なかなか売れない土地によくある3つの原因と売るための3つの方法

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なかなか売れない土地によくある3つの原因と売るための3つの方法

土地は持っているだけでも固定資産税がかかり、除草費用等のコストもかかります。

使い道のない土地は売却して手放したい人も多いと思います。

ところが、田舎の土地の場合、売りに出してもなかなか土地を売却できないこともあります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • なんとかして土地を手放したい
  • 売れない土地はどうしたら良いか知りたい
  • 売却以外で手放す方法はないか知りたい

そこで今回の記事では「売れない土地の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは売れない土地をどのように処分したら良いか分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.売れない土地によくある3つの原因

売れない土地には、主に

  1. 価格が高過ぎる
  2. 法的規制が厳しい
  3. とにかく需要がない

という3つの原因が考えられます。

原因1.価格が高過ぎる

基本的に価格が高過ぎれば、全国どこでも土地は売却できません。

まずは、本当に売れる価格を設定しているのか見直すことが第一歩です。

安くしたら売れるということは良くあります。

持っているよりも手放した方が得という状況であれば、思いっきり安い価格で提示し直すことが売却への第一歩です。

複数の不動産会社に査定依頼をして適正価格を把握する

そもそも不動産会社の査定額が適正ではない可能性も十分にあります。

必ず複数の不動産会社に査定依頼をして適正価格を把握するようにしましょう。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

複数社の査定依頼には一括査定サイトが便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定を使うと、複数社の査定額を比較できるため適正価格が分かるようになります。

一括査定サイトでもオススメなのが、「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」の2つ。

  • HOME4U :NTTグループが運営、運営実績19年目で多くの不動産会社が見つかります。
  • HOME’S売却査定 :賃貸で有名なホームズは、地域密着の不動産会社がたくさん見つかります。

また、一括査定サイトは机上査定も選択できるため、価格の把握だけでも使えます。

HOME4Uの査定の方法選択画面

また、要望欄に「メールで査定額の提示を希望」と書けば、不動産会社にも伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ただし、田舎の土地だと一括査定サイトを使っても1社しか出てこな可能性があります。

HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」で栃木県で実施したところ、それぞれ1社しか出てきませんでした。

HOME4Uで1社見つかる

HOME4Uで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

1社だけのアドバイスだと適正価格が判断できません。

もし1社しか出てこないようであれば、「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」や「 イエウール 」を併用して、複数の不動産会社に相談できるようにしましょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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原因2.法的規制が厳しい

次に、売却しようとしている土地が、そもそも利用価値のない土地の可能性もあります。

例えば、市街化調整区域の土地や農地、無道路地等は建物を建てることができないため、買手がなかなか現れません。

市街化調整区域とは許可がないと建物が建てられないエリアのこと

市街化調整区域を売る方法は下記記事で詳しく解説しています。

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農地については、農地を農地以外に利用するには許可が必要になります。

農地をスムーズに売る方法は下記記事で詳しく解説しています。

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また都市計画区域内で建物を建てるには、幅員4m以上の道路に2m以上の間口で接していないとその土地には建物を建てることができません。

道路に接していない土地のことを無道路地と呼びます。

このように法規制により建物が建てられない土地については、利用価値が著しく落ちてしまいます。

法的規制が厳しい土地は、相当に安くしないとなかなか売却できません。

原因3.とにかく需要がない

さらに、そもそも需要がなく売却できないという土地も存在します。

価格を下げようが、何しようが、ビクともしないような土地です。

全国的に見て、土地の値段が坪1万円を下回っているようなエリアは、極めて売却が難しいエリアになります。

一方で、坪1万円以上の値段が付いている土地であれば、十分に売却できる可能性は残っています。

売れない土地は、「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」や「 イエウール 」などの一括査定を取って坪単価を調べてみることをオススメします。

もし、坪1万円以上であれば、もう少し売却活動を頑張ってみてください。

坪1万円程度のエリアであれば、場合によっては坪8~9千円に値下げすると、買手が付く可能性もあります。

全く売却できないような土地であれば、もう一度査定を取ることをオススメします。

以上、ここまで売れない土地の原因について見てきました。

査定の取り直しは非常に重要です。

ここで次に査定を取ることの意味について見ていきます。

2.査定額が付く土地は必ず売れる

そもそも、本当に売却できない土地というのは、果たして査定で値段が付くのでしょうか。

もし、本当に売却できない土地であれば、査定額はマイナスになります。

実際に、査定額がマイナスになるような土地は存在。例えば沼地などが該当します。

沼地などは売主が埋め戻して地盤改良しないと売却できません。

埋め戻し費用等が莫大な金額になるため、価格としてはマイナスです。

一方で、査定を出して値段がプラスになった場合、それは売れる土地という意味

査定で値段が付けば、売却はできるということになります。

もし査定額がマイナスであれば、その原因を不動産会社に聞いてください。

例えば、建物を取り壊さないと売却できないようであれば、売主側で取壊す必要があります。

マイナスをプラスにしないと売れません。

売却する以上は、査定額をプラスにしてから売却活動を始めるようする

査定額がプラスになって、はじめて売却が可能になります。

以上、ここまで価格があるということは売れることについて見てきました。

では査定額がプラスになったらどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に売れない土地を売る方法について見ていきます。

3.売れない土地を売る3つの方法

筆者は不動産売却のコンサルティングをして数十年になりますが、いつも下記3つの方法で解決しています。

  1. 地域に精通した不動産会社を見つける
  2. 隣地所有者へ売却する
  3. 一般媒介で売却する

それぞれ説明していきます。

方法1.地域に精通した不動産会社を見つける

まず何よりも一番は地域に精通した不動産会社を見つけることです。

不動産会社を変えたら売れないものが売れる話はよくある話。

前述した「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」などの一括査定サイトを使って、地域に精通した不動産会社を探しましょう。

不動産会社が何よりも一番の解決策です。

方法2.隣地所有者へ売却する

難しい土地でも、最も売れる可能性がある人は隣地所有者です。

売れない土地でも、まずは隣地所有者へ売却の打診をすることは鉄則です。

隣地の土地とあなたの売却予定の土地が合わさることで、価値が出る土地もあります。

ただし、隣地所有者であっても高く売却することは期待できません。

こちらから「買いませんか?」と打診する以上、高くは売れません。

むしろ足元を見られてしまうこともあります。

なかなか売れない土地であれば、大幅に値引きすることも必要です。

欲をかかずに早くて離れすることを優先させましょう。

方法3.一般媒介で売却する

田舎の不動産でも、1社だけの不動産会社に仲介を依頼するのではなく、複数の不動産会社へ依頼して売却することは、効果があります。

不動産会社へ仲介を依頼する契約を媒介契約と呼びます。

媒介契約の中には、複数の不動産会社へ同時に依頼することができる一般媒介契約があります。

専任媒介契約は、複数の不動産会社への依頼が出来なくなる契約なのでオススメしません。

複数の不動産会社が一気に売却活動をしてくれるため、売却できる可能性は高まります。

また、仲介手数料は成功報酬です。

複数の不動産会社へ依頼しても発生する仲介手数料は買主を決めてくれた1社のみになります。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

仲介手数料は、取引額に応じて以下のように上限額が定められています。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

なかなか売れないような土地は、取引額が200万円以下になることも多いです。

安い土地は仲介手数料も高くなるということは知っておきましょう。

以上、ここまで売れない土地を売る方法について見てきました。

しかしながらそれでも売れない場合にはどうしたら良いのでしょうか。

4.それでも売れない土地は個人へ贈与する

田舎の土地の場合、上記で解説したことを実践しても、全く売却できないということがあります。

この場合、誰か「個人へ贈与」するのが最もオススメです。

贈与とは、個人が個人に対してタダでモノをあげること

広い意味では寄付ですが、自治体や法人へ寄付を行うのではなく、寄付する相手を「個人」とするという点がポイントです。

理由としては、相手が個人の場合、贈与の仕組みを利用できるためです。

個人が個人以外の法人や自治体等へタダでモノをあげても贈与にはなりません。

贈与なら税金が発生しない可能性が高い

贈与には暦年課税制度というものがあります。

暦年課税とは、年間110万円までの贈与なら税金が発生しないという制度

売れない土地は、そもそもの価格が非常に低いため、総額が110万円を下回っていることが多いです。

110万円以下の物件であれば、贈与を受けても、「あげる人」も「もらう人」も税金は発生しません。

一方で、相手が法人の場合、タダであげても時価で売却した扱いとされます。

時価が取得費よりも高い場合は、譲渡所得が発生し、あげる人にも税金が発生することがあります。

このようにタダであげても売買があったのと同じように扱われる所得を「みなし譲渡所得」と呼びます。

みなし譲渡所得は以下のような式で表されます。

みなし譲渡所得 = 時価 - 取得費 - 譲渡費用

もし、土地の取得費は不明な場合には、時価の5%が取得費となります。

譲渡費用がゼロであれば、取得費が不明の場合、みなし譲渡所得が大きくなります。

つまり「あげる人」に所得税が発生します。

また、もらう法人も受贈益が発生します。

法人においては、この受贈益に対して法人税が発生します。

このように、同じ寄付でも相手が個人または個人以外によって、税金の発生の有無が異なります。

タダでモノをあげるのに、税金まで払わなければいけないのは、かなり負担が大きいです。

そのため、寄付をするのであれば、個人を相手に寄付するように心がけましょう。

贈与する相手も、隣地所有者が第一優先となります。

隣地所有者には、「買うのは嫌だけども、タダなら良い」という人はいます。

売却は駄目だったとしても、贈与の打診は再度トライしてみる価値はあります。

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登録免許税は負担してあげる

贈与であっても「もらう人」には不動産取得税と登録免許税は発生します。

不動産取得税等の税金が嫌で話が破談になる場合もあります。

この場合、登録免許税は「あげる人」側で負担する等の工夫によって、相手に納得してもらうという交渉方法もあります。

登録免許税は、本来は売主と買主が折半で負担するものです。

商習慣として買主が全額負担することが多いですが、法務局へ支払う手数料のようなものであるため、実際にはどちらが負担しても構いません。

所有権の移転は、「あげる人」と「もらう人」の共同作業で行います。

登録免許税は「あげる人」側で負担してあげることによって、なんとか相手をなだめる作戦がオススメです。

贈与の場合、不動産会社や司法書士等には1円も支払いたくない人も多いと思います。

贈与であれば、不動産会社を仲介に入れる必要はありません。

また所有権の移転登記は、自分たちで行えば可能です。

法務局は無料で所有権手続きの方法を親切に教えてくれます。

まずは「あげる人」の方で、所有権の移転手続きの方法を法務局でヒアリングしてください。

そして必要書類を揃えた上で、「あげる人」と「もらう人」と一緒に法務局に出向けば、所有権の移転はできます。

5.まとめ

なかなか売れない土地をどうにかして売却する方法を解説してきました。

査定でプラスの値段が付けば、売却できる可能性はあります。

それでも売却できない場合は、個人への贈与が有効な選択肢となります。

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