本当に実力がつく不動産投資セミナー2選と行くべきではない4選

投稿日:2017年10月21日 更新日:

ところで、あなたは良い物件を見極める自信がありますでしょうか?

ずばり言います。不動産投資で一番重要なのは「物件選び」です。

物件選びの基本を習得する前に、不動産投資セミナーで難しい知識を仕入れても意味がありません。

これから不動産投資セミナーに行ってみたいと思っている人の中には、

  • オススメの不動産セミナーを知りたい
  • まず何を学べばいいのか知りたい
  • 不動産投資セミナーで勉強して不動産投資を成功させたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「不動産投資セミナー」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは行くべきセミナーを選ぶことができ、無駄な高額セミナーへお金を払わなくても済むようになります。

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1.不動産投資セミナーの落とし穴

不労所得へのあこがれや、老後の生活の備え等の理由で不動産投資に興味を持っている人が増えています。

不動産投資と言えば、昔は「おばあさんの大家さん」も存在していたくらいです。

不動産投資は投資の中では比較的、誰でも簡単にできる部類の投資です。

ただ、いざ不動産投資を始めてみようとすると、分からないことも多く、情報も多過ぎるため、何から手を付けていいのかわからないという人もたくさんいます。

そこで、勘の良い人はネットや本の情報収集だけでなく、セミナーによるフェイストゥフェイスで情報を学ぶことが最も良いと気が付きます。


不動産投資セミナーに出席して不動産投資のイロハを学ぶことはとても良いことです。

それは筆者も大賛成です。

セミナーで直接人から話を聞いて得る情報は、本やネットの情報よりも何倍も価値があります。

ただし、世の中には不動産投資セミナーも溢れており、正直、行く意味のないセミナーも多く存在します。

セミナーというのは、主催者側からすると、商品販売の入口であることが多いです。

通常、営業マンがお客様のところに訪問して2時間も一方的に商品説明をするということは、ほぼ不可能です。

しかしながら、セミナーであれば2時間営業が可能です。

例えば、「いかにも役立ちそう」と思える知識のセミナーを題材にして、結局、商品を売りつけるという手法は様々な業界で存在します。

不動産投資セミナーも結局は「自社商品・自社サービス」の宣伝や営業であることが多いです。

実際、セミナーをすると、最終的に何割かの人は主催者側の商品やサービスを購入します。

セミナーが、商品の売込みであることを悪いとは思いません。

ただ、多くの場合「学ぶべき内容」と「売りたい商品」がミスマッチしていることが多いです。


知識のない人がいきなり「売込みセミナー」に参加してしまうと、盲目的に「これは良い商品なんだ」と信じてしまう可能性があります。

フェイストゥフェイスで得る情報は、本やネットの情報よりも何倍もインパクトがあるため、余計に信じてしまうという落とし穴があるのです。

そこで、セミナーに参加するのであれば、まずあなたが何を本当に学ぶべきかを明確にしてから行くことが重要です。

まだ物件も購入してもないのに節税セミナーに行ったり、魔法のような話のタイトルを信じてセミナーに行ったりするのはナンセンスです。

無料だからとりあえず参加するというのも時間の無駄です。

自分のレベルに応じて、「いま学ぶべきものは何か?」を明確にしたうえで、不動産投資セミナーに参加するようにしましょう。

以上、ここまで不動産投資セミナーの落とし穴について見てきました。

ではどのようなセミナーに行くべきで、どのようなセミナーは避けるべきなのでしょうか。

次に最初に行くべきセミナーについてご紹介します。

2.行くべきは物件の選び方セミナー2つ

本当に行くべきセミナーを見極めるのは難しいです。

ただ、筆者が数々のセミナーを参加して、この題材であれば参加すべきというセミナーが見えてきました。

それが下記2つです。

不動産投資の行くべき2つのセミナー

  1. 良い物件の見極め方セミナー
  2. 失敗事例の紹介セミナー

1.良い物件の見極め方セミナー

不動産投資の初心者の人、もしくは一度不動産投資に失敗してしまった人は、「物件の選び方」や「良い物件の見極め方」のセミナーに行くべきです。

不動産投資は物件選びが90%の重要性を占めます。

良い物件さえ持っていれば、ほとんど問題も発生せず、悩むこともありません。

例えば、あなたが、もし東京駅前にオフィスビルを所有することができたら、その時点で不動産投資は大成功です。

東京駅前のオフィスビルなら専門的な知識や細かい節税の仕方、入居者募集のテクニック等々は、ほとんど学ぶ必要がなくなります。

超優良物件が勝手に賃料を稼いでくれますので、あなたは寝ていても大丈夫です。

不動産投資では、きちんとした物件を購入するということが最も大切です。

それより前に、「NOI(ネットオペレーティングインカム)」や「利回り」、「キャッシュフロー」等の専門知識をいきなり学んでもあまり意味がありません。


個人投資家とプロの機関投資家との間で最も違いのある点は、この物件選びです。

機関投資家は物件選びにとても多くの時間と労力を割いています。

機関投資家の間では、物件選びは「センミツ(千に3つ良い物件があるかないか)」と揶揄されているくらいです。

実際には機関投資家の検討している物件数と購入物件の比率は、センミツよりももっと低い確率になっています。

機関投資家からすると、世の中のほとんど物件は投資に値しないNG物件ということが言えます。

たまに、個人投資家の方が「良い物件は全て機関投資家に行ってしまい、個人投資家に良い物件の情報なんて回ってこない」と嘆く方がいます。

しかしながら、機関投資家でさえ、良い物件情報などはほとんど回ってこないというのが実態です。

良い物件がないから、必死に数多くの物件を検討してその中からダイヤモンドを探しているのです。

個人投資家は不動産会社からのオススメをそのまま選んでしまう

一方で、個人投資家の場合、不動産会社からせいぜい5~6物件勧められて、その中から物件を選んでしまう人が結構います。

物件を勧められても、自分の中に判断基準がないため、5~6物件の中から物件を選んでしまいます。

個人投資家に対して何百件も検討すべきとまでは言いませんが、少なくともわずかな物件の中から「言われるがまま」に購入するのは避けるべきです。

機関投資家目線からすると、ほとんどの物件は投資に値しません。

そのため5~6物件の中から物件を選ぶことは、失敗するのが当たり前という世界です。

ただし、完璧な物件というのは世の中に存在しません。

何を妥協するべきかを決める

そのため、どこかを妥協すべきです。

妥協点が、築年数なのか、駅距離なのか、周辺環境なのかは物件によっても異なります。

ただ、この程度の妥協であれば大丈夫と「判断」できることが重要す。

物件選びの知識については、一朝一夕に身に着けることはできません。

そこで有効なのはセミナーです。

まずは「物件の選び方」や「良い物件の見極め方」系のセミナーを探して物件を見極める力を養いましょう。

尚、物件の選び方については、下記にも記載していますので、ご参考ください。

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2.失敗事例紹介セミナー

不動産投資の失敗を題材にしたセミナーもあります。

いきなり失敗事例を学ぶのもネガティブな感じはしますが、失敗を避けるためにも失敗系のセミナーは役に立ちます

失敗系のセミナーとは「こういう物件を買ったらこんな失敗をしました」等の情報を提供してくれるセミナーです。

先人が数千万円をかけて失敗した貴重な情報を生で聞けるわけですから、このような情報はとても有益です。

失敗事例を知ることは、物件選びの力を上げることにもつながります。

ここは注意すべきという点が事前に分かれば、失敗を最小限に抑えることができます。

物件の良し悪しを知るうえで、一番価値ある知識を持っている人は、実際に入居者の客付けを行っている不動産会社や管理会社の人たちです。


不動産会社や管理会社の人たちは、実際に入居する人の生の声を聞いているため、最も質の高い情報を持ち合わせています。

賃貸仲介の現場にいる人たちなので、タイムリーに一番良い情報を持ち合わせています。

ただ、賃貸仲介の現場にいるような人たちのセミナーというのは、ほとんどありません。

同じ投資家の立場の人の失敗系のセミナーであれば存在します。

失敗系のセミナーも同じ投資家が行っているのであれば、貴重な良いセミナーと言えます。

投資家ならではの視点で失敗も聞くことができます。

誰も最初から失敗をするつもりで投資を行う人はいません。

そのため、いきなり失敗の話を聞くのは嫌な人は多いです。

しかしながら、失敗をセミナーで公開しているのであれば、その人と同じ失敗を繰り返す必要はありません。

失敗を学ぶことは成功への近道

失敗には成功へ向けた多くのヒントが隠されています

セミナーで失敗事例をしっかりと学んで、物件を見る目を養うようにしましょう。

以上、ここまで行くべきセミナーについて見てきました。

それでは次に行っても無駄なセミナーについてご紹介します。

3.行っても無駄なお金系セミナー4つ

前章は役に立つセミナーを紹介しましたが、逆に言えばこれは言っても無駄というセミナーも存在します。

結論を言うと下記2つのセミナーは言っても無駄と断言できます。

無駄な不動産投資セミナー4つ

  1. 税理士が語るセミナー
  2. 自己資金ゼロセミナー
  3. 将来の年金不安を煽るセミナー
  4. 買うなら今を煽るセミナー

1.税理士が語るセミナー

不動産投資セミナーの中で税理士先生がしゃべるセミナーは良くあります。

税金の知識はとても難しく、税制も頻繁に改訂するため、税理士主催の不動産投資セミナーは多いです。

確かに不動産と税金は深い関わりがあるため、不動産投資をする上で税金の知識は避けて通れません。

特に相続税対策で不動産投資をするような人は、最初からテーマが税金です。

しかしながら、税金は不動産投資全体の中ではほんの一部のテーマにしか過ぎません。

しかも税理士は税金のプロではありますが、不動産のプロではないと言う点が重要です。

本当に税金だけのテーマで税理士が語るようなセミナーであれば別ですが、税理士が不動産のことも語るのは、素人がセミナーを行っているのと同じです。

正直言えば、税理士しか知らないような難しい知識であれば、特に学ぶ必要性はありません。

専門的な業務は税理士に頼んでしまえば良いので、投資家が細かいところまで知る必要はないのです。

税理士は節税のアドバイスさえすれば顧客は喜ぶと思っていますので、注意が必要です。

法人を活用した不動産投資は注意

例えば、最近よく言われるのが法人を活用した不動産投資です。

ここ数年で個人の所得税率が上がり、法人の法人税率が下がってきたため、法人を設立して不動産投資を行う方が「制度上有利」になってきました。

ただ、これはあくまでも制度の上の話で合って、法人を使ったら不動産投資に成功するわけではありません。

法人の活用は不動産投資の一つの手法に過ぎず、ババ物件を購入してしまえば、法人だろうと個人だろうと意味がないのです。

尚、法人を使った不動産投資に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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損益通算を使った節税も注意

また不動産投資の中では、損益通算を使った所得税の節税という話題もあります。

損益通算とは不動産投資で出た赤字と給与所得を合算することで所得税が節税されるという制度です。

損益通算という制度は存在しますが、そもそも不動産投資で赤字が続くこと自体、ナンセンスです。

損益通算をウリにしているセミナーも時間の無駄ですので、やめた方が良いです。

税金の話は不動産投資の中で、ほんの一つの側面です。

不動産投資の初心者がいきなり重箱の隅をつつくような知識を学んでもあまり本質的ではありません。

まずは節税を考えるのではなく、良い物件に投資することを重視しましょう。

2.自己資金ゼロセミナー

近年、「自己資金ゼロでも不動産投資はできます!」的な文句をウリにするセミナーや投資会社が増えてきました。

自己資金ゼロセミナーこそ、最も行ってはいけないセミナーです。

初心者のあなたを悪の道へ引きずり込むような内容ですので、そのようなセミナーで歪んだ知識を身に着けてはいけません。

現実的には土地さえ持っていればアパートの建物建築費をフルローンで貸してくれる銀行もありますので、自己資金ゼロでも不動産投資は可能です。

しかしながら、不動産投資は一部自己資金を使うことによって、リスクヘッジをしているということを知るべきです。

例えば、3割の自己資金を投入して不動産投資を行ったとします。

購入後、その物件の入居状況が思わしくないため、売却を検討したとします。

その際、自己資金を3割入れておけば、仮に物件価格が3割落ちていたとしても、売却によって借入金は全額返済することが可能です。

自己資金の3割が物件の価格下落リスクをリスクヘッジしたことになります。

もし、自己資金ゼロで不動産投資を行っていた場合、不動産を売るに売れない、もしくは売ったら残債を返済しなければならないという事態が発生します。

自己資金をゼロで不動産投資をしてしまうと、リスクを吸収しきれないという事態が発生します。

特に、はじめて不動産投資をする人であれば、失敗する可能性は十分にあるはずです。

自己資金をゼロで不動産投資を始めてしまうと、失敗したときのクッションがありません。

自己資金ゼロで不動産投資を始めることは、とてもリスクのある行為です。

お金のない人が、お金を借りて投資をしたらお金持ちになれるのであれば、世の中全員お金持ちになっているはずです。

自己資金ゼロでも儲かるという夢のような話は、怪しいセミナーと言えます。

危険な罠ですので、ひっかからないようにしましょう。

3.将来の年金不安を煽るセミナー

不動産投資に限らず、人の不安を煽ってモノを売るというのは良くあることです。

保険や占いなどは人の不安を煽った典型的な商品です。

誰しも将来のことを突き詰めて考えてしまうと不安になります。

そのような人間の共通心理を逆手にとって商売する人たちは多くいます。

人を不動産投資に振り向かせるために良くある「不安ネタ」と言えば、将来の年金です。

日本は既に65歳以上の人口の割合が世界で最も高い国であるため、将来の年金破綻は国民共通の不安ネタと言えます。

将来の年金をネタに不動産投資のターゲットとなるのは、30~40代の年収1,000万円前後のサラリーマンや退職間近のサラリーマンになります。

30~40代のサラリーマンの人は、住宅ローンを抱えながら不動産投資ローンを組む人も多いです。

購入した物件の空室が続いてしまうと、不動産投資ローンと住宅ローンの両方を給与から返済することになり、場合によっては自己破産をしてしまう人もいます。

また定年間近の人は、せっかくの退職金を不動産につぎ込んでしまい、購入した不動産の失敗も重なってしまうと、老後破綻に陥る人もいます。

老後のために良かれと思って始めた不動産投資でも、失敗してしまえば他人よりも苦しい老後生活を送ることになります。

将来の年金対策をすることは必要ですが、その対策は必ずしも不動産投資だけとは限りません。

例えば老後でも収入が得られるスキルを身につけておくことも、立派な年金対策です。

人間は不安を煽られると誰しも冷静な判断を失いがちです。

もし年金が不安で不動産投資を始めたいのであれば、やはりじっくりと良い物件を検討していくことが望ましいです。

焦ってババ物件を掴むことだけは避けましょう。

4.買うなら今を煽るセミナー

2017年9月において、国内経済は「いざなぎ景気」を超えたと話題になっています。

一方で、好景気にも関わらず、超低金利の状態になっており、経済的にはとても歪んだ状態です。

本来、景気が良くなれば金利も上昇するのが普通です。

ところが現在は好景気が続いているにもかかわらず、政策的にマイナス金利が導入されています。

そのため、銀行からお金を借りやすくなっており、「買うなら今ですよ」という話になりがちです。

一方で、不動産価格はここ数年、上昇が続いています。

投資環境としては悪い状態です。

投資であれば、安い時期に購入して高い利回りを確保すべきです。

しかしながら、今の時期は物件価格が高いため、利回りがとても低くなっています。

そのため、明らかに「今は買うべきではない」状況です。

「今は借りるのが得ですから買い時ですよ」というセミナーは、明らかにバブルを助長させる危険なアドバイスです。

マイナス金利という政策が、危険なセミナーを生み出し、個人投資家を餌食にしています。

バブルでやってはいけないのが、高い時期に物件を購入してしまい、逃げ遅れることです。

以前のバブルの時も、多くの個人投資家が逃げ遅れ、大損をしていました。

昨今のような不動産価格が上昇している局面では、「売るなら今」が正解であり、「買うなら今」は曲解です。

このようなセミナーに出ると歪んだ考えを妄信してしまうので、参加するのは止めましょう。

4.まとめ

以上、本当に実力がつく不動産投資セミナー2選と行くべきではない4選について見てきました。

不動産投資セミナーは高額だから良いセミナーとは言えません。

物件の選び方などの本質的な内容を提供しているのが良いセミナーです。

不動産投資は、株やFXなどと比べると本来は安全な投資です。

自己資金を十分に用意し、良い物件に投資することができれば、決して難しい投資ではありません。

流行りのセミナーのテーマには惑わされず、地に足を付けてセミナーで情報収集をするようにしましょう。

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