土地活用の可能性を広げる上手な資料請求の使い方について徹底解説

投稿日:2017年8月28日 更新日:

他人からは羨ましがられますが、地主には地主にしか分からない悩みがあります。

土地所有者の悩みとして最も大きなものが、土地活用です。

土地活用は多額の投資を伴い、何十年もの方向性を決定してしまうため、悩ましくなかなか決断できません。

土地活用で悩んでいる人の中には、

  • 自分の土地をどのように活用して良いか分からない
  • 土地活用の色々な方向性を検討したい
  • アパート以外でどのような土地活用の可能性があるのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、土地活用は、資料請求によって無料で複数の提案を受けることが可能です。

中でも利用者No.1の「イエカレ」を筆者はオススメしています。

無料で自分では到底考えつかなかった活用方法も知ることができ、とても便利です。

そこで今回の記事では、土地活用に関する「資料請求」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土地活用における資料請求の有用性を知ることができます。

>土地活用の成功の秘訣は多くのプランを見て比較検討すること!<

1.プロの意見が必要な2つの理由

土地には法律上定められた利用制限があり、またエリアによって賃貸需要が異なるという性質があります。

そのため、ベストな土地利用というのは素人には分かりにくく、専門家の意見が必要になります。

そこで、最初に土地利用を考えるうえで専門家の意見が必要となる背景について解説します。

1-1.土地の法的利用制限

全国の土地は全てどこでも自由に利用できるというわけではありません。

土地はエリアによって様々な規制を受けており、その利用が制限されています。

全国の土地の利用規制を定めている法律は「都市計画法」といいます。

自分の保有している土地も都市計画法に規制を受けており、それを知らない方も多いです。

日本全体の土地図

日本全体の土地図

まず日本全体の敷地は、

  1. 都市計画区域
  2. 準都市計画区域
  3. 都市計画区域外

の3つに分かれます。

人が住んでいるようなところは、基本的に「都市計画区域」ですので都市計画区域を中心に話を進めます。

都市計画区域は、さらに区域区分が定められている地域と区域区分が定められていない地域(非線引都市計画区域)に分かれます。

非線引都市計画区域とは、少し田舎といったようなイメージです。

人口が密集している市区町村は、区域区分が定められています。

区域区分とは市街化区域と市街化調整区域という2つの区分です。

市街化区域とは、「既に市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。

基本的に、都市部や団地は市街化区域です。

また市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」であり、人口が密集している市区町村内にある農村地帯が該当します。

市街化調整区域内は、許可がないと建物を建てることができないため、土地活用を行う上で強烈な制限を受けています。

土地活用を行う上で、特に自分の土地が市街化調整区域でないかどうかを確認することは重要です。

市街化調整区域の土地の場合、途端に土地活用の選択肢が狭められてしまいます。

一方で、市街化区域の中には「用途地域」と呼ばれる建てられる建物に用途の規制があります。

用途地域は住居系、商業系、工業系に分かれ、併せて12種類があります。

用途地域における建築制限は下表の様になります。

  1種低層 2種低層 1種中高層 2種中高層 1種住居 2種住居 準住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用 無指定
神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所等
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ×
住宅に付随する店舗・事務所等 ×
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校 × ×
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内) ×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内) × ×
自動車車庫(2階以下かつ300㎡以内) × ×
大学、高等専門学校、専修学校、各種学校 × × × ×
病院 × × × ×
事務所 × × ×
店舗・飲食店(1,500㎡以内) × × ×
自動車教習所 × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積50㎡以内) × × × ×
店舗・飲食店(3,000㎡以内) × × × ×
ボーリング場、スケート場、水泳場 × × × × ×
ホテル、旅館 × × × × × ×
カラオケボックス、ダンスホール × × × × ×
マージャン屋、パチンコ屋、馬券投票券発売所 × × × × × ×
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内) × × × × ×
自動車車庫(3階以上または3,000㎡以内) × × × × × ×
自動車修理工場(床面積150㎡以下) × × × × × ×
倉庫業を営む倉庫 × × × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡以内) × × × × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡超) × × × × × × × × ×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡未満) × × × × × × × ×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡以上) × × × × × × × × ×
店舗・飲食店(床面積10,000㎡超) × × × × × × × × × ×
キャバレー、料理店、ナイトクラブ × × × × × × × × × ×
個室付浴場業に係る公衆浴場 × × × × × × × × × × ×
卸売市場、火葬場、汚物処理場、ごみ焼却場 × × × 都市計画でその敷地の位置が決定しているものは建築可能

土地活用を検討するためには、まず自分の土地の用途地域を把握することから始まります。

これらは専門的な知識を要することから、一級建築士や宅地建物取引士等の専門家が調べます。

さらに、土地には用途地域の他、高さ制限や、地区計画、都市計画道路の有無、道路幅員等、建物の建築を制限する様々な規制がかかっています。

これらの規制を全て確認するには、市役所の都市計画課や建築指導課にヒアリングを行わなければなりません。

実は、自分の土地にどのような建物を建てることができるのかは、役所で専門的な調査を行わないと、分からないのです。

例えば、5階建てのマンションを建てて土地活用したいと思ったとしても、その土地で5階建てマンションが建てられるかどうかは、規制を調べてみないと分かりません。

まず、どのような建物が建築できるのかを把握するだけでも、専門家の力が必要なのです。

1-2.周辺のマーケット調査

土地活用を検討する上で、調査を要するものは、土地の法的規制だけではありません。

次に調べるのは賃貸需要のマーケット調査です。

住居系であっても、ファミリータイプであれば賃料はいくらか、ワンルームであれば賃料はいくらか等を知らなければ、収益予想の把握ができません。

そのため、このような賃料のマーケット調査も必要となります。

賃料のマーケット調査のポイントは、実際に決まっている成約賃料ベースの調査をする点です。

例えば、家賃が月8万円で募集されているようなエリアでも、周辺が空室だらけであれば、実際には7.5万円でしか成約していないかもしれません。

このよう成約データはインターネットを調べてみても分かりません。

実際の決まり値については、地元の不動産会社などが把握しています。

そのため賃料相場の調査も専門家が行います。

専門家が自分たちのネットワークを通じて、成約賃料の情報を入手し、土地活用提案に役立てます。

また、店舗や保育園等については、出店意向があるかどうかを事前に調査する必要があります。

このような出店意向の把握についても、素人ではなかなか行うことができません。

賃料や出店意向調査はプロに任せた方が正確で、可能性も高まるのです。

以上、ここまでプロの意見が必要な2つの理由について見てきました。

土地活用を決めるうえでの用途制限の調査やマーケッ調査等の専門的な調査はプロでないとできません。

土地活用を考える上では、まず資料請求を行って、自分の土地が

  1. どういう建物が建つのか
  2. 周辺マーケットはどのようになっているのか

を考えるようにしましょう。

では専門家に資料請求を行った後、次に業者の得意不得意を知るということについて見ていきましょう。

2.専門家を見極める!得意不得意を知る

2-1.皆が言っていることが違う理由

土地活用がなかなか決まらない理由の一つに、「皆が言っていることが違う」という点があります。

ある業者は「アパートを建てましょう」、またある業者は「戸建賃貸にしましょう」、さらに別の業者は「老人ホームにしましょう」等々の提案をしてきます。

どの提案も一長一短があり、聞けば聞くほど悩みが深くなるというのが土地所有者の悩みです。

「皆が言っていることが違う」というのは、ある意味、当り前です。

土地活用の提案と言っても、基本的には、業者は自分たちの商品を売り込むために提案をしてきます

ハウスメーカーであればアパートを売り込みますし、戸建メーカーであれば戸建賃貸を売り込んできます。

全員がメリットを主張してきますので、ますます分からなくなるわけです。

特に、ハウスメーカーや戸建メーカーなどのように、建物をある程度工場生産するような業態のメーカーは、自分たちの最も利益が出る建物を提案してくることがあります。

例えば、ハウスメーカーであれば、1部屋50㎡~80㎡程度のファミリータイプのアパートが最も得意です。

そのため、駅に近く、どう見てもワンルームタイプ(1部屋18㎡~25㎡程度)の方が良いようなエリアであっても、ファミリータイプのアパートを提案してくることがあります。

つまり提案とは、各社「あなたの土地で出来る最適な自社商品のご提案」を持ってきているに過ぎないということを理解する必要があります。

土地所有者としては、「皆が言っていることが違う」と悩んでしまうところですが、各社売っているものが違うため、提案も違うということになります。

例えば、用途地域が第一種低層住居専用地域は、用途規制がとても厳しく戸建住宅かアパートしか建ちません。

このような土地で、アパートに強い大東建託に提案をさせたらアパートを提案してきます。

一方で、戸建住宅に強いパナホームに提案させたら戸建賃貸を提案してきます。

基本的には、各社、第一種低層住居専用地域内の土地で、自分たちが最も利益の出せる建物の提案をしていることになります。

2-2.バラバラ提案を受け入れるべき

ただし、提案の段階ではこれで構いません。

むしろあらゆる可能性を捨てずにバラバラの提案を受け入れるべきです。

1社だけの提案しか受けないと、自社製品を売り込まれて終わりです。

もっと良い活用方法があったかもしれません。

また、店舗の誘致が可能な土地であれば、時間をかけて幅広く検討すべきです。

店舗は賃料が高く、その土地活用の収益性を大きく左右します。

店舗に関しては、提案してくる各社のテナント誘致力によって、結果も大きく異なります。

良いテナントを引っ張って来られる業者であれば、選択肢が広がります。

店舗の誘致は大手ハウスメーカーが必ずしも得意であるとは限りません。

明らかに1階は店舗立地であるにも関わらず、店舗の誘致が苦手なハウスメーカーの場合、1階に店舗を入れない提案を平気でしてくることがあります。

筆者の実体験

筆者は以前、あるオーナーさんから土地活用の相談を受けたことがありました。

そのオーナーさんは、以前からの付き合いでハウスメーカーに活用の提案を受けていました。

どうみても店舗用地であったのに、利回りの低いアパートの提案を受けていたため、そのオーナーさんは決断しきれない様子でした。

筆者の方では、すぐにハウスメーカーと面談し、店舗を誘致するよう、依頼しました。

ところが、そのハウスメーカーはとても店舗系のテナント誘致力が弱く、苦労したことを覚えています。

結局のところ、立地が良かったため、ある店舗が出店意向を示してくれました。

結果的に、最初のアパート提案よりも利回りが高くなり、オーナーさんにも納得いただいて土地活用を決めて頂きました。

このように、土地活用は1社だけの提案が必ずしもベストではないということを知っておく必要があります。

最初の段階では、土地活用提案は、必ず複数社から受けるべきです。

2-3.複数社から提案を受ける方法

土地活用提案については、今は無料で複数の活用プランの提案を受けることのできるシステムがあります。

イエカレ」や「タウンライフ」「スマイスター」などは無料で土地活用の提案を受けることのできる便利な資料請求システムがあります。

中でもオススメは利用者No.1の「イエカレ」です。

色々提案を受けると、大変に思うかもしれませんが、重要なことは「比較は今しかできない」という点です。

土地は、一度、建物を建ててしまうと、その後、数十年、そのままです。

比較検討できるのは、建物が建つ前の今しかありません。

土地活用を検討する場合、土地所有者は、様々な業者を振り回すことになります。

それに関しては、提案業者側も慣れています。

悩めるのは今しかないので、たくさんの提案を受けて、慎重に検討するようにしましょう。

以上、ここまで得意不得意を知るについて見てきました。

様々な提案を受けた後、最終的に決断をするのはあなたです。

決断するには優先順位を決めておく必要があります。

そこで次に優先順位を決めておくについて見ていきます。

3.土地の活用方法の優先順位を決め方

筆者は、以前、土地所有者から印象的な言葉を聞き、今でもそれを覚えています。

その一言とは、「土地活用はしたいのだけれども、別にアパートの大家になりたいというわけではないんだよな」という一言です。

これは名言だと思いました。

土地活用で悩んでいる方は、かなりこの言葉に共感されるのではないでしょうか。

実際、土地活用はしたいけど、アパート経営はしたくないという方は多いです。

アパートだけが土地活用ではないので、当然です。

アパートくらいしか建てられない土地であれば、なおさら、やる気が起きないものと思われます。

そのため、筆者はその土地所有者さんに最終的に何をしたいのかを考えてもらいました。

土地活用によって、節税がしたいのか、子供たちに分けやすい資産の残したいのか、借金はしたくないのか、それとも地域の人に喜ばれる建物を建てたいのか等々

そのオーナーさんは、今まで古い建物で散々苦労した経験があり、自分がなくなった後、妻や子供たちのそのような苦労はさせたくないという想いが最優先でした。

そのため、最終的に事業用定期借地による土地活用を選択されました。

事業用定期借地の提案は、必ずしも収益性は一番高いものではありませんでした。

ただ、色々な提案の中から、「自分のしたいことや想い」を優先させたことで、最終的に「決断する」ということができたのです。

このように、決断をするには、自分が何をしたいのかという優先順位を決めておくことが重要です。

答えは必ずしも最も高い収益性の提案になるとは限りません。

ただ、提案の中で、例えばアパートをするという決断になったとしたら、再度、ハウスメーカー同士でアパートの建築費の再見積を取ることは必要です。

土地活用を決めるまでは、

イエカレで一括提案を受ける」→「やりたいことの優先順位を決める」→「活用方法を決める」→「決めた活用方法で再度見積を取る」

という流れになります。

4.まとめ

以上、土地活用の可能性を広げる上手な資料請求の使い方について徹底解説してきました。

複数の提案を受け、最終的に自分のやりたいことに最も合致した土地活用を選びましょう。

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