熊本で不動産を高く・スムーズに売却するための全知識

投稿日:2016年7月22日 更新日:

熊本地震の被災者の方々には、心よりお悔やみとお見舞いを申し上げます。

被害に遭われた方々に、少しでもお役に立つべく、今回は今後起こり得ると思われる熊本の不動産事情について触れさせて頂きたいと思います。

現在、熊本で被災された方の中には

  • 熊本で不動産を売却するときのおすすめ方法を知りたい
  • 熊本で不動産売却をするときに気を付けなければならないことを知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では熊本で不動産を高く・スムーズに売却するための全知識についてまとめました。

熊本の不動産売却で注意することや、どういう不動産が高く売れる傾向にあるか、おすすめ方法、不動産売却をスムーズに行うコツなどをご紹介いたします。

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1.熊本で不動産を売却するときに注意すること

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筆者自身、阪神・淡路大震災を大阪で経験し、東日本大震災については東京で経験しました。

熊本地震に関しては、新聞やテレビ報道からでの情報での推察となりますが、筆者自身の経験を踏まえ、熊本地震の被災者の方々に失礼にならないよう、震災とその後の不動産について紹介させて頂きます。

1-1.阪神・淡路大震災の教訓

大きな災害にあった地域というのは、その後、不動産価格が大きく下落してしまう傾向にあります。

阪神・淡路大震災や東日本大震災では同様の現象が見られました。

阪神・淡路大震災では、神戸市の長田区などで震災後の人口流出が相次ぎ、地価の下落を招きました。

阪神・淡路大震災は、1月17日の寒い冬の明朝5時46分に発生しています。筆者も当時、大阪に住んでいましたが、今まで経験したことが無いような大きな縦揺れに2回遭遇しました。

阪神・淡路大震災は、多くの人が寝ていた時間帯ではありますが、木造戸建住宅が密集している地域では、広い範囲で火災が発生しました。

仮にあと1時間遅く朝食の準備時間帯に地震が発生していたら、もっと火災が広がっていたとも言われています。

それでも神戸市長田区などでは多くの火災が発生し、街がまるで戦後の焼け野原のような状態になってしまいました。

そのため、火災被害の大きかった地域からは多くの人が転居を余儀なくされました。

1-2.東日本大震災の教訓

一方で、東日本大震災では、津波と放射能による影響が人口流出を招きました。

震災直後、よくテレビで地震直後の津波の映像が流れていました。その映像を注視すると、地震直後では、多くの住宅は残っているのが分かります。

その後、津波で一瞬にしてたくさんの住宅が破壊され流されてしまいました。つまり沿岸地域で住宅が無くなった原因は、地震そのものではなく、津波による影響の方が大きかったと言えます。

また地震で最も地価が下がったエリアとしては、福島の原発周辺です。

福島では放射能の影響により、住民が街から退去を余儀なくされました。放射能による影響は大きく、内陸部の津波で被害を受けなかった範囲まで、避難生活を余儀なくされた人たちが現れ、街から一気に人がいなくなってしまいました。

このように阪神・淡路大震災では「火災」、東日本大震災では「津波」と「放射能」によって人口を街から急激に減らしてしまう結果となりました。

人口が急激に減ってしまうと、そこで不動産をあえて購入する人も居なくなるため、地価の下落を招くことになるのです。

1-3.熊本地震で予想される不動産への影響

一方で、今回の熊本地震の特徴としては、大きな揺れの地震が相次いて発生したという特徴はあります。

ただし、不幸中の幸いにも津波や放射能、大規模な火災といった街から人が一気にいなくなってしまうことに繋がる2次災害の被害は少なかったと思われます。

もちろん、大規模な土砂災害等、他の震災では見られない被害もありました。

しかしながら、熊本の人が他府県に移住することを余儀なくされる被害は少なかったことは過去の2つの震災との違いと言えます。

そのため、今回の熊本地震では、地価は一時的に下がったとしても、暫くすれば回復する見込みは十分に有ることが予想しています。

確かに、震災直後の現時点では、不動産を売却しようにも高く売れる可能性は低いと思われます。

しかしながら、街そのものを大きく破壊するような被害はなかったことから、地価が回復する見込みは比較的早いと思われます。

現時点で、熊本で不動産を売却するときに注意することと言えば、あえて売り急がないことが注意点と言えるでしょう。

以上、ここまで熊本で不動産を売却するときに注意することについて見てきました。

それでは次に熊本の不動産はどういうものが人気があるのかについて見ていきます。

2.熊本の不動産はどういうものが人気があるのか

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2-1.過去の震災で起きたこと

大きな震災を経験した阪神・淡路大震災や東日本大震災の共通点としては、その後、至る所で土地区画整理が行われたという点です。

家が一度に無くなってしまったエリアでは、土地区画整理が行いやすい状況にあり、地権者が一致団結して行う土地区画整理が一気に進みます。

そのため、今までの雑多な街並みが、道路も綺麗に整備され、住環境の良い街へと生まれ変わります。

しかも災害の教訓も街づくりに生かされるケースが多く、災害に強い街となり、徐々に人気も回復していくのです。

2-1-1.土地区画整理とは

土地区画整理とは、整備が必要とされる市街地において、その一定の区域内で、土地所有者等からその所有する土地の面積や位置などに応じて、少しずつ土地を提供(減歩)してもらい、これを道路、公園などの公共施設用地等に当て、これを整備することによって、宅地の利用価値を高める制度です。

複数の地権者がまとまる必要があることと、減歩が必要となることから、市街地では上手く土地区画整理は進捗しません。

しかしながら、震災という大きな被害があると、複数の地権者が住宅を同じタイミングで失っており、街の再建に対する機運も高まるため土地区画整理が進みやすいのです。

2-2.人気が回復する可能性もある

今後、熊本においても複数の箇所で土地区画整理事業が行われる可能性はあります。

熊本では大きな地震が連続的に生じたことから、家が全壊や半壊してしまっているエリアが多くあります。

このようなエリアでは周辺地権者が協力しあうことで、土地区画整理事業が行われる可能性も高いと思われます。

土地区画整理が行われれば、住みよい街へと生まれ変わり、その後、住宅地の人気が高まる可能性は出てきます。

以上、熊本の不動産はどういうものが人気があるのかについて見てきました。

それでは次に熊本で不動産売却する時のおすすめの方法について見ていきます。

3.熊本で不動産売却するときのおすすめ方法

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もし仮に被害のあった不動産を売却する場合、おすすめの方法としては、「更地」にすることです。

更地にするには費用がかかるため、被害に遭っている状況の中、更なる追加費用は厳しいかもしれません。

しかしながら、購入者からしてみると、被害に遭った物件を購入する場合、更地から建物取壊し費用を控除した価格が購入できる上限額となります。

買主からしてみると、取り壊す建物が残っている物件よりは、更地の物件の方が選びやすいです。買主が自分で取り壊すとなると、思わぬ費用が発生する可能性もあるため、取壊し費用を保守的に見込みます。

そうすると、取壊し費用相当額が値引き交渉の対象となってしまい、安く買い叩かれてしまう可能性も出るからです。

更地についてさらに詳しく知りたい方は「不動産売却するときは更地がいい?不動産のプロが判断基準を解説」をご確認ください。

ここまで熊本で不動産売却するときのおすすめ方法について見てきました。

最後に熊本で不動産売却をスムーズに行うためのコツについて触れておきます。

4.熊本で不動産売却をスムーズに行うためのコツ

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もし自分で建物の取壊し費用を負担できないのであれば、取壊し業者から複数見積を取り、買主へ紹介する方法をオススメします。

複数見積もりを取るサイトとしてよく利用されるのは「解体工事の匠」です。

買主としては取壊し費用も明確であり、一番安い業者も既に手配されているため、購入後の取り壊しに直ぐに着手が可能です。

不明瞭な取壊し費用で揉めることもなく、売却もスムーズに行うことが可能となるでしょう。

5.まとめ

いかがでしたか?熊本で不動産を高く・スムーズに売却するための全知識について見てきました。

被災された方々は大変な状況であると思われますが、今回の記事が今後の見通しに少しでもお役に立てれば幸いです。

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