土地活用するなら知っておきたい6つの利用規制と注意点

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私たちにとって不動産は身近な存在ですが、土地は法律によって様々な利用規制がかかっていることを知らない方はとても多いです。

かんたん説明

土地の利用規制は、学校では習わないことなので、知らなくて当り前

土地活用を考えている人の中には、

  • 土地の利用規制にはどのようなものがあるのだろうか
  • 土地の利用規制がよく分からないので分かり易く知りたい
  • ハウスメーカーの言っていることが良く分からないので、知識を得たい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「土地の規制」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは土地には利用規制があることを理解し、土地規制の重要なポイントが分かるようになります。

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0.土地活用をするなら知っておきたい6つの区域

土地活用をするなら、少なくとも以下の6つは知っておきたい基礎的な知識です。

  1. 都市計画区域
  2. 用途地域
  3. 市街化調整区域
  4. 建蔽率
  5. 容積率
  6. 接道義務

それでは、1.都市計画区域が順に説明していきます。

1.都市計画区域とは

土地の利用規制は、人が住んでいる都会ほど厳しいというのが基本です。

田舎では、そこでビルを建てたり、大きなマンションを建てたりする人がそもそもいないため、規制があまりかかっていません。

人が多い都市ほど、乱開発の可能性が高く、規制をかけて計画的に街づくりをしていく必要があります。

このように都市に対して土地利用の規制をかけている法律を「都市計画法」と呼んでいます。

都市計画法とは

都市計画法は土地の利用の仕方を定めている大親分のような法律であるため、宅建の試験などでも最初に学習する法律です。

都市計画法では、全国を以下のように区分けしています。

人が多く住んでいるようなエリアを都市計画区域としています。

人がほとんど住んでいないような村や山林地帯のようなエリアは都市計画区域外と定めています。

人口が都市計画区域と都市計画区域外の中間くらいのエリアを準都市計画区域と定めています。

土地活用をするようなエリアは、ほとんどの土地が都市計画区域内にあります。

都市計画区域は、さらに「市街化区域」と「市街化調整区域」という「線引きがされている区域」と、そのような線引きがされていない「非線引都市計画区域」に分かれます。

線引きがされている区域と非線引都市計画区域であれば、線引きがされている地域の方が都会です。

土地の利用規制は都会ほど厳しいため、市街化区域と市街化調整区域に線引きがされている区域は、土地の利用が最も厳しく制限されています。

ポイント

土地活用を行うには、まず自分がどのエリアに属しているかを知ることが重要

以上、ここまで都市計画区域について見てきました。

都市計画区域で最も都会のエリアは市街化区域です。

市街化区域には用途地域と呼ばれる利用規制が存在します。

そこで次に用途地域について見ていきます。

2.用途地域とは

市街化区域の中には、必ず用途地域が定められています。

また用途地域は非線引都市計画区域や市街化調整区域の一部にも定められています。

用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の計12種類あり、下表の様に定められています。

系統用途地域定義
住居系第一種低層住居専用地域低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第二種低層住居専用地域主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第二種中高層住居専用地域主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。
第二種住居地域主として住居の環境を保護するための地域。
準住居地域道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
商業系近隣商業地域近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域。
商業地域主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。
工業系準工業地域主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域。
工業地域主として工業の利便を増進するための地域。
工業専用地域工業の利便を増進するための地域。

用途地域は、そのエリアで建てられる建物の用途を決めているという点に特徴があります。

例えば第一種低層住居専用地域では、商業地域で建てられるような商業施設のような建物を建築することはできません。

それぞれの用途地域で建築できる建物は、以下のように決まっています。「〇」は建築可能、「×」は建築不可を表しています。

用途地域1種低層2種低層1種中高層2種中高層1種住居2種住居準住居近隣商業商業準工業工業工業専用無指定
神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所等
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿×
住宅に付随する店舗・事務所等×
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等×
幼稚園、小学校、中学校、高等学校××
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内)×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内)××
自動車車庫(2階以下かつ300㎡以内)××
大学、高等専門学校、専修学校、各種学校××××
病院××××
事務所×××
店舗・飲食店(1,500㎡以内)×××
自動車教習所××××
工場(原動機を使用し、床面積50㎡以内)××××
店舗・飲食店(3,000㎡以内)××××
ボーリング場、スケート場、水泳場×××××
ホテル、旅館××××××
カラオケボックス、ダンスホール×××××
マージャン屋、パチンコ屋、馬券投票券発売所××××××
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内)×××××
自動車車庫(3階以上または3,000㎡以内)××××××
自動車修理工場(床面積150㎡以下)××××××
倉庫業を営む倉庫××××××
工場(原動機を使用し、床面積150㎡以内)×××××××
工場(原動機を使用し、床面積150㎡超)×××××××××
劇場、映画館(客席の床面積200㎡未満)××××××××
劇場、映画館(客席の床面積200㎡以上)×××××××××
店舗・飲食店(床面積10,000㎡超)××××××××××
キャバレー、料理店、ナイトクラブ××××××××××
個室付浴場業に係る公衆浴場×××××××××××
卸売市場、火葬場、汚物処理場、ごみ焼却場×××都市計画でその敷地の位置が決定しているものは建築可能

以上、ここまで用途地域について見てきました。

土地の利用規制で一番厳しいものに市街化調整区域があります。

そこで次に市街化調整区域についてご紹介します。

3.市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域です。

市街化とは、具体的には建物をいっぱい建てて、街づくりをすることです。

市街化調整区域は、農地を守るため街づくりを抑制

市街化調整区域は、一番都会である市街化区域に隣接している区域であるため、放っておくとどんどん都市開発が行われてしまうため、土地利用に厳しい制限をかけています。

市街化調整区域内の土地は、原則として建物を建築することができません。

つまり、土地活用はほぼ無理ということになります。

市街化調整区域内の土地でできる土地活用方法としては、青空駐車場や資材置場といった収益性の低い活用方法です。

ポイント

市街化調整区域内の土地は、売却して市街化区域内の土地に買い替えるというのも有効な活用方法
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以上、ここまで市街化調整区域について見てきました。

都市計画区域および準都市計画区域においては、建物を建てる際、建ぺい率や容積率、接道義務という言葉が出てきます。

そこで最初に建ぺい率についてご紹介します。

4.建ぺい率とは

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合です。

建ぺい率は、敷地に一定の空地を保有させて、建築物を安全、防火および衛生等の面で環境の良好なものに維持するものです。

簡単に言うと、建物を上から見た場合、敷地に対する建物の上から見た部分の面積の割合を建ぺい率と呼びます。

建ぺい率が100%であれば、敷地にびっちり建物が建つことになります。

以上、ここまで建ぺい率について見てきました。

次に容積率について解説します。

5.容積率とは

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合です。

延床面積とは、全ての階の床面積の合計です。

容積率は、敷地内における建築物の大きさ(密度)を制限し、間接的に建物の高さを規制するとともに、周辺環境に与える影響を調整しています。

容積率は、指定されている数字が高いほど、大きな建物を建てることが可能です。

例えば、建ぺい率が50%で容積率が100%の土地であれば、2階建ての建物を建てることができます。

建ぺい率が50%で容積率が200%の土地なら、4階建ての建物を建てることができます。

ポイント

容積率が高いほど、大きな建物を建てることができるため、床面積が増える分、賃料収入も増やすことができる

以上、ここまで容積率について見てきました。

最後に接道義務について紹介します。

6.接道義務とは

建物を建てるためには、幅員が4m以上の建築基準法上の道路に、間口が2m以上接していないと建物を建築することはできません。

これを接道義務と呼びます。

接道義務は、火災があったとき、消防車が敷地の前に到着し、消化ホースが敷地内へ運べるようにするために設けられています。

下図で、AやB、Dといった土地は建物を建築することができますが、Cのように道路に接していない土地は建物を建てることができない土地になります。

接道義務

また、下図のBのように、間口は2m以上あっても、前面道路の幅員が4mに満たない場合には、道路中心線から2mのラインまで敷地を後退させる必要があります。

これを「セットバック」と呼びます。

セットバック

4m未満の道路に接している土地は、土地活用で建物を建てる際、セットバックによって敷地を道路に提供することになります。

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7.まとめ

以上、土地活用するなら知っておきたい土地の基本的な利用規制を徹底解説してきました。

土地には利用規制があるため、自由に好きなものを建てることはできません。

規制の中で、ベストな建物を取捨選択することが土地活用のポイントです。

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