価値が下がりにくいマンションとは?失敗しないの5つの選び方ポイント

投稿日:2017年11月8日 更新日:

マンションは購入後、どんどん価値が下がってしまうのが悩ましいところです。

一生に一度の買物を、ローンを組んで行うわけですから、値下がりしにくいマンションを買いたいのは当然です。

最近はマンションも買い替える人が増えてきたため、価値の下がりにくく売却しやすいマンションを選ぶことはますます重要になってきました。

これからマンションの購入を検討しようとしている人の中には、

  • 何とかして価値の下がらないマンションを手に入れたい
  • 価値の下がりにくいマンションとはどういうものか知りたい
  • 価値の下がりにくいマンションを選ぶ際のポイントを知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では価値の下がりにくいマンションの「選び方」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは価値の下がりにくいマンションとはどういうものかを知ることができます。

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1.築年数とマンション価格の関係

最初に築年数とマンション価格の関係について解説します。

以下のグラフは東日本不動産流通機構のデータから、筆者が築年数別のマンションの売出価格単価と成約単価の値動きについてまとめたものになります。

青いラインが売出㎡単価で、赤いラインが成約㎡単価になります。

マンション築年数別売出価格と成約価格

マンション築年数別売出価格と成約価格

マンション価格は、一般的に下に凸のカーブを描いて前半は急激に下がり、後半は緩やかに下がるという性質を持っています。

後半部分は土地値が残るため、ゼロになることはありません。

ある程度のところで下げ止まる性質を持っています。

また売出価格よりも成約価格が低くなっています。

新築マンションのように、売出価格そのままではなかなか売却できないという性質も持っています。

では、マンションは築年数とともに必ず価値が下がるものなのでしょうか。

そこで次に中古マンション価格の推移について見ていきます。

2.中古マンション価格の推移

マンションは、原則、築年数とともに価値が下がります。

価値が下落する主な原因は建物です。

価値が下がらないマンションというのは、建物の価値下落以上に、土地価格が上がるようなマンションになります。

下のグラフは東京の地価公示平均価格と、東京23区70㎡中古マンション単価(東京カンテイより)、日経平均株価について、直近5年間の値動きを筆者がまとめたものになります。

青のラインが東京都地価の㎡単価、緑のラインが東京23区70㎡中古マンション単価、赤のラインが日経平均株価の値動きになります。

上のグラフを見ると、ここ数年、東京の中古マンション価格は上昇していることが分かります。

マンションの価格上昇は、土地の価格と連動していることが分かります。

土地の価格は株価に遅れて上がります。

中古マンションの価格は2013年頃から上がり始めています。

例えば、2013年に東京で新築マンションを購入した人は、築3年を経過した2016年では、ほぼ価値が下がっていないことが予想されます。

理由としては、東京全体の土地価格が上昇しているため、マンションの建物価格の下落を土地価格の上昇が打ち消しているためです。

そのため、土地価格が上がりやすいところのマンションは、価値が下がりにくいという性質があります。

実際、バブルの頃は、土地価格が毎年のように上昇していたため、中古マンションの価格が値上りすることは当り前でした。

近年は、土地価格がバブル時代ほど上昇しないため、マンションは価値が下がるというのが一般的です。

しかしながら、土地価格が上がればマンション価格も上がるという法則は、今も昔も同じです。

価値の下がりにくいマンションを選ぶのであれば、土地価格が上昇しやすいところを選ぶということがポイントです。

以上、ここまで中古マンション価格の推移について見てきました。

それでは価値の下がりにくいマンションとは、具体的にどのようなところを見れば良いのかをご紹介します。

3.値下がりしにくいマンションの5つのポイント

マンションを選ぶうえで重要なポイントは下記5つです。

マンション選びの5ポイント

  1. 駅距離
  2. 住環境
  3. 戸数
  4. 販売会社
  5. 向きと階数

詳しく説明していきます。

ポイント1.駅距離

立地が悪いマンションは、価値がすぐに下がります。

立地の悪い土地は、土地価格が上がりにくいからです。

まず立地で最も重要なポイントは駅距離です。

価値の下がりにくいマンションを選ぶのであれば、駅距離は徒歩5分圏内を選びます。

一般的には駅距離は10分と言いますが、実際、10分歩いて見ると、かなり遠く感じます。

中古マンションで値段を維持しているような物件は、ほとんどが徒歩5分圏内の物件です。

徒歩7~8分では、実際かなり値下がりしている物件をよく見かけます。

駅も人気のあるターミナル駅を選ぶようにして下さい。

快速が停まらない、支線である、本数が少ない等の駅の物件は、すぐに値段が落ちてしまいます。

また周辺に再開発動向があると、尚良いです。

再開発後は周辺の土地価格が上昇するため、マンション価格が跳ね上がります。

江東区の豊洲や川崎市の武蔵小杉などは、再開発によって中古マンションの価格が上昇した好例です。

ポイント2.住環境

次に重要なのが住環境です。

住環境で最も大切な要素は、スーパー等の商業施設です。

こちらも徒歩5分圏内にあるのがベストです。

できれば、駅と物件との間に、イトーヨーカドーやイオンなどの大型スーパーがあるような立地が理想的です。

良い住環境というと、閑静な住宅街をイメージしてしまう人がいますが、周辺にスーパーが無いような不便な場所だと、価格がすぐに値崩れします。

公園や市役所等の公共施設も特にプラスに働きません。

無くて困るのは毎日の食品が購入できるスーパーです。

駅から5分圏内で、しかもすぐ近くに食品スーパーがあるような立地の物件を選ぶようにして下さい。

ポイント3.戸数

建物に関しても気を付けたい部分があります。

それは戸数です。

戸数が少ない小さなマンションは、1戸当たりの管理費や修繕積立金が高いため、割高に感じます。

戸数の少ない中古マンションは、敬遠されがちであるため、価格が下落しやすいです。

戸数が多いマンションは、管理費も潤沢なため、管理が行き届いています

管理が良いマンションを一発で見抜くのは、植栽の管理です。

植木は常に伸び続け、雑草も生え、落ち葉も落ちるため、管理の差が出やすい部分です。

大型マンションは、比較的、植栽の管理が行き届いているマンションが多いです。

植栽がきれいだと、いざ売却するときも、買主に対して好印象を与えることができます。

大型マンションの目安としては、戸数が500戸以上あるような物件です。

なるべく戸数の多い大型マンションを選ぶようにして下さい。

ポイント4.販売会社

不動産業界の人なら知っていますが、立地や建物が同じようなマンションであっても、マンションディベロッパーがどこかでマンションの価格や売れ行きは異なります。

安くマンションを購入したいのであれば、無名のブランドを購入すべきですが、「値崩れしにくい」という視点であれば、はやりブランド名にはこだわった方が良いです。

国内のマンションに関しては、三井不動産と野村不動産が2台巨頭です。

三井不動産のマンションブランドは、パーク○○といったパークシリーズと呼ばれるマンションです。

野村不動産のマンションブランドはプラウドです。

三井のパークシリーズや野村のプラウドには、一定のファン層が存在します。

ファンの方は、例えば三井のマンションから別の三井のマンションへと移り住むことがあります。

「マンションなんかにブランドがあるのか?」と思う方も多く、ブランドは軽視されがちですが、意外と重要なポイントです。

ポイント5.向きと階数

マンションはやはりバルコニーの向きが重要になります。

値崩れしないマンションを選ぶのであれば、向きは「南向き」にすべきです。

南向けは不動の人気があるため、売却に出してもすぐに売れます。

逆に、最も値崩れしやすい向きは北向きです。

その次が西向きです。

せっかくの立地の良いマンションであっても、北向きや西向きの部屋は、価格が維持できません。

東向きについては、南向きほどの人気はありませんが、悪い選択ではありません。

少しでも南側に触れていて、東南東とか、南東のような向きになっていると尚良いです。

また階数については、少なくとも3階以上を選ぶべきです。

階数は基本的に高ければ高いほど良いです。

マンションによっては、例えば10階から上は眺望が抜けるが、10階から下は眺望が悪いというような物件もあります。

このような物件は10階から下が途端に値崩れを起こします。

階数については、眺望に注意しながら個別に判断するようにして下さい。

以上、ここまで値下がりしにくいマンションの5つのポイントについて見てきました。

実際、マンションを購入するにあたっては、値下がりしにくいマンションをできるだけ安く購入したいものです。

そこで次に中古マンション購入でも使える一括査定サイトについてご紹介します。

4.中古マンション購入でも使える一括査定サイト

値下がりしにくいマンションであっても、適正価格で購入すべきです。

購入時に高く買うようなことが無ければ、その後の価格もキープすることが可能です。

価格をキープするためには、適正価格で購入するという「買い方」が何よりも重要になります。

そのため、自分が欲しい、購入したいと思ったマンションは、一度プロに査定を取ることをオススメします。

最初のグラフでも示しましたが、中古マンションは売出価格と成約価格が異なります。

購入前に、査定で成約価格水準をしっかりと把握し、価格交渉に挑むことは大きなアドバンテージになります。

以下のサイトでは、購入希望者も無料で価格査定を取ることが可能です。

無料で査定を取れるため、情報集めとして有効に活用してください。

購入検討者でも利用できる一括査定サイト

物件の狙いを定めたら、実際のところ、本当の価格はいくらくらいなのか、きちんと調べてから購入することをオススメします。

5.まとめ

以上、価値が下がりにくいマンションの選び方の5つのポイントについて徹底解説について見てきました。

マンション選びのポイントは、「駅距離」・「住環境」・「戸数」・「販売会社」・「向きと階数」が重要です。

大きな買物なので、粘り強く良い物件を探すようにしましょう。

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