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住宅ローンの融資実行日はいつになる?融資実行前にするべきことは?

投稿日:2017年9月10日 更新日:

初めて住宅を購入する方は、住宅ローンの融資実行がいつ行われるのか気になるところです。

実際に、融資金額が口座に入金されることを融資実行日と言います。

これから住宅を購入する方の中には、

  • 融資が実行されるのは、いつなのだろう?
  • 融資が実行する前に払わなければいけないものは何かあるのだろう?
  • 注文住宅の融資実行日はいつになるのだろうか?

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

結論からすると、融資実行日は物件の引渡日になります。

ただ、引渡よりも前に契約時点で手付金等の大きな金額が必要になりますので、注意が必要です。

そこで今回の記事では、住宅ローンの「融資実行日」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは「融資実行日」についての基礎知識と注意点を理解することができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.一般的な融資実行日

1-1.通常は引渡日

冒頭にも申し上げた通り、融資実行日は物件の引渡の日です。

引渡日とは、契約の残金を支払い、物件が完全に自分のものになる日になります。

では、なぜ融資実行日が引渡日と同日なのかというと、それは抵当権を設定するためです。

抵当権とはお金を貸す代わりに、土地と建物を担保に取ることを言います。

引渡日よりも前であれば、物件の所有権はまだ売主の元にあります。

そのため買主には抵当権を付けることのできる土地建物がありません。

買主としては早く融資を受けたいですが、引渡よりも前は、担保に取るものがないため融資が実行できないのです。

融資は抵当権の設定をすることが前提であるため、融資の実行は、所有権が移転した引渡日以降であれば可能になります。

そのため、通常、融資実行日は「引渡日」になります。

1-2.買主としても引渡日にすべき

銀行からしてみると、引渡日「以降」であれば融資実行することは可能です。

但し、引渡日の「翌日以降」してしまうと、買主が一旦、残金を全額自腹で払わなければいけないことになります。

買主は残金を全額払うようなことは通常できないため、結局、引渡と同日に融資をしてもらうべきなのです。

住宅ローンの申込をする際は、必ず引渡日を伝え、銀行に対して融資実行日を引渡日にしてもらうよう事前に調整を行います。

また引渡は銀行の会議室で行うことが多いため、引渡日に会議室を確保してもらうことをお願いしておきましょう。

以上、ここまで一般的な融資実行日について見てきました。

実際には、買主は引渡の前にも大きなお金を払うタイミングがあります。

そこで、つぎに不動産売買の流れについて見ていきます。

2.不動産売買の流れ

一般的な不動産購入の流れについて見ていきます。

2-1.資金計画

物件の購入では、まず資金計画を立てます。

現在の収入からどれくらいの住宅ローンなら組めそうなのか、およその金額を把握します。

適正な借入額としては、ざっくりと年収の5倍程度の金額であれば適正です。

銀行の審査基準は8倍くらいまで貸してくれるところも多いですが、実際、8倍まで借りてしまうと返済が苦しくなります。

借入金額は年収の5~6倍程度に抑えておく必要があります。年収に対しては、返済比率が20~25%が理想的です。

借入金額は、返済比率と年収倍率の両方を見ながら決めるようにします。

尚、住宅ローンの返済比率については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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また親から資金援助を得られる場合には、それも資金計画に織り込みます。

銀行からの融資額と親からの資金援助、それと自己資金を合わせた額が、購入可能額になります。

2-2.物件の情報収集・現地見学

およその予算が決まったら、次は物件情報を集めます。気に入った物件を見つけたら、積極的に見学に行きましょう。

特に、中古物件を購入する方は、必ず値引交渉することを忘れないでください。

インターネット上に出ている物件価格は、あくまでも「売り希望価格」です。

値引交渉の余地は十分にあり得ます。

実際、どれくらいまで値引できそうなのか、素人ではなかなか判断がつきません。

そこで、本気で購入したいと思った物件については、無料の一括査定サイトで査定を取った方が良いです。

一括査定サイトは、購入希望者も査定をすることができます。

最大6社から査定を取得することができ、目利き力のあるプロから見た物件の本当の値段が分かります。

一括査定サイトを使えば、無料で値引交渉の根拠資料をたくさん集めることができます。

そのため、物件の購入前には、必ず一括査定サイトで査定を取ることをお勧めします。

プロから交渉材料を集めて、値引交渉することはとても効果的です。

一括査定サイトでは、数百万は値切れる可能性を生む根拠資料が無料で手に入るため、使わない手はありません。

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きちんと査定を取って、騙されずに真の価格で物件を購入するようにしましょう。

尚、中古物件の購入における狙い目物件については、下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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ここまでの話は基本的に特に大きなお金は発生しません。

大きなお金が発生するのは、次の売買契約からです。

2-3.売買契約

不動産の売買では、「売買契約」と「引渡」を分けることが一般的です。

売買契約と引渡との間には、1ヶ月程度時間を設けます。

売買契約のメインイベントは、不動産会社から重要事項説明を聞くことです。

多くの人は、売買契約後、引渡までの間にローンの審査を通すことになります。

ローン審査は売買契約前に行うこともできます。

もし、事前にローン審査をできるようであれば、安心です。

売買契約では、「手付金」と「仲介手数料の半額」が発生します。

「仲介手数料の半額」については、中古物件を、不動産会社を通じて購入するときに発生します。

残りの「仲介手数料の半額」については引渡日に支払います。

手付金は、売買代金の10%が一般的

仲介手数料は価格が400万円超の物件であれば物件価格の3%+6万円を上限として発生

例えば、5,000万円の物件を購入した場合、手付金は500万円です。また仲介手数料は156万円ですので、その半額の78万円が発生します。

仲介手数料には別途消費税がかかります。

すると、5,000万円の物件を購入した場合、売買契約時に578万円のお金が必要になります。

売買契約の段階では、融資は実行されませんので、このお金は自腹で用意する必要があります。

フルローンで購入する場合でも、5,000万円は融資実行日に融資を受けることになりますので、引渡までの間は、500万円の手付金に関して一時的に持ち出すことになります。

2-4.引渡

引渡日は、残金を売主へ支払います。引渡は、買主が住宅ローンを組む銀行で行います。

そのため、融資実行と残金支払は同時に行われます。

売主が所有権移転登記に必要な書類を買主へ渡し、それと同時に融資も実行されます。

引渡では司法書士も同席します。

登記に必要な書類を受け取ると、すぐにその足で法務局に向かい、所有権移転と新たな抵当権設定の登記を行うことになります。

尚、不動産の購入には不動産取得税や登録免許税、仲介手数料等の諸費用がかかります。

これらの諸費用まで住宅ローンで借りようとしている方は、注意が必要です。

諸費用を住宅ローンに含めて借りてしまうと、後から借換ができないケースがあるというデメリットがあります。

将来、借換ができる可能性を残しておくのであれば、諸費用は住宅ローンに含めないのが無難です。

住宅ローンは純粋な物件価格のみに対して行うようにしましょう。

以上、ここまで不動産売買の流れについて見てきました。

融資実行日の前においては、一番大きな支出は手付金です。

そこで手付金とはどのようなものなのかを次に説明いたします。

3.手付金は大きな支出

手付金は、契約の成立を証拠立てる性質のお金ですが、同時に解約金の役割を果たすものでもあります。

売買契約から引渡日までは1ヵ月ほどありますが、この間に売主または買主から一方的な解約を行う場合、手付金がペナルティーとして機能します。

買主の都合で売買契約を解約する場合は、売主へ渡した手付金はそのまま放棄します。

一方で、売主の都合で売買契約を解約する場合は、売主は手付金の倍額を買主へ返します。

売主からの解約の場合、買主は自分で払った手付金が戻ってくることに加え、さらに同額の手付金が売主からもらえることになります。いわゆる手付の倍返しです。

このように手付金は「解約手付金」としての機能を果たすものであるため、不動産の売買においては重要なものになります。

つまり、お互いやたらと解約できないように強いしばりを設けているのです。

手付金は融資実行前に発生する大きなお金ですが、手付金があることにより、売主に「やっぱり売るのを止めます」と簡単に言わせないためのお金でもあります。

手付金はきちんと支払えるように現金を準備しておきましょう。

以上、ここまで手付金について見てきました。

売買契約後、住宅ローン審査に入りますが、では仮に審査に通らなかった場合どうなるのでしょうか。

そこで次にローン特約についてご紹介します。

4.住宅ローンの特約とは

4-1.ローン特約の条文例

ローン審査は、通常、売買契約から引渡の間で行うことが多いため、売買契約の中には、融資利用の特約(いわゆる「ローン特約」)を設けます。

売買契約後、ローンの審査を申し込んでみたところ、審査に通らない場合もあります。

ローン特約とは、審査に通らなかったときの取決めです。

売買契約書に書かれている一般的なローン特約は、以下のようなものになります。

第○○条 買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資のために必要な書類を揃え、その申し込み手続きをしなければならない。

  1. 標記の融資承認予定日のうち最終の予定日までに、前項の融資の全部または一部について承認を得られないとき、買主は、標記の契約解除期日まではこの契約を解除することができる
  2. 前項によって、この契約が解除された場合、売主は受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
  3. 本状による解除の場合は、第△△条(手付解除)および第□□状(契約違反による解除)の規定は適用されないものとする。

ここで、ポイントになるのが、ローン特約ではローンの審査に通らなかった場合、ノーペナルティで契約を解除できるという点です。

しかも審査が通らなかったときの解除は、手付解除が適用されず、また売主へ渡していた手付金も取り戻すことができます。

つまり、ローン特約による解除は、手付金は没収されずに解除できることになります。

4-2.売買契約時点でローンは心配しなくて良い

そのため、売買契約時点においては、まだローン審査が通るかどうか分からなくても、特に問題はありません。

良い物件が出たら、他の人には売却されたくないため、とりあえず契約してしまうという作戦もあります。

その後、ローン審査を行ってみて、ローン審査に通らなければ、解除ということになります。

ローン特約は、買主にとってはとても重要な条項です。

売買契約時点で、契約書の中にローン特約があるかどうかを必ず確認するようにしましょう。

尚、住宅ローンの審査を通す際、何歳まで借りることができるかについては気になるところです。

何歳まで住宅ローンを借りられるかについては、下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまでローン特約について見てきました。

ここまでは、マンションや中古住宅のような完成された住宅を購入する場合の話です。

一方で、注文住宅のような更地から家を購入する人については、注意が必要です。

そこで次に注文住宅の場合の融資実行日について見ていきます。

5.注文住宅の場合の融資実行日

5-1.融資実行日は建物竣工日

注文住宅を購入する人は、先に更地を購入します。

更地を購入後、工務店等に住宅建築を依頼し、設計を行って、建物を建てていきます。

注文住宅を作る場合、最初に土地購入代金が必要です。

次に建物設計料や工事の着手金等が必要になります。

建物の請負契約によっては、中間金も発生します。

そして竣工時に残金を支払うことで、支払いが完了します。

ところが、この注文住宅における融資実行日は、なんと「建物の竣工日」なのです。

土地の購入代金や着手金、中間金等、建物の竣工日前に発生する大量の資金に対しては、住宅ローンの融資実行はなされません。

なぜ注文住宅の融資実行日は、建物竣工日になのかというと、理由は単純で、建物竣工したあとの土地建物が、担保価値が最も高いからです。

例えば、仮に土地購入時点で銀行がAさんに住宅ローンを融資したとします。

ところがAさんは自分で建物を建てることを諦め、Bさんに借地として土地を貸してしまったとします。

Aさんの土地の上にBさんが安い地代を払って建物を建てしまうこともあり得ます。

そうすると、Aさんの土地は、安い地代しかもらえない底地(借地の目的のなっている土地のこと)となってしまい、著しく担保価値が下落します。

更地であれば、3,000万円の価値がある土地でも、底地になったことで1,000万円に土地の価値が下がるようなこともあり得るのです。

このような状況になると、担保価値を高く見積もっていた銀行としては大きな損害を受けることになります。

そのため、こうした不測の事態の発生を避けるために、銀行としてはあくまでも土地建物が完成し状態で、初めて融資を行うことになるのです。

5-2.つなぎ融資

では、注文住宅の場合は、どのように資金を工面するのかというと、「つなぎ融資」というものを活用します。

つなぎ融資とは、文字通り、住宅ローンの融資実行がなされるまでの「つなぎ」の融資です。

つなぎ融資は、抵当権を設定しない無担保融資のため、金利は若干高いです。

つなぎ融資は住宅ローンの融資実行日に返済することになります。

住宅ローンは土地建物代金を借りることができるため、土地購入代金は自腹で持ち出す必要はなく、つなぎ融資で立て替えることが可能です。

つなぎ融資の存在を知らないと、注文住宅の融資実行日を聞くと驚いてしまいますが、銀行も意地悪で貸さないわけではありません。

土地から住宅ローンを貸してしまうと、理論上、担保価値を損なう事態もあり得るため、形式上、貸さないだけです。

銀行もその辺の事情は分かっているため、「つなぎ融資」という商品を設けています。

注文住宅は、つなぎ融資を上手く活用するようにしましょう。

尚、つなぎ融資のような無担保のローンに関しては、下記に詳しくまとめてありますので、ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、住宅ローンの融資実行日はいつなのか・いつにすべきかを徹底解説してきました。

融資実行日は、完成物件なら引渡日、注文住宅なら建物竣工日になります。

資金計画においては、融資が実行される前に支払うお金についても、しっかりと準備して計画するようにしましょう。

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