どこを見られているの?気になるマンション査定の5つのポイント

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不動産会社による査定はマンション売却の第一歩です。

プロがどのような点を見て値段をつけるのか知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

また、少しでも査定額を高くしたいと考えている人もいらっしゃると思います。

マンションの査定がどのように行なわれるか気になる人の中には、

  • マンションの査定の時って、不動産会社はどこを見ているの?
  • 査定の前にやっておいた方がいいことはあるの?
  • 少しでも査定額を上げたいのだけれど、何か良い方法はあるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「マンション査定」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンション査定でどこを見られているかを知り、少しでも査定額を上げる方法についての知識を得ることができます。

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1.マンション査定で見られる5つのポイント

マンション査定の際に不動産会社が見るポイント下記5つ。

マンション査定の5つのポイント

  1. 交通立地条件
  2. 住戸の位置
  3. 専有部分
  4. 維持管理の状況
  5. 敷地および共用部分

実際にある不動産会社の査定表もお見せします。

マンションの評点項目

以下、順に解説していきます。

ポイント1.交通立地条件

交通立地条件に関しては、主に以下の4つが考慮されます。

  1. 交通の便
  2. 周辺環境
  3. 店舗への距離
  4. 公共施設利用の利便性

交通の便は、駅から近いほど価値が高く、徒歩圏外となると価値が低くなります。

また最寄駅も、複数路線が利用できるターミナル駅であれば価値は高く、各駅しか停まらない、単線である、本数が少ない等の駅であれば価値は低くなります。

周辺環境は、区画整然とした閑静な住宅街であれば価値は高く、猥雑とした住宅街であれば価値は低くなります。

店舗に関しては、大型スーパーが近くにあるほど価値が高く、周辺に商業施設がほとんどない場合は価値が低くなります。

公共施設とは役所や郵便局のことを指します。

公共施設利用の利便性も一応査定ポイントですが、価格への影響は少ないです。

近くに役所などがあることは、大きくプラスにはなりませんが、なくてもほとんどマイナスの影響はありません。

ポイント2.住戸の位置

戸建ての住戸の位置に関しては、主に以下の3つが考慮されます。

  1. 所在階
  2. 間口部の方位
  3. 日照・通風の良否

所在階は階数が高いほど評価が高く、階数が低いほど評価が低くなります。

1階は一番評価が低いですが、専用庭がある場合には2階よりも評価が高い場合があります。

間口部の方位とは、バルコニーの向きになります。

バルコニーの向きは、評価の高い順から南、東、西、北の順番となります。

日照・通風に関しては、角部屋が評価は高いです。

日照を妨げる障害物がある場合には、評価が下がります。

ポイント3.専有部分

専有部分に関しては、主に以下の6つが考慮されます。

  1. 室内の維持管理状況
  2. 柱・梁・天井の状況
  3. 住戸のゆとり
  4. 専用庭またはテラスの有無
  5. 外からの騒音・振動
  6. バリアフリーの対応状況

室内の維持管理の状況が良ければ評価が上がり、悪ければ評価が下がります。

マンション査定においては、「室内の維持管理の状況」が唯一売主の努力で評価を上げることができるポイントです。

綺麗に使っており、傷もほとんどないようなマンションであれば、評価が高いです。

柱・梁・天井の状況については、例えば梁が部屋の外に出ているタイプの部屋(アウトフレームと呼びます)であれば、評価が高いです。

住戸のゆとりは、リビングや各部屋が広く設計されているような部屋が評価は上がります。

1階なら専用庭、2階以上なら広いテラスがあると評価が上がります。

外からの騒音や振動が少なければ評価が高く、多ければ評価が下がります。

バリアフリーに関しては、段差がなく手摺などが配慮されているようなマンションであれば評価が高くなります。

ポイント4.維持管理の状況

維持管理の状況に関しては、主に以下の6つが考慮されます。

  1. 適切な修繕計画の有無
  2. 修繕積立金の負担額
  3. 管理費の負担額
  4. 保守・清掃の状況
  5. 管理員の勤務形態
  6. 管理委託形態

管理組合で適切な修繕計画が組まれていれば評価が上がります。

修繕積立金や管理費が高い場合は評価が下がります。

保守・清掃の状況については、共用部が常に綺麗、植栽の剪定が行き届いている等のマンションは評価が高いです。

管理員の勤務形態は、常勤だと評価が高く、不在の場合は評価が低くなります。

管理委託形態は委託形態によって、管理費用が高かったり、管理レベルが低かったりすることがあり、他のマンションと大きく異なる場合には評価の対象となります。

ポイント5.敷地および共用部分

敷地及び共用部分に関しては、主に以下の6つが考慮されます。

  1. 土地についての権利
  2. 建物の外観・エントランス
  3. 耐震性
  4. 省エネルギー性能
  5. セキュリティ設備
  6. インターネット対応

土地についての権利は所有権のマンションであれば普通ですが、借地権のマンションの場合、評価が低くなります。

建物の外観・エントランスに関しては、デザイン性や仕上げ材などが評価の対象となります。

耐震性に関しては、高い順から免震構造、制振構造、耐震構造の順番となります。

特に免震構造は非常に評価が高いです。

省エネルギー性能に関しては、建物が省エネ設計しているかどうかが評価の対象となります。

ただし、価格には大きな影響を与えません。

セキュリティ設備に関しては、セキュリティ度合いが高いと評価が高く、低いと評価も低くなります。

インターネット対応については、対応していることが当たり前になってきているため、対応していないマンションは評価が下がります。


以上、ここまでマンション査定の際に見られる5つのポイントについて見てきました。

マンションの査定額は、「室内の維持管理の状況」以外は、ほとんど自力で良くすることができない部分ばかりです。

では、査定額を少しでも上げるにはどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に、査定額を少しでも上げる3つの工夫について解説いたします。

2.マンション査定額を少しでも上げる3つのポイント

マンション査定額を少しでも上げるために自分でできる方法は下記3つ。

マンション査定額を上げる3つのポイント

  1. 管理費修繕積立金の滞納を解消する
  2. 不具合を修繕する
  3. 瑕疵担保保険を付保する

という3点があります。

以下、順を追って解説いたします。

ポイント1.管理費および修繕積立金の滞納は解消する

もし管理費および修繕積立金に滞納がある場合は、その未納は納めておくことは必須です。

これは、査定額を少しでも上げる工夫というよりは、最低限、やっておかなければならないことです。

管理費および修繕積立金に滞納がある場合、未納分は買主が負担することになります。

そのため、未納額の分だけ、査定価格は下がります。

管理費と修繕積立金に未納がある場合は、当然の準備として滞納を解消するようにしてください。

ポイント2.不具合を修繕する

設備等に不具合がある場合は、できるだけ修繕をしておくことがおススメです。

設備の不具合に関しては、「付帯設備表」と呼ばれるものに、設備の状況を記載していきます。

付帯設備表とは以下のような表です。最終的に売買契約書に添付する書類となります。

付帯設備表では、「有」、「無」、「撤去」をチェックします。

エアコンなど、撤去していくものに関しては、「撤去」を選択します。

「有」にチェックしたものに関し、不具合があれば備考欄に不具合事項を記載していきます。

例えば、オーブンレンジが作動しない場合には、備考欄に「作動しない」と記載します。

設備に関しては、このように不具合があれば付帯設備表で開示を行えば良いので、実は壊れたままでも売却することは可能です。

売却にお金をかけたくないという話であれば、修繕は全く行わないという選択肢もアリです。

ただし、致命的な損傷がある場合には、値引き対象となる可能性があるため、高く売るのであれば修繕は行っておくべきです。

簡単に治せるものであれば、できるだけ修繕をした状態で売却するようにしましょう。

尚、設備の不具合に関しては、売却後、最もトラブルの多い部分です。

値引きを恐れて不具合を隠すことは逆効果になります。

付帯設備表に関しては、正直に記載することがポイントです。

ポイント3.瑕疵担保保険を付保する

瑕疵担保保険を付保するとマンションを高く売れる可能性があります。

瑕疵担保保険とは、売却後に瑕疵(カシ)が発見されたとき、その修繕費用を保険金でカバーできる保険です。

瑕疵とは窓からの水の浸入など、通常有すべき品質を欠くことをいいます。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が、2017年11月に不動産の日アンケート 2017年3月に公表している「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」をご紹介します。

アンケートの中では、瑕疵担保保険加入時の売却の効果について調査を行っています。

その調査結果は以下の通りです。

調査結果によると、「買い手が早く見つかった」が47.1%、「自宅の売却が希望価格で売れた」が43.5%となっています。

瑕疵担保保険を付保すると、高く売却できる可能性がでてきます。

住宅の瑕疵については、雨漏りやシロアリによる床の腐食など、主に戸建て住宅で問題視されることが多いです。

そのため、戸建ての買主の方が瑕疵に対して関心が高く、瑕疵担保保険の効果はマンションよりも戸建ての方が高い傾向にあります。

しかしながら、瑕疵担保保険の効果は、瑕疵の修繕保証だけにとどまりません。

瑕疵担保保険が付保されている住宅は、マンションであっても、買主が負担する不動産取得税や登録免許税の軽減を受けることのできる要件となっています。

また、瑕疵担保保険が付保されているマンションは、住宅ローン控除やすまい給付金を利用できる要件にもなっています。

買主に節税メリットを与えることができるため、マンションであっても瑕疵担保保険が付保されている物件は、付加価値が高いのです。

尚、瑕疵担保保険に関しては、以下の記事に詳しく記載しています。

ぜひご参照ください。

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物件の価値を上げるためにも、瑕疵担保保険の付保を、ぜひ検討してみましょう。

3.マンションを少しでも高く売るためのポイント

マンションの立地や建物スペックについては、既に決まっています。そのため少しでも高く売るためには、「売り方」を工夫する必要があるのです。

マンションを高く売るためにはポイントは2つあります。

マンションを高く売る2つのポイント

  1. 4月からの新生活に向けて、2~3月を狙って売却するということ
  2. 複数の不動産会社を使って、マンパワーを増大させることで、購入希望者を多く集めること

購入希望者が複数現れれば、買主同士で価格を競争させることが可能になります。

そんな複数の不動産会社は知らないという人も多いかと思います。そこで便利なサイトが不動産一括査定サイトです。

次の章で説明します。

6.信頼できる不動産会社が効率的に探せる不動産一括査定

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
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不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

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  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
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  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,700社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

7.まとめ

以上、ここまで、マンション査定でどこを見られるかと、価格を上げるための方法について見てきました。

立地や共用部分など、マンションの条件を変えることはできませんが、専有部分の修繕や瑕疵担保保険の付保など、査定額を上げるために自分でできる工夫もあります。

マンションにきちんとした価値を与え、査定価格のみならず、実際の売却額も上げることを目指しましょう。

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