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どこを見られているの?気になるマンション査定のポイントを徹底解説

投稿日:2016年11月3日 更新日:

マンションを売却する時は、不動産会社に査定を依頼するのが通常です。

しかしながら、やみくもに点数を付けられると、納得できない部分もあり、どうやって査定をしているのか知りたいと思う方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では、マンション査定では重要なポイントをお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが、不動産会社がどのような視点でマンションを査定しているのか理解できるようになることをお約束します。

またマンションを少しでも高く売るためのポイントについてもご紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

1.マンションの構成を理解しよう

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初めにマンションの構成について、確認します。これを理解しておくと、のちに説明する査定のポイントの理解が進みます。

マンションは専有部分と共用部分、敷地利用権から成り立っています。

専有部分とは、302号室などの部屋を指します。共用部分とは、廊下・階段・エレベーター・エントランスなどを指します。また敷地利用権とは土地の権利です。

通常マンションは敷地の所有権を共有で持っています。マンションを売却すると、敷地利用権も同時に売却されることになります。

また、マンションによっては集会室などを共有持分として所有しています。共用部の共有持分についても、マンションを売却すると同時に売却されます。

マンションのバルコニーは厳密に言うと共用部になります。共用部ですが、各部屋についているバルコニーは、部屋の所有者が独占的・排他的に利用しています。

マンションのバルコニーは専用使用権というものが与えられており、これも売却対象となります。専用使用権には、他にも駐車場や、1階についている「専用庭」などがあります。

1-1.マンションは一棟全体がマンションの価格に影響する

マンションは専有部分と共用部分の共有持分、敷地利用権、専用使用権が同時に売却されるのです。

このようにマンションは専有部分だけを売却している訳ではないため、専有部分だけでなく、一棟全体がマンション価値に影響を及ぼしています。

そこで次に本題である査定ポイントについて見ていきましょう。

2.マンションの査定ポイント

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2-1.立地による価格条件

1つ目の査定ポイントは立地です。

立地にはマンション全体の立地と専有部分のマンション内の位置の2つのポイントがあります。

全体の立地としては、一番重要な要素は駅距離です。駅距離は5分以内、10分以内、10分以上で評価が分かれます。

中古マンションで徒歩10分以上の物件は、かなり評価が下がり売却しにくい物件になります。また駅から物件までの動線も重要です。

駅から物件までの間にスーパーやコンビニなど買い物できるお店があると評価が高いです。

一方で、スーパーもない、高速道路の下を通るため道が暗いなどの場合はマイナスポイントですので評価は下がります。

2-1-1.階数が高い、南向き、角部屋が価格が高い

次にマンション内における専有部分の位置です。

専有部分は階数が高いほど価格が上がります。

またバルコニーは南向きがもっと高く、次に東向き、西向き、北向きの順で評価が下がります。

専有部も角部屋であれば評価は高いです。

特に東南の角部屋が一番良い物件です。

最上階の東南角部屋が最も価値が高く、1階の北向きの部屋が最も価値が低くなります。

2-2.共用部による価格条件

次に共用部です。

共用部で重視されるのはエントランスや庭、共用スペースです。

エントランスは天井の高さ、床が大理石の仕上げである点などが評価のポイントとなります。

グレード感が高いエントランスはマンション全体の印象を左右するため、評価が上がります。

また庭の充実も重要なポイントです。子供を安心して遊ばせることのできる庭はポイントが高いです。

共用スペースについては、特にトランクルームなどがあると良いマンションと言えます。

収納の狭さはマンションの永遠の課題です。トランクルームのあるマンションは希少価値があり、評価もかなり高いです。

2-3.専有部分による価格の影響

3つ目としては専有部分です。

専有部分は間取りや部屋数が重視されます。大きなリビングと部屋数が多いことがポイントとなります。

小さくてもお父さん用の小部屋があったりすると、評価が上がります。

また部屋から見える眺望や景観も、良い場合には評価が上がります。

2-4.維持管理による価格の影響

4つ目としては維持管理の状態です。

維持管理の状態は中古マンションならではの評価ポイントです。

管理費を削減し始めたマンションは、共用部が荒れています。庭木の剪定や共用部の清掃が甘く、荒廃した印象を与えます。

維持管理の悪い物件は、特に築古の小規模マンションに多く見られます。

小規模のマンションは各住戸の管理費用の負担が大きく、築年数が経つとマンション管理組合が管理費を削減し始めることが多いためです。

また大規模マンションでも有人のコンシェルジュを取りやめることがあります。

元々いたコンシェルジュがいなくなるパターンは、虚しく受付空間が残り、印象を悪くしてしまいます。

以上、ここまでマンションの査定ポイントを見てきました。

それでは次に気になる価格の付け方について見ていきましょう。

3.マンションの査定価格の付け方

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3-1.近隣の類似マンションの取引事例から価格を付ける

査定ポイントについては色々ありますが、結局のところ、最も重要なのは近隣の類似マンションの取引事例になります。

特に同じマンション内の近時の取引事例が最も価格に影響を与えます。例えば、数カ月前に同じマンションの一部屋が売却されたとします。

今回売却するマンションと比べて取引事例が、マンション内の位置が良い部屋であれば、査定額はその売却事例よりも安く査定されるというような感じです。

不動産会社が最も重視する取引事例は、もっとも最近に取引された同じマンション内の事例です。

3-2.不動産ポータルサイトで価格をチェックしてみよう

同じマンション内で売り物件が出ているかどうかは、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトでチェックしてみるのが便利です。

同じマンションの売物件が出ていたら、㎡単価を出して、自分のマンションの面積を乗じておよその査定額を出してみましょう。

ここまで価格の付け方について見てきました。

それでは次に中古でも人気のあるマンションについて見ていきましょう。

4.中古でも人気のあるマンションとは

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中古マンションで最も人気のある物件は、駅に近い物件です。

駅近の物件でも中古であれば破格の値段で購入できることが中古マンションの魅力です。

駅に近い良い立地は既にマンション開発が終わっていることが多く、駅への近さは新築よりも中古マンションの方が相対的に高い傾向にあります。

中古マンションは駅近なのに安いという物件が最もお買い得感があります。

さらに築浅であれば、なお良いといったところでしょう。

以上、ここまで中古でも人気のあるマンションについて見てきました。

それでは次にマンションを少しでも高く売るためのポイントについてご紹介します。

5.マンションを少しでも高く売るためのポイント

マンションの立地や建物スペックについては、既に決まっています。そのため少しでも高く売るためには、「売り方」を工夫する必要があるのです。

マンションを高く売るためにはポイントは2つあります。

  • 4月からの新生活に向けて、2~3月を狙って売却するということ
  • 複数の不動産会社を使って、マンパワーを増大させることで、購入希望者を多く集めること

購入希望者が複数現れれば、買主同士で価格を競争させることが可能になります。

そんな複数の不動産会社は知らないという人も多いかと思います。そこで便利なサイトが不動産一括査定サイトです。

次の章で説明します。

6.マンションの一括査定サイト

マンションナビ

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

その中でもマンション専門の一括査定サイトについてご紹介します。マンションの一括査定サイトでは「マンションナビ」がオススメです。

マンションナビ」ではマンション専門の不動産会社が集まっており、良い業者と出会える確率が高いです。

マンションナビ」を通じで出会えた全ての不動産会社に売却を依頼して、2~3月を狙って一気に売却するのが良いでしょう。

7.まとめ

いかがでしたか?気になるマンション査定のポイントについて徹底解説してきました。

マンションナビを利用して、複数社の不動産会社を集めて、査定を依頼する時のご参考にして頂ければと思います。

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