仲介ではなく買取での売却に向いているマンション4つの特徴

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「マンションを売る」となると、不動産会社に相談にいって、売却活動してもらって、買主となる人を見つけてもらう…という手順を思い浮かべるでしょう。

確かにそれは、マンションを売るときの主流のやり方です。

しかし不動産会社に「仲介」してもらわずに、「買取(かいとり)」してもらうことでマンションを売る方法もあります。

不動産会社は、買い取ったマンションをリノベーションして再販することで収益を出します。

買取によってマンションを売る最大のメリットは、早期売却できること。

ただし「一般的な方法で売るよりも買取金額が安くなってしまう」というデメリットもあります。

こちらでは「仲介」と「買取」の違いを明確にするとともに、どんなマンションが買取に適しているかを説明します。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
マンション売却は、不動産会社に売ってもらうだけが方法じゃないんだね!
「仲介」と「買取」。2つの売却方法を知っておくことで、状況に応じて最善の方法でマンションを売ることができるんじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生
亀梨奈美 (元大手不動産会社T社)

【執筆・監修】元大手不動産会社T社

亀梨奈美

大手不動産会社T社に4年勤務。在籍時代は、都心部の視点を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務を従事。プライベートでも不動産購入を2回、売却を1回経験。注文住宅で家を建てた経験もあり。

経歴大手不動産会社T社(4年勤務)

1.マンション売却の2つの方法「買取」「仲介」

マンションを売るには、不動産会社に「仲介」してもらう方法と、「買取」してもらう方法があります。

不動産の場合は、車やブランド品を売る(買取)ときなどと違い「仲介(買主を探してもらう)」の方が一般的売却手法。

まずは、買取と仲介の売却の違いを見ていきましょう。

ざっくり書くと下記の通り。

買取の流れ

  1. マンションの売却準備
  2. マンションの見積り依頼
  3. 売買契約
  4. マンションの引渡し
  5. 確定申告

仲介の流れ

  1. マンションの売却準備
  2. マンションの査定依頼
  3. 媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. マンションの引渡し
  7. 確定申告

買取の方がステップが少ないことが分かります。

具体的には「媒介契約」と「販売活動」が買取にはありません。

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

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販売活動は主に買主に知ってもらうための広告を売ったり、内覧をすることになります。

それでは、流れのそれぞれの細かいところを見ていきましょう。

「買取」による売却の流れ

不動産会社にマンションを買い取ってもらう「買取」の場合の流れをみていきましょう。

買取で売却するときの流れ

買取で売却するときの流れ

不動産会社が直接マンションを買い取るので、媒介契約を締結したり、販売活動をしたりする手順が不要です。

step
1
売却準備

売却のための必要書類の準備等をおこないます。これは仲介でも同様です。

step
2
家の見積り依頼

仲介の「査定」とは違い、買取の場合は「見積」となります。

査定はあくまで「これくらいで売れるのではないか」という予想額なのに対し、見積は実際に不動産会社が買い取る金額です。

step
3
売買契約

不動産会社が買主となって売買契約を締結します。

step
4
引渡し

買主が不動産会社なので、住宅ローンの審査などはありません。

そのため売買契約から引渡し・売買金額の授受は、即日であることが多いです。

step
5
確定申告

買取もマンションの売却には変わりないので、売却の翌年には確定申告をします。

売却益が出た場合は、確定申告によって所得税・住民税を引き下げることが可能です。

一方、売却損が出た場合にも、給与などの所得と損益通算できる可能性もあるので、申告漏れのないようにしましょう。

確定申告については下記記事をご確認ください。

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「仲介」による売却の流れ

続いて仲介による売却の流れです。

仲介は、不動産会社に売却を依頼して、基本的に一般消費者にマンションを買ってもらうという方法。

家を売るまでの手順は、全部で7ステップです。

マンション売却の流れ7ステップ

マンション売却の流れ7ステップ

step
1
売却準備

マンション売却の下準備として、必要書類を揃えたり、ご自身で相場を確認したりします。

step
2
マンションの査定依頼

不動産会社にマンションの査定を依頼します。この工程は「不動産会社の比較」も兼ねているため、とても重要です。

step
3
媒介契約

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。

step
4
販売活動

ここに来てようやく売却開始です。

ここからSUUMOHOME’Sat homeなどの不動産ポータルサイト、不動産業者専門の情報サイト「レインズ」、チラシ、オープンルームなどで販促活動を展開していきます。

step
5
売買契約

購入希望者から、購入申し込みがあります。申し込みされてから、売主、買主で売買金額や諸条件の交渉や話し合いをします。

両者が条件に合意し、買主の住宅ローン仮審査が通過すれば、売買契約にいたります。

step
6
引き渡し

売買契約からおよそ1ヶ月後に、マンションの引渡しと売買代金の授受がおこなわれます。取引自体は、引渡しを持って完了です。

step
7
確定申告

マンションを売却した翌年には、確定申告をします。

売却益が出た場合は、確定申告によって所得税・住民税を引き下げることが可能です。

一方、売却損が出た場合にも、給与などの所得と損益通算できる可能性もあるので、申告漏れのないようにしましょう。

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「仲介」による査定も、「買取」による見積も、不動産会社によって価格は違うんじゃ。どちらにせよ複数の会社に査定・見積をしてもらうことが大切じゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

マンション売却を仲介で高く売却する方法については下記記事でご確認ください。

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次からは、「仲介」と「買取」の違いを見ていくぞ。

2.仲介と買取の違いは「相場価格」「スピード」「諸費用」

仲介と買取の大きな違いは、売却相場と売却できるスピード、売却にかかる諸費用の3つです。

違い1.相場価格

面倒な手順いらずの買取は魅力的にうつるかもしれませんが、仲介より相場価格が下がるという大きなデメリットがあります。

買取は、仲介で売る場合の7~8割前後が相場になるというのが一般的です。

例えば一般消費者に3,000万円で売れるマンションだったら、不動産会社による買取価格は2,000~2,500万円ほどになってしまうでしょう。

冒頭で述べた通り、不動産会社は買い取ったマンションをリノベーションして、再販することで利益を出しています。

つまり買取は、不動産会社にとっても「仕入れ」のようなものだということです。

相場通りで仕入れてしまっては利益を出すことはできないので、買取価格は相場より安くならざるを得ないんですね。

ただし、一括査定を使うと各社に合い見積もりを取れるので仲介で売却した時の価格に近付けることが可能。

例えば超大手の不動産会社に依頼ができる「 すまいValue 」であれば、合い見積もりが簡単に取れます。

すまいValue公式サイトはコチラ

違い2.売れるスピード

仲介の場合「マンションを売ろう!」と思って準備を始めてから実際にマンションを買主に引渡し、売買代金を受領するまでには、8ヶ月ほどかかるのが一般的です。

マンション売却の平均期間

マンション売却の平均期間

※画像出典:at homeの「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

また、一般消費者に向けて売る以上、売却までに1年~2年かけても売れなかったりする可能性もあります。

せっかく購入希望者が現れたとしても、売り出し価格から大幅に値下げ交渉されることもありますし、買主側のローン審査が通らなければ売買契約にはいたりません。

つまり仲介による売却は、購入者本位によるところが大きいということです。

一方、買取は、数週間~1ヶ月ほどで引渡し・売買代金の受領まで完了するのが一般的です。

買主が一般消費者ではなく不動産会社なので、ローン審査が不要で、見積がそのまま買取価格となるので交渉などもされないからです。

違い3.売却にかかる諸費用

買取は仲介ではないので、不動産会社に支払う仲介手数料が不要です。

仲介による売却は、マンションの売却金額のおよそ4%が諸費用としてかかるといわれています。

売却にかかる諸費用の内訳は、以下の通りです。

主な項目内容説明支払いの内訳支払い時期
仲介不動産仲介手数料媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
・売買契約時に
・残金時に
契約時印紙税売買契約書に必要な収入印紙代※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時に
抵当権抹消抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算までに
税金譲渡所得税物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税)※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
・所得税は2月16日~3月15日
・住民税は6月、8月、10月、1月などの年4期のどれか
測量測量費用場合により測量依頼費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前に
その他処分費、契約費、各種証明書の発行費不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費、その他の清算など、・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後に

※: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

仲介手数料は売買金額のおよそ3%。売却にかかる諸費用の大部分を占めます。

諸費用は基本的に現金で用意するため、買取はまとまった資金がない場合にもマンションを売却できる方法だといえます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところでマンションを買い取ってくれるのは、どんな不動産会社なの?
するどい!確かに全ての不動産会社がマンションの買取をしているわけではないんじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生
考えられる選択肢は、大手の不動産会社と不動産買取を専門としている業者じゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

3.マンションの買取業者として考えられる2つの選択肢

マンションを買い取ってくれるのは不動産会社ですが、厳密にいえば、仲介もおこなっている一般的な不動産会社と、買取を専門にしている不動産会社に分けられます。

①不動産会社

まず考えられる選択肢は、不動産仲介もおこなっている不動産会社です。

ただし全ての不動産会社が買取事業をおこなっているわけではなく、「街の不動産屋さん」規模の会社では買取はしていません。

買取事業をおこなっているのは、いわゆる「大手」といわれる不動産仲介会社です。

一般的な不動産会社による場合は、「買取保証」として買い取ってもらうケースが一般的です。

買取保証とは、不動産会社が売り物件に対してつける保証のこと

例えば買取保証期間を1ヶ月と定めた場合、1ヶ月間は不動産会社の「仲介」によって売却活動し、1ヶ月経っても売れない場合に、仲介してくれた不動産会社が買主となってマンションを買い取るという流れになります。

買取保証は一般消費者に向けた売却活動も一定期間おこなうため、「早く売りたいけど相場通りで売るチャンスも逃したくない」というときに利用します。

買取保証については下記記事をご確認ください。

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②買取専門業者

一方、不動産買取を専門としている不動産会社もあります。

仲介によって一般消費者に向けて売却活動する期間を設けず、最初からマンションを買い取ってもらうときには買取専門業者にお願いするのがいいでしょう。

仲介を挟まずに買取することを「即時買取」と言います。

即時買取してくれる買取専門業者は、仲介をおこなう一般的な不動産会社に紹介してもらうこともできますし、ご自身で買取業者に依頼することもできます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
…で、結局「仲介」がいいの?「買取」がいいの?
それはケースバイケースじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生

ここからは「買取」に向いているマンションの特徴を見ていこうかの。

4.「買取」に向いている4つのマンションの特徴

売却金額は下がりますが、早く、確実に売ることができる買取に適しているのは、マンションの需要が低かったり、早く売らなければならない事情があったりする場合です。

リフォーム歴がない

築年数が古く、リフォーム歴がないマンションは、ご自身で費用をかけて修繕やリフォームを施さなければ売却は難しいでしょう。

しかし、例えばリフォームに500万円かけたとしても、500万円の付加価値をつけて売れることはそうそうありません。

このようなマンションは、相場より安くなってしまうとはいえ、不動産会社に買い取ってもらった方が結果として得なことがあります。

ワケあり物件・事故物件

自殺や他殺があった物件は、一般的な売却方法ではなかなか売れません。

売れたとしても、相場よりも著しく安い金額になってしまうことがほとんどです。

いわゆる「ワケあり物件」「事故物件」は売却が長期化することが予想されるので、不動産業者に買い取ってもらうことでストレスなく売却できることが多いです。

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早く売りたい事情がある

早く資金化したいという事情があるときにこそ、買取は適した売却方法だといえます。

例えば、「相続したマンションの売却で相続税の納税が迫っている」「離婚するから一刻も早く売却して夫婦の縁を切りたい」このような場合に、買取を選択する人が多いです。

誰にもバレずに売りたい

買取は、早期売却だけではなく、誰にもバレずに売れるという点も大きなメリットです。

仲介による売却は、一般消費者に物件情報を周知してもらうため、不動産会社のHPや不動産ポータルサイトへの掲載や、折込チラシや投げ込みチラシによる販促活動が欠かせません。

内覧を希望する人が毎週のようにマンションに来ることにもなりますから、隣近所に内密に売ることはできないでしょう。

買取はというと、販促活動や内覧対応は皆無。買主となる不動産会社がマンションを見に来ることはありますが、それも1度や2度ですから、誰にもバレることなく売却することができます。

「買取」が適していると思われる状況でも、「仲介によって売ったらいくらになるのか」は必ず知っておくべきじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
そしてできることなら短期間でも「仲介」で売る期間を取って、高く売るのを諦めないべきじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そりゃ・・・マンションは大きな金額動くからね・・・2割下がるだけでも数百万変わってくるし・・・

5.マンション売却では「売却査定」と「買取査定」の2つを取るべし

「時間がない」「リフォーム歴がない」という場合にも、「周りに一切バレずに売りたい!」など特別な事情がない限り、まずは仲介によって売却活動してみるべきです。

買取だと売却金額が相場価格より2~3割安くなることが避けられませんが、相場価格から1割ほど引けば、仲介だとしても早期売却できる可能性はあります。

「売れなかったら」という不安は、売却保証をつけることで解消できます。

買取を検討するときも買取一本には絞らず、買取査定とともに仲介によって売る場合の売却査定を同時に取るべきです。

「普通に売ったらいくらになるのか」「買い取ってもらったらいくらになるのか」がわかれば、「1ヶ月間だけでも仲介で売ってみよう」などの売却方針を決めることができるからです。

一番いけないことは、「早く売りたいからさっさと買い取ってください」というスタンスで買取見積を依頼すること。

買取査定も売却査定と同様、会社によって金額は様々です。

そのような姿勢だと、不動産会社に足元を見られて買取価格を引き下げられてしまう恐れがあります。

「売却査定はこれくらいだったけど、いくらで買い取ってくれる?」と売却査定を提示すれば、不動産会社も最大限、高額な買取見積もりを出しくれるはずです。

仲介にしても買取にしても「 すまいValue 」であれば、一度に複数社に相談することが可能。

ぜひ申し込んでみて下さい。

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まとめ

「買取」は、マンションの売却金額が相場から大幅に下がってしまいます。

売らなければならない期日が決まっていたり、一般的な方法では売却が難しいと思われたりする状況でも、できる限り「仲介」によって相場通りの売却を目指すべきです。

「期日までに売却できない」「売却が長期化しそうだ」と思ったときに、買取に方向転換することもできます。

そのため売却開始前には、「売却査定」と「買取見積」の両者を取っておくのがいいでしょう。

1つの選択肢として「買取」を知っていれば、状況に応じて最善の売却方法を選択することができます。

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