国内の不動産市況が高騰を続けている中、投資用マンションについても今が売り時です。
特に東京オリンピック前というのもあり、今が絶好の売り時です。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 投資用マンションを売却するときの買主の目線を知りたい
- 投資用マンションを売却するときの注意点を知りたい
- 一棟マンションの効果的な売却方法を知りたい
そこで今回に記事では「投資用マンションの売却」についてご紹介します。
この記事を読むことで、区分のワンルームマンションや一棟マンションに共通する収益物件を売却する上でのポイントが分かるようになります。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.投資マンションの査定方法
まずそもそも投資マンションの価格はどのように決められるのでしょうか？
投資用マンションは収益還元法により査定額が決まる
不動産の査定方法には大きく3つあります。
- 取引事例比較法：査定をしようとしている不動産と同じような環境（周辺エリア）で実際に取引された事例をベースに査定金額を算出する方法
- 原価法：売却しようとしている不動産を再度建築した場合の価格を算出し、築年数により低下を加味して価格を算出する方法
- 収益還元法：売却しようとしている不動産を運用（賃貸投資など）した場合に、どれぐらい未来に収益を出してくれるのかというのを予想して、不動産価値をプラスして算出する方法
そして、投資用マンションは3つ目の「収益還元法」により査定額が算出されます。
収益物件の価格を収益価格と言いますが、収益価格は利回り計算によって、以下のような式で決定されます。
収益価格 ＝ 純収益 ÷ 利回り
※純収益とは賃料収入から諸経費を引いた純収益。別名NOI(Net Operating Income：ネットオペレーティングインカム)。
この収益価格は、土地建物価格を合算した価格を表しています。
土地がいくら、建物がいくらと積み上げて算出わけではありません。
土地建物全体で稼ぐ収益から出す価格のため、求められた収益価格は土地建物を合算した価格になります。
投資しても良い金額
先ほどの式をひっくり返すと、以下のような式になります。
収益価格 × 利回り ＝ 純収益(NOI)
投資家が投資物件を購入するときは、投資額に対するリターンの収益性を一番気にします。
上述の表現は、投資に対してリターンがいくらかを表した式になります。
例えば投資マンションで、投資額に対する利回り(リターン)が5％程度あれば銀行に預けるよりも良いから投資をしたいと思います。
このような利回りは投資家の期待利回りと呼ばれます。
一方で、投資マンションでは賃料収入から諸経費を控除することで純収益(NOI)が分かります。
そこで純収益を期待利回りで割ることで、投資しても良い金額が逆算できます。
再掲しますが、収益価格は以下のような式で表されることになります
収益価格 ＝ 純収益(NOI) ÷ 利回り
投資マンションの収益価格は、あまり周辺の相場等は考慮されません。
価格には、その物件がどれくらいの収益を上げているのかが重視されることになります。
以上、ここまで投資マンションの価格の成立ちについて見てきました。
それでは次に気になる投資マンション価格が上がる理由について見ていきます。
2.投資マンションの査定額が上がる2つのケース
NOIが大きくなる場合
投資マンションの価格も市況の状態によって変動します。
投資マンションの価格は(NOI÷利回り)の関係で決まるため、分子のNOIが増えるか、もしくは分母の利回りが小さくなるかのどちらかで価格が上がることになります。
分子のNOIが増えるパターンとしては、賃料の上昇が考えられます。
ただし、マンションのような住宅の賃料は、一般的に大きく上下することはありません。
むしろ築年数とともに微減していく傾向にあります。
またNOIが増えるパターンとして、経費の圧縮もありますが、不動産賃貸業の経費は固定資産税等の固定費が多く、これもほとんど変化することはありません。
むしろ築年数とともに修繕費等が増えて微増していく傾向にあります。
そのため、投資マンションの場合は、分子のNOIはほぼ一定か、もしくは微減していくというのが基本的な性質です。
利回りが小さくなる場合
一方で、分母の利回りが小さくなるパターンを考えます。
分母の利回りは、投資家がこのくらいの利回りなら銀行に預けるよりも良いかなと思える期待利回りです。
投資家の期待利回りは、銀行の金利や長期国債のような安全資産の利回りと常に比較され決まります。
不動産投資には、空室リスクや建物の修繕リスク等、銀行に預けるよりもリスクが伴います。
そのため、投資家としては銀行に預けたときの金利以上に稼ぐ不動産でないと、わざわざリスクを負ってまで投資をしようと思いません。
例えば、銀行の利息が2％だとしたら、不動産投資であれば例えば5％くらいの利回りは欲しいという期待感が発生します。
さらに、仮に銀行の利息が5％になったら、不動産投資であれば例え10％くらいの利回りは欲しいという期待感が発生するかもしれません。
このように期待利回りとは、「安全資産の利回り＋α」で決まります。
2020年10月現在の期待利回り状況
では、2020年10月現在はどうでしょうか。
現在は日銀がマイナス金利政策を取っているため、安全資産である国内の預金の金利がとても低くなっています。
そのため、金利に連動して投資家が抱く不動産に対する期待利回りもどんどん小さくなっています。
つまり(純収益÷利回り)の分母が小さくなっているという現象が発生。
投資マンションの場合、分子の純収益はほぼ一定もしくは微減すると説明しました。
一方で期待利回りはマイナス金利の影響などにより小さくなることがあります。
分子が小さくなると、収益価格は上昇し、結果、投資マンションのような収益物件の価格は上昇します。
このように、投資マンションの価格が上がる理由には、金利の下落があります。
金利が下がれば投資マンションの価格は上がり、金利が上がれば投資マンションの価格は下がるという傾向にあるのです。
3.投資マンション専門業者を探して高く売る
金利等は変動することから、投資マンションの価格は一定ではありません。
金利が上下するため、投資マンションの価格は上がったり下がったりします。
自己使用のマイホームについては、経年とともに価格が下落していきますが、投資マンションについては、金利政策次第では価格が上がることもあります。
さらに投資マンションは坪単価や床単価等の単価相場はあまり関係ないため、現在価格は把握しにくい特徴があります。
また、投資マンションを専門に扱う不動産会社は、既に多くの投資家とのパイプがあります。
投資家は、不動産会社に対して常に「物件を紹介して欲しい」という要求を出しているため、売却を依頼されるとすぐに投資家に紹介してもらえます。
投資マンションを専門に扱う不動産会社の方が、早く高く売れることは間違いありません。
売却は必ず投資物件が得意な不動産会社に依頼するようにしてください。
また、自分自身が他の収益物件に買い替えたい場合も、投資物件を専門に扱う不動産会社であれば、他に良い物件を紹介してもらえる可能性があります。
マイホームの売却とは全く異なりますので、必ず投資マンションを専門とする不動産会社に依頼するようにしましょう。
投資マンションの専門会社に一度に査定依頼できる「リガイド」
収益マンションを専門としている不動産会社を探すのは大変です。
そんな時にオススメなのが「 リガイド 」。
リガイド収益物件公式サイト
リガイドは収益物件に特化した一括査定サイトです。
一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
一括査定サービスの仕組み
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
一括査定の流れ
リガイドは、収益物件の種別も豊富であり、査定できない収益物件はありません。
投資マンションのような収益物件を売る人に良く利用されているサイト。
運営が14年目と古くからずっと使われて続けています。
そんな歴史があるリガイドであるがゆえに、依頼できる不動産会社も収益物件に強い会社ばかりです。
また、都市圏であれば、超大手不動産階差にも依頼しておきたいところ。
「 すまいValue 」は超大手に厳選した一括査定サイトです。
すまいValue
都市圏の方は、「 すまいValue 」も合わせて申し込んでおきましょう。
4.売り時の築年数を知っておく
築10年目までが売り時
中古の投資用マンションの購入者が気にする部分の1つに、築年数があります。
築年数が古いと購入後すぐに多額の修繕費が発生してしまうためです。
大規模修繕には、築10年以降、5年おき程度のペースで大きな金額が発生していきます。
特に築20年のタイミングで給排水設備の大きな更新時期を迎えるため、多額の大規模修繕費が発生します。
そのため売却時期としては、築10年目を迎える前が最も良いです。
所有期間は5年以上が売り時
また売主が個人の場合、投資用マンションを売却して売却益が生じると譲渡所得が発生します。
譲渡所得には所得税がかかります。
譲渡所得は以下の式で求められますが、譲渡所得がプラスの場合には所得税等が発生します。
投資用マンションは売却時に値上がりする可能性もあるため、譲渡所得が発生する可能性も十分にあります。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
※譲渡所得とは売却額のこと
※取得費は、土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は、売却に要した仲介手数料
この時、税率は所有期間によって以下のように変わります。
所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得と言います。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺
| 譲渡所得の期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20% |
所有期間が5年を超えると所得税等が安くなります。
もし投資マンションを新築当初から持っているのであれば、所有期間が5年超で、かつ築年数が10年未満であると最も売り時と言えます。
5.総額で変わる買主
投資用マンションは、区分のワンルームマンションや一棟マンションなどがあります。
この中で、区分のワンルームマンションは、ほぼ個人投資家による売買が行われています。
一方で、一棟マンションは金額によって買主が個人富裕層か、法人に分かれます。
法人が買主となる場合
総額が5億円を超えるような一棟マンションは、J-REITの投資法人や私募ファンド、一般事業会社等の法人が購入者の中心となってきます。
このクラスの物件は、プロが買主の中心となるため、収益性が厳しく見られます。
特にJ-REITの投資法人等の機関投資家は物件に対して厳しい目を持っていますので、価格目線がシビアです。
いざ売却に出してみると予想以上に価格が伸びないことも多いです。
個人が買主となる場合
それに対し、総額が5億円以下の一棟マンションは、個人富裕層も買主として加わってきます。
個人富裕層が買主となる場合、収益性よりも総額を気にする方が多くいます。
個人で5億以下の物件を購入するような人は、不動産を行政に収用され交換で物件を求める人たちが良くいます。
交換のために物件を求める人は、収容された不動産の総額に見合った物件を探すことが第一の目的となります。
このような売買では、買手は収益性よりも総額を重視してきます。
つまり収益性が多少低くても、総額が求めているものであれば買う可能性があります。
そのため総額が5億円以下の一棟マンションで、買主が個人富裕層の場合は、物件が思わぬ高さで売却できることがあります。
個人富裕層に手が届く金額の物件であれば、法人よりも個人富裕層に売却する方が、価格が高くなることが良くあります。
一棟マンションを売却するときは、買主がどのような特性の人かを十分に見極めて売却するようにしましょう。
6.賃料の見られ方
一棟マンションでは、入居者の入居時期によって各部屋の賃料がバラバラになっている場合が良くあります。
典型的なパターンとしては、築浅のときから入っている長い入居者の家賃が高く、最近は言った入居者の家賃は低いような場合です。
機関投資家が一棟マンションを購入するような場合は、賃料は一旦、直近に成約した低い賃料の部屋に置き換えます。
また満室であっても、5％程度の空室率も見込みます。
機関投資家が買主になる場合は、このように賃料にストレスをかけて見ることから、売却の際、価格が伸び悩むことがあります。
例えば、NOI利回り(NOIに対する投資利回り)が5％という話をしても、ストレスをかける前の5％とストレスをかけた後の5％では、価格水準が異なります。
初めて物件を売却する場合、売主と買主との間で利回り水準が一致したとしても、価格が異なることが良くあります。
プロの投資家は、現在の賃料水準を修正して見ている可能性があるということを知っておきましょう。
基本的には売却時は満室にしておくことが高く売却するための最も効果的な方法となります。
7.経費の見られ方はどうなのか
機関投資家が一棟マンションの購入を検討する際は、以下の経費を見込みます。
実績数値がない場合は、想定数字を見込みます。
| 経費項目 | 備考 | 想定数字の算出方法 |
|---|---|---|
| 土地固定資産税 | 小規模住宅用地の特例 | 固定資産税評価額×1/6×1.4％ 固定資産税評価額＝路線価÷0.8×0.7×土地面積 |
| 土地都市計画税 | 同上特例 | 固定資産税評価額×1/6×0.3％ 東京23区内はさらに1/2 |
| 建物固定資産税 | 特例なし | 新築工事費×55％×1.4％ |
| 建物都市計画税 | 特例なし | 新築工事費×55％×0.3％ |
| ＢＭコスト | 建物維持費 | 400～800円/坪×専有面積(坪) |
| 水道光熱費 | 共用部分 | 120～150円/坪×専有面積(坪) |
| 維持修繕費 | 費用計上分 | 新築工事費×0.2％ |
| ＰＭフィー | 管理費用 | 年間賃料×3～5％ |
| 建物保険料 | 火災保険 | 新築工事費×0.05％ |
| 入居者募集費用 | 仲介手数料＋AD1ヵ月分※ | 月額賃料×2ヵ月÷平均回転期間 平均回転期間は4～6年 |
| 原状回復費用 | 賃貸人負担分 | 5,000円×専有面積÷平均回転期間 平均回転期間は4～6年 |
※ADとは広告宣伝費の略
ここでは、経常的に発生しない維持修繕費や、入居者募集費用、原状回復費用等についても、ある程度想定して見込んでいるのがポイントとなります。
費用に関しても、実際の費用とは異なる想定部分も入り込むため、売主と買主との間で利回り水準が一致したとしても、価格が異なることがあります。
機関投資家ほど、保守的に厳しく見ると言うことを知識として知っておきましょう。
8.修繕履歴を用意する
適切な修繕の直後は高く売れる
売り時は築10年以内と説明しましたが、築10年を超えていたとしても、きちんと修繕を行っていれば、相応の価格で売却は可能です。
築10年を境に、屋上防水や給排水設備等の更新が必要となります。
買主としても、これらの大規模修繕が行われた直後であれば、購入も検討しやすくなります。
修繕履歴の効果
一棟マンションであれば、購入希望者から修繕履歴の提示を求められます。
修繕をきちんと行っており、かつ経費も明確であると、購入希望者も修繕費を実費で見込むことができます。
実際の修繕費は、想定の修繕費よりも少ないというケースが多いです。
費用計上される修繕費が少なければ、その分NOIが上がるため、売却額も上がります。
また修繕履歴が残っていると、何よりも買主に安心感を与えることができます。
さらに、買主に対し、しっかりと維持管理されてきた物件であると言う好印象も与えることが可能です。
修繕履歴を用意しておくということは、投資用マンションを高く売却するためのちょっとしたコツになります。
一棟マンションの売却を検討する際は、過去にわたって、きちんと修繕記録を見直し、修繕履歴を提出できるように準備をしておきましょう。
9.ERを取ると売却しやすくなる
少し費用は掛かりますが、一棟マンションを売却する際は、ERを取得しておくことをオススメします。
ERとはエンジニアリングレポートの略
ERは、設計会社や大手ゼネコン等の建築や設備の専門家が作成する建物の調査報告書になります。
ERには過去の建物修繕状況や、今後必要となる修繕やその費用等の修繕計画が書かれます。
買主にとっては、今後の修繕計画が分かっていることが、物件を検討しやすくしてくれます。
ERのない物件だと、何か隠れた不具合があるのではないかという疑心暗鬼が生じてしまうため、価格についても保守的に検討せざるを得ません。
ERは作成費用に100万円程度かかります。
機関投資家が主な買主になる5億円以上の物件を保有している方は、価格を上げるためにもERの取得を検討するのが良いでしょう。
10.売却時の諸経費精算
投資用マンション等の収益物件を売却する場合、売却時の精算が煩雑になります。
通常、マイホームを売却するときは、売主と買主の間で固定資産税の精算を行います。
収益物件の場合は、さらに賃料に関しても精算を行う場合があります。
賃料は翌月分を当月末払いとしているケースが多いため、月中に売却すると売主が賃料をもらい過ぎていることになります。
そのため賃料のような前受金に関しては、精算によって売主から買主へ日割賃料を支払うという精算を行います。
精算については、数字が細かくなるため、仲介に入っている不動産会社に責任をもって計算してもらいましょう。
11.まとめ
投資用マンションを売却する際に知っておきたい基礎知識を徹底解説してきました。
投資用マンションの売却価格は、NOIと利回りで決まります。
まずは「 リガイド 」で投資用マンションに強い不動産会社に査定依頼してみましょう。
