これだけは知っておきたい!土地を売却する際の5つの注意点について

投稿日:2016年12月3日 更新日:

土地を売る経験をする人は、そう多くありません。

不動産屋の知り合いがいなければ、土地の売却に詳しい人が周囲にいない人も多いことでしょう。

初めて土地を売る方は、こういう注意点があるのだと知っておくだけでも、土地売却がスムーズに運びます。

そこで今回の記事では土地を売却する時の注意点にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土地売却でどういう部分を注意しなければならないかを知ることができます。

最低限、ここに書いてあることを理解すれば、まず土地売却で失敗することはなくなるでしょう。

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土地売却で注意する5つのポイント

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まず最初に土地を売却する上で注意しなければならない5つのポイントを説明します。まず最初に結論からお伝えします。

  1. 境界の明示
  2. 売買対象面積と売買代金額の決定
  3. 公租公課の清算
  4. ローン特約
  5. 瑕疵担保責任

これを気を付けておけば、土地を売却するときに失敗することは少なくなるでしょう。それぞれ詳細についてお伝えします。

1.境界の明示

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土地の売買では、売主の「義務」として境界の明示があります。土地は地続きですので、境界の明示により、売買の取引の対象は何なのか、その範囲はどこまでなのかが明確になります。

境界の明示は売主の物件引渡義務履行の一環で必ず行わなければならないものです。

1-1.土地の境界明示の売買契約書例

土地の境界明示は売買契約書には、以下のように記載されていることが多いです。

(境界の明示および確定測量図の作成)

第〇条 売主は、買主に本件引渡しのときまでに、現地において隣地との境界を明示する。

  2  売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会を得て、測量士または土地家屋調査士に標記の土地について確定測量図を作成させ、引渡のときまでに買主に交付する。

境界が未確定の場合は、引渡までに隣地所有者と境界を確定しておくことが必要となります。

確定測量図とは、隣地と公道との境界ラインが全て確定していることを示す図面です。

確定測量図が手元のいな場合は、境界が未確定の可能性が高いため、早めに境界確定の準備をしましょう。

境界確定については、「相続した境界未確定の土地を売却するときの手続き方法と注意点」に詳しく解説しています。

2.売買対象面積と売買代金額の決定

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測量にも関連するのですが、土地の登記簿謄本に記載されている地積(公簿面積)と実測面積は、必ずしも一致しているとは限りません。

そのため、上述の境界明示とも連動して測量は必須となってきます。

ただし、既に測量が行われており、地積更生によって登記簿謄本の面積が実測面積と同じ場合も多く存在します。

売却に際しては、売主として公簿面積と実測面積が合致しているかどうか、事前に確認しておきましょう。

2-1.土地の売買には「公募売買」と「実測売買」の2種類が存在

公簿には信頼性がないということもあり、土地の売買には「公募売買」と「実測売買」の2種類が存在します。

公簿売買とは、登記簿面積を売買対象の面積とし、売買代金を決定する売却方法です。

公簿売買の場合は、仮に売買契約締結後に実測を行って、実測面積と登記簿面積が異なっていても、売買代金は一切増減させない契約となります。

2-2.公簿売買の契約書でのポイント

そのため、公簿売買の契約書では、以下の文言を追記しておくことがポイントです。

「後日実測面積と公簿面積とが異なる場合でも、売主・買主は互いに相手方に対して売買代金額の増減を請求しないこと」

一方で、実測売買は、売買代金の増減があり得ます。

実測売買では、契約締結時に単位面積当たりの売買代金(単価)を確定し、決済・引渡までの間に実測を行って、その実測面積において、売買代金を確定する方法です。売買契約締結から引渡までの間は、通常、1ヶ月程度ありますので、この1ヶ月間の間に実測を完了させます。

実測売買では、契約締結時は、とりあえず公簿面積を用いて総額を決めておきます。

ただし、売買契約時点で実測図があれば、改めて実測を行う必要はありません。

売買契約時の実測図を用いて売買代金を決定する方法も実測売買となります。

3.公租公課の清算

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不動産の売買においては、固定資産税及び都市計画税の精算を行うことが一般的です。

これはあくまでも商習慣であり、義務ではありません。

固定資産税及び都市計画税の納税義務者は、毎年1月1日時点の所有者になります。

例えば7月1日に土地を売却しても、7月1日から12月31日までの固定資産税は、実際は売主が引き続き支払うことになります。

年の途中で所有権が離れる売主としては、そのまま固定資産税及び都市計画税を支払うことは、不合理に感じます。

そこで売主と買主の合意のもとに、固定資産税及び都市計画税を日割りとした金額を売買代金とは別に買主から受領することを、固定資産税等の精算といいます。

3-1.固定資産税の清算に国は関与しない

税務当局としては、売主と買主の間で、固定資産税等の精算を行っても、一切の関与はしません。

来年の1月1日に所有者を調査して、初めて所有者が変わったことに気付きます。

新しい買主への納税通知書は、1月1日時点の所有権を確認した段階で、初めて送付されることになります。

よって売主は固定資産税等の精算金をもって、年内の固定資産税及び都市計画税は、引き続き納税することになります。

3-2.精算は売主と買主で任意で決める

精算については、あくまでの商習慣のため、売主と買主で任意で決める事項です。

例えば、収益物件を売却する場合は、前受している賃料や前払いしている保険料、2か月後に請求が来る電気代等、期中に様々なお金が、タイミングがずれながら発生しています。

それらは全て精算対象となりますが、あまりにも細かい部分まで精算を行うとすると、かえって煩雑になってしまいます。

そのため精算するものとしないものを売主と買主で割り切って合意します。精算は強制的なものでは無く、売主と買主の間で任意の取決めなのです。

4.ローン特約

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個人間の不動産売買では、買主がローンを借りて購入することが多いため、ローン特約を付けることが通常です。

ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査が通らず融資を受けられなくなった場合、契約を破棄する旨の特約です。

ローン特約の内容には、ローン不成立の場合の措置として、単に契約の解除だけではなく、解除後の金銭に関するルールを決めておくことが必要です。

例えば、売主が手付金などで既に金銭の一部を受領している場合、無条件で遅滞なく買主へ返還するなどの規定です。

5.瑕疵担保責任

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不動産の売却においては、売主は原則として瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵とは、売却の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることを言います。

瑕疵担保責任の対象となるのは、買主が通常の注意を払ったにもかかわらず、発見できなかった隠れた瑕疵になります。

土地の瑕疵として考えられるのは、土壌汚染と地中障害物です。土壌汚染除去費用に関しては、莫大な費用がかかります。

土壌汚染は表層のみならず、地中の垂直方向に掘り返しても存在する場合が有ります。

また地下に過去の建物のコンクリート躯体がそのまま残置されている地中障害物もあります。

地中障害物も撤去工事には莫大な費用がかかってしまいます。

これらの土壌汚染と地中障害物の瑕疵担保責任を個人の売主の方で負担してしまうのは、少し負担が重いです。

そのため、個人が売主の場合は、売主と買主の合意の上で、瑕疵担保責任の全部または一部を免責することができます。

5-1.瑕疵担保を追わないような契約書にしておく

瑕疵担保を一部免責する場合は、特に、土壌汚染と地中障害物に関しては、瑕疵担保を追わないように明確な記載をしておきましょう。

ただし、瑕疵担保責任の免責特約を行っても、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告知しなかった場合は、担保責任を免れることはできません。

売主が知っている状況、特に過去、どのような建物が建っていたか等の情報は、きちんと告知をして可能性の有無を明らかにしておきましょう。

6.まとめ

以上、土地を売却する際の5つの注意点について見てきました。

各種の法律が弱い立場である買主を守るためにできているため、売主には意外と大きな負担が伴います。

やはり不動産会社を間に入れて、取引を安全にリードしてもらうことが一番安心です。

本格的に売却を行う際は、一度、不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

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