【土地活用オールガイド】14種類の徹底比較とベストな活用方法の選び方

土地活用したいけれど、第一歩が踏み出せない・・・

そんな人は多いのではないでしょうか。

土地活用には種類が多いので、どんな土地でも活用方法が見つけられるとも言えますが、1つだけ選ぶのはとても大変ですね。

しかも、ほとんどの土地活用は、いったん始めたら簡単に変更できません。

土地活用の方法には実に様々な選択肢があります。

賃貸住宅経営、貸事務所、駐車場、定期借地、トランクルーム、太陽光発電などなど・・・

初期投資や利回りにも違いがあり、規模が大きいものから小さいものまで多岐にわたります。

どれがいいのかわからない！でも絶対に失敗したくない！

そんな声にお答えして、おすすめの土地活用14種類と、あなたにピッタリの活用方法の選び方をお教えします。

土地にはそれぞれ個性があるんじゃ。個性によって活用方法は変わるぞ。

フクロウ先生

ひよこ生徒

土地の個性も活用方法も、サッパリわかりません・・・

わかりやすく解説するから、安心してついてくるのじゃ！

フクロウ先生

1.土地活用しないデメリットは固定資産税だけじゃない

どんな土地でも、毎年、固定資産税が課税されます。

たとえ税額が安くても、5年分、10年分となると無視できない金額になります。

でも、デメリットは税金だけじゃありません。

土地活用しない3つのデメリット

デメリット1.維持管理の費用や手間

土地を所有していると、地域にもよりますが、定期的な草刈りや害虫駆除、見回りが必要です。

草刈りは自分でできるし、人に頼んでも高くはないと思うかもしれませんが、積み重なると大きな手間と金額になってきます。

デメリット2. 不法投棄や犯罪に利用されるリスク

放置自転車や不法投棄の被害に遭って、予期せぬ処理費用が発生するリスクも無視できません。

たとえ空き缶一つであっても、他人のゴミを処分するのは気分のよいものではありませんし、昨今の粗大ごみ処理費用は高額です。

人の目が届かない遊休地は、犯罪に利用されるのも心配ですね。

デメリット3.地価が上昇するとは限らない

バブルの頃は、土地を持っていればどんどん値段が上がっていったので、土地は所有していることに意味がありました。

でも今は、二極化が進み、利便性の高い場所や人気住宅地の地価は上昇傾向ですが、郊外エリアの地価は下落傾向が続いています。

使わない土地は、本当に「資産」といえる？

このように、使わない土地を持っていると、固定資産税や維持管理費用がかかり、値段は下がり続けるだけかもしれない・・・

持っているだけの土地は、プラスの資産というより、マイナスの資産になってしまうのです。

きちんと土地活用して管理すれば、収入が得られるだけでなく、草刈りの手間や不法投棄リスクも減らせるのじゃ。

フクロウ先生

ひよこ生徒

トータルで考えたら、そんなに儲からなくてもいいから活用したほうがいいのね！

それで儲けも大きければ、文句なしじゃな。

フクロウ先生

2.主な土地活用14種類の特徴比較

この章では、主な土地活用14種類について、徹底解説していきます。

1つ1つ解説する前に、まず、14種類の特徴を比較してみましょう。

ただし、「長い」と書いてある土地活用も、例えばアパートを建設して数年間賃貸経営した後に投資物件として売却すれば、短期の不動産投資が可能です。

ひよこ生徒

街中で見かけるものも多いわね。種類が多くて目が回りそう！

わかりやすく、土地の「個性」で分けてみよう。

フクロウ先生

これから、具体的な土地活用の特徴について、３つのグループに分けて解説していきます。

住宅地や商業地でおすすめの土地活用

市街地などに、30坪以上の土地を持っているなら、真っ先に検討したい土地活用です。

比較的恵まれた条件の土地といえるので、高収益も見込めるグループです。

狭い土地、変わった形の土地でも可能&初期投資の少ない土地活用

土地活用したいけれど、土地が狭かったり、変わった形をしているんだけど・・・というお悩みは多いもの。

あるいは、あまり高額な初期投資をしたくないんだけど・・・という人にもおすすめです。

郊外に向いている土地活用

土地活用の中には、田舎でも可能、というより、田舎のほうが向いている土地活用もあります。

郊外でもあきらめないでくださいね。

3.住宅地や商業地でおすすめの土地活用

まず、住宅地や商業地など、比較的建物の多い市街地に向いている土地活用を5つご紹介します。

それぞれ詳しくみてみましょう。

方法1.アパート経営・マンション経営

アパート等を経営するには、まず建物を建てなければいけません。

初期投資は大きいですが、そのぶんリターンも多く、高収益を期待できます。

アパート経営で誰もが不安を感じるのは、空室リスク・賃料下落リスクです。

でも、賃貸需要がある場所に、入居者のニーズをとらえたアパートを建てれば、それほど怖がることはありません。

築年数がたてば、新築時よりも賃料が下がるのは当たり前のことなので、それでも長期的に利益が出るように収支プランを立てることが大切です。

建築時にはハウスメーカーが25～30年の長期の収支プランを作ってくれるので、複数のメーカーを比較して高収益なプランを選びましょう。

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建築コストを抑えることも大切ですが、競合物件と差別化して入居者を集められるような、魅力的な建物を建てることが重要です。

マンションはアパートよりも建築費が高くなりますが、建物性能が高く、高い賃料・高稼働が期待できるので、立地によっては有利です。

どうしても空室リスクを避けたい場合は、家賃保証制度（一括借り上げ制度）を利用すると安心です。

ただし、収益性は落ちてしまうので注意しましょう。

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どんな土地に向いている？

人気住宅地や駅の近くなど、賃貸住宅のニーズがある土地。

都心なら30坪くらいの土地でも可能。

方法2.戸建賃貸

戸建賃貸は、一戸建てタイプの賃貸住宅です。戸建住宅に住みたいと思う人は少なくありません。

特にファミリー層は部屋数や騒音が気になるので、集合住宅より戸建住宅で子育てがしたいと考えるでしょう。

でも、賃貸において戸建てタイプは多くありません。

そのため、戸建賃貸の借主の多くは、長く住まうパターンが多く、集合住宅に比べ空室のリスクは低くなります。

また、集合住宅を建てるには面積が足りない土地や、形が合わない土地でも対応が可能です。

アパートやマンションの供給が多すぎる場所にも向いています。

手放したいときは、賃貸物件としてではなく、中古住宅としてエンドユーザーに売却することも可能です。

どんな土地に向いている？

人気住宅地や駅の近くなど、賃貸住宅のニーズがある土地。

都心なら30坪くらいの土地でも可能。

狭小地、変形地でも建てられる。

方法3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、1つの建物に、所有者の自宅と賃貸アパートが共存する住宅です。

家賃収入を住宅ローン返済に充てられるので、家計の負担を軽くできるのが魅力です。

オーナーと入居者が近くに住むので、双方が快適に暮らせるように、設計プランを工夫する必要があります。

例えば、入り口の方向を分けて、顔を合わす機会を減らしたり、遮音性の高い構造を選ぶとよいですね。

普通のアパート等を建てる場合は、住宅ローンよりも金利の高い「アパートローン」を利用しますが、賃貸併用住宅は、建物全体について低金利の「住宅ローン」を組める場合があります。

金融機関によっても異なりますが、住宅ローン金利が適用されるためには、建物面積の50％以上を自宅用スペースにする必要があります。

ただし、一般的な住宅に比べて建物総額は高くなるので、世帯年収がある程度高いか頭金が多くないと、賃貸併用住宅用に住宅ローンを組むのは難しいかも知れません。

賃貸併用住宅は、ライフスタイルに合わせて住居を変化させやすく、将来は二世帯住宅として利用することもできるのもメリットです。

どんな土地に向いている？

人気住宅地や駅の近くなど、賃貸住宅のニーズがある土地。

方法4.貸店舗・貸事務所経営

貸店舗・貸事務所経営とは、賃貸用の店舗やオフィスビルを建て、事業者に部屋を貸して家賃収入を得る経営方法です。

繁華性が高すぎて住宅に向いていない、にぎやかな土地も有効活用できます。

駅から遠くても、幹線道路沿いなら店舗需要が見込めます。

物販店舗・飲食店舗など、様々な業種に対応できるような汎用性の高い建物を建てるとよいでしょう。

立地によっては、低層階を店舗や事務所とし、上層階は居住用のアパート・マンションにすることで、家賃収入を最大化できます。

どんな土地に向いている？

商業地、駅から近いエリア、幹線道路沿いなど。

方法5.定期借地

土地を貸して、地代を受け取るだけなので、手間のかからない土地活用です。

土地を借りた人が、店舗や共同住宅などの建物を建て、一定期間運用したら土地を返してもらいます。

土地を借りた人が建物を建てるので、土地オーナーが初期投資しなくてすむのも魅力です。

特に、広い土地や幹線道路沿いの土地など、自分では活用しきれないような土地を持っている場合に検討してほしい土地活用です。

自分で運営できない用途にも活用できるので、土地の可能性を最大限に引き出すことができますね。

例えば、このような用途に活用できる可能性があります。

幹線道路沿い：ファミリーレストラン等の飲食店、各種店舗、商業施設など。

住宅地の中の広大な土地：定期借地権付きマンションなど。

郊外の広い土地：老人ホーム、倉庫、工場など。

注意点は、契約の種類を「定期借地契約」にすることです。

定期借地契約は、更新がないので、契約期間が終了したら建物を取り壊した上で、確実に土地を返還してもらえます。

普通の借地契約の場合には、正当理由がない限り契約は更新されてしまうので、土地がなかなか返してもらえないリスクがあります。

なお、住宅用途の場合は、「一般定期借地権」となるので、契約期間は50年以上です。

店舗等の場合は「事業用定期借地権」となり、契約期間は10年以上50年未満で決められます。

どんな土地に向いている？

どのような土地でも可能性あり。

ひよこ生徒

土地を貸したら、半永久的に返してもらえない、とか聞いたことがあるけど・・・

定期借地契約なら、更新制度がないから安心して貸せるぞ。

フクロウ先生

定期借地についてはこちらの記事もぜひご覧ください。

4.狭い土地、変わった形の土地でも可能&初期投資の少ない土地活用

次に、狭い土地・変わった形の土地でも可能な土地活用や、初期投資の少ない土地活用を6つご紹介します。

アパートやマンション等を建てても余ってしまう部分の有効利用にもおすすめです。

それでは、一つずつ解説していきます。

方法1.月極駐車場・コインパーキング

月極駐車場は、アスファルト舗装を行わなくてもいいので、わずかな初期投資で始められます。

コインパーキングは、精算機などの設備やアスファルト舗装費用程度の投資でスタートでき、維持費用も少ないため、賃貸住宅等に比べれば敷居の低い活用方法です。

駐車場は様々な場所にニーズがありますし、1区画の面積は2.5×5メートル前後あればいいので、狭小地や変形地でも対応できます。

手間をかけたくない場合、月極駐車場なら、不動産会社に管理委託するか、一括貸しにするとよいでしょう。

コインパーキングの場合、運営会社に土地を貸して、設置から管理までの一切を任せる方式も一般的です。

ただし、立地にもよりますが賃貸アパートに比べ収益力は低くなりがちです。

土地の固定資産税も賃貸アパートの敷地と比べると約6倍となり、税制面での優遇が少ないというデメリットもあります。

どんな土地に向いている？

駅の近く、住宅地、商業地、観光地の近くなど。狭小地でも可能。

駐車場経営については、こちらの記事もぜひご覧ください。

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方法2.トランクルーム

トランクルームは、簡易型の「貸倉庫」です。

所有している土地にコンテナ型のトランクルームを設置し、荷物を預けたい人に貸出して利用料をもらうという土地活用です。

近年、収納スペースに困っている一般家庭などへの認知度が上がり、需要がどんどん高まっています。

アパート経営やマンション経営と比べ初期投資額が少なく、管理費用もほとんどかかりません。

トランクルーム運営会社のバックアップが厚く、一括借り上げ制度や、運営計画から利用者管理までお任せできる会社もあるので、知識がないオーナーにも安心です。

まずは運営会社に依頼して、周辺で収納ニーズがあるかどうか調査してもらいましょう。

なお、コンテナは建物とみなされるので、設置する際には建築確認申請が必要です。

次のようなエリアには設置できない自治体が多いので注意しましょう。

どんな土地に向いている？

住宅地の近くや、事務所エリアの近くなど

方法3.コインランドリー経営

ある程度の初期費用はかかりますが、アパート経営に比べると始めやすい金額です。

ファミリー層が多い立地なら、ふとんも洗える大型ランドリー機械を、シングル層が多い立地なら、小型のランドリー機械を多めにするなど、立地に応じた工夫で収益も上がるでしょう。

人件費がほとんどかからない反面、無人の時間が長いため、いたずらや両替機荒らしの対策のために、防犯カメラを備えたり、定期的な清掃などが必要です。

機械がすぐに壊れてしまえば損失につながるので、定期的なメンテナンスや設備投資も必要でしょう。

コインランドリー運営会社に相談すると、需要があるかどうかマーケット調査を行ってもらえますし、ランドリー機械の選定から維持管理まで委託できます。

どんな土地に向いている？

周辺に住宅が多い立地、競合コインランドリーが少ない

方法4.自動販売機

スペースの狭い土地に「自動販売機」を設置することも、立派な土地活用です。

アパート経営や駐車場など、他の土地活用と組み合わせるのもおすすめです。

オーナーは電気代を負担し、売り上げの20％ほどが収入になります。

設置費用は運営会社が負担してくれ、飲料の詰め替えや各種メンテナンスも全てやってくれるため、土地を貸すだけで何もしなくていいというのが最大の特徴です 。

ただし、売れ行きが悪ければ、電気代と売り上げが同じ程度、もしくは電気代のほうが上回ることもあります。

電気代は月々2,000～5,000円前後なので、一日の売上本数は10本以上ほしいところです。

収益性は立地しだいで決まりますが、高額の収益を出すというよりは、手間なくコツコツ稼げる土地活用です。

どんな土地に向いている？

人通りが多い場所

ひよこ生徒

自動販売機って、意外とラクなんだね！

方法5.バイク置場、駐輪場、コインロッカー

狭い土地や、アパート等を建ててもスペースが少しだけ余ってしまうときに、活用する方法は自動販売機だけではありません。

その地域の特性に合わせて、バイク置場、駐輪場、コインロッカーも検討してみましょう。

バイク置場や駐輪場は、駐車場に向いていない土地でも可能です。

駅の近くだけれど車が通りにくい狭い路地や、出入り口付近に電柱があって車の入出庫がしにくい土地なども、バイク置場や自転車置場なら設置できます。

昨今の車離れの影響で自転車やバイクの利用者は増えていますが、アパート・マンションにはバイク置場が不足している場合も多いので、住宅地でも意外と需要があります。

屋根や防犯カメラを設置したり、雨風を防げるコンテナ型のバイク置場にして付加価値を付けると利用者の心をつかめます。

コインロッカーは、駅前・観光地・繁華街の近くなど、向いている立地は限られますが、一度設置したら24時間稼働してくれます。

コインロッカー専門会社に土地を貸して設置・運営してもらうこともできます。

貸店舗や駐車場など、他の土地活用で余ったスペースに自動販売機と合わせて検討するといいでしょう。

どんな土地に向いている？

駅の近く、観光地の近く、商業地など

方法6.貸看板の設置

人通りや車両通行量が多い土地であれば、広告看板を設置してみてはどうでしょうか？

住宅地や商業地、幹線道路沿いやショッピングモールの近くなど、広告スペースには一定の需要があります。

狭小地でも設置できるので、他の土地活用で余ったスペースがあれば看板を設置できるか検討してみましょう。

建物の屋上や壁面に広告を設置するのもおすすめです。

広告看板はいったん契約してしまえば、手間もかからず広告費収入が入り、長期的に利用してもらえることがほとんどです。

看板の形態にもよりますが、広告を貼る土台だけオーナーが用意する場合と、看板設置費用は全て広告主が負担する場合があります。

どんな土地に向いている？

駅前、人通りが多い場所、幹線道路沿いなど。狭いスペースでも可能。

5.郊外に向いている土地活用

次に、郊外に向いている土地活用を3つご紹介します。

方法1.太陽光発電用地

太陽光発電パネルを設置して電力を発電し、電力会社に売ることにより利益を得る活用方法です。

屋根の上ではなく、土地の上にソーラーパネルがズラッと並んでいるのを見たことがあるのではないでしょうか。

土地の上に設置する方式を「野立て太陽光発電」といいます。

日当たりと、すぐ近くに送電線があれば可能で、長期安定収入が得られるのが魅力です 。

アパート経営のように空室を心配する必要もありません。

電力の買取単価は、一定の期間固定されます。

10ｋｗ以上のソーラーパネルを設置すると、産業用の扱いになり、20年間の電力買い取り保証制度があるため、20年間はほぼ一定の売電収入が入ってきます。

土地の傾斜などの条件にもよっても違いますが、約50坪の面積があれば、10ｋｗのソーラーパネルが設置できます。

なお、日照の良いところにパネルを設置しても、何十年と日照が確保できるとは限りません。

例えば、南側に建物が建って影が差し込むと、一般的に発電量は低下します。

近隣へは常に反射光が発生し、光だけでなく熱で迷惑をかけてしまうこともあります。

そのため、市街地よりも郊外の土地に向いています。

200坪以上の土地なら、ソーラー発電会社に土地を貸すのもおすすめです。

設置費用・運営費用を負担してもらえ、メンテナンスも任せられます。

ただし、自分で設置して売電するより収益性は下がってしまいます。

どんな土地に向いている？

郊外で日当たりが良く、電柱が近い。地盤がある程度、固い。

太陽光発電を考えている人は「 ソーラーパートナーズ 」で一度見積もりを取ることをオススメします。

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方法2.資材置場

都市部では少ないですが、郊外で一定の需要があるのが「資材置場」です。

建設業者等が、工事の資材や重機、大型トラックを置くための場所として使用します。

現状のまま貸せばいいので、初期投資は不要です。

資材置き場として使う土地は50坪程度あれば可能です。

どんな土地に向いている？

どのような土地でも貸せますが、道路幅員が広く、間口も広い土地が好まれます。

方法3.貸農園

周辺住民に貸農園として利用してもらい、対価を受け取る方法です。

一括して一人に貸してもいいし、区画を小さく区切って複数の人に貸す方法も。

それほど高収益は見込めませんが、借主の手により丁寧に管理される土地になるので、不法投棄等のリスクを減らすことができ安心です。

どんな土地に向いている？

周辺に庭のない一戸建てやマンションが多いエリア。

遊休農地にも向いていますが、一定の手続きが必要（6章参照）。

6.農地を土地活用したいときの注意点

土地活用したいと思う土地が、「農地」の場合は注意しましょう。

農地とは、登記事項証明書の「地目」が「田」や「畑」になっている場合です。

農地を違う用途に使ったり、売却・賃貸する場合、「農地法」による制限があります。

農地を別の用途に変更して使いたい場合には、「農地転用」の手続きが必要です。

農地転用とは、農地を農地以外に変更することをいいます。

今現在、農地として作物を作っていない場合でも、規制の対象になります。

まず、農地が「市街化区域」の中にあるかどうかで、手続きは大きく違ってきます。

「市街化区域」かどうかは、市町村役場の都市計画課等に電話して住所を伝えるだけで調べられます。

市街化区域内の農地の場合

農地が「市街化区域」にある場合には、農地転用の手続きは簡単なので心配いりません。

農業委員会に「届出」をするだけで農地転用できます。

市街化区域は積極的に市街化が図られるエリアなので、様々な土地活用が可能です。

農地のままにしておくよりも高い収益性が期待できます。

市街化区域外の農地は「農地転用」できない場合がある

農地のほとんどは「市街化区域」の外にあります。

市街化区域外の場合、農地を農地以外に変更するときには、農業委員会に農地転用の「許可」を得る必要があります。

ところが、農地転用はどこでも許可が下りるとは限りません。

また、許可が下りるとしても、農地転用の手続きは、時間も手間もかかることを覚悟しておきましょう。

農地には、「区分」が決められていて、市町村役場の中などにある農業委員会で調べられます。

農地転用の許可が下りる可能性が高いのは、「第２種農地」と「第３種農地」だけです。

農地転用できない場合の活用方法

農地転用が不可能と言われた場合には、農地のまま活用するしかありません。

農家の高齢化と耕作放棄地の増加が全国的に問題になっていて、農業委員会でも様々な対策が検討されているので、相談してみましょう。

農地転用できない場合には、対策は次の2つが考えられます。

農家、農業生産法人、新規農業参入者などに売却または貸す

農地を貸す場合にも、基本的に、農業委員会の許可が必要です。

市民農園（貸農園）

遊休農地であっても、「市民農園」として運営するためには、一定の手続きが必要です。

市民農園を開設する形態には、3種類あります。

それぞれ手続きが異なるので、市町村の農政課などに相談してみましょう。

農地の土地活用は、農地に精通した不動産会社に相談するのがポイント

農地転用できるかどうかは、農地の「区分」によって決まるところが大きいのですが、申請書類の内容しだいで許可が得られるかどうかが変わる可能性があります。

自分で農業委員会に相談してみることもできますが、農地に精通している不動産会社に調査してもらうのが安心です。

土地活用を断念して売却する場合でも、農地のまま売るのと、農地転用を前提とした買主に売るのとでは、相場が全く違ってきます。

まずは農地転用に慣れている不動産会社を見つけることがポイントです。

「 イエウール 」などの一括査定を利用すると、すぐに見つけることができます。

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7.土地活用の方法はどうやって選べばいい？

「最もいい活用方法」を簡単に見つける方法

ひよこ生徒

結局、どの土地活用を選べばいいの・・・？

ベストな土地活用を選ぶときに、まず考えるべきことは、２つあります。

様々な活用方法の中からベストな選択肢を絞り込むには、不動産に関する専門知識が必要です。

そのため、土地活用の第一歩としては、まず複数のハウスメーカー等に相談して、プロの知識を利用するのが得策です。

法律上の制限や、その地域の需給動向を踏まえた、的確なアドバイスを受けましょう。

このとき、必ず複数の会社に相談するのがポイントです。

一社だけに相談すると、その会社が得意とするタイプの活用方法を勧められてしまいます。

複数の会社に提案してもらえば、あなたの土地の個性に合った有利な活用方法を見逃しません。

また、提案を見比べてみると、収益性や建築費の違いなどがハッキリとわかるので、あなたにピッタリの手法を選びやすくなります。

複数の土地活用プランを効率的に取り寄せるためには、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用すると便利です。

簡単な入力をするだけで、その地域に精通している、複数のハウスメーカーや専門業者の土地活用プランを取り寄せられるのがメリットです。

ひよこ生徒

いろんな会社を比べれば、相性のいいハウスメーカーに出会えそうね♪

特に担当営業マンは、土地活用のパートナーと言える存在じゃ。しっかり選ぼう。

フクロウ先生

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「最もいい活用方法」を選ぶには

まずは、あなたが土地活用に求める目的を考えてみましょう。

一括資料請求でプロに提案してもらった中から、自分の目的にあったものを選択すれば失敗することがありませんね。

万が一、納得のいく土地活用が見つからなければ、思い切って売却するのも一つの土地活用と言えます。

使わない土地は税金がかかるだけでなく、不法投棄のリスクなどもあり、持っているだけでは損をしてしまう時代です。

売却する場合には、売却価格の一括査定サービス「 イエウール 」を利用して、最も高く売ってくれる会社を探すと効率的です。

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まとめ

いかがでしたか？土地活用といっても、その種類は多岐にわたります。

「どの土地活用が一番良いか」を決めるには、所有している土地の個性を十分に把握した上で、自分が「何を目的にするのか」を見極めることが重要です。

その土地のニーズをいかに読み取るかが、土地活用の成否に繋がります。

信頼できる不動産会社を味方にできるかどうかが最大のポイント。一括資料請求を利用してあなたの土地の可能性をみつけませんか？