東京で投資用マンションを売却すべきタイミングと高く売るコツを解説

投資用マンションの売却のコツ

東京は投資用マンションの売却に最も適した市場です。

全国の投資家のみならず、世界中の投資家も東京にある投資用マンションを欲しがっているため、東京にある物件(※特に東京23区内)ならスムーズに高く売ることができます。

そんななかでも、出来るだけ高く売るには、売却するタイミングやコツをおさえておくことが大切になります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 東京の投資用マンションの売買価格の相場や利回りを知りたい
  • 東京の投資用マンションを売却すべきタイミングを知りたい
  • 東京の投資用マンションを高く売る方法を知りたい
この記事では「東京の投資用マンション売却」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.東京の投資用マンションの価格と利回りの相場

東京23区における投資用マンションの価格の表面利回りの相場は以下の通りです。

表面利回りとは、年間家賃収入の価格に対する利回りのこと

築10年未満、築10年超え、築20年超えの順に利回りの推移を紹介しています。

価格と利回りの推移(築10年未満)

価格と利回りの推移(築10年超え)

価格と利回りの推移(築20年超え)

出典:健美家「収益物件市場動向四半期レポート2020年7月~9月期」

価格と利回りは反転する関係にあり、利回りが低くなると価格が上がります。

昨今は利回りが低下傾向にあり、物件価格の上昇傾向が続いている状況です。

直近1年間(2019年10月~2020年9月)における価格と利回りの平均値は以下のようになります。

築年数価格利回り
築10年未満3,386万円4.47%
築10年~2,614万円4.96%
築20年~1,524万円6.92%
全体平均2,508万円5.45%

東京23区における投資用マンションの平均価格は「2,508万円」、平均利回りは「5.45%」となっています。

次に東京の投資用マンションを売却すべきタイミングについて見ていきましょう。

2.東京の投資用マンションを売却すべき3つのタイミング

東京の投資用マンションを売却すべきタイミングは以下の3つです。

東京の投資用マンションを売却すべき3つのタイミング

  1. 収支がマイナスになっているとき
  2. 所有期間が5年超になったとき
  3. 空室が3ヶ月以上埋まらないとき

①収支がマイナスになっているとき

収支がマイナスになっているときは、早々に売却してしまうことをオススメします。

都内の投資用マンションでも、フルローンに近い借入を組んで購入していると、キャッシュフローがマイナスとなってしまうことがあります。

キャッシュ・フローとは現金の流れを意味し、主に企業活動や財務活動によって実際に得られた収入から、外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのこと

フルローンとは、不動産投資に必要な物件の購入金額を自己資金 なしで、すべて金融機関からの融資で調達できるローンのこと

投資用マンションは築年数が古くなると、空室も埋まりにくくなり、修繕費も増えていきます。

つまり、築年数が経過するほどマンション環境は悪くなっていきます。

投資用マンションは、長期間持ち続けることでマンション価値が下がりやすくなりますので、現状でキャッシュフローがマイナスであれば、早めに売却するようにしましょう。

②所有期間が5年超になったとき

投資用マンションを売却するなら、所有期間が5年超になったときが適切です。

東京の投資用マンションは高く売却できることが多いことから、売却によって税金が生じる可能性もあります。

不動産の売却では、イメージとして購入価格から若干目減りした金額よりも、やや高く売れた場合には税金が生じることがあります。

税金は、譲渡所得と呼ばれるものに税率を乗じて求めます。

譲渡所得とは、所得税における所得の区分の一つであって、資産の譲渡による所得のこと

税金 = 譲渡所得 × 税率

ここで、税率は売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されたものが採用されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

税率は、長期譲渡所得になると短期譲渡所得の約2分の1に下がります。

節税をするのであれば、所有期間が長期譲渡所得になるのを待ってから売るのがポイントです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方
不動産売却の短期・長期譲渡所得とは?税率の違いと見極め方

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし ...

続きを見る

③空室が3ヶ月以上埋まらないとき

都内の物件で空室が3ヶ月以上埋まらないときは売るべきです。

空室が3ヶ月以上続くような物件は、立地が悪い、部屋の形状が悪い等の根本的な問題を抱えていることがよくあります。

立地や部屋の形状といった根本的な問題は、リフォームによっても改善することはできません。

今の物件は買い替えて、新たな物件を運用した方が損失は少なくなります。

都内には他に良い物件がたくさんありますので、空室が3ヶ月以上続くような物件であれば、無理せず買い替えるようにしましょう。

また、空室状態が続いているからといって、安易に賃料の値下げは行わないようにしましょう。

賃料の値下げを安易にしてはいけない理由については【①適正賃料で入居者を決めてから売却】にて詳しく解説しています。

これまで東京の投資用マンションを売却するタイミングについて見てきましたが、次に投資用マンションを高く売却するコツについてお伝えします。

3.東京で投資用マンションを高く売却する6つのコツ

東京で投資用マンションを高く売却する6つのコツは以下の通りです。

東京で投資用マンションを高く売却する6つのコツ

①適正賃料で入居者を決めてから売却

投資用マンションを高く売るには、まずは適正賃料で入居者を決めることが最も重要です。

投資用マンションの価格は収益還元法と呼ばれる手法で価格が決まります。

収益還元法とは、純収益を利回りで割って価格を求める方法のこと

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益はNOI(Net Operating Income:エヌオーアイと呼ばれる)を用います。

NOIとは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたもの

分母の利回りは、NOIの価格に対する利回りですので、NOI利回りと呼ばれます。

入居者の賃料が相場よりも低い賃料となっていると、収益還元法の分子であるNOIが小さく計算されてしまいます。

NOIが小さくなれば、算出される収益価格も小さくなるため、売却価格も低くなります。

今の入居者の賃料が相場よりも安い場合、入居者にとっては居心地が良いため、入居者に長期間、居座られてしまう可能性があります。

入居者の賃貸借契約の解除には立ち退き料が必要となることから、今の入居者を簡単に退去させることはできません。

そうすると、賃料の安い物件は、低収益の状態が長期間続く可能性があります。

低い賃料で決まってしまっている物件は投資家に敬遠される傾向があるため、価格が下がってしまうのです。

一方で、相場より高い賃料で埋めたとしても、価格は高くならない傾向にあります。

理由としては、相場より高い賃料の物件は入居者にすぐに退去されてしまう可能性が高いですし、今の入居者が退去してしまえば相場程度の賃料でしか貸せないと判断されるからです。

そのため、相場よりも高く貸す必要はなく、相場程度の適正賃料で入居者を決めていれば十分に高く売れることになります。

賃貸マンションの場合、募集賃料がそのまま成約賃料となるケースが多いです。

そのため、適正賃料はポータルサイトを使って、近隣で入居者募集されている物件のうち、築年数や間取り、面積等が近い物件をピックアップして把握します。

その他に適正賃料を算出するために使われている評価手法は以下の通りです。

手法内容
差額配分法現行賃料と類似物件の新規賃料との差額を加減して算定する手法
スライド法合意した時点から現時点までの変動率を乗じて試算賃料を算定する手法
利回り法現行賃料の継続賃料利回りを求め、物件の時価に利回りを乗じて試算賃料を算定する手法
賃貸事例比較法多数の継続賃料事例から試算賃料を算出する手法

仮に、現時点で入居者が決まっていない場合には、フリーレントを使ってでも適正賃料で入居者を決めることをオススメします。

フリーレントとは、入居当初の数か月間の賃料を無料とするサービスのこと

入居者がなかなか決まらない物件であっても、フリーレントを使えば入居者か決まることはよくあります。

引渡時に賃料が発生していれば、減額されることなく売却をすることが可能です。

空室が3ヶ月以上埋まらないような物件は、フリーレントを使って入居者を決めてから売却活動を開始することをオススメします。

②築15年以内で売ること

投資用マンションを高く売るのであれば、築15年以内に売ることがコツとなります。

理由としては、築15年以内であればまだ設備の寿命を迎えていないため、買主が購入後すぐに修繕しなければならないような事態が避けられるからです。

収益還元法の価格計算で用いられるNOIは、年間賃料収入から年間費用を引いて求めたものとなります。

NOI = 年間賃料収入 - 年間費用

年間賃料収入から控除する年間費用の項目は、以下のようなものが対象です。

NOIの費用項目

  • 土地の固定資産税および都市計画税
  • 建物の固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 管理委託料
  • 入居者募集費用(仲介手数料やADのこと)
  • 修繕費

NOIの費用項目の中には「修繕費」があります。

築15年超を過ぎた物件は、投資家に修繕費が多く発生するのとみなされるため、NOIが低く見積もられてしまいます。

NOIが低く見積もられれば、収益価格は低く計算されるため、売却価格も低くなってしまうのです。

また、投資用マンションであれば、築15年程度であれば金融機関が評価する担保価値も大きく下がることはありません。

投資用マンションは鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられているため、金融機関は築40~50年程度で建物の担保価値をゼロ円として計算します。

築15年程度なら担保価値も十分に残っており、買主も融資を受けやすくなるため、できるだけ築年数は浅いうちに売却した方が高く売却できます。

③投資物件専門の会社に依頼すること

投資用マンションを高く売るなら、投資物件専門の会社に依頼することが最も重要なコツです。

投資用マンションの主な買主は投資家になります。

投資家は、通常、収益物件を専門に扱っている不動産会社で物件を探しており、街の不動産会社で物件を探すようなことは稀です。

投資物件専門の会社は多くの見込み客を抱えていることから、一般的な街の不動産会社に依頼するよりも投資物件専門の会社に依頼した方が確実に高く売れます。

マイホームのマンション売却であれば、地元の不動産会社の方が高く売れることもありますが、投資用マンションの場合にはまずそのような方程式は成り立たないです。

投資家は全国に点在していますので、近くの不動産会社が良いとは限らず、近さよりも専門性の高さの方が重要となります。

不動産会社選びは高く売却するための最も重要なポイントですので、ぜひ投資物件専門の会社に依頼するようにしましょう。

④低金利の時期に売ること

投資用マンションは低金利の時期に売ることが高く売るコツです。

世間一般の金利は、総じて日銀の政策金利に連動して決まります。

10年物の長期国債利回りなどは、日金の政策金利を色濃く反映しているため、世間の金利動向を把握する一つの基準となり得ます。

以下に、過去20年間における中古マンション(投資用・居住用含む)と金利の推移を示します。

中古マンション価格と金利の推移

出典:中古マンション価格「東京カンテイ」、金利「財務省

中古マンション価格と金利の動きは概ね反転しており、金利が下がると中古マンション価格が上がることがわかります。

理由としては、収益還元法で用いるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計で構成されるからです。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素を投資家がリスクとして見積もった概念的な数値のこと

不動産リスクプレミアムを一定とした場合、NOI利回りは金利が低くなるほど小さくなります。

NOI利回りは収益還元法の計算式で分母として用いる数値でした。

分母のNOI利回りが小さくなれば、収益価格は高く計算されます。

よって、金利が低い時期は、NOI利回りが小さく、収益物件の価格が高くなるのです。

全国の金融機関の住宅ローン金利の最新情報については、以下のサイトで確認できます。

⑤ターゲットを決めて売ること

投資用マンションを高く売却するには、ターゲットを決めて売ることがポイントです。

特に高く買ってくれる可能性のある人は、「外国人投資家」または「相続対策で物件を購入する人」になります。

外国人投資家の中で、特にアジア系の投資家は自国の収益物件の利回りが低いため、日本の不動産を割安に感じています。

日本人投資家よりも、分母のNOI利回りを小さく見積もる傾向があるため、高い価格を提示してきます。

また、日本人であっても相続対策で物件を購入する人は比較的高く物件を購入してくれます。

相続対策では、相続財産の評価額を下げるために、わざと「借入金」を残すことも対策の一つです。

金額の高い物件ほど借入金を増やせるため、比較的高い物件を好んで買ってくれます。

都内の投資物件専門の会社は海外の投資家や相続税対策をする人も顧客として多く抱えています。

そのため、都内の投資物件専門の会社に依頼すると、買主として海外の投資家や相続税対策をする人を見つけてくれる可能性が高いです。

海外の投資家が購入希望者として現れたらチャンスだと思って、逃さないように早めに決断することをオススメします。

⑥不動産一括査定サイトを使って複製社に依頼すること

まず、投資用マンションの売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

投資用マンションの主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「 すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「 HOME4U

すまいValue 」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「 RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

まとめ

東京の投資用マンション売却について解説してきました。

東京の投資用マンションの相場が、平均価格が「2,508万円」程度、平均利回りが「5.45%」程度です。

売却すべきタイミングとしては、「収支がマイナスになっているとき」や「所有期間が5年超になったとき」等のタイミングが挙げられます。

東京で投資用マンションを高く売却するコツとしては、「投資物件専門の会社に依頼すること」が最も重要です。

東京の投資用マンションは少しの工夫でかなり高く売れるようになりますので、タイミングやコツを意識しながら高値のマンション売却を目指しましょう。

おすすめ記事一覧

63,127view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

69,688view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

15,945view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建てをスムーズに売却するコツを先に見たい人はコチラ 一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、 ...

20,467view
専門家が39社から選んだ!不動産査定サイトのオススメ6選【2019年版】

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 ...

-投資用不動産売却
-

© 2021 不動産売却の教科書