不動産の売却価格を高くする建物インスペクションの基礎を徹底解説

投稿日:2017年4月20日 更新日:

最近、インスペクションという言葉を新聞等でも徐々に見かけるようになってきました。

SUUMOなどの不動産ポータルサイトでも物件の検索条件の中に「インスペクション済み」のような項目も登場しています。

インスペクションがまだまだ新しい言葉で、知らない人の方が多いです。

これから不動産売却をする人の中には

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そもそもインスペクションって何?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産会社からインスペクションを勧められたけどどうしたら良いの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
インスペクションをするとどういう効果があるの?

と思われている方も多いことでしょう。

インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことです。

インスペクションに合格すると、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができるため、建物価値を上げることができます。

そこで今回の記事では不動産売却における「インスペクション」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読めばインスペクションの概要が分かり、インスペクションを賢く使って高く売却できるぞ
HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.インスペクションとは

1-1.これから普及するインスペクション

宅建業法の改正により、2018年の4月から不動産の売却において、宅建業者がインスペクションをあっせんすることが義務付けられました。

そのため不動産会社と媒介契約をする際、2018年4月以降から「インスペクションしませんか?」と聞かれることになります。

インスペクション(inspection)とは英語で「精査、点検、検査」の意味

不動産の売却で登場するインスペクションとは「既存住宅の建物状況調査」のことを指します。

インスペクションでは、建物の構造体力上主要な部分と雨水侵入を防止する部分が対象となり、建物の専門家による調査が行われます。

そのため検査をするのは不動産会社ではなく、建築の専門知識を持ったインスペクション業者です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところでどこに依頼すればいいの・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
慌てるでない!あとでちゃんと説明するから、もう少し説明を聞いてくれ

1-2.インスペクションは義務ではない

「インスペクションをやってみますか?」と言われ、「ハイ、やります」と答えると、不動産会社がインスペクション業者を紹介してくれることになります。

この際、「インスペクションはやりません」と答えても、特段問題ありません。

宅建業法で改正されたことは、「インスペクション業者のあっせんに関する事項の媒介契約書への記載の義務化」という点であり、不動産会社がインスペクションの利用を促進する役割が義務化されたということになります。

インスペクションを「やるやらない」は売主が自由に判断できる

以前から瑕疵担保責任(後ほど詳しく説明します。)については売買契約で免責特約を入れるケースが多くありました。

2018年4月以降であってもインスペクションをせずに、瑕疵担保の免責特約は引き続き有効となります。

 

以上、ここまでインスペクションについて見てきました。

それでは次にインスペクションの効果について見ていきます。

2.インスペクションの効果

インスペクションを実施して建物が検査基準に適合すれば、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができます。これが最大の効果です。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵が見つかった場合の損害に備える保険

インスペクションでは、仮に検査基準に不適合と判定された場合でも、既存住宅売買瑕疵保険の加入に必要な補修方法等のアドバイスを受けることが可能です。

またインスペクションは売主や不動産会社ではなく、第三者の検査機関が実施します。

そのため客観性があり、買主へ安心感を与えることができます。

以上、ここまでインスペクションの効果について見てきました。

それでは次に気になる既存住宅売買瑕疵保険について見ていきましょう。

3.既存住宅売買瑕疵保険

インスペクションの結果、検査基準に適合すると、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、保険対象部分に欠陥が見つかっても保険での対応が可能となります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、買主が購入時に支払う登録免許税や不動産取得税で一定の軽減を受けることが可能です。そのため物件としての価値が上がります。

既存住宅売買瑕疵保険については下記記事で詳しく解説しています。

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中古物件の購入者の最大の心配ごとは「この物件、壊れていないだろうか」という点です。 もし、不動産の売主が「買主の最大の心 ...

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以上、ここまで既存住宅売買瑕疵保険について見てきました。

それでは次に取引の流れについて見ていきます。

4.インスペクションを行う場合、売買契約までの流れ

インスペクションを行う場合、売買契約までの流れは以下のようになります。

イベント 2018年4月以降の取引の流れ
不動産会社との媒介契約 不動産会社が売主のあなたにインスペクション業者を紹介して良いかどうかの確認を行います。売主がインスペクションを行いたいとなれば、不動産会社からインスペクション業者が紹介されます。
インスペクションの実施 検査機関により、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、目視や計測等によって調査が行われます。
重要事項説明 不動産会社がインスペクションの結果を買主に対して説明します。ここでは既存住宅売買瑕疵保険に加入できるかどうかも説明されます。
売買契約締結 基礎、外壁等の現状を売主・買主が相互に確認し、その内容を不動産会社から売主・買主に書面で交付します。
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
通常の不動産売買の流れと何ら変わらないね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
と、ところで私の家はインスペクションやったほうがいいのかしら?

5.インスペクションをやった方が良い物件

5-1.最もオススメは築25年以内の木造戸建住宅

インスペクションは建物の状況調査であるため、購入者が建物の継続利用を前提に購入するような場合には、特に威力を発揮します。

具体的には「築25年以内の木造戸建住宅」を売却する場合はインスペクションをすることを強くオススメ

築25年以内の木造戸建住宅は、買主からすると引き続き建物を使いたいけれども、構造的に弱い木造だからちょっと心配という建物です。

その不安を払しょくするには、インスペクションがもってこいの対応と言えます。

5-2.築25年以上の木造戸建住宅は状況による

築25年以上の建物は、買主が数年で取り壊す可能性も高いです。

またそもそも住宅性能をあまり期待しておらず、安さを追求している方が多いです。

そのため、インスペクションを実施したとしても、高く売却できるとは限りません。

ただし、築25年以上の戸建でも、購入者がフルリフォームを考えているようであれば、インスペクションを実施するのも一つの手です。購入希望者が複数の物件で迷っている場合は、「インスペクションをしますよ」と言ってあげれば、最後の背中を押す形になります。

5-3.マンションは節税効果に期待

一方で、マンション購入者は建物の継続利用を前提としていますが、戸建てに比べると建物性能に対して疑念を抱いていません。

マンションは、鉄筋コンクリート造で建物構造も戸建住宅よりしっかりしていますし、大規模修繕なども行われており、修繕履歴も明確です。

そのため「建物の調査結果を知りたい」という直接的なニーズは戸建よりも低いです。

ただし、既存住宅売買瑕疵保険を付保することによって得られる税制優遇に関しては、戸建もマンションも変わりません。

マンションの場合は、既存住宅売買瑕疵保険を付保することにより、税制優遇を得られるという副次的なメリットをアピールすることの方が効果的と言えるでしょう。

5-4.平成元年4月以降に建築されたマンションはオススメ

既存住宅売買瑕疵保険を付保すると、建物の不動産取得税を求める際、課税標準額から一定額が控除される軽減措置があります。

建物の不動産取得税 = (課税標準 - 控除額) × 3%

ここで課税標準は建物の固定資産税評価額を指します。

以下に、その課税標準を減額できる控除額を示します。

建築年月日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

これを見ると、平成元年4月1日以降に建築された建物は、控除額が急に大きくなることが分かります。

マンションの建物の固定資産税評価額はそれほど大きくはありません。

場合によっては控除額によって不動産取得税がゼロになる可能性もあります。

フクロウ先生
フクロウ先生
つまりマンションであっても、平成元年4月1日以降に建築された建物は、インスペクションをすることをオススメということじゃな
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
と、ところでインスペクションってどれぐらい費用がかかるの?

6.インスペクションの費用

インスペクションの費用としては、インスペクション(検査料)が3~4万円、既存住宅売買瑕疵保険の保険料が4万円~8万円程度となります。

7.不動産を高く売るなら!信頼できる会社を探す裏技

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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8.まとめ

以上、不動産の売却価格を高くする建物インスペクションの基礎を徹底解説してきました。

インスペクションは中古住宅を売りやすくするために国が作った新しい施策です。この施策にいち早く乗って、不動産を高く売却しましょう。

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