土地の査定で失敗しない!損せず売却する方法と査定額が決まる16ポイント

更新日:

土地の査定で失敗しない!損せず売却する方法と査定額が決まる16ポイント

土地の売却を検討し始めたら気になるのがいくらで売れるのかということ。

土地のような不動産を売る場合、不動産会社に査定を取ることから始まります。

土地売却の流れは、大きく下記7ステップがありますが、中でも重要なところが今回の査定なのです。

土地売却の流れ

土地売却の流れ

ただし、土地査定する前に気になることがあるのではないでしょうか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地の査定はどうやってするの?注意点は?
  • 土地の査定額ってどう決まってくるの?
  • 土地の査定を受ける前にしておくことはある?

そこで今回の記事では、初めて土地を売る方に向けて一番重要な「査定」に焦点を当てて説明していきます。

まさに査定が土地売却の肝。これから説明する土地査定の知識をしっかり叩き込めば、損せず高く売ることが可能になります。

すぐわかる!本記事の要点まとめ

  • 土地の査定方法には「机上査定」「訪問査定」「公的評価額を使った査定」の3つある
  • 土地査定額が決まる要因は16つあるが、一般の人は知っていなくてもOK
  • 土地を損せず売るためには 「 すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定を使って土地に強い不動産会社を見つける

※詳細は「土地に強い不動産会社をカンタンに見つける方法」で紹介しています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.土地の査定方法は3つある

土地の査定方法は大きく下記3つあります。

土地査定の3つの方法

  1. 机上査定
  2. 訪問査定
  3. 公的評価額を使った査定

①机上査定

机上査定とは不動産会社が物件を見に来ることなく机上で行う査定

机上査定は、住宅地図や法務局で入手できる公図(地形のわかる図面)、登記簿謄本等を元に査定を行いますので、不動産の個性をそれなりに考慮した価格を出すことができます。

ある程度の価格を出すことはできますが、騒音や振動、臭気、日照等の現地を見ないとわからない部分については価格に反映させることはできません。

②訪問査定

訪問査定とは実際に不動産会社が土地を見て行う査定

騒音や振動、臭気、日照等の要因も価格に反映できることから、最も精度の高い価格になります。

土地の売り出し価格は、高過ぎると売れませんが、安過ぎると損をします。

そのため、スムーズに最も高くるには訪問査定によって適正な査定額を得ることが重要。

土地に強い不動産会社をカンタンに見つける方法

土地の査定で大事なところは、土地に強い不動産会社を見つけること。

そして、土地に強い不動産会社がカンタンに見つかるのが一括査定サイトです。

一括査定を利用すると、複数の不動産会社に訪問査定を依頼することができます。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定は、机上査定でも訪問査定でもどちらも対応可能。

また、複数社の査定額を比較することで、相場観を掴むことができます。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

1社だけの査定額だと、その査定額が高いのか低いのかも判断が付きません。

複数社に査定をすることは、土地売却の成功において鉄則と言われています。

土地を売却するのであれば必ず一括査定を利用して、適正な査定額を得ることから始めるようにしてください。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定は怪しくない?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

続きを見る

③自分でもできる公的評価額を使った土地査定

公的評価額を使うと、自分でも土地価格を知ることができます。

公的評価額には

  1. 地価公示
  2. 都道府県地価調査
  3. 相続税路線価
  4. 固定資産税評価額

の4つがあります。

それぞれの違いや特徴は以下の通りです。

公的評価額目的価格目線評価時点評価主体評価地点
地価公示取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年1月1日国土交通省全国約26,000ポイント
都道府県地価調査取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年7月1日都道府県全国約21,000ポイント
相続税路線価相続・贈与の評価地価公示の80%毎年1月1日国税庁全国路線価地区
固定資産税評価額固定資産税、登録免許税、不動産取得税等の基準地価公示の70%基準年(3年ごと)の毎年1月1日市町村課税対象土地全て

近くに地価公示や都道府県地価調査のポイントがある場合、その単価を参考にすると土地価格を出すことができます。

地価公示や都道府県地価調査が見つからない場合、相続税路線価を0.8で割り戻すと時価相当になります。

相続税路線価からも算出することは可能です。

また、固定資産税納税通知書には固定資産税評価額が記載されていますので、固定資産税評価額を0.7で割り戻しても時価相当を算出できます。

ただし、地価公示等の時価は、実施の時価よりも1~2割程度低くなっています。

そのため、公的評価額で算出した時価は、実勢価格よりも低い傾向があることを知っておきましょう。

土地の売却相場を調べる方法は、下記記事でさらに詳しく解説しています。

【図解付き】土地の売却相場を自分で調べる6つの方法と使い方

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です ...

続きを見る

では、土地の査定に必要な書類は何でしょうか?

2.土地査定に必要な2つの書類

土地査定には、基本的に以下2つの書類が必要です。

  • 境界確定図(確定測量図)
  • 固定資産税納税通知書
境界確定図

境界確定図(サンプル)

※画像出典:国土交通省関東地方整備局

固定資産税通知書

固定資産税通知書

※画像出典:新宮市

上記の書類は、査定に必要というよりは、正確にいうと売却に必要となってきます。

土地の売主には境界明示の義務がありますので、境界が明示できる状態になっていることが必要。

理想的な状態は全ての境界が確定している状態になります。

境界確定図があると、全ての境界が確定している状態ですので、スムーズに売却することができます。

逆に言えば、境界確定図がない土地は、売れる状態にないとも言えます。

大手の不動産会社などは、確定測量図がない土地は査定してくれないことも多いです。

いずれにしても、売却時には確定測量図はあった方が良いので、無い場合は早めに測量を行うようにしましょう。

境界明示って必要なの?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説

初めて土地などの不動産を売却する方は、売却手順について知らない人がほとんどだと思います。 売却に必要な書類の多くは、「元 ...

続きを見る

また、固定資産税納税通知書があると、土地の所有者であることが分かります。

査定時に固定資産税納税通知書を確認されることもありますので、準備しておくようにしましょう。

では、最後に土地の査定額に影響するポイントをお伝えします。

不動産会社が知っておくべき知識なので、少し専門的な内容になります。

とにかく、土地を損せず高く売りたい方は、前章で紹介した「土地に強い不動産会社をカンタンに見つける方法」で土地に強い不動産会社を見つけてください。

3.土地査定額に影響する16つのポイント

土地の査定額が決まるポイントを見ていきましょう。

土地査定額に影響するポイントは下記16つ。

土地査定額に影響する16つのポイント

  1. 地勢、地質、地盤
  2. 日照、通風及び乾湿
  3. 間口、奥行、地積、形状
  4. 高低、角地その他の接面街路との関係
  5. 接面街路の幅員、構造等の状態
  6. 接面街路の系統及び連続性
  7. 交通施設との距離
  8. 商業施設との接近の程度
  9. 公共施設、公益的施設等との接近の程度
  10. 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
  11. 隣接不動産等周囲の状態
  12. 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
  13. 情報通信基盤の利用の難易
  14. 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
  15. 土壌汚染の有無及びその状態
  16. 公法上及び私法上の規制、制約等

それぞれの土地査定額に影響する16のポイントについてカンタンに紹介します。

①地勢、地質、地盤等

地勢、地質、地盤等は土地価格を決める基本的な要因。

元々沼地であった場所は軟弱地盤であることが多いため、土地価格は低いです。

それに対して、高台にあるような土地は地盤が頑丈な物件が多く、相場が高く形成されています。

また、近くの川よりも低い土地は、河川反乱時に水害の影響も受ける可能性があり価格は安くなります。

特に日本は地震が多く、台風も頻繁に来るため影響を受けやすいです。

朝日新聞が提供している「揺れやすい地盤」で地盤が強いのか弱いのか調べることができます。

②日照、通風及び乾湿

日照、通風及び乾湿も土地価格に影響を与える要因。

住宅地の土地であれば、南側の道路に面した土地は日照条件が良く価値が高くなります。

また、角地であれば通風状況も良くなるため、土地価格は高いです。

住宅地としては、南東の角地が日当たりも良く、通風及び乾湿も優れ、一番土地価格が高くなります。

③間口、奥行、地積、形状等

間口と奥行の関係も土地価格に影響します。

間口は広い方が使い勝手良いので、間口の広い土地は土地価格が高いです。

逆に間口が狭く、奥行きが長い土地は使いにくいため土地価格は下がります。

地積は広い土地の場合、マンション用地になるような土地であれば相場より高くなります。

一方で、戸建て分譲用地となる場合は、敷地内に道路等を作る必要があることから、利用効率が劣り土地価格は低いです。

また、形状は悪ければ土地価格は劣ります。

形状は、南側道路に面し、間口が広くて長方形型の土地が最も価値は高いです。

奥に細長い土地や、狭小地は価値が低くなります。

④高低、角地その他の接面街路との関係

高低差も影響を与えます。

道路より低い土地は、排水をポンプアップする必要があることから、価格が低いです。

また、道路より2m以上高いような土地も敷地内に階段を設ける必要があり、やはり価格は低くなります。

高さは道路より50cm~1m程度高い土地が排水もしやすく適正です。

道路に一面しか面していない土地を中間画地(ちゅうかんかくち)と呼びます。

角地は中間画地よりも高くなります。

表と背面に道路が面する二方路地は、角地より安いですが中間画地より高いという関係にあります。

⑤接面街路の幅員、構造等の状態

接面街路の幅員も価格に影響します。

道路幅員は基本的に広いほど土地価格は高くなる傾向にあります。

建築基準法では、道路幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないため、4m未満の道路に接している土地は価値が下がります。

4m未満の道路に接せしている土地は、道路中心線から2m以上後退しないと建物を建てることができません。

この敷地後退のことをセットバックと呼びます。

セットバック部分は利用できない土地になるため、土地価格が下がります。

また、歩道があるような構造の道路に面している場合は、土地価格は高くなります。

⑥接面街路の系統及び連続性

接面街路の系統及び連続性も土地価格に影響します。

系統及び連続性とはその土地に至るまでの「道のり」のこと

一方通行が多くて行きにくい土地迷路のような道の奥にあるような土地は系統及び連続性に劣り、土地価格が下がります。

逆に、視認性も良く、駅から誰でもすぐにたどり着けるような分かりやすい場所にある土地は、価値が高いです。

⑦交通施設との距離

交通施設との距離も価格に影響を与えます。

具体的には駅からの徒歩の距離が最も価格に影響を与えます。

不動産の広告では、駅距離は80mと1分として換算されます。

駅距離は近いほど買主の印象を上げますので、駅から近ければ近いほど価格は高くなる傾向にあります。

⑧商業施設との接近の程度

スーパー等の便利な商業施設との接近の程度も価格に影響を与えます。

特に、スーパーが駅と物件の間に位置する等、買い物しやすい場所にあるような土地は価値が高いです。

徒歩圏内にスーパーがないような土地であれば、生活しにくいため価値は下がります。

⑨公共施設、公益的施設等との接近の程度

市役所や郵便局、銀行等の公共施設、公益的施設等が近くにあると、ある程度土地の価格は高くなります。

ただし、スーパーのような生活利便施設ほどの影響は与えません。

役所の周辺は、総じて便利な場所にあるため、土地価格は全体的に高い傾向があります。

⑩汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度

近くに汚水処理場等の嫌悪施設がある場合は、土地価格が下がります。

嫌悪施設には、例えば以下のようなものがあります。

  • 汚水処理場
  • 高圧の送電線
  • 鉄道の線路
  • 高速道路
  • 墓地
  • 火葬場
  • 畜舎
  • 反社会的勢力の事務所
  • 風俗店

騒音、振動、悪臭等を発生させる施設は、価格を下げる要因となります。

⑪隣接不動産等周囲の状態

隣接不動産等周囲の状態も価格に影響を及ぼします。

例えば、隣接地が工場で深夜まで作業が続くような土地は、価格が下がる要因です。

逆に、周辺一帯が区画整然とした閑静な住宅街である場合、住宅地としての価格が高くなります。

⑫上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易

上下水道、ガス等のライフラインの施設状況も価格に影響を与えます。

ライフラインはエリア一体に供給されるため、まずはそのエリアの相場に影響を与えます。

ただし、例え周辺には水道が供給されているのに、なんらかの理由でその土地だけ上水道が引き込めないといったような場合は、その土地だけ価格を落とすことになります。

周辺にライフラインが供給されていても、その土地に引き込めるかどうかが重要です。

⑬情報通信基盤の利用の難易

情報通信基盤の利用の難易も価格に影響を与えます。

山間部では、テレビの電波が届かないような土地もありますので、そのような土地は価格が下がります。

また、携帯電話の電波の通じにくいところも、総じて価格は低いです。

⑭埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態

埋蔵文化財及び地下埋設物が存在する土地は価格が下がります。

土地の中には、「周知の埋蔵文化財包蔵地」に指定されている土地があります。

周知の埋蔵文化財包蔵地とは、この辺に遺跡があるだろうと行政が推定している土地のこと

周知の埋蔵文化財包蔵地に指定されている土地は、建物を建てる際、試掘調査等をしなければならないため、土地価格が下がります。

また、敷地内にコンクリートガラ等の地下埋設物が埋まっているような土地であれば、撤去に費用が生じるため、土地価格が下がる要因となります。

⑮土壌汚染の有無及びその状態

土壌汚染がある土地も土地価格が下がります。

土壌汚染は、過去の利用状況が有害物質を発生させる工場であった場合等、存在の可能性が高くなります。

土壌汚染の可能性が高い土地は、場合によっては売却前に土壌汚染調査を吸うことがあります。

土壌汚染調査の結果、土壌汚染が無ければ通常の価格で売却することも可能ですが、土壌汚染があれば汚染除去費用に相当する金額を控除しなければならないため、土地価格が下がります。

土壌汚染のある土地は、風評被害も懸念されることから、場合によっては売却できないことすらあります。

土壌汚染の可能性のある土地売却の調査方法や除去方法・注意点を解説

不動産の売却では土壌汚染が大きな障害となることがあります。 土壌汚染の可能性のある土地を売却しようとするとき、どのように ...

続きを見る

⑯公法上及び私法上の規制、制約等

公法上及び私法上の規制、制約等も価格に大きな影響を与えます。

一番影響を与える規制は、都市計画法で指定される用途地域と容積率です。

用途地域とは、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた12種類の地域の総称

色々な用途の建物が建てられる用途地域の方が、使いやすいため土地の価値は上がります。

「〇」は建築可能な建物、「×」は建築できない建物になります。 

少し細かいですが、下記が用途地域別の金築出来る建物の○×表。

用途地域1種低層2種低層1種中高層2種中高層1種住居2種住居準住居近隣商業商業準工業工業工業専用無指定
神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所等
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿×
住宅に付随する店舗・事務所等×
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校××
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内)×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内)××
自動車車庫(2階以下かつ300㎡以内)××
大学、高等専門学校、専修学校、各種学校××××
病院××××
事務所×××
店舗・飲食店(1,500㎡以内)×××
自動車教習所××××
工場(原動機を使用し、床面積50㎡以内)××××
店舗・飲食店(3,000㎡以内)××××
ボーリング場、スケート場、水泳場×××××
ホテル、旅館××××××
カラオケボックス、ダンスホール×××××
マージャン屋、パチンコ屋、馬券投票券発売所××××××
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内)×××××
自動車車庫(3階以上または3,000㎡以内)××××××
自動車修理工場(床面積150㎡以下)××××××
倉庫業を営む倉庫××××××
工場(原動機を使用し、床面積150㎡以内)×××××××
工場(原動機を使用し、床面積150㎡超)×××××××××
劇場、映画館(客席の床面積200㎡未満)××××××××
劇場、映画館(客席の床面積200㎡以上)×××××××××
店舗・飲食店(床面積10,000㎡超)××××××××××
キャバレー、料理店、ナイトクラブ××××××××××
個室付浴場業に係る公衆浴場×××××××××××
卸売市場、火葬場、汚物処理場、ごみ焼却場×××都市計画でその敷地の位置が決定しているものは建築可能

用途地域については、国土交通省のホームページを見れば分かりますが、少し一般な人では見方が難しいでしょう。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと 用途地域について調べている方は、 用途地域とは ...

続きを見る

容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合

容積率は高いほど、高層の建物の建築が可能となるため、土地価格が高くなります。

容積率とは?道路幅員による計算方法や売却価格との関係性

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合 容積率が大きいほど、大きな建物を建てることのできる土地であるため、その ...

続きを見る

4.まとめ

土地売却の査定で損しないポイントについて解説しました。

土地を高く売るには、土地に強い不動産会社を見つけるのが成功への近道。

すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定を使って土地に強い不動産会社を効率よく見つけましょう。

売却体験レポート募集中

【不動産売却の教科書】Amazonギフト券1,000円をプレゼント

おすすめ記事一覧

56,388view
大手に頼むだけではダメ!マンション売却を失敗せずに早く高く売るコツと注意点

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

47,927view
不動産一括査定

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

8,545view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

1,263view
知らなきゃ損する!土地売却の2つの方法と流れ・高く売るポイント

更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。 ただし、更地は不動産会社等のプロが購入者となる場合も多く、売主に対して厳 ...

-不動産売却, 土地売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2019 All Rights Reserved.