京都で不動産を売るときに注意する点と高く・スムーズに売却するための全知識

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京都で不動産を売るときに注意する点と高く・スムーズに売却するための全知識

国内外で不動の人気を誇る観光地と言えば京都です。

京都は観光だけでなく、京都に移住したいと思っている人たちも多く、住宅地としても人気があります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 京都で不動産を売却するときのおすすめ方法を知りたい
  • 京都で不動産売却をするときに気を付けなければならないことを知りたい

そこで、今回の記事では京都で不動産を高く・スムーズに売却するための全知識についてまとめました。

京都の不動産売却で注意することや、どういう不動産が高く売れる傾向にあるか、おすすめ方法、不動産売却をスムーズに行うコツなどをご紹介いたします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.京都で不動産を売却するときに注意すること

京都は歴史が魅力の街

京都の魅力はなんと言っても歴史ある街並みです。

その歴史的価値は、古くから海外にも認められており、第二次世界大戦であっても米国が空爆をあえて避け、歴史的建造物を保存したくらいです。

戦火を免れた京都には今でも多くの歴史的建造物が残っており、それが観光資源となって今でも多くの外国人観光客を呼び寄せています。

世界には古都を保存し、それが観光資源となっている街は他にもあります。例えばイタリアのフィレンツェなどが似たような例です。

フィレンツェを訪れるだけで、イタリアの歴史と文化を味わえることができます。

京都も外国人からすると、京都に訪れることで日本の歴史と文化に触れることが可能となる街になっています。

歴史の街ならではの悩み

一方で、京都やフィレンツェのように、歴史的観光地には共通の課題が課されています。

その課題は街並みの保存です。古い街を保存することは、新しい街を作ることよりも大変です。

京都では古い街を維持するために、京都市ならではの様々な条例を設けています。

例えば、「京都市伝統的建造物群保存地区条例」や「京都市屋外広告物等に関する条例」「京都市文化財保護条例」など、歴史のある街を保存するための条例がたくさんあります。

条例の詳細は「京都市情報館」をご確認ください。

街が開発される自由度が低い京都

 このように歴史的建造物を保存しなければいけない街は、規制も厳しいため、街が開発される自由度も低くなります。

新しいビルやタワーマンションが次々と供給される東京とは異なり、街が新しく生まれ変わることはありません。

そのため人によっては住みにくさを感じる人も多くいます。

京都は観光で訪れると楽しい街ですが、住んでみると住みにくいという声も多いのです。

売却する際の注意点

京都では、住む前のイメージと住んだ後のイメージにギャップが生じることが良くあります。

そのため売却の際、後から買主に「こんなはずじゃなかった」と思われないようにするために注意が必要です。

説明不足で売却を行うと、最悪の場合、売主が損害賠償請求を受けることもあり得ます。

京都のように、特殊な規制が多いエリアでは、売主と買主の間に不動産会社を入れて、しっかりと重要事項説明をさせる必要があります。

売買の仲介は、全国どこの不動産会社でも京都の不動産仲介を行うことは可能です。

しかしながら、京都は特殊な公法上の規制が多く、他都府県の業者が見落としてしまう条例も多いです。

そのため、不動産会社に仲介を依頼する時は、できるだけ地元の京都の不動産会社に依頼しましょう。

一括査定を使う効率よく探すことが可能。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

京都ならではのメリット

また京都は日本最大の観光地でもあるため、ホテルが常に不足しています。

そのためホテル運営会社は京都でホテルを建設できる用地が見つかると、すぐに飛びつくという特殊な市場が成立しています。

最近では、外国人観光客は安くて綺麗なビジネスホテルに好んで宿泊するため、ホテル用地を探している業者には、観光ホテル業者に留まらず、ビジネスホテルの運営会社も含まれます。

ホテル用地が市場に売りに出ると、全国のホテル業者が熾烈な用地取得合戦を繰り広げます。

そのため広めの用地で、公法上の規制の上でもホテルの建築が可能な土地であれば、是非、ホテル業者への売却も検討することをオススメします。

京都のホテル用地は高値で売却できる可能性が有るためです。そのような土地をお持ちであれば、大手の不動産会社に依頼して、入札を実施してもらいましょう。

以上、京都で不動産を売却するときに注意することについて見てきました。

それでは次に気になる京都の不動産はどういうものが人気があるのかについて見ていきましょう。

2.京都の不動産はどういうものが人気があるのか

京都では開発規制が多いため、観光地にはスーパーや百貨店などの生活利便施設が乏しい傾向にあります。

「北山」駅や阪急京都線の「桂」駅の周辺が人気

そのため住宅地として人気のある街は地下鉄烏丸線の「北山」駅や阪急京都線の「桂」駅の周辺が常に上位にランクインされます。

これらの街はどちらかと言うと、京都っぽくないイメージの住宅街です。

また地下鉄烏丸線の「烏丸御池」駅や阪急京都線の「烏丸」駅も人気のエリアです。

烏丸駅は京都の商業地の中心であり、大丸や阪急などの百貨店が建ち並びます。

京都であっても生活しやすい街が人気がある点については、全国の他の市区町村と変わりはありません。

歴史的建造物等の観光施設の有無ではなく、通勤利便性の高さや商業施設の有無が住宅地の人気を左右する要因となっているのです。

以上、京都の不動産はどういうものが人気があるのかについて見てきました。

それでは次に京都で不動産売却するときのおすすめ方法について見ていきます。

3.京都で不動産売却するときのおすすめ方法

オススメの査定サイト

京都の不動産市場は、特殊な条例も多く、また歴史が古い街であることから、特定のエリアに対する偏見も残っており、特殊な市場です。

京都には地元の不動産会社にしか分からないたくさんの事情が存在しています。

そのため、不動産売却を行う時に使う査定会社は地元の不動産会社を使うことをオススメします。

地元に強い京都不動産売却.comがオススメ

京都の無料査定を行うのであれば、「京都不動産売却.com」がオススメです。

運営会社は株式会社京都賃貸Fiveという地元の不動産会社が運営しており、安心感があります。

インターネットで査定できる「簡易査定システム」も備わっているため、とりあえず相場を知りたい人にとっても利用しやすいサイトとなっています。

あまりしっくりこなければ、前章でも紹介した一括査定 「 すまいValue 」「 HOME4U を使って、効率よく不動産会社を探しましょう。

避けるべき不動産会社

一方で、京都に支店を出していない大手の不動産会社も無料査定サービスを行っている会社も散見されます。

不動産業界の人間からすると、京都の不動産市場は特殊であるため、支店も出していない不動産会社が「無料査定します!」とネットで謳っているのを見ると、いささか不信感が募ります。

大手であっても支店が無いような不動産会社は無料査定の段階から避けた方が良いでしょう。

特殊な不動産市場を持つ京都では、地元の不動産会社を味方につけて売却活動を行うことをオススメします。

ここまで京都で不動産売却するときのおすすめ方法について見てきました。

最後に京都で不動産売却をスムーズに行うためのコツについて触れておきます。

4.京都で不動産売却をスムーズに行うためのコツ

京都で不動産売却をスムーズに行うコツは、あまりネット情報に頼りすぎないことです。

京都の不動産事情は複雑で、ネットでは調べきれない情報がゴロゴロあります。

ネットにすら恐くて書けない情報もたくさんあります。

後から「こんなこと知らなかった」という状況にならないためにも、早めに不動産会社へ直接出向いて、フェイストゥフェイスで売却の相談をしましょう。

前述した 「 すまいValue 」「 HOME4U で信頼できる不動産会社を探すのがいいでしょう。

5.まとめ

いかがでしたか?京都で不動産を高く・スムーズに売却するための全知識について見てきました。

京都は特殊な事情を抱えている街でもありますが、人気も高い街でもあります。

京都事情に精通した不動産会社と提携すれば、高く売却することも可能です。

一度、不動産会社を訪れてみるのも良いでしょう。

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