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土地活用

土地活用の相談をする上で知っておきたい2つのメリット・デメリット

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日本は人口も減少し、建築費も上昇が続いているため、土地活用は30年前より確実に難しくなってきています。

大きな投資を伴う土地活用を決断することは、簡単なことではありません。

土地活用を考えている人中には、

  • 土地活用をどこかに相談したいと考えている
  • どんな土地活用でも上手く行かなさそうな気がする
  • 土地活用をどこに相談していいのか分からない

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、土地活用には専門的な知識を有するため、第三者に相談してみることが重要です。

最近は無料で土地活用の提案を受けられることのできるサービスも登場してきています。

中でもオススメのサービスは「イエカレ」です。

そこで今回の記事では、土地活用における「相談」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはどのように土地活用を考えていけばいいのか、分かるようになります。

1.土地活用をするならまずは無料で相談してみる

従来の土地活用は、知り合いの不動産会社やハウスメーカーに相談しながら、長い時間をかけて考えていくというスタイルが中心でした。

良い提案をしてくれる不動産会社やハウスメーカーを知っていれば、良い土地活用を見出すことができましたが、そのような人脈がいないと活用方法が見つからず、何年も土地をそのままにしておくパターンも多くありました。

ところが最近では土地活用提案を無料で受けられるという便利なシステムが登場しています。

このシステムを使えば不動産会社やハウスメーカーの人脈が無くても、土地活用の活路を見出すことが可能です。

イエカレ」や「タウンライフ」「スマイスター」などは、なんと無料で土地活用の提案を受けることができます。

一人で悩んでいるようであれば、とりあえずこのような土地活用の資料請求システムを使うことをオススメします。

そこで無料相談システムを使った場合、どのようなメリットとデメリットがあるかについて、次章より見ていきたいと思います。

2.土地活用を相談することの2つのメリット

メリット1.思い込みが外せる

筆者は、普段、地主さんから土地活用の相談を受けることがあります。

地主さんは「思い込み」によって最初から可能性を狭めてしまっている方が割と多いと感じています。

地主さんとは見てきている事例の数や知識が違うため、認識に隔たりがあるのは当然なのですが、毎回、この隔たりを埋めるのには結構な時間を要します。

地主さんが「思い込み」を持つ理由としては、そもそも他の選択肢を知らない場合も多いです。

これは何も地主さんに限りません。ほとんどの方が土地活用をしたことがないので、知らず知らずにうちに選択肢を勝手に決めてしまい失敗してしまうのです。

例えば、土地活用の一つに老人ホームや保育園の一棟貸しという選択肢もあります。

「土地活用と言えばアパート」というような知識しかない人にとっては、まず老人ホームや保育園へ貸し出すという活用方法の存在から説明をしなければなりません。

知らない人にとっては、保育園の提案をすると、「自分が保育園を営業しなければならないのか?」と思う人もいます。

保育園や老人ホームは建物を借りてくれるテナントです。

土地活用で保育園や老人ホームを行うということは、保育園や老人ホームから賃料収入を得ることになります。

このような例は極端だとしても、地主さんの中には、様々な土地活用方法を「知らない」がゆえに損をしている方も多くいます。

イエカレ」などの土地活用一括請求では、自分では考えもつかなかったような提案も得ることができます。

まずは提案を受けてみて、「こういう選択肢もあったんだ」という事実を知ることが重要です。

土地活用の無料相談をしたとしても、その提案業者に決めなければいけない訳ではありません。

特に最近の土地活用は非常に難しくなっていますので、可能性を広く知ることから始めることをオススメします。

資料請求によって、自分の思い込みによって、捨てていた可能性を拾うことから始めましょう。

メリット2.全部調査してくれる

地主さんから活用の相談を受けたとき、結構、勉強されている地主さんも多いのも事実です。

下手な不動産会社の新入社員よりも、遥かに実務に詳しい方もいらっしゃいます。

地主さんは、土地の利用には規制がかかっていることも良くご存じです。

たいていの方は、自分の土地の用途地域くらいは把握しています。

用途地域とは、都市計画法で、土地の用途規制を制限している規制です。

ここは、住宅しか建ててはいけないとか、ここは店舗を立てて良いとかの規制です。

用途地域には、住居系・商業系・工業系で合わせて12種類あります。

用途地域の名称をご存知の地主さんは多いのですが、一歩踏み込んで、その用途地域にはどのような建物が建てられるかということまでを把握している地主さんは少ないです。

少し細かいですが、参考までに以下に用途地域ごとに建てらえる建物の種類を提示します。

用途地域 1種低層 2種低層 1種中高層 2種中高層 1種住居 2種住居 準住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用 無指定
神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所等
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ×
住宅に付随する店舗・事務所等 ×
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校 × ×
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内) ×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内) × ×
自動車車庫(2階以下かつ300㎡以内) × ×
大学、高等専門学校、専修学校、各種学校 × × × ×
病院 × × × ×
事務所 × × ×
店舗・飲食店(1,500㎡以内) × × ×
自動車教習所 × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積50㎡以内) × × × ×
店舗・飲食店(3,000㎡以内) × × × ×
ボーリング場、スケート場、水泳場 × × × × ×
ホテル、旅館 × × × × × ×
カラオケボックス、ダンスホール × × × × ×
マージャン屋、パチンコ屋、馬券投票券発売所 × × × × × ×
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内) × × × × ×
自動車車庫(3階以上または3,000㎡以内) × × × × × ×
自動車修理工場(床面積150㎡以下) × × × × × ×
倉庫業を営む倉庫 × × × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡以内) × × × × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡超) × × × × × × × × ×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡未満) × × × × × × × ×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡以上) × × × × × × × × ×
店舗・飲食店(床面積10,000㎡超) × × × × × × × × × ×
キャバレー、料理店、ナイトクラブ × × × × × × × × × ×
個室付浴場業に係る公衆浴場 × × × × × × × × × × ×
卸売市場、火葬場、汚物処理場、ごみ焼却場 × × × 都市計画でその敷地の位置が決定しているものは建築可能

例えば、上表で「1種低層」と書かれているのは第一種低層住居専用地域のことです。

第一種低層住居専用地域では、戸建て住宅しか建てらえないと思い込んでいる人もいますが、実は保育園や老人ホームは建築可能です。

保育園や老人ホームは第一種低層住居専用地域内での有効な土地活用手段です。

このような知識は専門業者でないと発想がなかなか出てきません。

専門業者は、まず用途地域を調べ、その中で可能な土地活用を提案してくれます。

わざわざ自分で全てを調べるのは限界があります。

専門業者であれば、まずその土地の法的規制を調べ、テナントの入居可能性等も併せて調査してくれます。

無料の資料請求では、自分でも知らなかった活用方法や予想しなかった提案も出てくる可能性があります。

自分ではできない法的規制の調査やテナント探索をやってもらえることが、資料請求サイトを使った無料相談のメリットになります。

以上、ここまで相談のメリットについて見てきました。

資料請求による無料提案は、無料で話を聞けるので、基本的に損することはありません。

デメリットは原則ないのですが、考えられうるデメリットについてご紹介します。

3.土地活用を相談する上での2つのデメリット

3-1.皆言うことが違う

土地活用が決まらない、決められない理由の一つに、皆言っていることが違うということがあります。

地主さんの中には、色々な人に聞けば聞くほど迷うという方がいます。

筆者は、地主さんの一番の仕事は「判断」や「決断」をすることだと思いますが、判断や決断を苦手とする方はとても多いです。

地主さんとしては「こうしなさい、こうすべきだ」という答えを求めている人も多いです。

ところが、残念ながら、土地活用の提案では答えは出てきません。

答えを出すのは地主さんの仕事です。

このような提案では、「こんなことも出来ますよ」、「あんなことも出来ますよ」という選択肢が出てきます。

そのため、元々、土地活用に迷っている方は、他の選択肢が増えることで余計に迷うという方もいらっしゃいます。

筆者のお客様でもこのように選択肢を増やせば増やすほど迷われる地主の方もいらっしゃるのも事実です。

その方は、迷った挙句、税理士に相談をされました。

ところが、不動産に詳しくない税理士がさらにピント外れな回答が出てきたため、余計に収集がつかなくなったということを覚えています。

土地活用で相談は必要なことですが、相談しすぎると余計に決まらないということは良くあります。

迷った際に、特に専門外の人に答えを求めることは良くありません。

あの世界のイチローですら、プロ野球選手になろうとしてとき、親せきの叔母さんが反対したそうです。

良く知らない人の意見というのは、一般論でモノを語り、テキトーであるということです。

税理士は税金の専門家ではありますが、不動産の専門家ではありません。

税理士が捉えるのは数字だけであり、立地や建物等の不動産を見るセンスがありません。

出てきた提案を税理士に丸投げして、税理士に決めさせようとするのは危険です。

最終的に「決断」するのは自分であるということをよく理解しておきましょう。

3-2.どの提案内容もピンと来ない

不動産投資は借入金返済後のキャッシュフロー利回りが1~2%程度の場合も多いです。

ウハウハに儲かるということは、あまりありません。

「こんだけ借金してこれしか儲からないの?」ということも多く、決断をさらに鈍らせます。

土地活用には投資を伴いますが、投資に対するリターンはどの提案も似たり寄ったりです。

色々提案を受けてみても、ウルトラCは出てこないというのが現実です。

そのため、実際に提案を受けてみても、数字的にはどれもパッとしないということは良くあります。

特に地方のアパート投資などは、リスクが高いわりにリターンが少ないため、決断する気になれないという気持ちは良くわかります。

冒頭でも触れましたが、現在日本は人口が減っており、産業も縮小傾向にあります。

そのため、住居系も店舗系も「借りる」という賃貸需要は全般的に弱まっています。

地方であればその傾向はさらに強まります。

このような状況であるため、土地活用はそもそも難易度が高くなってきている状況にあります。

その難しさはプロの不動産会社であっても同じです。

よって、無料相談においては、過度な期待は避けるようにしてください。

あくまでも選択肢や可能性を知るための利用がいいでしょう。

以上、ここまで相談のデメリットについて見てきました。

提案を受けた後は、「決断」という大仕事が待っています。

土地活用ではこの「決断」が最も難しい仕事になります。

そこで次に決断の前にやるべきことについて見ていきます。

4.土地の活用方法を決断前にやるべき2つのこと

4-1.やりたいことを洗い出す

無料相談では色々な提案が出てきます。

興味のある提案については、詳しく話を聞くようにしてください。

業者からある程度、情報を聞き出したら、次にやるべきことは、どの活用方法にするかという「決断」です。

「決断」を苦手とする人は多いです。

決断には「後悔するかもしれない」というリスクを伴います。

特に、年齢を重ねれば様々な人生経験を積んできたことで、思慮深くなるため、ますます決断のハードルが高くなってしまいます。

土地活用が難しいのは、知識そのものが難しいわけではありません。

しつこいですが、土地活用の一番の難しさは「決断」にあります。

例えば、アパート建築でも、一括借上げがあるから安心と言われても、借金を抱える以上は不安です。

簡単に決断できるものではありません。

そこで筆者が常日頃地主さんにお伝えしていることは、「やりたいことの優先順位を決めてください」と言っています。

土地活用は、ウハウハに儲かって、リスクもなく、節税もできるのであれば、誰も迷いません。

ところが、どの土地活用もそうはならないのが実態です。

優先順位を決める一例

そこで土地活用によって、どういうことを実現したいのかについて、優先順位をつけることが必要です。

実現したいこととは、例えば以下のようなことです。

  1. 安定収入を得たい。
  2. 先祖代々の土地を守りたい。
  3. 相続対策をしたい。
  4. 土地は売りたくない。
  5. 固定資産税の垂れ流しを防ぎたい。
  6. 相続人に納税資金を蓄えさせたい。
  7. 相続人に分けやすいような資産にしておきたい。
  8. 煩わしい管理はしたくない。
  9. とにかく高収益を得たい。
  10. 借金はしたくない。

もちろん、自分の希望を全て叶えるような土地活用ができればベストですが、残念ながらそのような土地活用は存在しません。

例えば、子供が2人いて、相続人に資産を仲良く分けさせたいと考えていた場合、アパートを一つ建ててしまうと、子供たちが資産を仲良く分けることができなくなります。

そのため、このような希望を持たれている方は、アパート建築はむしろ避けるべきです。

2戸の戸建賃貸を建てるか、土地を売却して都心部のワンルームマンションを2戸購入する等の選択肢が出てきます。

また借金はしたくないとか、建物の修繕リスクを負いたくないというような人であれば、借地事業や時間貸駐車場、トランクリーム等の前提利用といった土地活用もあり得ます。

4-2.やりたいことが土地活用を決める

このように、自分が「何を優先させたいか」を明確にすると、答えは自ずと決まってきます。

逆に言えば、あなたの一番優先させたい希望を叶える選択肢は、そう多くはありません。

土地活用で「実現したいこと・やりたいこと」を決めることこそが、土地活用を「決断」できることに繋がります。

今一度、自分が「何をしたいのか」、「何をやりたいのか」等を突き詰めて考えるようにしてください。

地主さんの本当にやりたいことを訪ねてみると、「家族仲良く暮らしてほしい」というシンプルな回答を頂くことがあります。

筆者は、そのような地主さんには、戸建賃貸や、ワンルームマンションへの買換え、または売却による現金化等の資産を分けやすくする土地活用をお勧めしています。

これらの選択肢は、必ずしも収益性が最も高い土地活用とは限りません。

土地活用の答えは、収益性だけではなく、地主さんの本当にやりたいことの中にあるのです。

尚、遊休地の活用については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

土地の活用を考えるなら一括資料請求がオススメ

土地の活用を考えるなら、とにもかくにも自らどういった土地活用があるのかを理解するべきです。

まずは勉強も兼ねて、イエカレを使って、多くのプランを見て検討するのが、一番成功への近道です。

カンタン60秒、しかも無料で利用できますので、まずはイエカレを利用してみましょう。

5.まとめ

以上、土地活用の相談をする上で知っておきたいメリットとデメリットについて見てきました。

自分のやりたいことを明確にして、活用提案の中から自分にあった土地活用を選びましょう。

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