不動産売却 土地売却

土地の売却方法と成功するための2つの秘訣を紹介

投稿日:2016年8月30日 更新日:

今回は土地のみ、つまり更地の売却方法についての話です。

不動産の中でも更地は最も売却しやすい類型の不動産です。

これから更地での売却を考えている人の中には、

  • 土地売却方法とオススメが知りたい
  • より高く売る方法を知りたい

上記の様に思っている人も多いのではないでしょうか。

 そこで、今回の記事では土地の売却方法と一番のおすすめについてまとめました。

また、成功するコツや注意点なども合わせてお伝えします。

1.土地売却のオススメ時期

wood-landing-stage-forest-trees

日本では土地と建物は別個の不動産です。

海外ではアメリカの様に土地が余っているような国では、土地単体では価値が低く、建物があるからこそ不動産に価値があると考えられている国もあります。

しかしながら、日本は国土が狭く、平地が国土面積の約4分の1しかないため、土地そのものに高い価値が見いだされる傾向にあります。

バブル時代には「土地神話」という言葉まであり、日本中の多くの人が土地は絶対に価値が下がらないという神話を信じていました。

1-1.土地売却はタイミングが重要

バブル崩壊以降は、土地価格も下落することは当たり前になりました。

そのため土地を売却するにあたっては、最も重視しなければならないのが、いつ売るのかというタイミングが重要と言えます。

土地の良い売却方法とは良いタイミングで売ることです。

1-1-1.土地売却の歴史

タイミングの重要性を知るために、バブル崩壊以降の不動産の値動きについて振り返ってみます。不要な方は読み飛ばして頂いて大丈夫です。

バブル崩壊後、10年以上、土地価格は下落し続けました。その後、徐々に土地も値上がりをし始めましたが、リーマンショックによって、再び土地価格は大きく下落してしまいました。

さらに東日本大震災が続き、日本経済が一気に冷え切ったことで、土地価格の下落は長引きました。

その後、円安になったことを受け、中国や台湾をはじめとする海外投資家が日本の不動産を活発に買い始めたことから、再び日本の不動産市場が回復し始めました。

その後、外国人観光客も増え、国内の実体経済も徐々に回復したことで、土地価格は現在、上昇基調が続いています。

この好景気はどこまで続くのか誰も分かりませんが、多くの人が2020年までの東京オリンピックまでは続くのではないかと「妄想」しています。

参考までに東京都の土地価格の値動きを以下に示します。

land_price

1-2.投資家の妄想が土地価格を上げている

実は株や不動産などの投機市場においては、この多くの人が根拠なく信じている「妄想」は圧倒的な影響力を及ぼします。

今の日本の好景気については、エコノミストが後付けで理由を付けますが、投資家は将来に向かって「多分、~であろう」とある種の妄想を抱いて投資を行います。

今の日本で言えば、「多分、東京オリンピックまでは好景気だろう」という妄想です。

妄想が妄想を呼び、土地の取引件数が増え、土地価格の上昇が続いているのが現在の不動産市場と言えます。

さらに日銀もマイナス金利を導入して一生懸命インフレを誘導していますので、バブル色が一層濃くなっているのです。

1-2-1.土地を売却するなら“今”がオススメ

土地価格が上昇をし続けている今、更地は最も売りやすい物件です。更地売却はタイミングが最も重要ですが、売るなら今がお勧めです。

確かに上昇基調にある今は、「もっと上がるかもしれない」という予測も成り立ちます。

但し、将来のことは誰にも分かりません。

今の日本経済は、海外のちょっとした出来事でも大きく影響を受けて不景気になってしまうような構造です。

そのため東京オリンピックまでの残り4年間も好景気が続く保証はどこにもないのです。

上昇基調の今、売るべきという理由は他にもあります。土地の値動きの特徴としては、上がるときはゆるゆると上昇していきますが、下がるときは一気に下がります。

右肩上がりの角度は緩いのですが、右肩下がりの局面は超急斜面です。

1-2-2.土地は株や投資商品と同じ値動きをする

これは土地だけではなく、株などの他の投資商品も同様の傾向があります。

投資は投資家の妄想によって行われますので、上がるときは「多分、~であろう」と妄想で投資をしますが、ダメになると、「逃げろ!」という確信をもって一気に市場から引いてしまうからです。

ピークを見定めて土地価格が下がり始めてから売るのでは、もう遅いのです。

1-3.下がり始めると売るのに苦労をする

不動産は価格が下落局面に入ってしまうと、売るのに本当に苦労します。

土地価格が下落しているような時期は、銀行の融資姿勢が硬化してしまいます。そうなると、融資を受けられる人も一気に減りますので、不動産の購入者も激減します。

買手が現れにくい状況になれば、値段を下げざるを得ません。

不景気の時は、悪循環が悪循環を生みます。現在の様に日銀がマイナス金利で、銀行が融資したがっている時期の方が、購入者の資金調達が楽になります。

融資が得やすく買手がたくさん現れる可能性のある今の時期は、土地を売りやすいベストタイミングと断言してもいいくらいなのです。

以上、ここまで土地売却方法について見てきました。

それでは次に気になる土地売却方法と成功するコツ・注意点について見ていきましょう。

2.筆者がおすすめする土地売却方法と成功するコツ・注意点について

black-and-white-people-bar-men

土地を売却するタイミングとしては今がベストですが、ベストタイミングの中でも、さらに高く売るコツはあります。

それは好景気や不景気に左右されないセオリーです。

ここではその土地売却セオリーを2つ紹介します。

成功する秘訣①:売り先はエンドユーザーがよい

1つ目のコツは、買主を選ぶということです。

土地、つまり更地には用途の多様性が有ります。更地はこれから建物を建てる不動産であるため、買主がどのような土地活用を計画しているのかによって、土地価格も異なってきます。

住宅地の更地を購入する人は、大きく下記3つに分かれます。

  1. 自分の住宅の土地として購入するエンドユーザーや転売目的で購入する
  2. 不動産会社、賃貸アパートを建設する目的で購入する
  3. 個人富裕層が趣味等で購入する

概ね3者に分類されます。この①エンドユーザーと②不動産会社③個人富裕層の中で、最も高額の土地価格を提示できるのは①エンドユーザーになります。

②不動産会社と③個人富裕層は、土地を購入して分譲事業や賃貸事業の事業を行うため、投資採算性を重視します。つまり儲けるために土地を安く購入する必要があるのです。

一方で①エンドユーザーは自分の家を建てるため、購入する土地で事業を行う訳ではありません。

投資採算性よりは、気に入ったら高くても購入するという嗜好性があるため、土地価格も高くなる傾向にあるのです。

そのため土地を売却するには、ターゲットをエンドユーザーに絞ることをお勧めします。

事業を目的とした不動産会社や個人富裕層は、投資採算性を重視した土地価格しか提示できません。

これらの事業者に土地を売ることは、安く土地を売っていることとも言えるため、注意が必要です。エンドユーザーの買主が現れるのを待って、粘り強く売却活動を行いましょう。

成功する秘訣②:隣地や近隣への売却

2つ目のコツは、隣地や近隣の人たちに売却を持ちかけてみることです。

一般的に、隣地の人は土地が広がるメリットがあるため、他の人よりも土地を高く買ってくれる可能性が有ります。土地の売却は、まず隣地から声をかけるのが鉄則です。

次に近隣の人への売却も狙い目です。特に近隣で、病院やカーディーラーなどの事業を行っている事業者は、駐車場用地を探しているケースがあります。

このような人たちは土地を購入する必要性に迫られている人たちなので、土地を高く買ってくれる可能性が有ります。

隣地が駄目なら、次は近隣の事業者に当たってみるのが良いでしょう。

成功する秘訣③:複数の不動産会社に査定依頼してみる

やはり高く売るコツとしては、あなたの土地を得意としている不動産会社を見つけることです。でも多くの人は見つけるのが困難でしょう。

そこでオススメしたいのが、一括査定サービスです。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報(土地)にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

cvbutton3


超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

cvbutton3


【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

cvbutton3


一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3


提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

cvbutton3


売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

cvbutton3

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

続きを見る

3.まとめ

土地の売却方法と一番のおすすめについて見てきました。土地は売るなら「今でしょ!」です。

高く売れる可能性のある今売ることこそ、一番のお勧めです。土地売却を、一度検討して見るのも良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

おすすめ記事一覧

1

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

2

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 色々調べていると、不動産査定が行えるサイトはたくさんあります。 あなたもきっと下 ...

3

一生の中でマンションを売却する機会はそう多くありません。 つまり多くの人は、マンションの売却には慣れておらず、そもそも何から始めたらいいのか分からない人がほとんどです。 あなたも上記のひよこ生徒のよう ...

4

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動産は車やブランドバッグのように、会社そのものが買うことが少ないです。 いわゆる「 ...

-不動産売却, 土地売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.