土地売却

土地売却の税金/家やマンション売却の税金との違いと注意点

投稿日:2016年8月15日 更新日:

今回の記事は個人の土地(更地)の売却に限定した記事です。

これから土地だけを売却しようとする人の中には

  • 土地を売却した場合、どんな税金がかかるのか知りたい
  • どれぐらいの税金が掛かるのか知りたい
  • 控除・特別控除の条件を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では土地を売却した場合にかかる税金の種類・節税方法についてまとめました。

土地を売却した際にかかる税金に始まり、土地売却の際の控除・特別控除の条件、土地売却で節税できる方法はあるのか、土地売却の税金計算例などをご紹介いたします。

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1.土地を売却した際にかかる税金

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1-1.土地売却の原則

まず個人の不動産売却の税金の基本について説明します。

個人が不動産を売却した場合、購入した金額よりも高く売却できて、譲渡益が発生した場合には所得税が発生します。

逆に購入時よりも低い価格でしか売却できず、売却損つまり譲渡損失が発生してしまえば所得税もかかりません。

このルールの中で、特に個人が居住用財産を売却した場合には、極力税金が発生しないように様々な特例が設けられています。例えば、3,000万円の控除です。

ポイントは、これらの特例は居住用財産の特例は個人の住宅、つまりマンションも含む建物付きの不動産に対する特例であって、土地(更地)そのものには原則的には適用されないものになります。

しかしながら、土地(更地)の売却であっても例外的に居住用財産の特例が適用できる場合があるのです。

そこでまず居住用財産の譲渡の特例とはどのようなものかについて解説します。

1-2.居住用財産の特例

まず個人が居住用財産を譲渡した場合をかんたんに説明します。

課税譲渡所得は以下のように計算されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

所得税はこの課税譲渡所得に税率を乗じて掛かってきます。

所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

上記の中に特別控除という項目があります。

居住用財産を譲渡した場合は、この特別控除額が3,000万円となります。つまり5,000万円の居住用財産が、仮に7,000万円で売れたとしても、特別控除が3,000万円あるため課税譲渡所得金額がマイナスとなり、所得税はゼロとなります。

7,000万円(売れた金額)―5,000万円(居住用財産)=2,000万円(利益)―3,000万円(特別控除)=-1,000万円 なので税金はかからない

この3,000万円の特別控除は非常に大きな金額なため、この特例が適用できるか否かは、重要なポイントとなるのです。

それでは次に気になる土地売却の際の控除・特別控除の条件について見ていきましょう。

2.土地売却の際の控除・特別控除の条件

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2-1.3つの例外

3,000万円の特別控除は原則として土地だけの譲渡には適用されませんが、以下の3つのケースで更地となった場合は適用されます。

ケース 条件 対象期間
①災害時 災害などにより居住していた家屋が滅失してしまった場合 災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したもの
②取壊し時 取り壊した日から1年以内に土地の売買契約が締結された場合 その住宅を居住の用に供さなくなった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したもの
③相続時 被相続人の居住の用に供されていた家屋で被相続人に外で居合住していたものがおらず、昭和56年5月31日以前に建築された住宅を取り壊した場合(マンションは対象外) 相続の時からその相続の開始があった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却したもの

ここで、②と③の場合、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用を受けられなくなります。

2-2.特別控除を受ける上での注意点

最もオーソドックスなケースとしては、②の取壊しから1年以内の売却となります。

いずれのケースも、3,000万円の特別控除を受けるには、元々が居住用家屋の敷地であったことが前提であり、長期間、更地であった土地を売却する場合は特例を受けることができません。

以上、土地売却の際の控除・特別控除の条件について見てきました。

それでは次に気になる土地売却で節税方法について見ていきましょう。

3.土地売却で節税できる方法はあるのか

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もう一度、課税譲渡所得の式を以下に示します。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

ここで、特別控除の適用が可能な場合は、特別控除が3,000万円となり、特別控除の適用ができない場合は、特別控除は0円となります。

節税としては、「譲渡費用」の部分は特例の適用に関係なく節税効果を生みます。

3-1.譲渡費用を大きくすれば節税になる

譲渡費用が大きくなると課税譲渡所得は小さくなります。そのため税額も小さくなり節税効果が生まれます。

譲渡費用は土地を売却するために要した費用で、以下のものを含むことができます。

  1. 売却の際の仲介手数料
  2. 売却に伴う広告費
  3. 売却に伴う測量費
  4. 売買契約書に貼付けした印紙税
  5. 売却に伴い支払う立退料
  6. 建物等の「取壊し費用」

土地の売却で節税を行う方法は、上記1~6の費用が発生した場合、漏れなく計上するようにして下さい。

領収書などはきちんと保管しておきましょう。特に譲渡費用の中で最も金額の大きいものは取壊し費用となります。

木造建物の取壊し費用は、概ね坪4~5万円程度です。

建物の登記簿謄本から、延床面積の坪数を出し、それに4~5万円を乗じると、およその取壊し費用を出すことが可能です。

例えば、1~2階の合計の床面積が100㎡であれば、30.25坪ですので、取壊し費用は120万~150万円程度となります。

ここまで土地売却時の節税方法について見てきました。最後に土地売却の税金計算例についてご紹介します。

4.土地売却の税金計算例

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4-1.所有期間の違いだけによる計算例

土地売却時の所得税は所有期間によって税率が異なってきます。

長期譲渡所得(保有期間5年超)と短期譲渡所得(保有期間5年以下)では税率が以下のようになります。

税金 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15% 30%
復興特別所得税 2.1% 2.1%
住民税 5% 9%

そのため所有期間によって、最終的な税金が異なります。所有期間による具体的な計算例は以下のようになります。

【前提】

  1. 土地売却価格:9,200万円
  2. 取得費用:1,800万円
  3. 譲渡費用:300万円
  4. 課税譲渡所得金額 = 9,200万円 - 1,800万円 - 300万円 = 7,100万円
長期譲渡所得 短期譲渡所得

譲渡所得に係る所得税
7,100万円×15%=1,065万円

復興特別所得税
1,065万円×2.1%=223,650円

合計額
1,065万円+223,650円≒10,873,600円

譲渡所得に係る住民税
7,100万円×5%=335万円

【所得税と住民税の合計】
14,223,600円

 

譲渡所得に係る所得税
7,100万円×30%=2,130万円

復興特別所得税
2,130万円×2.1%=447,300円

合計額
2,130万円+447,300円=21,747,300円

譲渡所得に係る住民税
7,100万円×9%=639万円

【所得税と住民税の合計】
28,137,300円

4-2.居住用財産の特別控除が適用できる場合の計算例

さらに居住用財産の特別控除3,000万円が適用される場合は、課税譲渡所得金額が以下のように計算されます。

課税譲渡所得金額=9,200万円-1,800万円-300万円-3,000万円=4,100万円

このケースで、長期譲渡所得による税額の計算は以下のようになります。短期譲渡所得の場合も税率が異なるだけで、求め方は同じです。

譲渡所得に係る所得税
4,100万円×15%=615万円

復興特別所得税
615万円×2.1%=129,150円

合計額
615万円+129,150円≒6,279,100円

譲渡所得に係る住民税
4,100万円×5%=205万円

【所得税と住民税の合計】
8,329,100円

4-3.事例の比較

ここで、上記の計算例3つを比較してみます。同じ不動産の売却でも5年を境とする所有期間によって金額がかなり異なります。

また居住用財産の特別控除が適用できるかどうかでもさらに金額が異なることが分かります。

このことから、所有期間と特別控除の適用の可否が最大の節税方法と言えるのです。

短期譲渡所得のみの場合 長期譲渡所得のみの場合 長期譲渡所得で居住用財産の特別控除が適用できる場合
28,137,300円 14,223,600円 8,329,100円

5.まとめ

いかがでしたか?土地を売却した場合にかかる税金の種類・節税方法について見てきました。

まずは所有期間と特別控除の適用の可否の確認することから始めましょう。

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