2018年6月施行の民泊新法(住宅宿泊事業法)徹底解説！「特区民泊」とは？

不動産業界の中では、今、民泊が熱い話題となっています。

民泊新法も2018年6月より施行され、民泊の本格的な普及が期待されます。

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このような流れの中、民泊物件への投資を検討している人も多いのではないのでしょうか？

結論からすると、民泊への投資をするなら、特区民泊のエリアの物件がオススメです。

そこでこの記事では特区民泊を中心として、「民泊への投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは投資対象としての特区民泊の優位性を知り、民泊への投資の判断材料を得ることができます。

1.特区民泊とは「滞在施設の旅館業法の適用除外が認められた地域」のこと

国家戦略特区とは、国家戦略特別区行法に基づき定められた経済特区であり、同地域内で規制改革を大胆に推進することで突破口を切り開くために設けられたエリアになります。

国家戦略特区には、医療、教育、観光、外国人材等の様々な分野での規制改革メニューが用意されています。

国家戦略特区には、公立学校運営を民間へ開放する公設民営学校の設置特区や、古民家等の歴史的建築物に関する旅館業法の適用除外を行う観光特区、家事支援外国人材の活用を行う外国人材特区等があります。

特区民泊は、国内外旅行客の滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき、3日から10日以上使用させ、滞在に必要な役務を提供する事業を行おうとするものが、都道府県知事の認定を受けた場合には、旅館業法を適用しないという特区です。

特区民泊は、少しずつ増えており、今後も新たなエリアが指定される可能性はあります。

以上、ここまで特区民泊について見てきました。

今後は、民泊も民泊新法により合法化されます。

では普通の民泊と、民泊特区とでは何が違うのでしょうか。

2.普通の民泊と比べた優位性

2018年6月15日より、民泊新法(正式名称は「住宅宿泊事業法」)が施行されます。

そのため、2018年6月15日以降は、全国どこでも民泊を営業することができます。

本来、不特定多数の人を宿泊させる施設を営むには、旅館業法の許可が必要です。

旅館業法の許可を得るには、建物がそもそも旅館・ホテル仕様となっていることが必要でした。

旅館やホテルは不特定多数の人が出入りするため、特に火災に関しては十分な対策を取る必要があります。

例えば、旅館では、スプリンクラー設備等が通常の住宅よりも必要となってきます。

また、ホテルや旅館は、全てのエリアに建てることはできません。

例えば戸建住宅しか建てられない第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域では、ホテル等を建てることすらできません。

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このように、旅館業の許可を得るには、建物の仕様変更やホテル等が建築できるエリアであること等が必要であったため、とても高いハードルがありました。

ところが、民泊新法では、旅館業の許可を取る必要が無く、届出のみで普通の住宅で民泊ができるようになります。

ただし、民泊新法では、営業可能日数を、年間で最大180日以内と定めています。

逆に言えば、年間180日以内であれば、全国の住宅で届出さえすれば民泊を行うことが可能です。

一方で、特区民泊のエリアは、この年間180日以内という制限がありません。

特区民泊では365日、民泊の営業をすることが可能です。

そのため、普通の旅館やホテルと同じ期間、営業をすることが可能になります。

特区民泊は他のエリアの倍以上営業が可能であるため、民泊物件に投資をするのであれが、圧倒的に特区民泊のエリア内にある物件に投資した方が良いことになります。

民泊が儲かるかどうかは、営業日数にかかっています。

特区民泊以外のエリアであれば、最初から1年の半分未満しか営業できないため、かなりの制限を受けた状態での営業となります。

特区民泊は、営業日数の縛りがないことから、収益を得るチャンスが明らかに大きいです。

民泊物件に投資をするのであれば、まずは特区民泊のエリアから物件を探すようにしましょう。

尚、普通の民泊については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで普通の民泊と比べた優位性について見てきました。

ただし、特区民泊は営業日数の制限は無いものの、全てが自由にできる訳ではありません。

3.気になる特区民泊エリアと最低滞在期間

特区民泊には、営業上、宿泊客の最低滞在期間に縛りがあります。

最低滞在期間については、3日～10日までの間で、自治体が条例で定めます。

例えば、最低滞在期間が3日と定められた特区民泊では、少なくとも2泊3日以上の顧客でないと、泊めてはいけないというルールになっています。

最低滞在期間の制約があるため、例えば1日だけ宿泊したいという顧客については泊めることができません。

国内出張者が安いビジネスホテル代わりに1泊だけしたいという泊まり方はできないことになります。

最低滞在期間は、一応、既存の旅館業者への配慮も考慮されています。

全てがホテルや旅館と同じであれば、ホテルや旅館にとっては一気に同業者が増え、大打撃になってしまいます。

1泊2日のような短期滞在客は泊めることができないというのが、既存の旅館やホテルとの棲み分け部分となります。

2020年11月現在においては、「大阪市」、「大阪府」、「新潟市」、「北九州市」、「千葉市」の6つのエリアにおける最低滞在期間は2泊3日です。

「東京都大田区」だけが6泊7日の規定を設けていますが、「東京都大田区」も平成30年3月15日より最低滞在期間が2泊3日へと短縮されます。

従来、大田区は最低滞在期間がとても長く、民泊営業上の足かせとなっていましたが、今後は最低滞在期間が一気に短くなることから、大田区は民泊の投資対象として注目されています。

一方で、民泊新法で可能となる普通の民泊には、この最低滞在期間はありません。

普通の民泊では営業最大日数のみ制限があります。

旅館業と、特区民泊、普通の民泊の特徴をまとめると以下の通りです。

	旅館業	特区民泊	普通の民泊
営業日数制限	なし	なし	180日
最低滞在期間	なし	2泊3日以上	なし

大田区が最低滞在期間を2泊3日とすることから、民泊特区間における優劣はなくなります。

あとは、それぞれの特区民泊の観光需要がどれだけ高いかでエリアとしての優位性が決まります。

今のところ、特区民泊でも最も観光需要の高いエリアは東京都大田区かと思われます。

今後、東京オリンピックに向けて、確実に宿泊需要が高まるのは大田区です。

それぞれの特区民泊の観光需要を考慮し、投資先を決めましょう。

以上、ここまで気になる特区民泊エリアと最低滞在期間について見てきました。

特区民泊では、実は他にも制約があります。

4.特区民泊の契約形態と営業スタイル

特区民泊の民泊では、驚くべきことに毎回、宿泊者と賃貸借契約を締結します。

通常、普通の旅館では、いちいち賃貸借契約は締結しません。

ホテルなどは「本日、泊めてください」、「了解しました」という口頭契約だけで成立します。

このようなホテルの契約を宿泊サービス契約と呼びます。

ところが、特区民泊では宿泊サービス契約を認めていません。

理由としては、簡易宿泊所のような多数の人を相部屋に宿泊させる営業形態を認めさせないためです。

賃貸借契約を締結すると、一般的に借主はその部屋に対して独占的・排他的な権利を有します。

そのため、例えば民泊側が「すみません、もう一人泊めて良いですか？」と言っても拒めることができます。

以前、簡易宿泊所で、大規模な火災が発生したことがありましたが、簡易宿泊所では、不特定多数の人が出入りしてしまう状況にあり、火事が発生する確率が上がります。

特区民泊の建物は、スプリンクラー等の防火施設が不十分であるため、簡易宿泊所的な利用のされ方をすると、火災を引き起こす可能性が高くなってしまいます。

民泊は、無人で管理されることが多いと予想されるため、簡易宿泊所のようになることをできるだけ避けるようにしているのです。

尚、特区民泊でも1つのグループの人に部屋を貸し出すことは認められています。

家族4人で来た観光客に対しても、そのグループと賃貸借契約を締結すれば、複数人を泊めることが可能です。

民泊で行う賃貸借契約は、定期借家契約を用います。定期借家契約とは、更新のない契約です。

定期借家契約では、契約期間が1年未満の契約でも有効な契約となります。

2泊3日であれば、賃貸借期間は3日ということになります。

一方で、更新のある普通借家契約では、契約期間が1年未満の契約では、期間の定めのない契約として扱われてしまいます。

また定期借家契約では、契約の前に借主に対し契約の更新がない旨を書面にて説明しなければならないという義務があります。

とても面倒ですが、特区民泊では毎回この手続きを踏まなければいけません。

特区民泊で民泊を始めたいと思っている方は、宿泊客との契約は毎回定期借家契約になるということを知っておきましょう。

なお、普通の民泊については、ホテルと同様の宿泊サービス契約で構わないとされています。

普通の民泊は、そもそも営業日数を180日に絞ったため、それ以上の規制はかけなかったのかもしれません。

5.まとめ

特区民泊は、営業日数に制限がないため、普通の民泊よりも断然収益性が高いです。

投資をするのであれば、まずは特区民泊から物件を探すようにしましょう。