土地活用でアパート経営が失敗してしまう5つの理由と対処法

アパート経営は受難の時代です。

既に始めてしまった人であれば、仕方ありませんが、これから始める人であれば、よほど良い立地でやらない限り、難しいので止めた方が無難です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • アパート経営をやるべきか迷っている
  • これから建てようとしているアパートは大丈夫だろうか?
  • 周囲がアパート経営だけは止めておけと言ってくるが、本当だろうか?

そこでこの記事では、「土地活用で行うアパート経営」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、土地活用においてアパート経営が失敗してしまう5つの理由について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

失敗理由1.立地が悪い

アパート経営は、立地が悪いと失敗します。

厳しい言い方をすると、世の中の多くの土地は、賃貸経営に不向きの土地です。

賃貸経営に向いている土地というのは、いわゆる良い場所しかないというのが基本です。

入居者にとっては、買うには高過ぎるけど、借りることならできるという感覚のエリアは賃貸経営ができる土地ということになります。

住宅でも、借りるより買った方が安いと感じるようであれば、買う人の方が多くなり、必然的に賃貸需要は下がります。

賃貸需要が低い土地というのは、アパートを借りる人も少なくなり、アパート経営が失敗しやすくなるのです。

土地が非常に安い、周囲は空き家や空地だらけ、人がほとんど住んでいないと等々の土地は、そもそもアパート経営に向いていません。

アパート経営に向いていない土地は、無理矢理、活用をせず、他の土地に買い替えることがおススメです。

アパートの土地探しについては、下記に詳しく記載しています。

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失敗理由2.節税対策だけに目がいっている

アパート経営は相続対策だけに目がいってしまうと、失敗します。

アパート経営で確実にメリットがある点は、相続税の節税対策効果があるということです。

相続対策の必要のある人は、前向きに検討しても良いかもしれません。

ただし、相続対策と賃貸事業は別物です。

賃貸事業は立地が良く賃貸需要が高い土地で建物を建てて貸すという事業です。

本来の賃貸事業では、良い場所の土地を探し、そこにオフィスビルや店舗、倉庫、アパート等の最適なものを建て、テナントや入居者を埋めて賃料を稼ぎます。

そこには、相続対策の「そ」の字も出てきません。

一方で、土地活用でアパートを建てれば、理論上必ず相続対策のメリットが生じます。

節税対策に目がいきすぎると本質が見えなくなる

アパートを建てれば相続税の節税対策となることは、分かり切ったことなのですが、メリットから説明されると、どうしても賃貸事業の本質が見えなくなってきてしまいます。

本来、第三者があなたの土地を購入してでも賃貸事業を始めたいと思えるような土地でなければ、賃貸事業をするには誰にでも無理があるはずです。

賃貸事業に適した土地というのは、「そこでアパート経営を始めたいので、私に譲って下さい」という人が何人も現れるような土地のはずです。

相続対策のメリットから入ってしまうと、その土地がそもそも賃貸事業に向いている土地なのかという視点が置き去りにされてしまいます。

相続対策と賃貸事業は、あくまでも別物であり、相続対策のことばかり気になると、賃貸事業の本質を見失うことになるため、注意が必要です。

相続対策とアパート経営については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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失敗理由3.サブリースを妄信してしまう

アパート経営は、サブリースだから安心だと妄信してしまうと失敗します。

ここで言うサブリースとは、「家賃保証」または「空室保証」のことを指します。

「家賃保証」または「空室保証」という名前で呼ばれますが、サブリースは最終的には家賃も空室も保証されないということを知っておくことが重要です。

サブリース契約では、空室が増えてくると、サブリース会社が建物オーナーに対して賃料減額を請求してきます。

仮に空室が保証されるのであれば、全部屋が空室になったとしてもサブリース会社が賃料を払ってくれるはずです。

しかしながら、全額賃料を払ってくれるようなことはありえません。

サブリース会社は、法律上、賃貸借契約の借主にあたります。

法律上、サブリース会社は「家賃を保証しなければいけない立場の人ではない」という点がポイントです。

借主には法律上、家賃を減額できる賃料減額請求権というものが認められています。

賃料減額請求権は借地借家法に規定された借主の正当な権利となります。

サブリース契約は、普通借家契約と呼ばれる形式の賃貸借契約で締結されます。

この普通借家契約では、借主の立場が強く守られているという点が特徴です。

例えば、建物オーナーとサブリース会社との間で、「賃料は減額できないものとする」旨の特約を交わしたとしても、それは無効となります。

サブリース会社には、法律で認められた賃料減額請求権がある以上、賃料減額要求は防ぎようがありません。

サブリース会社は、借主という法律上強い立場の契約者となり、建物オーナーは法律的に弱い立場の存在となってしまいます。

最終的には、サブリース契約では、空室は保証されていないと理解しておくことがポイントです。

また、サブリースは最終的に家賃が保証されていないにも関わらず、収入がとても低いです。

満室想定賃料の83%程度がサブリースの賃料となります。

最終的に家賃が保証されないのに、家賃収入もとても低いため、アパートオーナーにとって見ると、とても不利な契約となっています。

サブリース契約は、アパートオーナーにとって、実はメリットがあまりありません。

妄信せずに、自分の判断で管理方式を選ぶようにしましょう。

サブリースについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

     

失敗理由4.間取と需要がミスマッチしている

アパート経営は、間取と需要がミスマッチしていると失敗します。

アパートも、ワンルームタイプやファミリータイプなど、立地に応じて適した間取の物件を作る必要があります。

ところが、間取と需要がミスマッチしているアパートは良くあります。

それはハウスメーカーの存在が理由です。

ハウスメーカーは、広めのファミリータイプ住戸を工場規格品として持っています。

ハウスメーカーからすると、工場規格品のアパートを提供することが最も利益が出ます。

そのため、ハウスメーカーは立地にお構いなく、どこでもファミリータイプのアパートを提案してきます。

筆者は、ある駅前の立地にハウスメーカーがファミリータイプのアパートを提案してきたのを見て目が点になったことがあります。

「ここなら絶対ワンルームにすべきです。」と反論したら、あの手この手でファミリータイプの提案に乗せようとしてきたため、大変驚きました。

恐らく、ほとんどの土地所有者の人は、ハウスメーカーの口車に乗って、言われるがまま、ハウスメーカーが一番儲かる間取のアパートを建てさせられていることと思います。

基本的には、駅から7分以内の立地はワンルーム、8~15分圏内であれば2DKが望ましい間取です。

これらの間取は両方とも賃貸需要の多い単身者狙いです。

駅から離れていても、小学校の学区が良い、または学童保育がある等の特殊な賃貸需要があるエリアであれば、ファミリータイプでも構いません。

賃貸需要と間取を十分にマッチさせるようにしましょう。

失敗理由5.既に供給過剰となっている

アパートは全国的に見て既に供給過剰です。

日本は2010年から人口減少に突入しましが、2015年に相続税法が強化されたことにより、ここ数年、アパート建築が増加してしまいました。

それに伴い、2016年12月に金融庁がアパートの供給過剰を懸念して、銀行に対してアパートローンの貸出を監視するようになりました。

つまり、現在は国も認めるほどのアパートの供給過剰の状態です。

アパートには、建築を規制する法律や条令がないため、どこでもすぐに建ってしまいます。

非常に建てやすいことも供給過剰の原因です。

一方で、都内のワンルームマンションは、建築が条例で厳しく制限されており、なかなか新築ワンルームマンションを建てることができません。

都内は単身世帯数も増加傾向にありますが、ワンルームマンションはなかなか増やせない状況にあり、都内のワンルームマンションは投資に適しています。

アパートは、人口が減少している地方でも、簡単に建てることができるため、市場は完全に壊れた状態となっています。

仮に現在、周辺にアパートが無くても、簡単に他の新築アパートが建つ可能性があることから、いつ供給過剰になるか分かりません。

人口減少の中、規制がほとんどないアパートは、供給過剰になりやすく、失敗してしまう大きな理由にもなっています。

尚、金融庁のアパートローン監視強化に関連し、アパートローンについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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筆者も何度も利用していますが、強引な営業などは一切ありませんでした。

また、要望欄もあるため、「節税の相談をしたい」「メールのみでやり取りを希望」などできます。

想像していなかった計画が来ることもよくあります。

無料で利用できるので、まずは勉強がてら取り寄せてみましょう。

6.まとめ

土地活用でアパート経営が失敗してしまう5つの理由を解説してきました。

アパートは

  1. 「立地が悪い」
  2. 「節税対策だけに目がいっている」
  3. 「サブリースを妄信してしまう」
  4. 「間取と需要がミスマッチしている」
  5. 「既に供給過剰となっている」

の原因で失敗している人も多いです。

これからアパート経営を始める人は、慎重に投資の判断を行うようにしましょう。

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