土地の有効活用提案を受けて決断するまでに必要な3つのプロセス

投稿日:2017年11月19日 更新日:

最も収益性の高い土地活用を行うためには、まずは複数の業者から有効活用提案を受け、選択肢を広げることが第一歩です。

これから土地活用を考えている人の中には、

  • 良い土地の活用方法がなくて困っている
  • 土地活用を提案してくれる業者を知りたい
  • 提案を受けた土地活用からどうやって決断したら良いのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

土地活用は提案を受けても決断することがとても難しいです。

そこで今回の記事では「土地活用提案」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土地活用提案がどうして必要なのかを理解し、何をポイントに土地活用を決めていけば良いのか分かるようになります。

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1.便利な土地活用の無料一括提案サイト

難しい土地活用も、今では無料で提案を受けることができる時代になりました。

従来は、土地活用に「詳しそうな人」や「ハウスメーカー」を自分で探し出し、時間をかけて相談しながら土地活用を決めていきました。

自分の人脈や、ハウスメーカーのノウハウ等にも限りがあるため、従来の方法だと土地活用のアイディアを集めるまでが大変な労力でした。

ところが、現在ではインターネットを使って無料で土地活用提案を集めることができるようになっています。

HOME4U土地活用」や「タウンライフ」「イエカレ」といったサービスでは、土地活用の提案を集めることができます。

中でもNTTグループが運営しており、利用者も700万人の安心実績「HOME4U土地活用」が一番のオススメ

管理会社は相対取引になることが多く、なかなか値引きが難しい費用の一つです。

土地活用の一括提案から始まり、竣工後には管理会社の一括査定もできるため、一気通貫で利用することができます。

竣工後の管理会社の見積比較は、強力なパワーを発揮してくれますので、提案の段階からHOME4U土地活用の使い方に慣れておくのが良いかもしれません。

提案は、多くの会社から提案を受けた方が良いため、どのサイトも利用した方が良いですが、もし1つだけに絞るのであれば、「HOME4U土地活用」がオススメです。

土地活用は複数の提案を受けてみることから始めるのが第一歩です。

提案を受けるにあたっては、一括提案サイトを使うのが効率的です。

以上、便利な土地活用の無料一括提案サイトについて見てきました。

ではなぜ土地活用には提案が必要なのでしょうか、そこで次に土地活用提案が必要な4つの理由について見ていきます。

2.土地活用提案が必要な4つの理由

理由1.土地には法的な利用制限がある

土地活用を考えるにあたっては、専門知識が欠かせません。

土地所有者が細かい専門的な知識まで持つ必要はありませんが、専門家の力を借りる必要があるという理由は知っておくべきです。

専門的な知識として、まず「その土地にはどのような建物が立てられるのか」という調査結果が必要になります。

土地には建物の建築用途を規制する法規制があります。

土地の用途規制はエリアを分けられてゾーニングされていますが、そのゾーニングを定めている法律は都市計画法と呼ばれる法律です。


都市計画法では、多くの人が住む都市部を都市計画区域として定めています。

都市計画区域の中でも、さらに人口密度の高い都市を「区域区分の定めた都市計画区域」として指定し、人口密度の低い都市を「非線引都市計画区域」として指定しています。

土地の規制は、イメージとしては人口密集市街地ほど厳しく、田舎ほど緩いです。

田舎は、何をやっても入居者が埋まらないため、必然的に建物を建てる人が少なくなります。

そのため、田舎は土地の規制を厳しくする必要がないのです。


一方で、人口密度の高い都市は規制が厳しいです。

都市計画区域の中で、人口密度の高い都市は「区域区分の定めた都市計画区域」として指定されています。

この区域区分とは、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれます。

市街化区域とは「既に市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。

「市街化調整区域」とは、「市街化を抑制すべき区域」です。

市街化とは、建物とどんどん立てて街に変えていくということです。

つまり、「市街化を抑制する」とは建物を建てさせない区域ということになります。

市街化調整区域とは、許可がないと建物が建てられません。

そのため、もし土地が市街化調整区域の中にある場合、土地活用が極めて難しくなります

一方で、市街化区域とは、都市部の中でも人が多く住む場所であるため、土地活用を行っていくメインとなるエリアです。

ただし、市街化区域は人口が多いため、放っておくと様々な建物が乱立してしまいます。

そのため市街化区域は最も規制が厳しく、市街化区域の中で細かく12種類の用途地域を定めています。

ここまでの話を簡単に図解すると、以下のようになります。

市街化区で定められている用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の計12種類あり、下表の様に定められています。

系統 用途地域 定義
住居系 第一種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第一種住居地域 住居の環境を保護するための地域。
第二種住居地域 主として住居の環境を保護するための地域。
準住居地域 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
商業系 近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域。
商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。
工業系 準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域。
工業地域 主として工業の利便を増進するための地域。
工業専用地域 工業の利便を増進するための地域。

また、用途地域では、建築できる建物の用途が下表の様に規定されています。

用途地域 1種低層 2種低層 1種中高層 2種中高層 1種住居 2種住居 準住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用 無指定
神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所等
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ×
住宅に付随する店舗・事務所等 ×
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校 × ×
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内) ×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内) × ×
自動車車庫(2階以下かつ300㎡以内) × ×
大学、高等専門学校、専修学校、各種学校 × × × ×
病院 × × × ×
事務所 × × ×
店舗・飲食店(1,500㎡以内) × × ×
自動車教習所 × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積50㎡以内) × × × ×
店舗・飲食店(3,000㎡以内) × × × ×
ボーリング場、スケート場、水泳場 × × × × ×
ホテル、旅館 × × × × × ×
カラオケボックス、ダンスホール × × × × ×
マージャン屋、パチンコ屋、馬券投票券発売所 × × × × × ×
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内) × × × × ×
自動車車庫(3階以上または3,000㎡以内) × × × × × ×
自動車修理工場(床面積150㎡以下) × × × × × ×
倉庫業を営む倉庫 × × × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡以内) × × × × × × ×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡超) × × × × × × × × ×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡未満) × × × × × × × ×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡以上) × × × × × × × × ×
店舗・飲食店(床面積10,000㎡超) × × × × × × × × × ×
キャバレー、料理店、ナイトクラブ × × × × × × × × × ×
個室付浴場業に係る公衆浴場 × × × × × × × × × × ×
卸売市場、火葬場、汚物処理場、ごみ焼却場 × × × 都市計画でその敷地の位置が決定しているものは建築可能

このようにそれぞれ土地には建築できる建物とできない建物があります。


このような土地規制は土地の価値にも影響してきます。

例えば、様々な建物を建てることができる商業地の土地であれば、土地の用途の多様性が高いため、土地価格は高くなります。

一方で、第一種低層住居専用地域のような土地規制の厳しい土地であれば、用途の多様性が低いため、土地価格は安くなります。

さらに、建物はその土地の大きさや形、前面道路の幅員等でどのような大きさの建物が建築できるかが決まってきます。

特に小さな土地は、用途規制の緩い土地でも現実的に建てられる建物の用途が決まってきます。

例えば、商業地域でも30坪程度の土地であれば、オフィスビルは建築できず、2階建て程度の飲食店舗という選択肢が現実的になります。

土地の上に、どのような建物を建築することができるのかについては、建築士の図面を描いてもらわないと最終的には分かりません。

土地活用を考えるにあたっては、まずは建築士にどのような建物が建てられるのか、簡単な企画図面を描いてもらう必要があります。

企画図面は提案内容に含まれます。

以上、ここまで土地には法的な利用制限があるについて見てきました。

次に考えるべきは、賃料水準です。そこで次に賃料水準について解説します。

理由2.土地には立地に見合った賃料水準がある

どのような建物が建てられるかを知ったら、次に知るべきは、どれが一番収益性は高いのかということを知る必要があります。

土地の収益性が最も高くなる土地の使用方法を「最有効使用」と呼びます。

例えば、駅前の土地で賃貸のワンルームマンションとファミリータイプのマンションを建築できる土地があったとします。

ワンルームマンションの方がファミリータイプのマンションよりも賃料単価が高く、賃貸需要も高いというケースを考えます。

このような場合、その土地ではファミリータイプのマンションよりもワンルームマンションのほうが収益性は高いため、最有効使用はワンルームマンションということが言えます。

さらに、その土地がオフィスビルも建築することができ、オフィスビルの方がワンルームマンションよりも賃料単価が高ければ、オフィスビルが最有効使用となります。


例えば、東京駅前にはワンルームマンションが建築できるにも関わらず、ワンルームマンションはありません。

東京駅前はワンルームなんかにするよりも、オフィスビルにする方が収益性は高いからです。

東京駅前にオフィスビルが多いのは、土地所有者か最有効使用を求めた自然の結果ということになります。

土地の最有効使用を考えるには、それぞれの用途の賃料水準を知ることが必要になります。

賃料水準のマーケット調査も、専門家の力を借りることになります

土地活用では、どのような建物が建てられるかを知る他に、いくらで貸せるかを知ることで最有効使用を決定することができます。

賃料も提案内容の一つです。

土地活用提案は、最有効使用を知るための材料集めとして必要な手順です。


以上、ここまで土地には立地に見合った賃料水準があるについて見てきました。

どのような建物が建てられるのか、それがいくらで貸せるのかが分かったら、次に知るべきことは、その建物はいくらで建てられるのかという点です。

そこで次に建築費について見ていくことにします。

理由3.建築費には差がある

最有効使用を決めるには、収益性が最も高いものを選ぶ必要があります。

収益性を決めるのは、賃料の他に投資額がいくらになるのか分かることが必要です。

土地活用提案では、「建物プラン」と「賃料」「建築費」の3つの提案を受けます。

賃料が高く建築費が安いプランが良い提案となりますが、見るべきポイントは賃料や建築費の「総額」ではなく「単価」です。

賃料単価が高く、建築費単価が安いプランが、投資利回りが最も高くなります。

賃料総額が大きくても単価が低ければ、安く貸していることになるため、良い提案とは言えません。

また、建築費も単価が割高であれば、良い提案ではありません。

特に、アパート等の似たような提案が出てきた場合は、建築費が勝負になるため、単価を十分に比較してください。

尚、商業系の土地活用では、良いテナントを連れてきても、建築費が高いという悩ましい事態も発生します。

このような場合は、複数の会社に競争させて建築費を下げていくしかありません。

他の提案を出してきた会社にも、建築プランを変更させて建築費を算出してもらうと効果的です。

建築費に関しては、専門的に知識がないとコストダウンがとても難しい分野です。

素人で建築費を下げるには、相見積によって業者間を競争させるしかありません。

契約する前が一番コストを下げられる局面ですので、妥協せず、何度も見積を取り直すようにして下さい。

そのため、最初にお話した「HOME4U土地活用」などの一括資料請求がとても活きるわけです。


以上、ここまで建築費には差があるについて見てきました。

さらに土地活用はどのようなテナントを連れて来られるかで勝負が決まります。

そこで次にテナント誘致力について見ていきます。

理由4.テナント誘致力には差がある

土地活用提案を受けた場合、良い提案とは、基本的に一番儲かる提案です。

そのため、単純に最も高い賃料を提示できるテナントを誘致してくる業者が良い提案をしていることになります。

土地活用では、アパートしか建てられないような土地であれば、賃料にはあまり差が出てきません。

差が出るとしたら建築費になります。

最有効使用がアパートということであれば、「いかに安い建築費で建てられるか」という点がポイントです。

一方で、商業系のテナントも誘致できるような土地の場合、建築費だけ土地活用方法を決めることはできません。

高い賃料と安い建築費が合致することで、土地の最有効使用が決まってきます。

ここで、商業系のテナント誘致力は、提案してくる会社によって大きな差が出てくるところです。

ハウスメーカーでも商業系のテナント誘致に強いところと弱いところは分かれます。

テナント誘致力は、その会社のネットワーク力で決まります。

多くの商業系テナントと繋がっている会社であれば、その土地に出店したいというテナントをすぐに連れてきてくれます。

テナント誘致力の弱い会社だと、せっかくの土地でもそのポテンシャルを十分に発揮できずに終わります。

テナント誘致力は、各提案会社によって、かなり大きな差があるため、商業店舗の可能性のある土地は、必ず複数の会社から土地活用提案を受けるようにしましょう。

提案を受けるとなると、どうしても姿勢としては「受身」になりがちです。

実は土地活用はこちらから能動的に働き掛けないと、地主ではなく、業者が一番儲かる提案しか出てきません。

最有効使用を見つけるためには、地主側から提案に対して働き掛ける必要があります。

そこで次に提案で逆に確認したい3つのポイントについて見ていきます。

3.提案で逆に確認したい3つのポイント

 

確認ポイント1.店舗利用の可能性

土地活用は賃料単価が高い借主が入るほど、収益性が高くなります。

賃料単価は、店舗や事務所、住宅、倉庫等の用途の中では、店舗が一番高いです。

そのため、建物の中に店舗を誘導できるかどうかで土地の収益性が大きく変わってきます。

下表には、用途地域別に建築可能な店舗の面積等を示したものです。

  1種低層 2種低層 1種中高層 2種中高層 1種住居 2種住居 準住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用
保育園
共同住宅 ×
老人ホーム ×
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内) ×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内) × ×
店舗・飲食店(1,500㎡以内) × × ×
店舗・飲食店(3,000㎡以内) × × × ×
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内) × × × × ×
ホテル、旅館 × × × × × ×
倉庫業を営む倉庫 × × × × × ×
店舗・飲食店(10,000㎡超) × × × × × × × × ×

自分の持っている土地に、店舗の誘致可能性がないかを再度確認するようにして下さい。

特に、「第一種住居地域」に関しては、3,000㎡まで店舗の建築が可能です。

3,000㎡あれば、中型スーパーなら十分な大きさです。

第一種住居地域は、店舗誘致の有無によって収益性が大きく変わる土地の一つです。

第一種住居地域で広めの土地を持っている人は、店舗の出店可能性がないかどうかを必ず確認するようにして下さい。

以上、ここまで店舗の可能性について見てきました。

その次に確認すべきはワンルームの可能性です。

確認ポイント2.ワンルームの可能性

ハウスメーカーはファミリー住戸の規格品を工場生産しているため、ファミリータイプのアパートと建築することが、「ハウスメーカー」が最も儲かります。

儲かるのは土地所有者ではなくハウスメーカーです。

ワンルームアパートの賃貸需要が十分にあるような土地でも、ハウスメーカーがファミリータイプのアパートプランを持ってくるというケースは良くあります。

土地オーナーが「ワンルームを検討したい」と言っても、あの手この手を使ってファミリータイプに誘導してしまうハウスメーカーもいるため、注意が必要

このような場合、できるだけ柔軟な施工会社にワンルームのプランを提示させて、融通の利かないハウスメーカーをけん制してください。

駅から徒歩10分以内にの土地であれば、ワンルームタイプや2DKのコンパクトタイプのアパートにした方が、入居が固いです。

ファミリータイプのアパートは賃貸需要が弱く、賃料単価も安いため、優先順位を下げるようにしましょう。

以上、ここまでワンルームの可能性について見てきました。

では次に確認したいことは建物の構造です。構造についても見ていきましょう。

確認ポイント3.異なる建物構造の可能性

建物は、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の構造によっても価格が異なります。

ハウスメーカーは、自分たちの特異な構造で建物提案を出してくるため、同じような建物でも建築費がバラバラです。

アパートで建築費の安さを追求するのであれば「木造」です。

近年は木造アパートでも割とデザイン性の高いものも登場しているため、木造は選択肢として残しておくべきです。

また、木造は投資回収期間も短いため、陳腐化すれば建替えるという思い切った判断もしやすいというメリットがあります。

鉄骨系のアパートで建築費が高ければ、木造に強いハウスメーカーからも見積を取ってコストを安く抑えるのも一つです。

以上、ここまで提案で逆に確認したい3つのポイントについて見てきました。

では、最後に土地活用を決断するためのポイントについてご紹介します。

4.土地活用を決断するためのポイント

土地活用は、最終的には「決断」をしないと決まりません。

この決断というものには、残念ながら絶対的な正解はありません。

自分の中での「これだという判断」が決断になります。

土地活用提案は、原則、色々な業者が自分たちのビジネスのために提案を行ってきます。

自社が一番儲かるプランを持ってくるため、当然ながら、全員言うことが異なります。

土地所有者の中には、「全員言うことが違うため、もう誰も信じない」となってしまう人がいますが、それは間違った判断です。

まず、全員自社に仕事が欲しいため、皆言うことは異なるということは当然であるということを理解しておく必要があります。


そこで、決断をするには、一つポイントがあります。

それは「一番優先したいことは何か」ということを決めておくことです。

例えば、一番優先したことが、「子供たちに平等に資産を分け与えたい」ということが最優先事項であれば、一棟のアパートよりも2つの戸建賃貸という方が良い決断になります。

収益性だけで決めると、自分が一番優先したいことが実現できず、納得のいかない土地活用になる可能性があります。

まずは自分の一番優先したことを決め、その中で最も収益性の高い活用方法を選択するようにしましょう。

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土地の活用を考えるなら、とにもかくにも自らどういった土地活用があるのかを理解するべきです。

まずは勉強も兼ねて、HOME4U土地活用を使って、多くのプランを見て検討するのが、一番成功への近道です。

でも中には変な会社からしつこい売り込みがあるのではないの?と思う方がいると思いますが、心配も無用。

HOME4U土地活用で提案してもらえる会社は、NTTグループならではの厳重審査をしているため、安心して利用できます。

約60秒、しかも無料で利用・土地を持っていなくても利用できますので、まずは多くのプランを見て勉強してみましょう。

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5.まとめ

以上、土地の有効活用提案を受けて決断するまでに必要な3つのプロセスについて見てきました。

「決断」は土地オーナーの最大の仕事です。他人の意見に振り回されず、自分の優先したいことを決め、その中から良い提案を選択するようにして下さい。

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