあっせんに関する事項の媒介契約書への記載の義務化」という点であり、不動産会社がインスペクションの利用を促進する役割が義務化されたということになります。

インスペクションを「やるやらない」は売主が自由に判断できる

以前から瑕疵担保責任(後ほど詳しく説明します。)については売買契約で免責特約を入れるケースが多くありました。

2018年4月以降であってもインスペクションをせずに、瑕疵担保の免責特約は引き続き有効となります。

 

以上、ここまでインスペクションについて見てきました。

それでは次にインスペクションの効果について見ていきます。

2.インスペクションの効果

インスペクションを実施して建物が検査基準に適合すれば、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができます。これが最大の効果です。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵が見つかった場合の損害に備える保険

インスペクションでは、仮に検査基準に不適合と判定された場合でも、既存住宅売買瑕疵保険の加入に必要な補修方法等のアドバイスを受けることが可能です。

またインスペクションは売主や不動産会社ではなく、第三者の検査機関が実施します。

そのため客観性があり、買主へ安心感を与えることができます。

以上、ここまでインスペクションの効果について見てきました。

それでは次に気になる既存住宅売買瑕疵保険について見ていきましょう。

3.既存住宅売買瑕疵保険

インスペクションの結果、検査基準に適合すると、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、保険対象部分に欠陥が見つかっても保険での対応が可能となります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、買主が購入時に支払う登録免許税や不動産取得税で一定の軽減を受けることが可能です。そのため物件としての価値が上がります。

既存住宅売買瑕疵保険については下記記事で詳しく解説しています。

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不動産の売却価格を高くする既存住宅売買瑕疵担保保険の基礎を徹底解説

中古物件の購入者の最大の心配ごとは「この物件、壊れていないだろうか」という点です。 もし、不動産の売主が「買主の最大の心配ごと」にしっかりと対応できたら、買主も安心して物件を高く買ってくれるのではない ...

 

以上、ここまで既存住宅売買瑕疵保険について見てきました。

それでは次に取引の流れについて見ていきます。

4.インスペクションを行う場合、売買契約までの流れ

インスペクションを行う場合、売買契約までの流れは以下のようになります。

イベント2018年4月以降の取引の流れ
不動産会社との媒介契約不動産会社が売主のあなたにインスペクション業者を紹介して良いかどうかの確認を行います。売主がインスペクションを行いたいとなれば、不動産会社からインスペクション業者が紹介されます。
インスペクションの実施検査機関により、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、目視や計測等によって調査が行われます。
重要事項説明不動産会社がインスペクションの結果を買主に対して説明します。ここでは既存住宅売買瑕疵保険に加入できるかどうかも説明されます。
売買契約締結基礎、外壁等の現状を売主・買主が相互に確認し、その内容を不動産会社から売主・買主に書面で交付します。
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
通常の不動産売買の流れと何ら変わらないね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
と、ところで私の家はインスペクションやったほうがいいのかしら?

5.インスペクションをやった方が良い物件

5-1.最もオススメは築25年以内の木造戸建住宅

インスペクションは建物の状況調査であるため、購入者が建物の継続利用を前提に購入するような場合には、特に威力を発揮します。

具体的には「築25年以内の木造戸建住宅」を売却する場合はインスペクションをすることを強くオススメ

築25年以内の木造戸建住宅は、買主からすると引き続き建物を使いたいけれども、構造的に弱い木造だからちょっと心配という建物です。

その不安を払しょくするには、インスペクションがもってこいの対応と言えます。

5-2.築25年以上の木造戸建住宅は状況による

築25年以上の建物は、買主が数年で取り壊す可能性も高いです。

またそもそも住宅性能をあまり期待しておらず、安さを追求している方が多いです。

そのため、インスペクションを実施したとしても、高く売却できるとは限りません。

ただし、築25年以上の戸建でも、購入者がフルリフォームを考えているようであれば、インスペクションを実施するのも一つの手です。購入希望者が複数の物件で迷っている場合は、「インスペクションをしますよ」と言ってあげれば、最後の背中を押す形になります。

5-3.マンションは節税効果に期待

一方で、マンション購入者は建物の継続利用を前提としていますが、戸建てに比べると建物性能に対して疑念を抱いていません。

マンションは、鉄筋コンクリート造で建物構造も戸建住宅よりしっかりしていますし、大規模修繕なども行われており、修繕履歴も明確です。

そのため「建物の調査結果を知りたい」という直接的なニーズは戸建よりも低いです。

ただし、既存住宅売買瑕疵保険を付保することによって得られる税制優遇に関しては、戸建もマンションも変わりません。

マンションの場合は、既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、税制優遇を得られるという副次的なメリットをアピールすることの方が効果的と言えるでしょう。

5-4.平成元年4月以降に建築されたマンションはオススメ

既存住宅売買瑕疵保険を付保すると、建物の不動産取得税を求める際、課税標準額から一定額が控除される軽減措置があります。

建物の不動産取得税 = (課税標準 - 控除額) × 3%

ここで課税標準は建物の固定資産税評価額を指します。

以下に、その課税標準を減額できる控除額を示します。

建築年月日控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1,000万円
平成9年4月1日以後1,200万円

これを見ると、平成元年4月1日以降に建築された建物は、控除額が急に大きくなることが分かります。

マンションの建物の固定資産税評価額はそれほど大きくはありません。

場合によっては控除額によって不動産取得税がゼロになる可能性もあります。

つまりマンションであっても、平成元年4月1日以降に建築された建物は、インスペクションをすることをオススメということじゃな
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
と、ところでインスペクションってどれぐらい費用がかかるの?

6.インスペクションの費用

インスペクションの費用としては、インスペクション(検査料)が3~4万円、既存住宅売買瑕疵保険の保険料が4万円~8万円程度となります。

7.不動産を高く売るなら!信頼できる会社を探す裏技

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
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HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。

リアリエ

リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/

リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。

最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。

古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。

リアリエはコチラ → https://www.rearie.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
  • 【古い家やマンションの方はココも!】リフォームプラン付きの売却提案をしてくれる「 リアリエ

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

8.まとめ

以上、不動産の売却価格を高くする建物インスペクションの基礎を徹底解説してきました。

インスペクションは中古住宅を売りやすくするために国が作った新しい施策です。この施策にいち早く乗って、不動産を高く売却しましょう。

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