土地の売却相場をカンタンに調べる方法と成功する3つの秘訣

投稿日:2016年8月13日 更新日:

土地を売却する場合、一体いくらで売れるのかが最も気になるところだと思います。

価格の変動は少ないものの、市況によって値段が上下します。

初めて土地を売却する人の中には、下記ひよこ生徒のような悩みをお持ちではないでしょうか。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
土地を売却したときの「今の」大よその価格(相場)が知りたい!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
しかも土地相場をカンタンに個人情報無しで調べる方法が知りたい!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
仲介手数料が掛かるけど、相場はどれぐらいか知りたい!

筆者はこれまで不動産業界に携わり20年になり、この辺りの悩みを持つ人の相手を毎月行っています。

実は知っていれば、非常にカンタンに調べられるのですが、多くの人は知りません。

ですので、筆者としては

  • より多くの人にカンタンに調べられる方法を知ってもらいたい!
  • また、最終的に高く売れる方法を知ってもらいたい!

との想いで本記事をまとめています。

内容としては、初めて土地売却にチャレンジする方でもスッと理解できる内容になっておりますので、ぜひ最後まで目を通してください!

必ずあなたが最終的には、土地売却の成功が実現できることをお約束します。

【結論先出し】土地売却成功の秘訣

  1. 地図蔵で売却予定の概算の土地売却相場を調べる
    コチラの方法は本当に概算相場になりますので、下記も合わせて実施することをオススメします。
  2. HOME4Uで机上査定(簡易的な査定)もしくは訪問査定を申し込む
  3. 2で依頼した”信頼できる”不動産会社に相談する

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.土地を売却した場合の相場を調べる方法

まずあなたが知りたいであろう土地売却の相場をカンタンに調べる方法を紹介します。

ただし、少しばかり土地売却の相場観について触れておきます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
え~早く教えてよ~!
フクロウ先生
フクロウ先生
いやいや、今の相場感を知っておくのは大事じゃよ
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーん、そういうものなのかな・・・

1-1.現在の土地売却の相場観

1970年から地価公示制度が始まって以降、国内の土地価格の透明性は格段に上がってきました。

さらには、特にインターネットで土地価格の様々な指標が公表され始めて以降、誰でも手軽に土地価格を知ることが可能となりました。

土地の相場を調べる方法の前に土地の価格について少し見ていきましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
ちょいと申し訳ないが、専門的に話をさせてくれー
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーーーーん、読み飛ばそうかな・・・

土地は一物三価の関係

国や税務署、市区町村などが公表している土地価格に関するものは

  1. 地価公示・都道府県地価調査
  2. 相続税路線価
  3. 固定資産税路線価

の3つがあります。

これらの価格水準は概ね以下のような関係でバランスが取られています。

  • 地価公示・都道府県地価調査 ・・・ 概ね市場価格
  • 相続税路線価 ・・・ 地価公示・都道府県地価調査価格の80%
  • 固定資産税路線価 ・・・ 地価公示・都道府県地価調査価格の70%

よって、「地価公示・都道府県地価調査」が売却時に参考となる土地価格の相場と言えます。

ただし、地価公示は相続税や固定資産税を決める元となる政策的な価格でもあります。

実際のマーケット価格とピッタリ同じかとまでは言い切れません。

実際のマーケットのスピードよりも半年以上も遅れて発表されているため、土地価格が急激に上昇または下落している時は、参考にならないこともあります。

また傾向としては、東京都内の様に土地価格の高い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも高い水準で決まることが多いです。

地価公示価格を下げないようなエリアも散見

一方で、地方の郊外のようなところは、市町村税である固定資産税が重要な財源になっていることから、なかなか地価公示価格を下げないようなエリアも散見されます。

そのため地方の郊外の様に土地価格の低い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも低い水準で決まることが多いです。

フクロウ先生
フクロウ先生
ちょいと難しい話をしたけど、要は完璧な土地価格の相場を知れる方法は無いってことじゃ
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
まぁ~ある程度の相場が分かればOKよ!あと最終的には高く売りたい!
フクロウ先生
フクロウ先生
よしよし、今から説明していくぞ!

1-2.【筆者オススメ】土地売却を調べる3サイト

「地価公示・都道府県地価調査」、「相続税路線価」、「固定資産税路線価」については、以下のサイトで調べることが可能です。

価格の種類 サイト名
地価公示・都道府県地価調査 標準地・基準地検索システム
相続税路線価 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
固定資産税路線価 全国地価マップ

「標準地・基準地検索システム」は国土交通省の正式なホームページとなります。

しかしながら、ビジュアル感に乏しく、自分の土地の近くの地価公示ポイントが分かりにくいので筆者としてはオススメしていません。

筆者のオススメ土地売却相場サイトは地図蔵

そこで「標準地・基準地検索システム」を調べるのであれば、「地図蔵」の「全国公示地価&基準地価」が便利です。

このサイトは他にも地図蔵は道路距離なども測れるため、とても便利なサイトです。

価格の種類 サイト名
地価公示・都道府県地価調査 地図蔵

使い方としては、少しわかりにくいですが、画面上部に

  1. 都道府県選択
  2. 調査選択

がありますので、調べたいところを選択してください。(※下記対象箇所)

地図蔵

地図蔵

すると、画面下に日本地図が出ますので、対象の地域を選択して相場を確認しましょう。

下記が「東京都豊島区池袋」で調べた土地の価格相場です。

地図蔵

地図蔵

以上、土地を売却する場合の相場を調べる方法について見てきました。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
確かにこの方法はカンタンね!調べてみ~よっぴ!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
あれれ・・・私が調べたい土地が無いんだけど・・・

上記で説明した「地図蔵」が一番カンタンな方法なのですが、ピンポイントであなたが調べたい土地があるとは限りません。

そこでもしあなたが売りたいと思っている土地が無い場合の別の調査方法について紹介します。

もし先ほど紹介した「地図蔵」でOKであれば、次の章は読み飛ばして頂き「2.土地売却を成功させるための3つの秘訣」に進んでください。

1-3.地図蔵以外で土地売却相場を調べる方法

「標準地・基準地検索システム」は概ね市場価格であるとの説明をしましたが、必ずしも売却したい土地のすぐ近くに地価公示ポイントがあるとは限りません。

そのためピンポイントで土地の価格を出す方法を2つご紹介します。

  1. 相続税路線価から算出する方法
  2. 固定資産税評価額から算出する方法

それぞれ詳しく解説していきます。

方法1.相続税路線価から算出する方法

1つ目は路線価から売却したい土地の前面道路に付された路線価から土地価格を推定する方法です。

路線価は国が作っている「財産評価基準書」のサイトで見ることができます。

路線価図を見ると、路線価は前面道路に数字が「190D」のような形で書かれています。

路線価図のサンプル

路線価図のサンプル

この中で「ABCD・・・」などは借地権割合を表す数字ですので、とりあえず無視してください。

重要なのは「190」という数字です。これは㎡あたりの単価を千円単位で表示しています。

「190D」と書かれていたら、その土地の路線価は190,000円/㎡という意味になります。

例えば、自分の土地が165㎡の場合、相続税評価額は以下のようになります。

相続税評価額 = 190,000円/㎡ × 165㎡ = 31,350,000円

この相続税評価額は市場価格の概ね80%程度ですので、この金額を0.8で割り戻します。

そのため、市場価格は以下の様に計算されます。

市場価格 = 31,350,000円 ÷ 0.8 = 39,187,500円 ≒ 約4千万円

不動産は精密機械ではないため、「39,187,500円」のような価格では取引されません。

ざっくり「約4千万円」というのが相場になります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
なるほど、こんな方法があるのね!専門家じゃないと分からないね
フクロウ先生
フクロウ先生
まぁーわしは専門家だかららのぉ~

方法2.固定資産税評価額から算出する方法

2つ目はもっと簡単な方法をご紹介します。

それは固定資産税評価額から割り出す方法です。

上述の路線価からの算出だと、例えば「角地」や「不整形」といった土地の個性を反映していません。

路線価から出す価格は、あくまでも標準的な区画の値段を前提としています。

そのため本来であれば接面道路や形状といった個別格差修正を行う必要があります。

それが既に反映されている価格が固定資産税評価額になるのです。

固定資産税納税通知書を良く見てみると、「固定資産税額」の他に「評価額」や「課税標準額」と言った数字が記載されていることに気付きます。

ここでは「評価額」を用います。この固定資産税評価額は市場価格の概ね70%程度です。

そのため固定資産税評価額が2,100万円だとすると、市場価格は以下のように計算されます。

市場価格 = 21,000,000円 ÷ 0.7 = 3千万円

固定資産税評価額は接面道路や形状の土地の個性を反映した数字なので、それを0.7で割り戻すことで、その土地の個性を踏まえた概ね市場価格を把握することが可能となります。

ただし、この方法は建物には適用できません。

建物評価額は市場価格との相関性が相当低く、あてになりません。

建物の固定資産税評価額は、新築時は異常に低く、中古の時は異常に高いという傾向があります。

これは市町村の税収を安定化させるために建物評価額を政策的に新築時からほぼ一定にしているということが理由です。

以上、筆者がオススメする土地売却相場を調べる方法について見てきました。

それでは次に土地売却を成功させるための2つの秘訣についてご紹介します。

2.これは絶対!土地売却を成功させる3つの秘訣

秘訣1.隣地や近隣に売却を持ちかける

1つ目は、「隣地や近隣に売却を持ちかける」ということです。

土地の場合、隣地の人は遠方の第三者よりも高く買ってくれる可能性が有ります。

また隣地でなくても近隣の人であれば、例えば「駐車場を探している」、「娘夫婦の家の土地を探している」などのニーズがあるものです。

これらの人は、必要に迫られて購入したい人達が多く、高く買ってくれる可能性があると言えます。

秘訣2.自分で家の敷地として購入する人に売る

2つ目は「自分で家の敷地として購入する人に売る」ということです。

土地は自分の家の敷地として購入したいと考えている人が最も高い価格を出せます。

一方でアパートを建てたいなどの収益物件用地として購入する人は、収益性を重視するため、高い土地価格は出せません。

そのため不動産会社がアパート建築を目的とした買主を連れてきても、焦って決めないことをオススメします。

自分で使うエンドユーザーであればもっと高く買ってくれる可能性があるため、エンドユーザーへの売却を意識しましょう。

秘訣3.【超重要】信頼できる不動産会社を探す

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。

では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。

1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービス(サイト)です。

不動産一括査定サービス(サイト)とは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産一括査定はいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる8つのサービス(サイト)に厳選してを比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。


とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるか。

以下、不動産売却の成功のシナリオをまとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • まずはHOME4Uで申し込みをして、信頼できる不動産会社に相談をする
  • HOME4Uでは依頼できない大手不動産会社もしくは大手不動産会社のみでOKという方はすまいValueに申し込む(※ただし、地方は対応していない可能性あり)
  • よりもっと不動産会社を比較したい、不動産会社が今一しっくりこない場合は、1度の申し込みで最大10社まで見つけられるリガイドがオススメ

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

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ここまで土地売却を成功させるための3つの秘訣について見てきました。

最後に、土地売却の流れを説明ついて説明します。

3.土地売却の9つの流れ

土地の売却の流れとしては、一般的に下記の手順です。

  1. 不動産がいくらで売れそうか情報から相場感を掴む(約1週間)
  2. 不動産業者を探す(約3~4日)
  3. 不動産の査定依頼を行う(約1週間)
  4. 不動産業者に仲介を依頼する媒介契約を交わす(約2~3日)
  5. 不動産の売値を決める(約2~3日)
  6. 不動産を売りに出し、購入者を探す(約1カ月半)
  7. 購入希望者と交渉を行う、所有物件の詳細情報を開示する(約1週間)
  8. 不動産の売買契約書を締結する(約1カ月)
  9. 所有していた物件を引き渡す

最初の章で紹介した土地売却の相場を把握した後は、実際に不動産会社に売却の相談が最初に行う行動です。

土地の売却は近隣への売り込みが重要になりますので、フットワークの軽そうな不動産会社かオススメです。

とは言ってもほとんどの人は不動産会社を知らないと思いますので、前章でも紹介したHOME4Uなどの不動産一括査定サービス使って、信頼できる、フットワークが軽そうな不動産会社に仲介を頼みましょう。

買主が決まったら、売買契約を行い、引渡をして完了となります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
ふむふむ、まずは相場を調べる!次に不動産一括査定を使う!次に引き渡し!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
まぁ~ザックリこんな感じだね
フクロウ先生
フクロウ先生
おぉ、お前なかなか理解が早いやつじゃの~

4.まとめ

いかがでしたか?土地売却の相場をかんたんに調べられるおすすめ方法について見てきました。

更地は不動産の中でも最も売りやすい物件です。

全国的に土地価格が上昇中の現時点は、「売り」のベストタイミングと言えるでしょう。

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