似て非なるもの?マンション経営とアパート経営の違い

更新日:

マンションとアパートでは一体何が違うのでしょうか。

マンションとアパートでは、建物規模と構造が異なります。

土地活用でマンションか、アパートかを迷っている人の中には、

  • マンションとアパートにはどのような違いがあるのだろうか。
  • マンションとアパートは賃貸経営でどちらが有利なのだろうか。
  • マンションとアパートの投資リスクには違いがあるのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「マンションとアパートの違い」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはマンションとアパートの違いを理解できるようになります。

マンションとアパートの違い

マンションとアパートでは、建物規模と構造が異なります。

建物規模については、

  • マンションは一般的に5階建て以上のものを総称してマンションと呼ぶことが多い
  • アパートは一般的に2階建または3階建のものを指す

また、構造については、

  • マンションは鉄筋コンクリート造のものが多い
  • アパートは、木造または鉄骨造のものが多い

一般的には、大型で頑丈な構造の集合住宅をマンションと呼び、小型で比較的簡易な構造の集合住宅をアパートと呼んでいます。

但し、マンションとアパートには正確な定義はありません。

マンションであっても、低層マンションと呼ばれるものの中に、2階建のマンションも存在します。

また5階建程度であれば、鉄骨造のマンションもあります。

それに対し、アパートでも希に鉄筋コンクリート造のアパートも存在します。

両者にはどこまでがマンションで、どこからがアパートかという明確な線引きはないということになります。

但し、タワーマンションというものは存在しますが、タワーアパートというものは存在しません。

背が高く規模が大きなものはマンションと呼び、背が低く規模が小さいものはアパートと呼ぶ傾向は存在します。

そこでこの記事では話を単純化するために、5階建以上の鉄筋コンクリート造の集合住宅をマンション、2~3階までの木造または鉄骨造の集合住宅をアパートと定義して、その違いを解説していきます。

以上、ここまでマンションとアパートの違いについて見てきました。

賃貸経営の上では、マンションとアパートではターゲットと賃料が異なってきます。

そこで次にターゲットと賃料についてご紹介します。

【アパート経営VSマンション経営】ターゲットと賃料の違い

賃貸マンションの場合、ワンルームタイプが主たる間取となることが多いです。

アパートでは、ワンルームタイプもありますが、ファミリータイプの物件も多いです。

同じワンルームタイプで比較した場合、マンションは単身の社会人が住むことが多いですが、アパートでは社会人の他にも学生が住むことも多いです。

逆に言えば、マンションであれば社会人の単身者をターゲットとすることができますが、アパートでは社会人をターゲットだけでなく、学生も対象とせざるを得ないという部分があります。

同じ単身者でも、社会人と学生では、支払うことのできる賃料帯が違います。

社会人が8~9万円支払うことができるとしたら、学生は4~5万円というレベルになり、受領できる賃料が倍近く異なることもあります。

また、ファミリータイプであっても、賃料に関しては総じてアパートの方が安い傾向があります。

ポイント

狙えるターゲット層は、総じてマンションの方が良く、1部屋当たりの賃料もマンションの方が総じて高いという傾向

以上、ここまでターゲットと賃料について見てきました。

マンションとアパートでは建築のしやすさに大きな違いがあります。

そこで次に建築のしやすさと希少性について解説します。

【アパート経営VSマンション経営】建築のしやすさと希少性の違い

建築のしやすさについては、圧倒的にアパートの方が建築はしやすいです。

土地には、その土地の利用を規制する法律や条令が存在します。

土地の利用規制においては、都市計画法による用途地域が代表的な規制です。

用途地域とは、どのエリアは何を建てて良いというゾーニングの規制になります。

この用途地域では、建物の用途の他、建ぺい率と容積率と呼ばれるものを定めています。

建ぺい率とは建築面積の敷地面積に対する割合です。

建築面積とは、建物を上から見た場合の面積になります。

容積率とは、建物の延床面積の敷地に対する割合を指します。

延床面積とは各階の床面積の合計面積になります。

さらに用途地域においては、建物の高さ制限も加わります。

この建ぺい率と容積率、高さ制限によって、そのエリアでどのような規模の集合住宅を建てることができるかが決まってきます。

マンションにするのかアパートにするのかは3つの要素で決まる

言い換えると、マンションかアパートのどちらが建てられるかは、建ぺい率と容積率、高さ制限の3つの要素で決まると言うことになります。

例えば、第一種低層住居専用地域と呼ばれるエリアでは、建ぺい率と容積率、高さ制限が厳しく、アパートしか建てることができません。

一方で、第一種中高層専用地域のと呼ばれるエリアでは、建ぺい率と容積率、高さ制限が緩いため、高層のマンションを建てることが可能です。

高い建物が建築できるエリアは限られた場所にしか指定されていないため、マンションはなかなか建築することができません。

一方で、アパートであれば、ほぼどこでも建築が可能です。

逆に言えば、マンションはなかなか建てることができないため、希少性は高いです。

それに対して、アパートはどこでも建つため、競合が現れやすく、希少性も低いです。

以上、ここまで建築のしやすさと希少性について見てきました。

マンションとアパートでは投資額と収入も大きく異なります。

そこで次に投資額と収入について紹介します。

【アパート経営VSマンション経営】投資額と収入の違い

マンションは鉄筋コンクリート造であるため、木造や鉄骨造よりも建築費単価が高いです。

さらに規模も大きいため、投資額はマンションの方が高くなります。

アパートは、建築費単価が安い木造でも建築が可能で、おまけに規模も戸建並みに小さいものもあります。

建築費は、戸建住宅とほぼ同程度でも建築可能であり、投資額はマンションと比べると小さくなります。

一方で、収入については、同じ利回りであれば投資額の大きいマンションの方が多くなります。

投資額も大きければ、その分リターンも大きいということです。

但し、利回りに関しては、アパートの方が比較的高い傾向があります。

アパートの方が利回りは高い理由としては、アパートの方が建築費は安いためです。

以上、ここまで投資額と収入について見てきました。

マンションとアパートでは劣化と賃料下落にも違いが見られます。

そこで次に劣化と賃料下落についても解説します。

【アパート経営VSマンション経営】劣化と賃料下落の違い

建物の劣化に関しては、マンションの方が明らかに劣化はしにくいです。

鉄筋コンクリート造の方が木造や鉄骨造よりも頑丈な構造のため、建物は丈夫に長持ちします。

鉄筋コンクリート造というのは、引っ張り力に強い鉄筋と、圧縮力に強いコンクリートを組み合わせた建材であり、耐久性・耐火性・耐震性・耐風性にとても優れた構造です。

沖縄のような台風の通り道では、鉄筋コンクリート造の建物が多く採用されていますが、鉄筋コンクリート造が非常に頑丈な建物であるためです。

一方で、木造は「腐朽しやすい」、「変形しやすい」、「燃えやすい」、「虫害を受ける」等の性質があります。

鉄骨造にしても、「耐火性が弱い」、「耐食性に乏しい」といった性質があります。

そのため、建物の強さとしては鉄筋コンクリート造の方が優れており、鉄筋コンクリート造で作られているマンションは、木造や鉄骨造のアパートと比較すると劣化に強いということになります。

木造や鉄骨造のアパートは、劣化しやすいため、同じ築年数のマンションよりも早く見た目が陳腐化していきます。

見た目上の陳腐化は、物件案内時の印象を下げ、古いアパートは空室が埋まりにくくなっていきます。

空室が埋まらないようなことが続くと、結果的に賃料を下げて募集せざるを得ません。

早期に陳腐化するアパートは、賃料が下落するリスクがマンションよりも高いです。

アパートはマンションよりも利回りは高い傾向にありますが、これはリスクを反映しているとも言えます。

マンションは長期に安定的な賃料が稼げる傾向が強いため、リスクは低いですが、アパートは賃料の下落が早く訪れるため、その分、賃貸経営のリスクは高くなります。

マンションやアパートの利回りは、賃料下落リスクも反映しているものと言えます。

以上、劣化と賃料下落について見てきました。

マンションとアパートでは建物性能と募集のしやすさにも違いがあります。

最後のポイントとして建物性能と募集のしやすさ

【アパート経営VSマンション経営】建物性能と募集のしやすさ

マンションやアパートでは、建物性能の一つにセキュリティが大きく異なります。

古いマンションは別ですが、最近のマンションはほとんどオートロックとなっています。

マンションは、エントランスに風除室を設け、入口扉を2段階に設置する構造を取ることが可能です。

このように入口を2段階化することで、2つ目の奥の扉をオートロック化する構造ができ、セキュリティを上げることができます。

一方で、アパートは入口扉を2段階構造にするような作りはしません。

1階の廊下も基本的に外部に解放廊下となっているため、入口扉前までに外部の侵入者が容易にたどり着くことができます。

このため、アパートはマンションと比較すると、セキュリティ面で非常に弱いです。

アパートは、募集上もオートロックと謳えない物件が多く、セキュリティを重視する女性の入居者からは敬遠されがちです。

セキュリティ面によって、募集のしやすさはマンションの方が高くなっていると言えます。

7.まとめ

以上、似て非なるもの?マンション経営とアパート経営の違いとはについて見てきました。

マンションとアパートでは、基本的にはマンションの方が頑丈な建物であり、賃料帯も高く、劣化もしにくい等々の特徴があります。

基本的にはマンションの方が有利ですので、マンション建築ができるような土地であれば、マンションを優先して建てるようにしましょう。

おすすめ記事一覧

34,288view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

30,027view
不動産一括査定のイメージ図

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

845view

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

7,300view

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です ...

-不動産投資

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2018 All Rights Reserved.