マンションは買取・仲介のどちらがいいの?3つの違いとメリット・デメリット

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マンションは買取・仲介のどちらがいいの?3つの違いとメリット・デメリット

「マンションを売る」となると、不動産会社に相談にいき、売却活動をしてもらって、買主となる人を見つけてもらうというのが通常の売り方です。

いわゆる通常の「仲介」を使った売り方です。

しかし不動産会社に「仲介」してもらわずに、「買取(かいとり)」してもらうことでマンションを売る方法もあります。

不動産会社は、買い取ったマンションをリノベーションして再販することで収益を出します。

買取によってマンションを売る最大のメリットは、早期売却できること。

ただし「一般的な方法で売るよりも買取金額が安くなってしまう」というデメリットもあります。

こちらでは「仲介」と「買取」の違いを明確にするとともに、どんなマンションが買取に適しているかを説明します。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
マンション売却は、不動産会社に売ってもらうだけが方法じゃないんだね!
「仲介」と「買取」。2つの売却方法を知っておくことで、状況に応じて最善の方法でマンションを売ることができるんじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生
亀梨奈美 (元大手不動産会社T社)

【執筆・監修】元大手不動産会社T社

亀梨奈美

大手不動産会社T社に4年勤務。在籍時代は、都心部の視点を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務を従事。プライベートでも不動産購入を2回、売却を1回経験。注文住宅で家を建てた経験もあり。

経歴大手不動産会社T社(4年勤務)

1.マンション売却の2つの方法「買取」と「仲介」の流れ

マンションを売るには、不動産会社に「仲介」してもらう方法と「買取」してもらう方法があります。

不動産の場合は、車やブランド品を売る(買取)ときなどと違い「仲介(買主を探してもらう)」の方が一般的売却手法。

まずは、買取と仲介の売却の違いを見ていきましょう。

買取の流れと仲介の流れの違い

買取の流れと仲介の流れの違い

買取の流れは下記の通り。

  1. マンションの売却準備
  2. マンション買取額の買取査定
  3. 売買契約
  4. 引渡し
  5. 確定申告

買取では、不動産会社が合意すれば、売買契約と引渡を同時に行う一括決済も可能です。

一括決済の場合は、売買契約の前に引越を行い、売買契約と同日で引き渡すことになります。

買取の期間は査定から引渡まで2週間~1ヶ月程度で終了します。

一方で、仲介の流れは以下の通りです。

  1. マンションの売却準備
  2. マンション仲介の査定依頼
  3. 媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 引渡し
  7. 確定申告

仲介では販売期間に3ヶ月程度の期間を要することが一般的。

3ヶ月で売れないこともあるので、販売期間は半年や1年に及ぶこともあります。

また、仲介では売買契約と引渡は1ヶ月程度かけて行うことが通常です。

販売期間で3ヶ月、売買契約から引渡まで1ヶ月ですので、どんなに順調に運んでも4ヶ月程の期間はかかります。

一般的に、マンションの売却は準備から引渡まで8ヶ月近くかかりますので、仲介は買取よりも4ヶ月近く時間が余分にかかることになります。

買取には、仲介でいう「③媒介契約の締結」と「④販売活動」がなく、早く売ることが出来るのです。

マンション売却については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで買取と仲介の流れについて解説してきました。

では買取と仲介にはどのような違いがあるのでしょうか。

2.買取と仲介の大きな違いは「相場価格」「スピード」「諸費用」

仲介と買取の大きな違いは、売却相場と売却できるスピード、売却にかかる諸費用の3つです。

違い1.相場価格【買取が不利】

面倒な手順いらずの買取は魅力的にうつるかもしれません。

ただし、仲介より相場価格が下がるという大きなデメリットがあります。

買取は、仲介で売る場合の8割前後が相場になるというのが一般的。

不動産会社が買取をする理由は買取再販をするためです。

不動産会社は、仲介で売却できる価格よりも2割ほど安く購入し、リフォームして1割くらい利益を乗せて売却することが通常。

例えば、仲介で3,500万円で売却できるような物件を買取で売却すると2,800万円くらいになります。

不動産会社から見た内訳は以下の通りです。

内訳金額内容
買取価格(仕入価格)2,800万円買取の売却代金に相当
諸経費50万円登記・瑕疵保険付保等の費用
リフォーム・修繕費用300万円200~300万円が目安
買取業者利益350万円利益率1割程度が目安
再販価格3,500万円転売価格=仲介の価格と同じ

宅地建物取引業者が売主となる場合、引渡後、最低2年間は瑕疵(かし)担保責任を免責することができません。

瑕疵(かし)とは、雨水の浸入等、売買の目的物が通常の品質を欠くこと

瑕疵担保責任とは、売却後に瑕疵が発見された場合に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと

そのため、不動産会社は買取再販を行う場合、必ずリフォームや修繕を行い、瑕疵を無くした状態で売却を行います。

不動産会社の買取再販の利益率は10%程度が目安ですが、リフォーム等も必要となるため、2~3割程度安く購入しないと再販ができない事情があります。

瑕疵担保責任については、下記記事で詳しく解説しています。

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違い2.売れるスピード【買取が有利】

仲介の場合「マンションを売ろう!」と思って準備を始めてから実際にマンションを買主に引渡し、売買代金を受領するまでには、8ヶ月ほどかかるのが一般的。

マンション売却の平均期間

マンション売却の平均期間

※画像出典:at homeの「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

また、一般消費者に向けて売る以上、売却までに1年~2年かけても売れなかったりする可能性もあります。

せっかく購入希望者が現れたとしても、売り出し価格から大幅に値下げ交渉されることもありますし、買主側のローン審査が通らなければ売買契約にはいたりません。

つまり仲介による売却は、購入者本位によるところが大きいということです。

一方、買取は、数週間~1ヶ月ほどで引渡し・売買代金の受領まで完了するのが一般的です。

買主が一般消費者ではなく不動産会社なので、ローン審査が不要で、見積がそのまま買取価格となるので交渉などもされないからです。

売却期間については下記記事で詳しく解説しています。

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違い3.売却にかかる諸費用【買取が有利】

買取は仲介ではないので、不動産会社に支払う仲介手数料が不要です。

仲介手数料は取引額に応じて、その上限額が以下のように決まります。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

例えば、3,500万円の物件なら、仲介手数料は111万円(=3,500万円×3%+6万円)もかかります

仲介手数料のような諸費用は、基本的に現金で用意しないといけません。買取は仲介手数料が不要なので、まとまった資金がない場合でもマンションを売却できる方法といえます。

不動産売却に掛かる費用は下記記事で詳しく解説しています。

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
違いはよく分かったわ!買取のメリットは、早く売れて、費用が掛からないこと!買取のデメリットは、安くなるってことだね!
その通りじゃ!ただ、もう少し詳しく言えばまだあるぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

3.マンション買取の6つのメリットと3つのデメリット

マンション買取のメリット・デメリットは下記の通りです。

  • メリット1:早く売れる
  • メリット2:仲介手数料がかからない
  • メリット3:確実に売却できる
  • メリット4:近所に知られずに売ることができる
  • メリット5:内覧対応が不要となる
  • メリット6:瑕疵担保責任を負わなくて良い
  • デメリット1:価格が安い
  • デメリット2:買い取り業者が見つからない
  • デメリット3:価格の透明性が低い

それぞれ解説していきます。

メリット1.早く売れる

前述の通り、買取は2週間~1ヶ月程度で売却できますので、早く売れるという点がメリットです。

即金・即売が可能であり、お金がすぐに必要な人に向いています。

メリット2.仲介手数料がかからない

これも前述の通りですが、買取では仲介手数料がかかりません。

手持ちに資金のない人は、大きなメリットといえます。

メリット3.確実に売却できる

売却の確実性については、買取は高く、仲介は不確実です。

仲介はいついくらで売れるかということが確実には分かりません。

それに対して買取は査定の時点で金額と売却時期が確定。

仲介は契約解除のリスクがある

仲介では売買契約をしても、契約解除のリスクが存在します。

例えば、仲介には「ローン特約による解除」というものがあります。

ローン特約による解除とは、買主が住宅ローンの申請が通らなかったときに行われる解除

住宅ローンの本審査は、売買契約書がないとできないため、買主は売買契約後から引渡までの間に住宅ローンの審査を行います。

そこで、もし銀行の審査が通らない場合があると、買主は購入することができないため、契約は解除となります。

ローン特約による解除は、手付金を買主に返還することで終わります。

買取は信用力が高く契約解除のリスクが少ない

一方で、買取は資力がある不動産会社でないとできないため、買主の信用力は個人よりもかなり高いです。

買取を行う会社は、その都度、銀行から融資を受けていますが、その融資は一定の資金力の裏付けを必要とします。

買取を行う会社は銀行からも認められる財務内容が必要であり、買主としての信用力は高いのです。

つまり、契約解除のリスクがほぼないというのが大きなメリットです。

メリット4.近所に知られずに売ることができる

買取では近所に知られずに売却することができます。

不動産を「ご近所トラブル」や「離婚」「借金の返済」等を理由に売却するケースでは、売却していることを他人に知られたくないという場合があります。

このように売っていることを近所に知られたくないという場合には、買取の方が適しています。

買取は、不動産会社が見て、そのまま買い取ることを決めてくれるため、チラシやインターネット広告等を行う必要がありません。

売るという情報が外部に漏れないまま、売却を終了することが可能です。

メリット5.内覧対応が不要となる

内覧とは、購入希望者に家の中を見せる販売行為

買取は、不動産会社が査定時に見て終わるため、内覧対応する必要もありません。

一方、仲介で内覧を行う場合、内覧は土日に集中し、販売期間中は家族で外出できない日々が続きます。

内覧では事前に相応の準備も必要です。

内覧では、家を綺麗に見せるために、ある程度、家の中のものを片付けることが必要です。

キッチンやバス、洗面所、トイレなどの水回りの汚れがひどい場合には、費用をかけてプロのハウスクリーニングを利用する人もいます。

買取では、内覧対応も不要ですし、もちろんハウスクリーニングも不要です。

費用と時間が大幅に節約できるという点がメリットとなります。

メリット6.瑕疵担保責任を負わなくて良い

買取では、売主は通常、瑕疵担保責任を全部免責することが可能です。

理由としては、買取再販時に不動産会社が瑕疵担保責任を負うから。

不動産会社は、どうせ自分たちが責任を負うことを覚悟していますので、買取時に売主が瑕疵担保責任を全部免責しても認めてくれます。

一方で、仲介の場合には、瑕疵担保責任は一部免責とし、売主は引渡後3ヶ月間の瑕疵担保責任を負うのが通常。

仲介で瑕疵担保責任を全部免責すると、値引きの交渉要因となってしまいます。

瑕疵だらけの物件を売ろうとする場合、仲介だと売りにくくなります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
うわ~買取のメリットたくさんあるね!これだったら買取にしたほうがよさそうだね!
おいおい...デメリットもあるから、そこも見てから判断してくれ!
フクロウ先生
フクロウ先生

デメリット1.価格が安い

買取の最大のデメリットは、価格が安くなるという点です。

買取による売却価格は、仲介の8割前後。

一方で、築浅物件のようなほとんど問題のない物件であれば、仲介の9割近くになることもあります。

デメリット2.買取業者がなかなか見つからない

買取は業者がなかなか見つからないことがデメリット。

買取は、一般的には大手の不動産会社ならどこでも行っているのですが、大手はマンション買取に条件を設けていることが多いです。

大手の典型的な買取条件は、以下のようなものがあります。

不動産会社マンションを買取する基準
三井のリハウス・住友不動産販売新耐震基準で、専有面積が30㎡以上
野村の仲介+新耐震基準で、専有面積が30㎡以上
東急リバブル築30年以内、専有面積30㎡以上
大成有楽不動産販売新耐震基準で、専有面積が50㎡以上、間取りは2LDK以上

新耐震基準とは、昭和56年6月1日以降の建物において確認し適応されている基準

上記のマンションに満たない場合は、別途買取業者を探す必要があります。

戸建てはどんなに古くても、買取業者が取り壊して更地売却しますので、戸建ての買取条件は非常に緩いです。

しかしながら、マンションは取り壊すことができないため、築年数の縛りが大きく、古いマンションはなかなか買い取ってもらえないことがあります。

デメリット3.価格の透明性が低い

買取では、買取業者が査定して「言い値」を提示してきますが、その価格が適正なのかどうか分からないというデメリットがあります。

買取価格の透明性を高めるには、買取業者同士を比較検証することが重要です。

買取業者を比較するには、買取専門の一括査定サイトを利用することをオススメします。

買取専門の一括査定サイトを利用すれば、買取業者が見つかりにくいというデメリットも解消できます。

旧耐震(昭和56年5月31日以前)のマンションを買い取ってくれる業者も見つかるかもしれません。

すまいValue 」「 HOME4U の不動産一括査定であれば、買取を行える中堅から大手の不動産会社も多数参加しており、買取も可能です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

買取は、できるだけ多くの買取業者を比較した方が、高い買取価格が見つかり有利です。

1つに絞る必要はなく、なるべく複数の不動産一括査定を利用してみてください。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
う~ん、仲介にするか買取にするか迷うな…

高くは売りたいんだけど、売れ残っちゃったら困るし…

実は仲介に近いような買取があるよ
フクロウ先生
フクロウ先生

4.買取は「単純買取」と「買取保証」の2つあり

実は買取にも2種類あり、これまで説明してきたものは「単純買取」の話です。

もう1つ、仲介とミックスした買取保証という方法があります。

買取保証とは、買取の一種であり、一定期間仲介で売却できなかった場合、最後に事前に取り決めた価格で不動産会社が買い取るサービスのこと

買取保証の説明図

買取保証の説明図

買取保証とは、「買取」と「仲介」をミックスさせたサービスであり、最初に仲介で売却してみて、駄目だった場合に買取を実行するという売却手法。

買取保証は、「急いで安くは売りたくないけど、期限までには確実に売却したい人」にオススメです。

例えば、相続した不動産を売却して相続人同士で現金で分ける場合や、離婚して財産分与を目的として売却する場合に買取保証が向いています。

離婚してマンションを売却する場合、いつまでもダラダラと売却を続けるのは嫌なものです。

ただし、財産分与するためにはできるだけ高く売りたいという希望があります。

そこで、買取保証を使えば、仲介で高値売却を追求しつつ、駄目であれば最悪買取でも確実に終わらせることができます。

離婚の売却のように、いつまでも元パートナーと一緒に売却活動をしたくない場合は、買取保証がオススメです。

買取だけでなく、状況に応じて買取保証も活用してみてください。

買取保証については、下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却の買取保証とは?通常の買取との違いとメリット・デメリット
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不動産の売却を検討されている方は、「買取保証」という言葉を聞いたこともある方も多いともいます。 買取保証とは、不動産会社 ...

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ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
う~ん、僕は買取保証でなくてもいいな~…
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
結局「仲介」か「買取」かどっちがいいのか迷っちゃった
それはケースバイケースじゃな。ここからは「買取」に向いているマンションの特徴を見ていこうかの。
フクロウ先生
フクロウ先生

「買取」に向いている4つのマンションの特徴

売却金額は下がりますが、早く、確実に売ることができる買取に適しているマンションは以下4つ。

  1. リフォーム歴がない
  2. ワケあり物件・事故物件
  3. 早く売りたい事情がある
  4. 誰にもバレずに売りたい

それぞれカンタンに説明していきます。

リフォーム歴がない

築年数が古く、リフォーム歴がないマンションは、ご自身で費用をかけて修繕やリフォームを施さなければ売却は難しいでしょう。

しかし、例えばリフォームに500万円かけたとしても、500万円の付加価値をつけて売れることはそうそうありません。

このようなマンションは、相場より安くなってしまうとはいえ、不動産会社に買い取ってもらった方が結果として得なことがあります。

ワケあり物件・事故物件

自殺や他殺があった物件は、一般的な売却方法ではなかなか売れません。

売れたとしても、相場よりも著しく安い金額になってしまうことがほとんどです。

いわゆる「ワケあり物件」「事故物件」は売却が長期化することが予想されるので、不動産業者に買い取ってもらうことでストレスなく売却できることが多いです。

ワケあり物件や事故物件を売却する方法については下記記事にさらに詳しく解説しています。

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早く売りたい事情がある

早く資金化したいという事情があるときにこそ、買取は適した売却方法

例えば、借金の返済に迫られている場合には、買取が最適です。

また、「相続したマンションの売却をする」「離婚するから確実に売却して夫婦の縁を切りたい」このような場合には、買取保証がオススメです。

誰にもバレずに売りたい

買取は、早期売却だけではなく、誰にもバレずに売れるという点も大きなメリットです。

仲介による売却は、一般消費者に物件情報を周知してもらうため、不動産会社のHPや不動産ポータルサイトへの掲載や、折込チラシや投げ込みチラシによる販促活動が欠かせません。

内覧を希望する人が毎週のようにマンションに来ることにもなりますから、隣近所に内密に売ることはできないでしょう。

買取はというと、販促活動や内覧対応は皆無。基本的に誰にもバレることなく売却することができます。

ここまで説明してきたが、「買取」が適していると思われる状況でも、「仲介によって売ったらいくらになるのか」は必ず知っておくべきじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
そしてできることなら短期間でも「仲介」で売る期間を取って、高く売るのを諦めないべきじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そりゃ・・・マンションは大きな金額動くからね・・・2割下がるだけでも数百万変わってくるし・・・

5.マンション売却では「売却査定」と「買取査定」の2つを取るべし

「時間がない」「リフォーム歴がない」という場合にも、「周りに一切バレずに売りたい!」など特別な事情がない限り、まずは仲介によって売却活動してみるべき

買取だと売却金額が相場価格より2~3割安くなることが避けられません。

ただ、仲介でも相場価格から1割ほど安くすれば、早期売却できる可能性は十分高まります。

「売れなかったら」という不安は、買取保証をつけることで解消できます。

買取を検討するときも買取一本には絞らず、買取査定とともに仲介によって売る場合の売却査定を同時に取るべきです。

「普通に売ったらいくらになるのか」「買い取ってもらったらいくらになるのか」がわかれば、「1ヶ月間だけでも仲介で売ってみよう」などの売却方針を決めることができるから。

一番いけないことは、「早く売りたいからさっさと買い取ってください」というスタンスで買取見積を依頼すること。

買取査定も売却査定と同様、会社によって金額は様々です。

そのような姿勢だと、不動産会社に足元を見られて買取価格を引き下げられてしまう恐れがあります。

「売却査定はこれくらいだったけど、いくらで買い取ってくれる?」と売却査定を提示すれば、不動産会社も最大限、高額な買取見積もりを出しくれるはずです。

仲介にしても買取にしても 「 すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を使って、一度に複数社に相談することをオススメします。

不動産一括査定については、下記記事で詳しく解説しています。

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まとめ

「買取」は、マンションの売却金額が相場から大幅に下がってしまいます。

売らなければならない期日が決まっていたり、一般的な方法では売却が難しいと思われたりする状況でも、できる限り「仲介」によって相場通りの売却を目指すべきです。

「期日までに売却できない」「売却が長期化しそうだ」と思ったときに、買取に方向転換することもできます。

そのため売却開始前には、「売却査定」と「買取見積」の両者を取っておくのがいいでしょう。

1つの選択肢として「買取」を知っていれば、状況に応じて最善の売却方法を選択することができます。

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