土地活用でアパートを検討する前に必ず知っておきたい全知識

2017年に入り日本銀行がアパートの供給過剰に懸念を示し始めたことが話題になりました。

相続税法の改正と超低金利政策があいまって、アパート建築の増加が続いています。

これからアパート建築を検討しようとしている人の中には、

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では土地活用の中で「アパート」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはアパート投資の基本とメリットとデメリットについて知ることができます。

1.建築しやすいアパート

1-1.アパートは注文しやすく建築しやすい

アパートは土地活用の中で最も一般的に行われている投資です。

アパート建築は、ハウスメーカーの各社が標準商品として持っており、注文もしやすく、市場もしっかりと確立されています。

また市街地の土地については用途地域の指定があり、建築可能な建物の用途が制限されています。

そのような中で、2階建てのアパートについては、工業専用地域を除く用途地域で建築が可能であり、収益事業を行う上で一番選択しやすい用途の建物になります。

1-2.アパートは貸しやすい

さらに、賃貸需要もオフィスや店舗に比べると、幅広いエリアで存在し、借手を見つけやすいといったメリットもあります。

ハウスメーカーも子会社が一括借上げで空室保証してくれるケースも多く、全てお任せできるため管理もとても楽という特徴があります。

不動産の賃貸事業には、アパートの他に、事務所や店舗もありますが、建築のしやすさや管理のしやすさ等のおいては、アパートが最も優れています。

投資額も建物投資だけであれば数千万円のオーダーで可能なため、個人向けと言えます。

アパート投資は個人投資家にとって最も身近で、取組みやすい不動産投資です。

以上、ここまで建築しやすいアパートについて見てきました。

それでは次に気になるアパートが増えている理由について見ていきましょう。

2.土地活用でアパート投資が増えている3つの理由

2-1.相続税法の改正

国内では人口減少が進んでいるため、住宅の賃貸需要も低減しています。

そのため、アパートの借手は決して増えてはいません。

それにも関わらず、アパート建築はここ数年増加傾向にあります。

アパート建築が増加している理由としては、

の2点があります。

2017年1月より、相続税法が改正されました。

改正の主なポイントは、基礎控除額が引き下げられたことにより、相続税の課税対象となる人が増えたという点です。

改正前の相続税法においては、相続税を支払う対象となる人は、国民全体の4％程度の人でした。

96％の人は相続税とは無縁の人たちで、相続税は限られた富裕層の人だけの悩みでした。

2-2.相続税法における基礎控除額

相続税法では、基礎控除額というものが設けられています。

改正前の基礎控除額は以下の式で計算されました。

例えば、法定相続人が奥さん1人、子供2人の合計3人のケースを考えます。

そうすると、基礎控除額は以下のように8,000万円と計算されました。

相続税は、基礎控除額を超える部分についてしかかかりません。

従来は、法定相続人の数が3人の場合、少なくとも8,000万円以上の資産を持っていないと、相続税は発生しませんでした。

つまり、例えば8,000万円以上の資産を残して死ぬ人は、国民全体の4％程度しかいなかったことになります。

一方で、改正後の基礎控除額は以下の式で計算されます。

同様に、法定相続人が奥さん1人、子供2人の合計3人のケースを考えます。

そうすると、基礎控除額は以下のように4,800万円と計算されました。

改正後は、法定相続人の数が3人の場合、4,800万円以上の資産を持っていると相続税の対象者となります。

一説には、この改正により、相続税対象者は全国で4％から8％の人に増えると言われています。

都内に関しては、元々8％程度だった人が12％程度になるとも言われています。

改正により、ほぼ10人に1人くらいが相続税の対象となったため、相続税対策がかなり身近なものになりました。

ここ数年アパート建築が増えているのは、この相続税法の改正が最も大きな理由です。

2-3.超低金利により融資の受けやすさ

また日本銀行によるマイナス金利政策の導入により、アパートローンの融資を受けやすくなったことも理由の一つです。

2016年の日本の経済成長率はGDP比で1.0％と低水準に留まっています。

国内市場は成熟化し、ほとんど業種は衰退産業と言われています。

お金をバンバン借りて成長している企業というのは、とても少ないため、銀行としてはまともな貸出先があまりありません。

そのため、日銀にマイナス金利を導入されると困るのは銀行です。

どこかに融資をしないと銀行経営が苦しくなるため、なんとか融資先を探しています。

そのような中で、土地建物を担保に取れて、収益が安定しているアパート事業は、銀行からすると最も貸し出しやすいローンになります。

銀行はハウスメーカーと連携しており、地元の個人富裕層に「アパートを建てませんか？」と営業をしています。

ハウスメーカーからの露骨な営業だと首を縦の降る人は少ないのですが、銀行から話を持ち込まれると、「建てた方が良いのかな？」と思う地主は多いです。

銀行の支店長に訪問営業を受ければ、プライドをくすぐられるため、悪い気は起りません。

ここ数年は、銀行の営業努力もあり、アパート建築は増加傾向にあります。

以上、ここまでアパートが増えている理由について見てきました。

それでは次により具体的にアパート建築と相続税対策について見ていきましょう。

3.アパート建築と相続税対策

3-1.貸家建付地評価減

アパートに限らず、土地と建物を第三者へ賃貸すると相続税評価額が下がることになります。

その意図としては、不動産を第三者に賃貸すると、所有者が自由に使える権利が制限されるため、その分価値が落ちているという考えが背景にあります。

建物を第三者に貸すことを借家といい、借家する権利を「借家権」と言います。

相続税評価では、「借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されている宅地」、つまりアパートが建っている土地は、「貸家建付地」と呼びます。

貸家建付地は以下のように評価されます。

ここで借家権割合とは、全国一律で30％という数字です。

一方で、借地権割合というのは、場所によって異なります。

自分の土地の借地権割合については、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」のホームページで調べることがかのうです。

以下に、路線価図のサンプルを載せます。借地権割合は路線価図の右上に書かれている数字です。

例えば、自分の土地の前面道路が「100C」と書かれていたら、記号Cのため借地権割合は70％となります。

ここで、借地権割合70％の土地の貸家建付地評価を計算してみます。

路線価評価額は時価の80％相当であるため、貸家建付地が土地の時価に対してどれだけ評価額が下がるかを検証します。

3-2.借家権割合による評価減

次に建物の評価減について説明します。

建物についても、第三者に賃貸すると、評価が下がります。

建物は、借家権割合の分だけ以下の式のように評価が下がります。借家権割合は全国一律で30％程度です。

ここで借家権割合による評価減を計算してみます。建物の新築時の固定資産税評価額は、建築の請負工事代金の50～60％程度です。

仮に建物固定資産税評価額を請負工事代金(時価)の55％とすると、以下のように計算されます。

以上、ここまでアパート建築と相続税対策について見てきました。

それでは次に相続税対策の効果について見ていきます。

4.アパート建築による相続税対策の効果

4-1.時価と相続税評価額

前章で説明した事例でいくと、アパートを建築することで、

まで下がりました。

時価を100とした場合、アパート建築による相続税評価額の減少の概念図は以下の通りです。

その効果を、事例をもって検証してみます。

4-2.現金の場合の相続税

例えば、被相続人が現金を6,000万円持っていたとします。

相続人は奥さん1人、子供1人だとすると、基礎控除額は以下のようになります。

すると課税遺産額は以下のように計算され、課税遺産額がプラスとなり相続税が発生します。

ここで現金の相続税評価額は100％のため、現金6,000万円はそのまま課税遺産額の計算に用いられることになります。

4-3.アパートに変えた場合の相続税

一方で、6,000万円のうち、3,000万円を土地購入、3,000万円を建物建築に充当し、アパート投資を行ったとします。

借地権割合が70％のところであれば、時価が3,000万円の土地の相続税評価額は以下のようになります。

また時価が3,000万円の新築建物の相続税評価額は以下のようになります。

よって、6,000万円の現金を持っていた人が、アパートに資産を変えることで相続財産が3,051万円になりました。

この家族は、相続人が奥さん1人、子供1人であったため、基礎控除額が4,200万円ありました。

すると課税遺産額は以下のように計算されます。

よって課税遺産額がマイナスとなるため、この家族は相続税が発生しないことになります。

4-4.不動産投資は資産を守るメリットがある

現金を不動産という形に変えたことで、見事に資産を守ることができました。

不動産投資には資産を守るという力があり、この点は株やFX等の投資よりも優れています。

不動産投資の最大のメリットは、「資産を守る」という点です。

4-5.賃料収入もあるＷメリット

さらに現金であれば銀行金利しか生み出しませんが、アパートであれば毎月家賃収入も得られることになります。

相続税も減り、賃料収入も得られるというＷメリットがあることがら、アパート建築は相続対策としてはとても効果的なのです。

以上、ここまで相続税対策の効果について見てきました。

それでは次にアパートの投資効率は良いについて見ていきます。

5.アパートの投資効率は良い

5-1.初期投資の低い木造アパート

アパートの中でも、特に木造アパートは建築費が安いため、投資効率が高いです。

アパートを建築する場合、木造か軽量鉄骨、重量鉄骨等で建築することが多いです。

これらの中では、木造が最も建築費が安いため、初期投資額が抑えられます。

また一棟の賃貸マンションであれば、鉄筋コンクリート造で建築することになります。

鉄筋コンクリート造はさらに建築費が高くなります。

一方で、新築当初は、木造や軽量鉄骨、重量鉄骨等のアパートや鉄筋コンクリート造のマンションであっても、基本的に賃料に差がありません。

そのため、同規模の賃貸住宅であれば、木造アパートは初期投資額が最も安いため、投資効率が良くなります。

また同じ木造であれば、戸建賃貸も比較対象となります。

しかしながら、戸建住宅は一つの建物に一家族へしか貸せないため、貸床面積が小さいです。

同じ土地面積であれば、アパートを作った方が瑕疵床面積は増えます。

そのため同じ木造であっても、戸建賃貸よりもアパートの方が投資効率は良くなります。

但し、木造アパートは陳腐化が早く、鉄骨造のアパートと比較すると、空室の発生や賃料の下落の発生の時期が早いです。

よって、陳腐化が重大になる前に借入金は完済しておくような計画が必要です。

5-2.木造アパートは投資効率が良い

様々なシミュレーションを実施してみると、木造アパートは数字上、最も投資効率が高いことが分かります。

尚、相続税評価減は木造等の建物構造とは無関係に同じ算式で計算されます。

木造アパートには、相続税評価減が享受でき、なおかつ投資の早期回収を図ることができるというメリットがあります。

そのため、木造アパートは不動産投資の有力な候補になり得るのです。

以上、ここまでアパートの投資効率は良いについて見てきました。

それでは次にアパート経営とリスクについて見ていきましょう。

6.アパート経営とリスク

6-1.一括借上げと空室リスク

アパートは供給過剰が懸念されていますが、供給過剰の結果起こり得るリスクは空室リスクです。

一括借上げとは、不動産オーナーと管理会社が一棟のアパート全体を賃貸借契約し、満室時の賃料の80～90％の範囲の賃料で借り上げるという形式です。

仮に空室が発生したとしても、そのリスクは一括借上げをしている管理会社が負う形となります。そのため空室リスクはアパートオーナーにとって無縁のものと思うかもしれません。

ところが、この一括借上げですが、家賃そのものを定額保証しているわけではありません。

アパートの空室が増えだして、管理会社が家賃を下げざるを得ないと判断したら、アパートオーナーに対して家賃減額の申し入れがあります。

この一括借上げの家賃減額申入れに関しては、最高裁でも減額要求を認める重要な判例が出されており、一括借上げをする管理会社の中ではもはや常識です。

6-2.普通借家契約を理解しておこう

アパートの一括借上げの場合、通常、管理会社とは普通借家契約と言われる契約形式で賃貸借契約を行います。

普通借家契約とは、契約期間終了時に「更新」の規定がある契約

この普通借家契約では、借主である借家人の権利が強く守られているのが特徴です。

普通車化契約では、業者である管理会社も一般の借主と同様に権利が守られます。

この普通借家契約では、借主の権利が強く守られているため、「借主に不利な特約」については契約書で締結したとしても、基本的には無効です。

借主に不利な特約とは、例えば、「賃料を減額できないものとする」とか、「3年ごとに賃料を1％ずる増額する」などのような特約です。

もちろん、契約ですので、借主は基本的にはこのような約束事を守らなければならない道義的な責任はあります。

しかしながら、いざ裁判になった場合は、これらの借主に不利な特約は無効となり、家賃を減額したいという借主の主張が認められてしまいます。

そのため、「空室リスク」については、アパートオーナーも当然に負っていると言うことになります。

6-3.心労となる家賃減額交渉

空室が増えれば、募集のため家賃を下げざるを得なくなり、管理会社から家賃の減額を要求されます。

都内のアパートでも築10年を経過すると、管理会社から毎年のように管理会社から賃料減額の申入れを受けるような物件もあります。

管理会社との家賃交渉はハードであり、精神的な消耗も生まれます。また加えて修繕の要求もあり、出費も増えます。

アパートは築年数が経過すると、家賃減額で収入が減り、修繕で出費が増えるため、「もうアパート経営なんかしたくない」と思われる方も多いです。

6-4.追加投資リスク

その他、アパート経営のリスクとしては、修繕やリフォーム等の追加投資リスクがあります。

建物は新築当初は周りのアパートと比べてのスペックが高いですが、だんだん周囲に新しい物件が出来てくることによって、設備も見劣りしてきます。

特にセキュリティやインターネット関係の電子機器が関わる設備については、見劣りしていきます。

これらの設備については、空室対策に効果的なものがあれば、積極的に追加投資していくことになります。

出費は必ずしも「何かが壊れたときだけ」に発生するものではないことを知っておきましょう。

以上、ここまでアパート経営とリスクについて見てきました。

それでは次にこれからは売却も資産活用一つについて見ていきます。

7.これからは売却も資産活用一つ

7-1.今ある土地を無理に活用する必要はない

アパートの土地活用を考えるうえで重要なことは、「今ある土地が本当にアパート経営に向いているか？」という点を考える必要があります。

アパート経営は賃貸事業であるため、立地がとても重要になります。

例えば、駅から10分以上も離れた場所であれば、その時点で考え直す必要があります。

土地活用は、今ある土地を生かすことだけが正解ではありません。

今ある資産を売却して、その資金を元に、好立地の収益物件を購入するのも立派な土地活用です。

売却を一度不動産会社に相談してみて、イマイチであれば活用に踏み切るが筆者はいいと思っています。

売却については不動産一括査定サービスが非常にオススメです。

詳しくは下記記事をご確認ください。

7-2.分割できるワンルームがおススメ

最近、地主さんの中で流行っているのが、郊外の土地から都内のワンルームマンションへの買換える相続対策です。

ワンルームマンションも、同じ収益物件であるため、得られる相続税対策効果は同じです。

しかも、23区内は単身世帯が増加傾向にあり、ワンルームが不足しています。

供給過剰の一棟アパートとは大きな違いです。

アパートに比べると、空室リスクの不安が低く、収益性が高いのが特徴です。

アパートの場合、それが1棟しかないと、残された相続人同士で財産を分け合うのが難しいです。

一方で、ワンルームマンションを例えば2戸購入したとしても、2人で仲良く分けることが可能になります。

最近の相続対策では、相続後、残された子供同士で揉めないためにも分割対策を最も重視します。

小さい単位で分けやすいワンルームマンションは、相続の分割対策にはもってこいの資産となります。

尚、更地のような事業用資産は、買換え特例を適用することが可能です。

買換え特例については、下記記事でで詳しく解説しています。

賃貸需要の弱いエリアの土地であれば、リスクと取ってアパート事業を行うのではなく、売却して立地の良い不動産へ買換えることをお勧めします。

8.まとめ

以上、土地活用でアパートを検討する上で知っておくべき知識を分かり易く解説してきました。

アパート投資は最も身近な不動産投資ですが、必ずしも今ある土地で無理矢理行う必要はありません。

供給過剰のリスクを考え、収益性の高い物件への買換えも視野に入れながら、検討しましょう。