特例がないため要注意!意外と高い土地を売却したときの税金について

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土地は取得したときは「不動産取得税」という分かり易い名前の税金がありますが、売却したときは「不動産売却税」という名前の税金はありません。

ただし、実際には土地は売却した際、税金が発生する場合があります。

その税金とは身近な「所得税」です。

これから土地を売却しようとしている人の中には、

  • 土地を売却するとどのような税金が発生するのか知りたい
  • 土地を売却した場合、いくらくらいの税金はかかるのかを知りたい
  • 土地を売却したときの税金の計算方法が知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事ででは、「土地を売却したときの税金」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土地を売却したときに発生する税金の基礎知識と、具体的な計算方法について知ることができます。

なお、相続した土地を売却した時の税金については、下記記事がよりフォーカスした内容になっています。

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1.土地売却時の税金の種類一覧

土地売買時の税金の種類

土地を含む不動産は、購入したときも、保有しているときも、売却したときも税金が発生します。

不動産を購入したときの税金は、以下の2つです。

  1. 不動産所得税
  2. 登録免許税

また、不動産を保有しているときの税金は、以下の2つです。

  1. 固定資産税
  2. 都市計画税(都市計画区域に限る)

さらに、不動産を売却したときの税金は、以下の2つです。

  1. 所得税
  2. 登録免許税(抵当権を抹消する場合)

売却時の登録免許税とは、土地に抵当権がついている場合に、抵当権を抹消するために発生するための費用です。

抵当権とは、銀行からお金を借りる際、土地を担保に入れていた人が銀行から設定される権利になります。

土地に抵当権がついていない場合は、売却時に登録免許税は発生しません。

不動産の税金は、不動産取得税や登録免許税、固定資産税、都市計画税等、固有の呼び方が付いている税金がほとんどです。

しかしながら、売却時だけは、「所得税」であり、不動産譲渡税や不動産売却税と言った固有の呼び方をされる税金ではありません。

所得税だが累進課税の対象ではない

所得税とは、サラリーマンなど、所得のある人であれば毎年払っている、あの「所得税」のことです。

一般に、所得税とは累進課税です。

所得の高い人ほど税率が上がるという仕組みになっています。

しかしながら、土地などの不動産は、一生に何度も売却されるものではありません。

土地売却による所得は、滅多にない所得です。

そのような滅多にない所得をサラリーなどの給与所得に合算して高い税率をかけてしまうのは、不合理です。

そのため、不動産を売却したときの税金は、給与所得等とは別で計算されることになっています。

土地を売却したときの税金は、所得税とは言っても、累進課税の加算対象とはならないという点が特徴になります。

以上、ここまで土地売却時の税金について見てきました。

では、土地を売却したときの所得とは、いったい何なのでしょうか。

そこで次に課税譲渡所得について見ていきます。

2.土地売却時の所得は「課税譲渡所得」

土地売却時の所得の種類

個人が稼いだお金にかかる税金は所得税と言います。

それに対して、法人が稼いだお金にかかる税金は法人税と呼びます。

つまり、所得税とは個人にかかる税金です。

個人が稼ぐお金のことを個人所得と呼びます。

個人所得には

  1. 譲渡所得
  2. 不動産所得
  3. 事業所得
  4. 山林所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 利子所得
  8. 配当所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

の10種類があります。

各所得の定義は以下の通りです。

土地を売却したときの所得は譲渡所得になります。

No.所得名定義
1譲渡所得土地、建物、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得、建物などの所有を目的とする地上権などの設定による所得で一定のものをいいます。ただし、事業用の商品などの棚卸資産、山林、減価償却資産のうち一定のものなどを 譲渡することによって生ずる所得は、譲渡所得となりません。
2不動産所得土地や建物などの不動産、借地権など不動産の上に存する権利、船舶や航空機の貸付け(地上権又は永小作権の設定その他、他人に不動産等を使用させることを含みます。)による所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。
3事業所得農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業から生ずる所得をいいます。ただし、不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は事業所得ではなく、原則として不動産所得や山林所得になります。
4山林所得山林を伐採して譲渡したり、立木のままで譲渡することによって生ずる所得を いいます。ただし、山林を取得してから5年以内に伐採又は譲渡した場合には、山林所得ではなく、 事業所得又は雑所得になります。
5給与所得勤務先から受ける給料、賞与などの所得をいいます。
6退職所得退職により勤務先から受ける退職手当や加入員の退職に基因して支払われる厚生年金保険法に基づく一時金などの所得をいいます。
7利子所得預貯金や公社債の利子並びに合同運用信託、公社債投資信託及び公募公社債等運用投資信託の収益の分配に係る所得をいいます。
8配当所得株主や出資者が法人から受ける配当や、投資信託(公社債投資信託及び公募公社債等運用投資信託以外のもの)及び特定受益証券発行信託の収益の分配などに係る所得をいいます。
9一時所得上記1から8までのいずれの所得にも該当しないもので、営利を目的とする継続的行為から生じた所得以外のものであって、労務その他の役務の対価としての性質や資産の譲渡による対価としての性質を有しない一時の所得をいいます。
10雑所得上記1から9までの所得のいずれにも該当しない所得をいいます。

課税譲渡所得の計算方法

課税の対象となる譲渡所得を、課税譲渡所得と呼びます。

課税譲渡所得とは、売却額のことではありません。

土地を売却したときの課税譲渡所得は以下の式で計算されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、土地を売却したときの売却額になります。

取得費とは、購入価額です。

建物がある場合、建物は購入額ではなく、減価償却との価額となります。

ただし、土地は減価償却を行わないため、購入額がそのまま取得費となります。

減価償却とは、建物の取得費を法定耐用年数に基づき、計画的に費用配分していく会計上の処理になります。

土地には減価償却はありませんので、気にしなくても大丈夫です。

また、取得費には、以下のものも含まれます。

  1. 購入の際の仲介手数料
  2. 購入の際に支払った立退料
  3. 売買契約書に貼付した印紙税
  4. 購入時の登録免許税や司法書士手数料
  5. 購入時の不動産取得税
  6. 搬入費や据付費(通常、発生するのは建物のみ)
  7. 建物の取壊し費用

さらに、譲渡費用とは、建物の売却に要した費用です。

具体的には以下のものになります。

  1. 売却時の仲介手数料
  2. 売却の際に要した測量費
  3. 売買契約書に貼付した印紙税
  4. 売却に伴い支払う立退料
  5. 建物等の取壊し費用

不動産を売却したときの税金は、不動産取得税や登録免許税、固定資産税等で登場する固定資産税評価額は計算上、一切用いないという点がポイント

所得はあくまでも実際の売却額や実際の購入額を用います。

課税譲渡所得の注意点

課税譲渡所得は、もちろんマイナスとなる場合もあり得ます。

例えば、バブルの時に購入した土地を今売却したら、マイナスとなることはあり得ます。

このように課税譲渡所得がマイナスとなる場合は、所得税は発生しません。

不動産を売却したときに税金が「発生する場合がある」と表現したのは、必ずしも毎回、課税譲渡所得がプラスになるとは限らないためです。

土地を売却したときは、税金は発生する場合と発生しない場合があります。

この点は、必ず発生する不動産取得税や登録免許税、固定資産税、都市計画税とは大きく異なる点です。


また、土地は居住用財産(マイホーム)とはことなり、課税譲渡所得を減額してくれるような特例がありません

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土地の売却の場合、課税譲渡所得に対してモロに税率がかかるため、税金が高くなってしまうことに注意が必要です。

以上、ここまで課税譲渡所得について見てきました。

ここで一つ気になる点があります。

上記の式で取得費というのがありました。

取得費は昔の金額の話であるため、取得費が分からないケースと言うのも多々あります。

その場合はどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に取得費が不明の場合について見ていきます。

3.取得費が不明の場合は「概算取得費」で計算する

概算取得費とは

土地は先祖代々から持っているケースが多く、取得費が分からないケースが良くあります。

国税庁のスタンスとしては、取得費が分からない場合は、「合理的な計算方法」を用いることとしています。

合理的な計算方法の具体例としては、一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数に基づいて算出する方法というのがあります。

市街地価格指数は、会員の方しか見ることができません。

また、この計算方法は一般の個人には難しくてとてもできるものではありません。

そこで、取得費が不明の場合には、概算取得費を取得費として用いても差し支えないという立場を取っています。

概算取得費とは、譲渡価額の5%を取得費としてみなします。

概算取得費は、強制的に使わなければならないものではなく、「使っても良い」というのが国税庁の考えです。

ただし、取得費が不明の場合には、概算取得費を使っている以上、税務署が疑義を唱えることはなく、また計算もとても簡単であるという理由から、実務上は概算取得費で計算されるのが一般的です。

概算取得費は、計算が簡便であるというメリットがあります。

概算取得費のデメリット

概算取得費は、課税譲渡所得が大きくプラスになってしまうというデメリットがあります。

例えば、1,000万円で売却できた土地の場合、概算取得費はたった50万円にしかなりません。

逆に言えば、50万円で買った土地が1,000万円で売れたことになります。

仮に譲渡費用がゼロであれば、課税譲渡所得が950万円にもなってしまいます。

概算取得費を用いてしまうと、かなり税金が高くなってしまうというデメリットがあります。

尚、取得費の証明方法は、必ずしも売買契約書だけとは限りません。

購入当時の契約書や領収書が残っていれば、それで証明することも可能です。

また通帳の出金履歴や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額等から推測する方法もあります。

取得費が分からない場合には、可能な限り集め、それが取得費として認められるかどうかを税務署に相談してみましょう。

尚、取得費については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで取得費が不明の場合について見てきました。

課税所得が分かった段階で、次に必要となるのは税率です。

そこで次に税率に関する話題として、長期譲渡所得と短期譲渡所得について見ていきます。

4.長期譲渡所得と短期譲渡所得とは

個人が土地を売却した場合、税率は所有期間によって異なります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

その他、復興特別所得税が所得税額に対して2.1%かかります。

復興特別所得税については、税率は所有期間とは無関係に一律です。

所有期間が短いほど税率が高い理由としては、単純な「土地転がし」を防ぐことを目的としているためです。

かつて、バブル時代に見られたような土地の投機的取引を防止するために、不動産は長く所有した人の方が税率は下がるという仕組みにしています。

以上、ここまで長期譲渡所得と短期譲渡所得について見てきました。

では、土地を売却した場合、どのようにして税務当局に知らせるのでしょうか。

そこで次に確定申告について見ていきます。

5.土地売却時は確定申告が必要とは限らない

サラリーマンの方であれば、確定申告に馴染みのない方も多いと思います。

サラリーマンがもらうサラリーは給与所得に該当しますが、給与所得からは源泉徴収税が引かれているため、確定申告を行う必要はないのです。

ただし、給与所得以外の所得が発生した場合、その人の1年間に稼いだ所得を確定させるために、確定申告を行います。

そのため、不動産を売却して譲渡所得が発生した人であれば、確定申告をしなければなりません。

ポイントは、確定申告をする必要のある人は、「譲渡所得が発生した人」であるという点です。

譲渡所得の発生とは、課税譲渡所得がプラスになることを言います。

課税譲渡所得がマイナスである場合、所得は発生していないため、確定申告はする必要はありません。

ただ、譲渡所得が発生しても、確定申告をしなければ、税務当局が分からないのではないかと思いがちですが、それは違います。

税務当局は、登記の移動記録等を入念にチェックしているため、不動産の売買があったことを知り得ます。

そのため、確定申告をしても、しなくても、税務当局は土地の売買があったことを知っていると思ってください。

譲渡所得が発生しなかった場合、確定申告をする必要はありませんが、そのような人でも、税務署から後日、「お尋ね」という書類が来ます。

お尋ねには、譲渡価額や取得費等を回答することになります。

課税譲渡所得が発生していなければ、確定申告をしなくても問題ありません。

「お尋ね」は、「本当に課税譲渡所得が発生していませんよね?」という確認のための書類です。

淡々と事実のみを記載すれば、それで良いことになります。

一方で、譲渡所得が発生しているにもかかわらず、確定申告をしないのはアウトです。

いずれにしても、「お尋ね」が来てしまいますので、結局は隠していたことがバレることになります。

譲渡所得が発生した場合には、しっかりと確定申告を行うようにして下さい。

尚、確定申告については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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では、最後に土地を売却したときの税金の具体的な計算方法についてご紹介します。

6.土地売却時の税金の計算例

課税譲渡所得が発生した場合の具体的な計算例を見ていきます。

条件としては以下のものとします。

項目数値
不動産の種類更地
譲渡価額2,000万円
取得費不明
譲渡費用66万円
所有期間30年

最初に課税譲渡所得を計算します。

取得費が不明であるため、取得費は概算取得費を用います。

概算取得費 = 2,000万円 × 5% = 100万円

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用= 2,000万円 - 100万円 - 66万円 = 1,834万円

税率に関しては、所有期間が30年であるため、長期譲渡所得の税率を採用します。

 所得税住民税合計税率
長期譲渡所得15%5%20%

譲渡所得にかかる所得税は以下になります。

譲渡所得にかかる所得税 = 1,834万円 × 15% = 275.1万円

復興特別所得税は以下のように計算されます。

復興特別所得税は、一度、譲渡所得にかかる所得税を計算し、その金額に2.1%を乗じることがポイントです。

復興特別所得税 = 275.1万円 × 2.1% = 5.77万円

所得税合計額は以下のようになります。

所得税 = 譲渡所得にかかる所得税 + 復興特別所得税 = 275.1万円 + 5.77万円 = 280.87万円

住民税は以下のように計算されます。

住民税 = 1,834万円 × 5% = 91.7万円

よって、所得税及び住民税は以下のようになります。

所得税 + 住民税 = 280.87万円 + 91.7万円 = 372.57万円

以上より、2,000万円の取得費が不明の土地を売却した場合、税金は372.57万円かかることが分かりました。

率にすると約18.6%です。

所有期間が5年超の取得費が分からない土地を売却する場合は、約2割弱の税金がかかると理解しておけば良いことになります。

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7.まとめ

以上、特例がないため要注意!意外と高い土地を売却したときの税金について見てきました。

土地は取得費が分からないと、結構、売却したときの税金が高くなります。

売却前に税金がどれくらいかかりそうなのか、一度、試算しておきましょう。

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