マンションを「貸す」「売る」でやるべき事と3つの注意点

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不動産はお金を生み出す資産でもあるため、自分のマンションを人に貸すこともできます。

マンションを人に貸す場合

  1. 賃貸借契約の種類
  2. 住宅ローンとの兼ね合い
  3. 税金の発生

の3点には注意が必要です。

これからマンションを貸そうとしている人の中には、

  • 売るか貸すか迷っている
  • マンションを貸す手順が知りたい
  • マンションを貸す場合の注意点を知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、マンションを「貸す」ことにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、マンションを貸す場合の手順と注意点が分かるようになります。

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1.貸すのか売るのかどっちが得かを見極める

貸し続けると使えなくなる売却特例がある

マンションは、貸す前に売却も含めて検討すべきです。

マンションのようなマイホームを居住用財産と呼びます。

居住用財産は、売却で様々な税金の特例を受けることが可能です。

一方で賃貸に関しては居住用財産に税金の特例はありません。

居住用財産とは以下のいずれかに該当する住宅を言います。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

マンションを貸す場合、上記②の要件がポイントです。

マンションは貸しても良いですが。「転居してから3年後の12月31日」を過ぎてから売却すると特例が使えなくなります。

つまり、マンションは貸し続けてしまうと、将来売却するときにお得な特例が使えないということです。

売却の可能性が低ければ問題ありませんが、少しでも可能性があるのであれば、売却も同時に検討すべきです。

安易に貸す前に、まずは売却の可能性がないかどうか検討してから貸すようにしましょう。

居住用財産の特例は、下記に記載しています。ぜひご参照ください。

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マンション売却の手順

売却に関しては、最初に一括査定サイトを利用して、売却価格の把握から開始します。

もし売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼します。

不動産会社は一括査定サイトで査定を依頼した不動産会社にそのまま依頼してしまうのが便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

マンションの売却については、下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

殿堂
9割が成功する!マンション売却の流れと2つのコツ・注意点まとめ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

2.貸す場合の手順と管理委託費の相場

マンションを貸す場合、管理会社を決めることが第一歩です。

管理会社は、マンションの1室からでも管理をしてくれます。

マンションが近くにあれば、管理会社を使わなくても構いません。

自分で管理をすることを自主管理と呼びます。

ただし、自主管理の場合、入居者からのクレームにも自分で対応しなければなりません。

例えば、「お湯が出ない」、「トイレの水が止まらない」等のクレームは夜間に発生する場合もあります。

すぐ近くに物件がない限り、自主管理は極めて難しいと言えます。

管理会社へ委託してしまえば、クレーム対応の他、空室の募集や賃料の督促等も全て対応してくれます。

管理会社さえ決めてしまえば、後は全てお任せになります。

「マンションを貸す」ということは、「管理会社を決めること」と同じと考えて良い

管理会社に関しては、インターネットによる一括無料相談というサービスも登場し始めました。

一括無料相談を使えば、簡単に管理会社を探すことができますのでオススメです。

中でも「 マンションナビ 」はオススメです。

売却の査定と賃貸したときの査定会社が同時に見つかるためです。

つまり、売却の査定額を見て、やっぱり賃貸にするなどの検討がしやすいわけです。

マンションナビはコチラ → https://t23m-navi.jp/

尚、管理会社へ支払う管理委託料は、家賃の5%が一般的です。

マンションが一戸だけの場合、8%というのもあり得ます。

管理委託料についても、安くするためには複数の管理会社で比較することが重要になります。

一括無料相談では、複数の不動産会社の管理委託料も見比べることができますので、ぜひ利用するのが良いでしょう。

以上、ここまで貸す場合の手順と管理委託費の相場について見てきました。

貸す前には、次に紹介する3つの注意点を知っておくべきです。

そこで次にマンションを貸す場合の3つの注意点をご紹介します。

3.マンションを貸す場合の3つの注意点

冒頭でも触れましたが、マンションを貸す場合の注意点としては大きく3つあります。

  1. 賃貸借契約の種類に気をつける
  2. 住宅ローンとの兼ね合い
  3. 税金の発生

それぞれ説明していきます。

注意点1.賃貸借契約の種類

最初の注意点は賃貸借契約です。

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」という2種類の契約があります。

普通借家契約は更新がある契約です。

一方で定期借家契約には更新がありません。

定期借家契約では、契約期間が満了すると、必ず退去しなければならない契約になります。

一般的に、住宅の場合は普通借家契約で貸すことが多いです。

賃料相場も普通借家契約を前提としています。

普通借家契約は、借主(入居者)の権利が強く守られているということが特徴です。

例えば、契約満了時に、貸主(マンション所有者)が更新を拒絶しようとしても、簡単に拒絶することはできません。

貸主に更新拒絶をされても、もし借主が「このまま住みたい」と言えば、退去させることができないというルールになっています。

借主を退去させたい場合には、立退料を支払う等の対処が必要になります。

立退きは、場合によっては裁判になることすらあります。

このように普通借家では借主を簡単に退去させることができないため注意が必要です。

例えば、期限が決まっている海外転勤中に普通借家契約でマンションを貸してしまうと、自分が日本に戻ってきたときに、退去させられないため、住む家がなくなるという事態になりかねません。

そのため、期限が決まっているような場合には、定期借家契約で貸し出すことになります。

しかしながら、定期借家契約は、契約期間満了時に借主は必ず退去しなければならず、借主にとって不利な契約です。

そのため、定期借家契約は賃料も低いです。

店舗や事務所では普通借家契約と定期借家契約との間で賃料差は見られなくなりつつありますが、住宅ではまだまだ大きな差があります。

定期借家契約の相場としては、普通借家契約の50~80%程度となります。

自分の事情に合わせて賃貸借契約を選ぶことが必要です。

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注意点2.住宅ローンとの兼ね合い

次の注意点としては、住宅ローンとの兼ね合いです。

基本的に、住宅ローンを借りて投資物件を購入することはできません。

不動産の投資物件を購入するには、金利の高い不動産投資ローンという別のローンを組みます。

住宅ローンは、借りた本人が自分で住むことを前提に銀行が貸しています。

そのため、本来的には住宅ローンが残ったまま、マンションを他人に貸すことはNGと言えます。

ただし、銀行の方も貸してから何年も経った物件の利用状況を確認するわけではありません。

実態としては、銀行には何も言わずに黙って貸しているケースがほとんどです。

逆に銀行に「他人に貸して良いですか?」と確認してしまうと、寝た子を起こすことになります。

基本的には、きちんと住宅ローンを返済している限り、銀行もうるさいことを言いません。

住宅ローンが残っている場合、銀行にばれないようにするためにも、きちんと返済を続けるという点に注意が必要です。

住宅ローンが残っている状態でマンションを貸すかどうかについては、あくまでも本人の判断によって自己責任で行うようにしてください。

もちろん、住宅ローンが完済しているマンションであれば、貸すことは自由です。

注意点3.税金の発生

マンションを人に貸せば、家賃収入が入ってくるため、所得が増えます。

つまり税金も増えますので注意が必要です。

個人の所得には、

  1. 利子所得
  2. 配当所得
  3. 不動産所得
  4. 事業所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 山林所得
  8. 譲渡所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

の10種類があります。

このうち、マンションを人に貸したり、アパート経営を行ったりした場合の所得は、不動産所得になります。

不動産所得とは、以下の式で計算された所得です。

家賃収入のことではありません。

不動産所得 = 総収入金額 - 必要諸経費

サラリーマンの給料は、給与所得に該当します。

給与所得だけをもらっている人は、確定申告をする必要はありません。

しかしながら、サラリーマンであっても、不動産所得が追加されてしまうため、確定申告が必要になります。

確定申告をすると、会社側が住民税を計算する際、給与所得以外の他の所得があることが分かります。

そのため、確定申告は副業がバレるきっかけになります。


ただし、アパート経営のような不動産所得は、副業とはみなされないことが多いです。

マンションを貸す場合も、多くの場合、副業とはみなされません。

そのため、会社側にあらぬ疑いをかけられないよう、事前にマンションを貸すことを伝えておくことをオススメします。

確定申告では不動産所得と給与所得を合算して全ての所得を確定することになります。

不動産所得がプラスであれば、所得税が増えます。

逆に不動産所得がマイナスであれば、所得税を節税することもできます。

尚、不動産所得による節税については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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4.まとめ

以上、マンションを貸す場合の手順と3つの注意点について徹底解説してきました。

マンションは管理会社へ委託すれば貸し出すことは可能です。

「賃貸借契約の種類」「住宅ローンとの兼ね合い」「税金の発生」に関して理解した上で賃貸を始めましょう。

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不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

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