不動産売却 土地売却

土地売却における査定ポイント5選!土地の値段はこうして決まる

投稿日:2016年11月24日 更新日:

これから土地を売却しようとする人の中には、土地の価格がどのようなポイントの基づき査定されているのか知りたい方も多いと思われます。

土地査定のポイントを知ることで、売却価格にも納得感を得ることができます。

そこで今回の記事では、土地売却における「査定」の5つのポイントについて説明します。

この記事を読むことで、あなたは土地査定の裏側を理解し、査定額や売却価格についても納得感が得られるようになることを約束します。

1.土地査定で重要な5つのポイント

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まずは本記事の本題でもある土地売却における査定ポイントをお伝えします。

土地における査定のポイントはこの5点といっても過言ではないでしょう。

  1. 面積
  2. 形状
  3. 高低差
  4. 前面道路幅員
  5. 間口と奥行き

駅距離が同じであっても、土地の個性によって査定額が異なってきます。それでは詳しく見ていきましょう。

1-1.面積

広さについては、用途地域によって評価が異なります。

第一種・第二種低層住居専用地域にあるような広い土地は、戸建分譲の開発素地と見なされ、土地単価が下がる傾向にあります。

理由としては、戸建開発を行うと、敷地内に道路等の無価値な土地が発生するためです。

一方で、容積率が200%以上あるような場所の広い土地であれば、マンション建設などの高度利用が可能となるため、逆に土地単価は上がる傾向にあります。

1-2.地形

地形に関しても、形が悪い土地は価値が下がります。

旗竿地などは、旗竿状の敷地部分は利用価値が著しく低いため、その分の価値が下がります。

三角形の土地なども、有効面積が小さくなるため単価は下がります。地形は面積が狭いほど、悪影響を及ぼします。

ある程度、広い土地であれば、多少地形が悪くても、それほど価値は落ちません。

1-3.高低差

高低差も評価のポイントです。特に、道路よりも低い土地は価値が下がります。

道路よりも低い土地は、公道への排水も敷地内で一度ポンプアップする必要があり、余計なコストがかかります。

また道路より高すぎる土地も敷地内に入るため階段を設けなければならないため、価値が下がります。

1-4.前面道路

前面道路の幅員も土地の価値に影響します。

敷地の容積率は前面道路の幅員によって決定します。

また道路幅員の狭い土地は道路斜線制限の影響を強く受けるため、建築に大きな制限を受けます。

さらに前面道路が4m未満の道路であれば、建築においてセットバックをする必要があり、セットバック部分の価値は下がります。

基本的には道路幅員が狭い方が土地の価値が下がる傾向になります。

前面道路に関しては接面状況も価値に影響を与えます。南東向きの角地が最も価値が高いです。

1-5.間口と奥行き

間口と奥行きの関係も重要です。

土地は間口の広い方が価値は高いです。

間口が広いと、視認性も高く、駐車場の搬入路も確保しやすい等、建物設計の自由度が上がります。

特に東西に長い土地は、南向きの広い部屋を作れるため、価値は高いです。

一方で、間口が狭く、奥行きの長い土地というのは、利用がしにくく、価値は下がります。

道路に対して鰻の寝床のような土地は、建物設計の自由度が低く価値は低いです。

以上、ここまで土地査定のポイントについて見てきました。

それでは次に土地を高く売る方法について見ていきます。

2.土地を高く売りたいのであれば隣地に声をかけるみること

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土地の売却は、隣地の人にまず声をかけることが鉄則です。隣地の人が一番高く購入してくれる可能性が有るからです。

もし隣地に声をかけるのが億劫な人は不動産会社にお願いするしかありませんので、「3.一括査定サイトを上手に利用する」に進んでください。

特に地形の悪い土地は、第三者にはなかなか売れませんが、隣地の人であれば、高く売れる可能性が有ります。

自分から隣地の人に声をかけ、売買の話がまとまれば、不動産会社を利用する必要もありません。不動産会社を使わなければ、仲介手数料も節約できます。

2-1.登記は自分たちで行う事も可能

また登記についても売主と買主で法務局に行けば、自分たちで行うことが可能です。

法務局には登記官と呼ばれる人たちが座って待っていますので、登記官に申し出れば、親切に登記の仕方を教えてもらうことが可能です。

そのため司法書士への費用も節約できます。

買主に「一緒に法務局に行って、司法書士手数料を節約しませんか?」と誘ってみれば、買主も協力してくれる可能性は高いです。

隣地への売却は、高く売れる可能性もあり、また仲介手数料や司法書士費用なども節約できるため、メリットが多くあります。

土地の売却であれば、隣地の人に声をかけるのが良いでしょう。

2-2.隣地売却の注意点

隣地の方に土地を売却する際、注意しなければならないことは価格です。

不動産はこちらから「買ってもらいませんか?」と声をかけると、先方に「頼まれたから買ってやる」という意識が生まれるため、安く買い叩かれる傾向があります。

そのため隣地の人に足元を見られないようにする準備が必要となります。

その準備とは査定です。せっかく隣地の方に売るのに、足元を見られて安く売るのであれば、意味がありません。

そのため隣地の方に話を持ち掛ける前に、一括査定サイトで査定を取っておくと便利です。

一括査定サイトでは無料で6社程度から査定額を集めることが可能です。

次の章で詳しく解説します。

3.一括査定サイトを上手に利用する

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一括査定サイトでは、どんでもなく高い価格で査定をしてくる不動産会社もあります。

隣地所有者へは高い査定額を根拠資料としてぶつけます。

「第三者に売れば○○万円の土地であるから、お宅に△△万円で売りたいが、どうか?」とちょっとだけ価格に色を付けて交渉します。

根拠も何もないところから交渉を始めるよりは、査定額を持って行った方が、遥かに具体的で、先方も検討しやすくなります。

それで断られてしまえば、諦めて第三者に売れば良いのです。

隣地の方に高く売るには、下準備として一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

3-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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4.【補足】土地は「一物三価」と言われている

この章ではさらに土地の理解を深めるために少し専門的な内容になっています。

特に一般の人は不要だと思いますので読み飛ばしても大丈夫です。

土地は一物三価と表現され、1つの土地に3つの値段がついていると言われます。

  1. 地価公示・都道府県地価調査価格
  2. 相続税路線価評価額
  3. 固定資産税評価額

です。土地に関しては、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、相続税等の様々な税金が発生します。

これらの3つの価格が存在する理由は、各種税金の根拠とするためです。

4-1.3つの値段のバランス関係

「地価公示・都道府県地価調査価格」と「相続税路線価評価額」、「固定資産税評価額」は以下のようなバランス関係にあります。

価格の種類 価格水準
地価公示・都道府県地価調査 時価相当水準
相続税路線価評価額 地価公示・都道府県地価調査の80%水準
固定資産税評価額 地価公示・都道府県地価調査の70%水準

地価公示・都道府県地価調査は相続税評価額や固定資産税評価額等に影響を与える最も重要な価格となります。

土地の所有者には毎年、固定資産税納税通知書が送付されますが、そこには土地評価額が記載されています。

4-2.簡易的に時価が知りたい場合は「土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻す」

超簡易的に時価を知りたい場合は、土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻せば、時価相当額が算出できます。

地価公示ポイントは毎年評価され、㎡単価が公表されています。

地価公示・都道府県地価調査による価格は一応、時価ということになっていますが、税金に影響を与える重要な価格であり、税収の安定性を考慮すると毎年大きく変動をさせる訳にはいきません。

そのため、時価の値上がりや値下がりが激しい時期には、時価水準と乖離が大きくなり、地価公示価格が必ずしもイコール時価とは言い切れません。

地価公示はあくまでも時価の参考程度と捉えるのが無難です。

全国の地価公示ポイントは「東京都鑑定士協会」が公開している地価公示・都道府県地価調査検索システムが一番便利です。

自宅の住所を入力すると、近隣の地価公示ポイントが表示されます。

ひょっとしたら、ご自身の自宅が地価公示ポイントになっているかもしれません。

地価公示ポイントをクリックすると、価格の推移も含めて表示されるため、参考になりとても便利です。

5.まとめ

いかがでしたか?土地売却の査定で重要な5つのポイントをお伝えしました。

土地を高く売るには隣地の人に声をかける事、またHOME4Uなどの一括査定を利用して適正価格を知ることが重要です。

不動産のプロが徹底比較!一括査定のおすすめランキング

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。あまり不動産会社が見つからないということであれば、少し提携不動産会社数が多いイエイイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
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  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

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