不動産売却 土地売却

土地売却の相場をかんたんに調べられるおすすめ方法を紹介

投稿日:2016年8月13日 更新日:

土地を売却する場合、一体いくらで売れるのかが最も気になるところです。

初めて土地を売却する人の中には

  • 土地を売却したときの大よその価格(相場)が知りたい
  • 相場を手軽に調べる方法が知りたい
  • 手数料の相場はどれぐらいか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では土地売却の相場をかんたんに調べられるおすすめ方法についてまとめました。

筆者がおすすめする土地売却相場を調べる方法、土地売却を成功させるための2つの秘訣、土地売却の流れなどをご紹介いたします。

1.土地を売却した場合の相場を調べる方法

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1970年から地価公示制度が始まって以降、国内の土地価格の透明性は格段に上がってきました。

特にインターネットで土地価格の様々な指標が公表され始めて以降、誰でも手軽に土地価格を知ることが可能となりました。

相場を調べる方法の前に土地の価格について少し見ていきましょう。少し専門的な話になるため、不要な方は読み飛ばして頂いて結構です。

1-1.一物三価の関係

国や税務署、市区町村などが公表している土地価格に関するものは「地価公示・都道府県地価調査」、「相続税路線価」、「固定資産税路線価」の3つがあります。

これらの価格水準は概ね以下のような関係でバランスが取られています。

  • 地価公示・都道府県地価調査 ・・・ 概ね市場価格
  • 相続税路線価 ・・・ 地価公示・都道府県地価調査価格の80%
  • 固定資産税路線価 ・・・ 地価公示・都道府県地価調査価格の70%

よって、「地価公示・都道府県地価調査」が売却時に参考となる土地価格と言えます。

但し、地価公示は相続税や固定資産税を決める元となる政策的な価格でもあります。

実際のマーケット価格とピッタリ同じかとまでは言い切れません。

実際のマーケットのスピードよりも半年以上も遅れて発表されているため、土地価格が急激に上昇または下落している時は、参考にならないことも多いです。

また傾向としては、東京都内の様に土地価格の高い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも高い水準で決まることが多いです。

1-1-1.地価公示価格を下げないようなエリアも散見

一方で、地方の郊外のようなところは、市町村税である固定資産税が重要な財源になっていることから、なかなか地価公示価格を下げないようなエリアも散見されます。

そのため地方の郊外の様に土地価格の低い所は、実際のマーケット価格は「地価公示・都道府県地価調査」よりも低い水準で決まることが多いです。

1-2.おすすめな調査サイト

「地価公示・都道府県地価調査」、「相続税路線価」、「固定資産税路線価」については、以下のサイトで調べることが可能です。

価格の種類 サイト名
地価公示・都道府県地価調査

標準地・基準地検索システム

相続税路線価

財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

固定資産税路線価 全国地価マップ

「標準地・基準地検索システム」は国土交通省の正式なホームページとなります。

しかしながら、ビジュアル感に乏しく、自分の土地の近くの地価公示ポイントが分かりにくいです。

そこで「標準地・基準地検索システム」を調べるのであれば、「地図蔵」の「全国公示地価&基準地価」が便利です。

このサイトは他にも地図蔵は道路距離なども測れるため、利用価値の高いサイトになっています。

価格の種類 サイト名
地価公示・都道府県地価調査 地図蔵

以上、土地を売却する場合の相場を調べる方法について見てきました。

次に筆者がおすすめする土地売却相場を調べる方法についてご紹介します。

2.筆者がおすすめする土地売却相場を調べる方法

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「標準地・基準地検索システム」は概ね市場価格であるとの説明をしましたが、必ずしも売却したい土地のすぐ近くに地価公示ポイントがあるとは限りません。

そのためピンポイントで土地の価格を出す方法を2つご紹介します。

2-1.相続税路線価から算出する方法

1つ目は路線価から売却したい土地の前面道路に付された路線価から土地価格を推定する方法です。

路線価図を見ると路線価は前面道路に数字が「145D」のような形で書かれています。

この中で「ABCD・・・」などは借地権割合を表す数字ですので、とりあえず無視してください。

重要なのは「145」という数字です。これは㎡あたりの単価を千円単位で表示しています。

「145D」と書かれていたら、その土地の路線価は145,000円/㎡という意味になります。

例えば、自分の土地が165㎡の場合、相続税評価額は以下のようになります。

相続税評価額       145,000円/㎡ × 165㎡ = 23,925,000円

この相続税評価額は市場価格の概ね80%程度ですので、この金額を0.8で割り戻します。そのため、市場価格は以下の様に計算されます。

市場価格              23,925,000円 ÷ 0.8 = 29,906,250円 ≒ 約3千万円

不動産は精密機械ではないため、「29,906,250円」のような価格では取引されません。

ざっくり「約3千万円」というのが相場になります。

2-2.固定資産税評価額から算出する方法

2つ目はもっと簡単な方法をご紹介します。それは固定資産税評価額から割り出す方法です。

上述の路線価からの算出だと、例えば「角地」や「不整形」といった土地の個性を反映していません。

路線価から出す価格は、あくまでも標準的な区画の値段を前提としています。

そのため本来であれば接面道路や形状といった個別格差修正を行う必要があります。

それが既に反映されている価格が固定資産税評価額になるのです。

固定資産税納税通知書を良く見てみると、「固定資産税額」の他に「評価額」や「課税標準額」と言った数字が記載されていることに気付きます。

ここでは「評価額」を用います。この固定資産税評価額は市場価格の概ね70%程度です。

そのため固定資産税評価額が2,100万円だとすると、市場価格は以下のように計算されます。

市場価格              21,000,000円 ÷ 0.7 = 3千万円

固定資産税評価額は接面道路や形状の土地の個性を反映した数字なので、それを0.7で割り戻すことで、その土地の個性を踏まえた概ね市場価格を把握することが可能となります。

但し、この方法は建物には適用できません。建物評価額は市場価格との相関性が相当低く、あてになりません。

建物の固定資産税評価額は、新築時は異常に低く、中古の時は異常に高いという傾向があります。

これは市町村の税収を安定化させるために建物評価額を政策的に新築時からほぼ一定にしているということが理由です。

以上、筆者がおすすめする土地売却相場を調べる方法について見てきました。

それでは次に土地売却を成功させるための2つの秘訣についてご紹介します。

3.土地売却を成功させるための2つの秘訣

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3-1.隣地や近隣に売却を持ちかける

1つ目は、「隣地や近隣に売却を持ちかける」ということです。

土地の場合、隣地の人は遠方の第三者よりも高く買ってくれる可能性が有ります。また隣地でなくても近隣の人であれば、例えば「駐車場を探している」、「娘夫婦の家の土地を探している」などのニーズがあるものです。

これらの人は、必要に迫られて購入したい人達が多く、高く買ってくれる可能性があると言えます。

3-2.エンドユーザーに売る

2つ目は「エンドユーザーに売る」ということです。土地は自分の家の敷地として購入したいと考えている人が最も高い価格を出せます。

一方でアパートを建てたいなどの収益物件用地として購入する人は、収益性を重視するため、高い土地価格は出せません。

そのため不動産会社がアパート建築を目的とした買主を連れてきても、焦って決めないことをお勧めします。

自分で使うエンドユーザーであればもっと高く買ってくれる可能性があるため、エンドユーザーへの売却を意識しましょう。

ここまで土地売却を成功させるための2つの秘訣について見てきました。最後に、土地売却の流れを説明ついて説明します。

4.土地売却の流れを説明

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固定資産税評価額等で相場を把握した後は、実際に不動産会社に売却の相談をしてみましょう。

仲介手数料は「売却価格の3%+6万円」が相場となります。

土地の売却は近隣への売り込みが重要になりますので、フットワークの軽そうな不動産会社かお勧めです。買主が決まったら、売買契約を行い、引渡をして完了となります。

おすすめの不動産会社を探し方が知りたい方は「不動産売却の業者選び/誰でも実績出来る失敗しない選び方」を参考にしてください。

5.まとめ

いかがでしたか?土地売却の相場をかんたんに調べられるおすすめ方法について見てきました。

更地は不動産の中でも最も売りやすい物件です。全国的に土地価格が上昇中の現時点は、「売り」のベストタイミングと言えるでしょう。

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