マンション査定方法は3つある!査定前に解消すべき5つのポイントと査定額に影響する5つのポイント

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不動産会社による査定はマンション売却の第一歩です。

どのような点を見てマンションの査定額をつけるのか知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

また、少しでもマンションの査定額を高くしたいと考えている人もいらっしゃると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンションの査定の時って、不動産会社はどこを見ているの?
  • 査定の前にやっておいた方がいいことはあるの?
  • 少しでも査定額を上げたいけれど、何か良い方法はあるの?

そこでこの記事では、「マンション査定」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンション査定でどこを見られているかを知り、少しでも査定額を上げる方法についての知識を得ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンション売却の流れの3つの査定方法

最初にマンション売却の流れをカンタンに見ていきましょう。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

中でも今回、取り上げる「査定」は最初の段階で行うステップ。

マンションで行われる3つの査定方法

マンションの査定方法には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つがあります。

このうち、マンションに関しては、取引事例比較法によって査定価格が求められることが通常です。

評価手法内容適用物件
原価法費用性に着目した価格の求め方です。
建物の建築コスト等を鑑み、
土地価格を加算して原価からアプローチして求める価格になります。
中古戸建て 工場・倉庫 自社ビル
取引事例比較法市場性に着目した価格の求め方です。
周辺の取引事例を参考に求める価格になります。
中古マンション 更地
収益還元法収益性に着目した価格の求め方です。
不動産が生み出す純収益を利回りで割って求めた価格になります。
収益物件全般 (アパート・ワンルームマンション・賃貸オフィス等)

マンションには、過去に同じマンション内の他の部屋の売買事例があることが通常です。

取引事例比較法では、同じマンション内の取引事例が最も重視され、価格が決まります。

査定方法については下記記事で詳しく解説しています。

不動産の査定方法と知っておくべき注意点【査定書サンプル付き】
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「査定」は、マンション売却の成功のカギを握る重要なポイントとなります。

次はマンション査定を受ける前に改称しておくべきポイントを見ていきます。

2.マンション査定の前に解消しておきたい5つのポイント

マンションを査定する前に解消しておきたい5つのポイントがあります。

  1. 査定にはお金がかかるのか?
  2. 査定前にハウスクリーニングやリフォームは必要か?
  3. 査定額で売り出さないといけないのか?
  4. 査定依頼する前に相場は調べるべきか?
  5. 管理費や修繕積立金の滞納をしてるけど大丈夫?

ポイント1.査定にはお金がかかるのか?

マンションの査定は無料です。

不動産会社が受け取る仲介手数料は、成功報酬であるため、売却が決まる前は費用を請求できないことになっていることが理由です。

査定の結果、売るのをやめても費用を請求されることはありません。

詳細は下記記事に詳しく解説しています。

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ポイント2.査定前にハウスクリーニングやリフォームは必要か?

ハウスクリーニングおよびリフォームともに不要です。

ハウスクリーニングは内覧(購入希望者が実際に家を見ること)の前のタイミングで行うと効果があります。

査定の前にハウスクリーニングをしても、査定価格が上がることはありません。

詳細は下記記事に詳しく解説しています。

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また、リフォームについては、原則不要です。

ただし、「リフォームした方が良いのではないか?」と感じている場合には、査定時に不動産会社に相談した上で実施すると無駄になりません。

リフォームすると、査定額は上がりますので、リフォーム後、再度、査定を依頼するようにしてください。

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ポイント3.査定額で売り出さないといけないのか?

売り出し価格は、売主が自由に決めることができますので、必ずしも査定額で売り出す必要はありません。

査定額は、あくまでも売り出し価格を決めるための重要な参考資料という位置付け。

例えば、住宅ローン残債が査定額よりも高い場合など、チャレンジ価格として査定額よりも高い価格で売り出すことはあります。

ただし、査定額よりも高く売り出すと、全く売れなくなる可能性もあるので、やはり査定額は考慮することが必要です。

また、早く売りたい場合には、査定額より低く売り出すこともあります。

適正な売出価格の考え方は下記記事をご確認ください。

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ポイント4.査定依頼する前に相場は調べるべきか?

ぜひ相場は調べておくことをオススメします。

自分でも相場を把握しておかないと、査定価格が高いか安いかの判断が付かないから。

また、事前に相場を調べている人の方が、売却価格に対する満足度も高くなります。

マンション価格は、同じマンションの他の部屋の売り物件の価格が最も参考になります。

同じマンション内の売り物件のチラシがあれば、それを参考にするのが簡単です。

同じマンションの売り物件がない場合には、SUUMOアットホーム等のポータルサイトを使って、近所の類似マンションの価格を調べておくのが良いでしょう。

マンション売却の相場については、下記記事をご確認ください。

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ポイント5.管理費および修繕積立金の滞納をしてるけど大丈夫?

もし管理費および修繕積立金に滞納がある場合は、その未納は納めておくことは必須。

管理費および修繕積立金に滞納がある場合、未納分は買主が負担することになります。

そのため、未納額の分だけ、査定価格は下がるのは当然のこと、買主や仲介する不動産会社にとっては、信用できない人と見られてしまいます。

売却期間や査定額にマイナスになる可能性も十分あり得ます。

以上がマンションの査定を受ける前に解消しておきたいポイントです。

次にマンション査定で見られるポイントを見ていきましょう。

3.マンション査定額に影響する5つのポイント

マンション査定の際に不動産会社が見るポイント下記5つ。

  1. 交通立地条件
  2. 住戸の位置
  3. 専有部分
  4. 維持管理の状況
  5. 敷地および共用部分

実際にある不動産会社の査定表もお見せします。

マンションの評点項目

マンションの評点項目

マンションはこのように大きく分ける評価項目があり、それぞれ評点を付けていきます。

大きく査定に影響する5つのポイントを見ていきましょう。

ポイント1.交通立地条件

交通立地条件に関しては、主に以下の4つが考慮されます。

  1. 交通の便
  2. 周辺環境
  3. 店舗への距離
  4. 公共施設利用の利便性

交通の便は、駅から近いほど価値が高く、徒歩圏外となると価値が低くなります。

また最寄駅も、複数路線が利用できるターミナル駅であれば価値は高く、各駅しか停まらない、単線である、本数が少ない等の駅であれば価値は低くなります。

周辺環境は、区画整然とした閑静な住宅街であれば価値は高く、猥雑とした住宅街であれば価値は低くなります。

店舗に関しては、大型スーパーが近くにあるほど価値が高く、周辺に商業施設がほとんどない場合は価値が低くなります。

公共施設とは役所や郵便局のことを指します。

公共施設利用の利便性も一応査定ポイントですが、価格への影響は少ないです。

近くに役所などがあることは、大きくプラスにはなりませんが、なくてもほとんどマイナスの影響はありません。

ポイント2.住戸の位置

住戸の位置に関しては、主に以下の3つが考慮されます。

  1. 所在階
  2. 間口部の方位
  3. 日照・通風の良否

所在階は階数が高いほど評価が高く、階数が低いほど評価が低くなります。

1階は一番評価が低いですが、専用庭がある場合には2階よりも評価が高い場合があります。

間口部の方位とは、バルコニーの向きになります。

バルコニーの向きは、評価の高い順から南、東、西、北の順番となります。

日照・通風に関しては、南東の角部屋が評価は高いです。

日照を妨げる障害物がある場合には、評価が下がります。

ポイント3.専有部分

専有部分に関しては、主に以下の6つが考慮されます。

  1. 室内の維持管理状況
  2. 柱・梁・天井の状況
  3. 住戸のゆとり
  4. 専用庭またはテラスの有無
  5. 外からの騒音・振動
  6. バリアフリーの対応状況

室内の維持管理の状況が良ければ評価が上がり、悪ければ評価が下がります。

マンション査定においては、「室内の維持管理の状況」が唯一売主の努力で評価を上げることができるポイントです。

綺麗に使っており、傷もほとんどないようなマンションであれば、評価が高いです。

柱・梁・天井の状況については、例えば梁が部屋の外に出ているタイプの部屋(アウトフレームと呼びます)であれば、評価が高いです。

住戸のゆとりは、リビングや各部屋が広く設計されているような部屋が評価は上がります。

1階なら専用庭、2階以上なら広いテラスがあると評価が上がります。

外からの騒音や振動が少なければ評価が高く、多ければ評価が下がります。

バリアフリーに関しては、段差がなく手すりなどが配慮されているようなマンションであれば評価が高くなります。

ポイント4.維持管理の状況

維持管理の状況に関しては、主に以下の6つが考慮されます。

  1. 適切な修繕計画の有無
  2. 修繕積立金の負担額
  3. 管理費の負担額
  4. 保守・清掃の状況
  5. 管理員の勤務形態
  6. 管理委託形態

管理組合で適切な修繕計画が組まれていれば評価が上がります。

修繕積立金や管理費が高い場合は評価が下がります。

保守・清掃の状況については、共用部が常に綺麗、植栽の剪定が行き届いている等のマンションは評価が高いです。

管理員の勤務形態は、常勤だと評価が高く、不在の場合は評価が低くなります。

管理委託形態は委託形態によって、管理費用が高かったり、管理レベルが低かったりすることがあり、他のマンションと大きく異なる場合には評価の対象となります。

ポイント5.敷地および共用部分

敷地及び共用部分に関しては、主に以下の8つが考慮されます。

  1. 土地についての権利
  2. 施工会社
  3. 建物の外観・エントランス
  4. 耐震性
  5. 省エネルギー性能
  6. セキュリティ設備
  7. インターネット対応
  8. 駐車場

土地についての権利は所有権のマンションであれば普通ですが、借地権のマンションの場合、評価が低くなります。

マンションは施工会社がどこであるかも重要です。

大手ゼネコンは施工の質が高いため、価格も高く評価されます。

建物の外観・エントランスに関しては、デザイン性や仕上げ材などが評価の対象となります。

耐震性に関しては、高い順から免震構造、制振構造、耐震構造の順番となります。

特に免震構造は非常に評価が高いです。

省エネルギー性能に関しては、建物が省エネ設計しているかどうかが評価の対象となります。

ただし、価格には大きな影響を与えません。

セキュリティ設備に関しては、セキュリティ度合いが高いと評価が高く、低いと評価も低くなります。

インターネット対応については、対応していることが当たり前になってきているため、対応していないマンションは評価が下がります。

駐車場については自走式と機械式の2つがあります。

自走式の方が車の出し入れが簡単なので、自走式のマンションの方が価値は高いです。


以上、ここまでマンション査定の際に見られる5つのポイントについて見てきました。

マンションの査定額は、「室内の維持管理の状況」以外は、ほとんど自力で良くすることができない部分ばかりです。

では、査定額を少しでも上げるにはどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に、査定額を少しでも上げるポイントを解説していきます。

4.マンション査定額を少しでも上げるポイント

マンション査定額を少しでも上げるために自分でできる方法は下記3つ。

  1. 複数の不動産会社から査定を取る
  2. 価格だけで不動産会社を選ばない
  3. 瑕疵担保保険を付保する

という3点があります。以下、順を追って解説いたします。

ポイント1.複数の不動産会社から査定を取る

マンション査定は、複数の不動産会社から取ることが基本です。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い不動産会社に出会えるというメリットがあります。

良い不動産会社であれば、マンションを高く売却してくれます。

また、広く意見を聞くことで、納得感が得られます。

リフォームはした方が良いか、修繕は行った方が良いか等の意見を聞き、各社の意見の「いいとこどり」をすることで、損をせず満足のいく売却が可能です。

広く意見を聞くことは無駄にはなりませんので、すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を使って複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産一括査定については下記記事をご確認ください。

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不動産一括査定は怪しくない?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

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ポイント2.価格だけで不動産会社を選ばない

査定額を受領したら、不動産会社を選びます。不動産会社は価格だけで選ばないようにしてください。

マンション査定結果の事例

マンション査定結果の事例

不動産会社にとっては、査定は仲介契約を取るための営業行為の一環。

査定額は高く出した方が契約を取りやすいため、査定額は高くなる傾向にあります。

よって、高過ぎる価格は単に仲介を取りたいがための価格である可能性があります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

そのような不動産会社に依頼すると、後で大幅な値引きを要求される可能性も出てきます。

ポイント3.瑕疵担保保険を付保する

瑕疵担保保険を付保するとマンションを高く売れる可能性があります。

瑕疵(かし)とは窓からの水の浸入など、通常有すべき品質を欠くこと

瑕疵担保保険とは、売却後に瑕疵が発見されたとき、その修繕費用を保険金でカバーできる保険

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が、2017年11月に不動産の日アンケート 2017年3月に公表している「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」をご紹介します。

アンケートの中では、瑕疵担保保険加入時の売却の効果について調査を行っています。その調査結果は以下の通り。

瑕疵担保保険加入時の売却の効果

瑕疵担保保険加入時の売却の効果

調査結果によると、「買い手が早く見つかった」が47.1%、「自宅の売却が希望価格で売れた」が43.5%となっています。

瑕疵担保保険を付保すると、高く売却できる可能性がでてきます。

住宅の瑕疵については、雨漏りやシロアリによる床の腐食など、主に戸建て住宅で問題視されることが多いです。

そのため、戸建ての買主の方が瑕疵に対して関心が高く、瑕疵担保保険の効果はマンションよりも戸建ての方が高い傾向にあります。

しかしながら、瑕疵担保保険の効果は、瑕疵の修繕保証だけにとどまりません。

瑕疵担保保険が付保されている住宅は、マンションであっても、買主が負担する不動産取得税や登録免許税の軽減を受けることのできる要件となっています。

また、瑕疵担保保険が付保されているマンションは、住宅ローン控除やすまい給付金を利用できる要件にもなっています。

買主に節税メリットを与えることができるため、マンションであっても瑕疵担保保険が付保されている物件は、付加価値が高いのです。

物件の価値を上げるためにも、瑕疵担保保険の付保を、ぜひ検討してみましょう。

瑕疵担保保険に関しては、以下の記事に詳しく記載しています。

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まとめ

以上、ここまで、マンション査定でどこを見られるかと、価格を上げるための方法について見てきました。

立地や共用部分など、マンションの条件を変えることはできませんが、専有部分の修繕や瑕疵担保保険の付保など、査定額を上げるために自分でできる工夫もあります。

マンションにきちんとした価値を与え、査定価格のみならず、実際の売却額も上げることを目指しましょう。

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