連帯債務者を立てて住宅ローンを組む場合の3つのメリットと2つのデメリット

連帯債務者を立てて住宅ローンを組む場合の3つのメリットと2つのデメリット

近年、住宅価格の高騰が続く中、共働き世帯が収入を合算して住宅を取得するケースが増えています。

収入合算で住宅を取得する方法として、連帯債務者を立てることで購入する方法があります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 連帯債務者の基本的な知識を知りたい
  • 連帯債務者のメリットとデメリットを知りたい
  • 連帯債務者となる場合の注意点を知りたい

そこで今回の記事では住宅ローンにおける「連帯債務者」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは連帯債務者の基礎知識を知り、メリットや注意点が分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

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1.混同されやすい「連帯債務」「ペアローン」「連帯保証」の違い

住宅ローンの連帯債務の説明の前によく混同される3つの言葉があります。

それが

  1. 連帯債務
  2. ペアローン
  3. 連帯保証

の3つです。

連帯債務、ペアローン、連帯保証の3つの違いをまとめると以下のようになります。

形態 連帯債務ペアローン連帯保証
所有形態共有とする共有単独所有
ローン契約数1本2本1本
住宅ローン控除のW適用可能可能不可

それぞれの特徴を説明していきます。

連帯債務の特徴

連帯債務者とは、主債務者と連帯して債務を負う人

夫婦で連帯債務となる場合、1つの債務に対して、夫も妻も全額の債務を負うのが連帯債務です。

連帯債務者は主債務者と同一の立場であるため、いつでも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

夫婦で住宅ローンの連帯債務を組む場合、住宅ローンの契約は夫婦の連名で行います。

債務者は夫と妻の両方となりますが、住宅ローンの契約はあくまでも1本です。

例えば主たる債務者を夫、連帯債務者を妻とした場合、夫が4,000万円の住宅ローンを組むと、連帯債務者である妻も4,000万円の返済義務を負うことになります。

連帯債務で住宅を購入する場合、所有権は共有とすることがほとんどです。

債務と物件の所有名義は必ずしも連動するものではありません。

連帯債務では住宅ローン控除のW適用のメリットを受けるためにも、持分割合を決めて共有によって物件を所有することが多いです。

例えば、持分割合を夫と妻で50%ずつとした場合、物件価格全体が4,000万円だとしたら、夫の持分は2,000万円、妻の持分は2,000万円となります。

登記上は夫の所有権割合を1/2、妻の所有権割合を1/2として登記します。

連帯債務では、ローンの負担割合も共有持分と同じ割合としておくことがベターです。

後述しますが、住宅ローン控除の適用を受ける場合は、それぞれのローン残高を把握する必要があるため、ローンの負担割合と共有持分が同じ割合にしておきます。

ペアローンの特徴

連帯債務と非常によく似ているローンが夫婦で組むペアローンです。

ペアローンとは、夫と妻がそれぞれ別の債務者

そのためローン契約が2本になるという点が、連帯債務との最大の違いです。

ペアローンも連帯債務も所有形態は共有です。また収入についても夫婦の収入が合算評価されます。

そのため、得られるメリットについては、連帯債務とほぼ変わりません。

ただし、住宅ローンの契約が2本に分かれているため、事務手数料や契約の印紙代が2倍発生します。

また団体信用生命保険も、連帯債務であれば主たる債務者だけが加入すれば良いですが、ペアローンの場合、それぞれが加入する必要があります。

そのためペアローンは連帯債務よりも全体的にコストが割高になります。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ人が死亡したときや、高度障害になったとき、保険金によって住宅ローンを返済するという保険です。

連帯保証の特徴

夫婦の収入を合算する方法として、妻が「連帯保証人」になるという選択肢もあります。

連帯保証とは、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束した保証

連帯保証では債務者はあくまでも夫のみであり、夫がまじめに返済している限り、銀行は連帯保証人に返済を求めてくることはありません。

そのため常に返済を迫られる可能性のある連帯債務者よりは、若干ですが責任が軽い立場にあります。

夫が主たる債務者で妻が連帯保証人の場合、物件の所有形態は夫の単独所有となります。

連帯債務やペアローンの物件は、夫婦の共有です。またローン契約に関しては、1本のみです。連帯債務者は、登記簿謄本上で連帯債務者として夫婦両方の名前が記載されます。

一方で、連帯保証人は登記簿謄本上にはどちらか1名しか名前が出てきません。

所有権も夫もしくは妻の単独所有となるため、所有権の欄にも1名の名前しか出てこないというのが連帯保証の特徴です。

そのため、連帯債務は登記簿謄本を取得することで判明しますが、連帯保証人であることは外部から分からないという違いがあります。

また、連帯保証人の場合は、連帯保証人が住宅ローン控除を受けることはできません。

連帯債務者であれば夫婦2人で住宅ローン控除の適用を受けることができるという違いもあります。

連帯責任とは違うのか?

住宅ローンの連帯債務は夫婦で行うことが多いため、民法上の「日常家事債務の夫婦の連帯責任」と混同されることが多いです。

民法761条では、「日常の家事に関する債務の連帯責任」が以下のように定められています。

夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。ただし、第三者に対し責任を負わない旨を予告した場合は、この限りでない。

日常家事債務とは、例えばスーパーマーケットで買い物をする程度の売買契約のこと

夫の髭剃りを妻が勝手に購入しても、その責任は夫にも及びます。

夫婦は、婚姻生活での日常的な買い物について、相互に相手を代理する権限があるとされています。

ただし、高価な宝石の購入や、子供の旅行費用捻出のための借金、住宅ローン、夫の営む事業の資金借入などは日常家事債務とはいえません。

住宅ローンの連帯債務は、銀行とのローン契約をすることによってはじめて生じます。

一方で、日常家事債務の夫婦の連帯責任については、結婚すると自然に生じる責任です。

そのため、住宅ローン連帯債務は離婚してもローンを返済しない限り解消されることはありません。

一方で、日常家事債務の夫婦の連帯責任については、離婚と同時に自然と解消される責任です。

夫婦間における「日常の家事に関する債務の連帯責任」と住宅ローンの「連帯債務」については、全く別の話になります。

以上、ここまで連帯債務者について見てきました。

ここからは、話を連帯債務に絞ります。

2.連帯債務の3つのメリット

連帯債務のメリットは下記3つ。

  • メリット①収入合算となる
  • メリット②諸費用を抑えた上で住宅ローン控除のW適用ができる
  • メリット③諸費用を抑えた上で3,000万円控除のW適用ができる

メリット①収入合算となる

収入合算は連帯債務、ペアローン、連帯保証の全てに共通するメリットです。

連帯債務では収入合算ができるため、より多くの借入金を借りることができるようになります。

株式会社不動産経済研究所が発表した「首都圏のマンション市場動向」によると、2019年9月の首都圏の新築マンションの平均価格は5,991万円。

近年の価格水準では、ほとんどの方が共働きでないと、平均価格のマンションですら購入できません。

収入合算によるマンション購入は、もはや必須の手法です。

連帯債務と、ペアローン、連帯保証はともに収入合算の手法

自分たちのライフスタイルに合わせて、どれを選ぶかがポイントとなってきます。

メリット②諸費用を抑えた上で住宅ローン控除のW適用ができる

連帯債務、ペアローン、連帯保証のうち、連帯債務とペアローンについては夫婦ともに住宅ローン控除を適用できます。

住宅ローン控除とは、金融機関から返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除される制度

住宅ローン控除については、下記記事で詳しく解説しています。

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しかも連帯債務は、ペアローンよりも契約手数料や団信保険料等の諸費用を安く抑えることができます。

そのため、コストが安く、住宅ローン控除のW適用ができるのは連帯債務だけであり、経済的には連帯債務が最も優れた収入合算の手法であると言えます。

連帯債務やペアローンは、夫婦ともに債務者であるため、両方が住宅ローン控除を受けることができます。

ただし、連帯債務では物件を共有で持っていることが条件

連帯債務では、夫と妻が、それぞれいくらのローンを組んでいることになっているかを、持分割合から決めることになります。

フルローンで購入した場合の計算例

最初にもっとも単純な例として、フルローンで物件を購入した場合を考えます。

夫の持分割合を50%、妻の持分割合を50%とし、4,000万円の物件を頭金ゼロのフルローンで購入したとします。

すると、それぞれの借入については、夫が2,000万円、妻が2,000万円と計算され、これがそれぞれの住宅ローン控除の対象となります。

誰 持分割合頭金ローン金額
50%0円2,000万円
50%0円2,000万円
合計100%0円4,000万円

次に、夫婦がそれぞれ頭金を出した場合を考えます。

夫の持分割合を70%、妻の持分割合を30%とし、4,000万円の物件を頭金1,000万円、住宅ローン3,000万円で購入したとします。

また頭金は、夫が700万円、妻が300万円出したとします。

すると、それぞれの借入は以下のように計算されます。

夫は2,100万円、妻は900万円がそれぞれの住宅ローン控除の対象となります。

 持分割合頭金ローン金額
70%700万円2,100万円
30%300万円900万円
合計100%1,000万円3,000万円

ここで、持分割合は、頭金の出資割合と同じにするという点がポイントです。

持分割合と頭金割合が異なってしまうと、ローンの負担割合が異なることになり、贈与税が課させる可能性があるため注意が必要です。

連帯債務で登記する際の持分割合は、頭金の出資割合と揃えるようにしましょう。

ペアローンの場合、最初からそれぞれのローンの額が確定しているため、このような計算は不要です。

メリット③諸費用を抑えた上で3,000万円控除のW適用ができる

3つ目のメリットとしては、売却時に夫婦それぞれが3,000万円控除を適用できるという点です。

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却して利益が出た場合、所得税の節税ができる特例

3,000万円特別控除については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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これは、連帯債務だから3,000万円控除がW適用ができるというわけではなく、共有だからW適用ができると表現した方が正確です。

繰り返しますが、連帯債務は必ずしも共有になるという訳ではありません。

しかしながら、住宅ローン控除のW適用のメリットを受けるために、多くの人が共有で連帯債務を組むことになります。

そのため、共有は連帯債務の副産物になります。

ただ、共有になることでマイホームを売却したときに、それぞれの持分割合に対し、3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。

共有に関しては、ペアローンも同様です。

しかしながら、上述したようにペアローンはローン契約が2本であること、またそれぞれの債務者が団信保険に加入することの要件があるため、同じ共有でも諸費用が高くなります。

連帯債務では、ペアローンよりも諸経費を安く抑えた上で共有とすることができるというメリットがあります。

連帯保証は主たる債務者の単独所有となるため、3,000万円特別控除のW適用はありません。

連帯債務は、共有とすることによって、単独所有の連帯保証にはできない住宅ローン控除のW適用等をすることが可能です。

しかも、同じ共有でもペアローンよりも全体コストを安くできます。

一言で言うと、経済的なメリットは、連帯債務が最も高いと言えます。

共有物件の売却については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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それでは次に連帯債務のデメリットについて見ていきましょう。

3.連帯債務の2つのデメリット

連帯債務のデメリットは下記2つ。

  1. いずれかが返済不能になる贈与課税されるリスクがある
  2. 連帯債務者の団信保険がない

デメリット①いずれかが返済不能になる贈与課税されるリスクがある

連帯債務は2人とも債務者であるため、2人がそれぞれ返済し続けることが必要です。

そのため、2人とも返済能力を維持し続ける必要があります。

例えば、妻が出産を機に仕事を止めた場合、住宅ローンの支払いが継続できなくなる場合があります。

その場合、夫が妻の返済部分の肩代わりを行い、それが贈与の基礎控除枠を超えてしまうと贈与税が課されてしまいます。

また妻が仕事を止めてしまうことで、夫しか住宅ローン減税が受けられなくなります。

しかも夫が住宅ローン控除をできる残高については、当初の持分割合で定めたローンに対してしか適用がありません。

この点については、ペアローンについても同様のデメリットがあります。

一方で、連帯保証であれば、債務者は夫だけであるため、妻が途中で会社を辞めたとしても、贈与が住宅ローン控除の影響は出てきません。

将来、妻が会社を辞める可能性があるのであれば、連帯保証を選択した方が良いことになります。

デメリット②連帯債務者の団信保険がない

連帯債務がペアローンよりも優れている点として、諸経費が少ないという点があります。

諸経費が少ない理由の1つに連帯債務では団体信用生命保険に加入するのが主たる債務者だけであるということが挙げられます。

ところが、主たる債務者しか団体信用生命保険に入らないという点が、逆にデメリットにもなるのです。

例えば、夫が主たる債務者で、妻が連帯債務者である場合、夫のみが団体信用生命保険に加入します。

この場合、夫が死亡した場合は、夫が死亡した場合は団体信用生命保険によりローン残高の支払いは免除されます。

しかしながら、連帯保証人である妻は団体信用生命保険に加入していないため、妻が死亡した場合は、ローン残高の支払いは免除されずに残ってしまいます。

一方で、ペアローンの場合は、夫婦のそれぞれが団体信用生命保険に加入します。

そのため、妻が死亡した場合でも、妻の債務の部分についてはローン残高の支払いは免除されることになります。

このようなリスクを回避するには、妻に他の生命保険をかけておくなどの対応をしておく必要があります。

また一部の金融機関では、夫婦で加入できる団体信用生命保険もありますので、銀行に確認するようにして下さい。

以上、ここまで連帯債務のデメリットについて見てきました。

連帯債務は、経済的なメリットはあるものの、いずれか片方に収入が途絶える事態が発生した場合に大きなデメリットが生じます。

夫は脱サラする可能性があるのか、妻は専業主婦になる可能性があるか等、将来のキャリアチェンジの可能性を考慮した上で、連帯債務か連帯保証を決めるようにして下さい。

それでは最後に、離婚時の注意点について見ていきましょう。

4.離婚したら住宅ローンの連帯債務はどうなる?

連帯債務は共有も問題となる

上述の夫婦の連帯責任の部分でも触れましたが、連帯債務は夫婦の連帯責任とは異なり、離婚と同時に解消されるわけではありません。

これは連帯保証も同様。連帯債務やペアローン、連帯保証は、結婚とは別の金銭消費契約です。

原則として、これらの契約は、ローンが完済しない限り、解消されません。

連帯債務の場合、さらに厄介なのが共有という関係です。

連帯債務および連帯保証などの住宅ローンに関する部分は、住宅ローンの完済によって解消できます。

ところが、共有という状態は住宅ローンを完済しても残ります。

共有物件は、共有者の同意がないと売却できません。

例えば、離婚後、相手と連絡が取れない状態になっていると、共有物を売却しようとしても相手方の同意を取れないため、売却ができないという問題も発生します。

そのため、連帯債務の場合は、離婚の際「連帯債務」と「共有」の2つを解消しなければならないという点がポイントになります。

連帯債務と共有の解消方法

離婚時に「連帯債務」と「共有」の2つを解消する方法として、もっとも単純な方法は「売却」です。

離婚と同時に住宅を売却してしまえば、少なくとも共有は解消されます。

ところが、売却の場合、問題となるのがオーバーローンのケース。

オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却額よりも高い状態にあること

売却後に残ったローン残高が、手持ちの現金で支払えるようであれば、それを支払うことでローンは完済されます。

その場合は、連帯債務も解消されます。

ところが、売却後のローン残高が払いきれないような場合、売却をあきらめざるを得ない場合も生じます。

また、そもそもどちらか一方が、そのまま住み続けたい場合も売却という選択肢はありません。

そこで、売却せずに連帯債務と共有を解消する方法としては、「財産分与と借換」を行うのが良いです。

例えば、離婚後、夫がそのまま住み続けるケースを考えます。

この場合、元妻の持分は夫に財産分与することで、まず共有状態を解消します。

次に元妻のローン残債と自分のローン残債を合算し、新たなローンとして元夫が借り換えます。

新たな住宅ローンとして借換を行うことによって、債務が一本化され、連帯債務を解消することができます。

ただし、この方法を取るには、銀行の審査をパスするためにも、元夫に収入等の信用があることが条件になります。

詳しくは下記記事をご参照ください。

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5.住み替え検討なら最初に「自分の家がいくらで売れるか」をチェック

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

不動産の売却金額によっては、売却益を購入物件の初期費用に回して、ローンの借入額を減らすことも可能です。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

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住み替えのための不動産売却新規物件用の住宅ローン契約を同時に進めるのは、とても大変です。

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まとめ

連帯債務者になって住宅ローンを組む場合のメリットと注意点について見てきました。

連帯債務は、妻もずっと働き続けるような世帯であれば、経済的メリットも大きいため有利になります。

連帯債務は、妻や夫の将来のキャリア形成を考えて選択するようにして下さい。

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