土地売却における査定ポイント5選!土地の値段はこうして決まる

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これから土地を売却しようとする人の中には、土地の価格がどのようなポイントの基づき査定されているのか知りたい方も多いと思われます。

ただし、単純に土地を売りたいといっても、そうそうカンタンに売れるものでもありません。

いくつかの注意点やポイントを知っておく必要があります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
車やカバンは売ったことがあるけど、土地を売るのは初めてなんだよね・・・どこに相談すればいいのか分からない
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
土地を相続したのは良いけど、固定資産税が掛かるし使いみちがない・・・

そこで今回の記事では、土地売却における「査定」の5つのポイントについて説明します。

この記事を読むことで、あなたは土地査定の裏側を理解し、査定額や売却価格についても納得感が得られるようになることを約束します。

土地査定のポイントを知ることで、売却価格にも納得感を得ることができるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

1.土地査定で重要な5つのポイント

まずは本記事の本題でもある土地売却における査定ポイントをお伝えします。

土地査定の重要5ポイント

  1. 面積
  2. 形状
  3. 高低差
  4. 前面道路幅員
  5. 間口と奥行き
土地における査定のポイントはこの5点は必ず理解しておくことじゃ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
いやいや、これだけ見てもよく分からないし・・・
駅距離が同じであっても、土地の個性によって査定額が異なってくるぞ・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
先生、だから分からないって・・・詳しく教えてよ!

ポイント1.面積

広さについては、用途地域によって評価が異なります。

実は、土地には国から「○○を立てるのは禁止」など決められているのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
え~自分の持っている土地だから自由にさせてよ~

第一種・第二種低層住居専用地域と呼ばれるような広い土地は、戸建分譲の開発素地と見なされ、土地単価が下がる傾向にあります。

理由としては、戸建開発を行うと、敷地内に道路等の無価値な土地が発生するためです。

一方で、容積率が200%以上が可能となる場所の広い土地であれば、マンション建設などの高度利用が可能となるため、逆に土地単価は上がる傾向にあります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
自分の売りたい土地が、どういう区域か調べるのはどうすればいいの・・・
役所に行けば調べることができるが・・・後に説明する不動産会社に相談すればいいので、ここでは区域があるということを覚えておいておくれ
フクロウ先生
フクロウ先生

ポイント2.地形

地形に関しても、形が悪い土地は価値が下がります。

旗竿地などは、旗竿状の敷地部分は利用価値が著しく低いため、その分の価値が下がります。

三角形の土地なども、有効面積が小さくなるため単価は下がります。

地形は面積が狭いほど、悪影響を及ぼします。

ある程度、広い土地であれば、多少地形が悪くても、それほど価値は落ちません。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
土地が狭ければ狭いほど、土地の地形が売却価格に影響するってことね

ポイント3.高低差

高低差も評価のポイントです。

特に、道路よりも低い土地は価値が下がります。

道路よりも低い土地は、公道への排水も敷地内で一度ポンプアップする必要があり、余計なコストがかかります。

また道路より高すぎる土地も敷地内に入るため階段を設けなければならないため、価値が下がります。

ポイント4.前面道路

前面道路の幅員も土地の価値に影響します。

敷地の容積率は前面道路の幅員によって決定します。

また道路幅員の狭い土地は道路斜線制限の影響を強く受けるため、建築に大きな制限を受けます。

さらに前面道路が4m未満の道路であれば、建築においてセットバックをする必要があり、セットバック部分の価値は下がります。

セットバックとは

土地に接する道路の幅員が4m満たない時に、道路の中心から2m後退して建物を建築すること等をいう。つまり、道路の境界線を後退させる事。
セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。

※出典:コトバンクより

基本的には道路幅員が狭い方が土地の価値が下がる傾向になります。

前面道路に関しては接面状況も価値に影響を与えます。

南東向きの角地が最も価値が高いです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
同じ道路でも色々あるのね・・・

ポイント5.間口と奥行き

間口と奥行きの関係も重要です。

土地は間口の広い方が価値は高いです。

間口が広いと、視認性も高く、駐車場の搬入路も確保しやすい等、建物設計の自由度が上がります。

特に東西に長い土地は、南向きの広い部屋を作れるため、価値は高いです。

一方で、間口が狭く、奥行きの長い土地というのは、利用がしにくく、価値は下がります。

道路に対して鰻の寝床のような土地は、建物設計の自由度が低く価値は低いです。

以上、ここまで土地査定のポイントについて見てきました。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ポイントは何となく分かったけど・・・どうやって売ればいいの?
今からそれを説明するから待ってくれ
フクロウ先生
フクロウ先生

2.土地を高く売る時にやるべきことと注意点

2-1.土地の売却は「隣地」に声をかけるのが鉄則

土地の売却は、隣地の人にまず声をかけることが鉄則です。

そんな隣地の人がたまたま買ってくれることなんてないだろう・・・そう思っているあなたは大きく損をする可能性があります。

意外や意外に隣地の人が一番高く購入してくれる可能性が有るからです。

わしのところに相談にきたお客さんも5人に1人ぐらいが隣地に声をかけて、土地売却をしているぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

もし隣地に声をかけるのが億劫な人は不動産会社にお願いするしかありません。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産会社に相談したいんだけど、どこに声をかければいいのか分からない・・・何か不動産は詐欺もあるみたいだし、、、怖い・・・
あとから説明するから待っとってくれ!(※「3.不動産一括査定サイトを上手に利用する」で説明してるから)
フクロウ先生
フクロウ先生

特に地形の悪い土地は、第三者にはなかなか売れませんが、隣地の人であれば、高く売れる可能性があます。

自分から隣地の人に声をかけ、売買の話がまとまれば、不動産会社を利用する必要もありません。

不動産会社を使わなければ、仲介手数料も節約できます。

殿堂
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2-2.隣地売却の場合は、登記費用の節約にもなる可能性が高い

また登記についても売主と買主で法務局に行けば、自分たちで行うことが可能です。

法務局には登記官と呼ばれる人たちが座って待っていますので、登記官に申し出れば、親切に登記の仕方を教えてもらうことが可能です。

そのため司法書士への費用も節約できます。

買主に「一緒に法務局に行って、司法書士手数料を節約しませんか?」と誘ってみれば、買主も協力してくれる可能性は高いです。

隣地への売却は、高く売れる可能性もあり、また仲介手数料や司法書士費用なども節約できるため、メリットが多くあります。

土地の売却であれば、隣地の人に声をかけるのが良いでしょう。

ただ、現実には「よく分からないし面倒」と考える人がほとんどで司法書士にお願いする人がほとんどです。

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2-3.隣地売却の注意点

隣地の方に土地を売却する際、注意しなければならないことは価格です。

不動産はこちらから「買ってもらいませんか?」と声をかけると、先方に「頼まれたから買ってやる」という意識が生まれるため、安く買い叩かれる傾向があります。

そのため隣地の人に足元を見られないようにする準備が必要となります。

その準備とは査定です。せっかく隣地の方に売るのに、足元を見られて安く売るのであれば、意味がありません。

そのため隣地の方に話を持ち掛ける前に、不動産一括査定サイトで査定を取っておくと便利です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ほうほう、隣地に人とのやり取りにも不動産会社には入ってもらいたいんだよね
まぁ~実際には素人の自分たちで行うのは不安があるので、不動産会社に頼む人がほとんどじゃ
フクロウ先生
フクロウ先生
その場合、やはり信頼できる不動産会社を見つける必要がある!そんな時に必ず「不動産一括査定」を使うのはオススメしているのじゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

3.不動産一括査定サイトを上手に利用する

3-1.不動産一括査定は隣地への交渉材料にもなる

不動産一括査定サイトは利用は絶対にすべきです。

今のこの時代にネットの力を借りないわけにはいきません。

不動産一括査定を使うと、複数の不動産会社より査定額の提示を受けることができます。

隣地への売却材料には、その複数の査定額の中から「高い査定額3社ほど」を根拠資料としてぶつけます。

  • 第三者に売れば○○万円の土地であるから、お宅に△△万円で売りたいが、どうか?

とちょっとだけ価格に色を付けて交渉します。

根拠も何もないところから交渉を始めるよりは、査定額を持って行った方が、遥かに具体的で、先方も検討しやすくなります。

それで断られてしまえば、不動産会社にお願いして違う人を見つけてもらえば良いのです。

以上より、隣地の方に納得して、しかも高く売るには、下準備として一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
すっごい便利なサービスなのね!

3-2.一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

4.【補足】土地は「一物三価」と言われている

この章ではさらに土地の理解を深めるために少し専門的な内容になっています。

特に一般の人は不要だと思いますので読み飛ばしても大丈夫です。

土地は一物三価と表現され、1つの土地に3つの値段がついていると言われます。

  1. 地価公示・都道府県地価調査価格
  2. 相続税路線価評価額
  3. 固定資産税評価額

土地に関しては、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、相続税等の様々な税金が発生します。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
何か難しそう・・・不動産会社に丸投げでいいや
まぁ、ほとんどの人はそうじゃよ!とにもかくにも、一括査定を使って信頼できる不動産会社を見つけておくれ
フクロウ先生
フクロウ先生

これらの3つの価格が存在する理由は、各種税金の根拠とするためです。

4-1.3つの値段のバランス関係

「地価公示・都道府県地価調査価格」と「相続税路線価評価額」「固定資産税評価額」は以下のようなバランス関係にあります。

価格の種類価格水準
地価公示・都道府県地価調査時価相当水準
相続税路線価評価額地価公示・都道府県地価調査の80%水準
固定資産税評価額地価公示・都道府県地価調査の70%水準

地価公示・都道府県地価調査は相続税評価額や固定資産税評価額等に影響を与える最も重要な価格となります。

土地の所有者には毎年、固定資産税納税通知書が送付されますが、そこには土地評価額が記載されています。

4-2.簡易的に時価が知りたい場合は「土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻す」

超簡易的に時価を知りたい場合は、土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻せば、時価相当額が算出できます。

地価公示ポイントは毎年評価され、㎡単価が公表されています。

地価公示・都道府県地価調査による価格は一応、時価ということになっていますが、税金に影響を与える重要な価格であり、税収の安定性を考慮すると毎年大きく変動をさせる訳にはいきません。

そのため、時価の値上がりや値下がりが激しい時期には、時価水準と乖離が大きくなり、地価公示価格が必ずしもイコール時価とは言い切れません。

地価公示はあくまでも時価の参考程度と捉えるのが無難です。

全国の地価公示ポイントは「東京都鑑定士協会」が公開している地価公示・都道府県地価調査検索システムが一番便利です。

自宅の住所を入力すると、近隣の地価公示ポイントが表示されます。

ひょっとしたら、ご自身の自宅が地価公示ポイントになっているかもしれません。

地価公示ポイントをクリックすると、価格の推移も含めて表示されるため、参考になりとても便利です。

5.まとめ

いかがでしたか?土地売却の査定で重要な5つのポイントをお伝えしました。

土地を高く売るには隣地の人に声をかける事、また イエウール などの一括査定を利用して適正価格を知ることが重要です。

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