どこを見られているの?気になるマンション査定のポイントを徹底解説

更新日:

マンションを売却する時は、不動産会社に査定を依頼するのが通常です。

しかしながら、やみくもに点数を付けられると、納得できない部分もあり、どうやって査定をしているのか知りたいと思う方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では、マンション査定では重要なポイントをお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが、不動産会社がどのような視点でマンションを査定しているのか理解できるようになることをお約束します。

またマンションを少しでも高く売るためのポイントについてもご紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

>累計利用者数1,000万人で一括査定No.1の安心実績!<
>提携不動産会社1,500社と一括査定No.1!大手・中堅~地域密着まで探せられる!<

1.マンションの構成を理解しよう

realestate081

初めにマンションの構成について、確認します。これを理解しておくと、のちに説明する査定のポイントの理解が進みます。

マンションは専有部分と共用部分、敷地利用権から成り立っています。

専有部分とは、302号室などの部屋を指します。共用部分とは、廊下・階段・エレベーター・エントランスなどを指します。また敷地利用権とは土地の権利です。

通常マンションは敷地の所有権を共有で持っています。マンションを売却すると、敷地利用権も同時に売却されることになります。

また、マンションによっては集会室などを共有持分として所有しています。共用部の共有持分についても、マンションを売却すると同時に売却されます。

マンションのバルコニーは厳密に言うと共用部になります。共用部ですが、各部屋についているバルコニーは、部屋の所有者が独占的・排他的に利用しています。

マンションのバルコニーは専用使用権というものが与えられており、これも売却対象となります。専用使用権には、他にも駐車場や、1階についている「専用庭」などがあります。

マンションは一棟全体がマンションの価格に影響する

マンションは専有部分と共用部分の共有持分、敷地利用権、専用使用権が同時に売却されるのです。

このようにマンションは専有部分だけを売却している訳ではないため、専有部分だけでなく、一棟全体がマンション価値に影響を及ぼしています。

そこで次に本題である査定ポイントについて見ていきましょう。

2.マンションの査定ポイント

iphone-smartphone-apps-apple-inc-40011

マンションで査定されるポイントは、実はかなり多くあります。

筆者が「 すまいValue 」という一括査定を利用して、大手不動産会社3社(東急リバブル、三井のリハウス、三菱地所ハウスネット)より査定を算出してもらいました。

そのときに分かりやすい資料がありましたので、まずはそれをお見せします。

マンションの評点項目

マンションの評点項目

ここから特に筆者として見ておくべきポイントについて解説していきます。

立地による価格条件

1つ目の査定ポイントは立地です。

立地にはマンション全体の立地と専有部分のマンション内の位置の2つのポイントがあります。

全体の立地としては、一番重要な要素は駅距離です。駅距離は5分以内、10分以内、10分以上で評価が分かれます。

中古マンションで徒歩10分以上の物件は、かなり評価が下がり売却しにくい物件になります。また駅から物件までの動線も重要です。

駅から物件までの間にスーパーやコンビニなど買い物できるお店があると評価が高いです。

一方で、スーパーもない、高速道路の下を通るため道が暗いなどの場合はマイナスポイントですので評価は下がります。

階数が高い、南向き、角部屋が価格が高い

次にマンション内における専有部分の位置です。

専有部分は階数が高いほど価格が上がります。

またバルコニーは南向きがもっと高く、次に東向き、西向き、北向きの順で評価が下がります。

専有部も角部屋であれば評価は高いです。

特に東南の角部屋が一番良い物件です。

最上階の東南角部屋が最も価値が高く、1階の北向きの部屋が最も価値が低くなります。

共用部による価格条件

次に共用部です。

共用部で重視されるのはエントランスや庭、共用スペースです。

エントランスは天井の高さ、床が大理石の仕上げである点などが評価のポイントとなります。

グレード感が高いエントランスはマンション全体の印象を左右するため、評価が上がります。

また庭の充実も重要なポイントです。子供を安心して遊ばせることのできる庭はポイントが高いです。

共用スペースについては、特にトランクルームなどがあると良いマンションと言えます。

収納の狭さはマンションの永遠の課題です。トランクルームのあるマンションは希少価値があり、評価もかなり高いです。

専有部分による価格の影響

3つ目としては専有部分です。

専有部分は間取りや部屋数が重視されます。大きなリビングと部屋数が多いことがポイントとなります。

小さくてもお父さん用の小部屋があったりすると、評価が上がります。

また部屋から見える眺望や景観も、良い場合には評価が上がります。

維持管理による価格の影響

4つ目としては維持管理の状態です。

維持管理の状態は中古マンションならではの評価ポイントです。

管理費を削減し始めたマンションは、共用部が荒れています。庭木の剪定や共用部の清掃が甘く、荒廃した印象を与えます。

維持管理の悪い物件は、特に築古の小規模マンションに多く見られます。

小規模のマンションは各住戸の管理費用の負担が大きく、築年数が経つとマンション管理組合が管理費を削減し始めることが多いためです。

また大規模マンションでも有人のコンシェルジュを取りやめることがあります。

元々いたコンシェルジュがいなくなるパターンは、虚しく受付空間が残り、印象を悪くしてしまいます。

以上、ここまでマンションの査定ポイントを見てきました。

それでは次に気になる価格の付け方について見ていきましょう。

3.マンションの査定価格の付け方

pexels-photo-95916

近隣の類似マンションの取引事例から価格を付ける

査定ポイントについては色々ありますが、結局のところ、最も重要なのは近隣の類似マンションの取引事例になります。

特に同じマンション内の近時の取引事例が最も価格に影響を与えます。

例えば、数カ月前に同じマンションの一部屋が売却されたとします。

今回売却するマンションと比べて取引事例が、マンション内の位置が良い部屋であれば、査定額はその売却事例よりも安く査定されるというような感じです。

不動産会社が最も重視する取引事例は、もっとも最近に取引された同じマンション内の事例です。

最初の章でも解説しましたが、筆者が「 すまいValue 」経由で大手不動産会社3社(東急リバブル、三井のリハウス、三菱地所ハウスネット)より出してもらった査定額も全て「取引事例法」です。

参考までに実際に取引事例方で算出してもらった某社の結果をお見せします。

これを見ると何となく先ほど説明したものが、より理解が深るのではないでしょうか。

過去の成約事例を見ながら、今回の売却予定の不動産のどこがプラスポイントでどこがマイナスポイントなのかを出して、査定額を弾き出すわけです。

不動産ポータルサイトで価格をチェックしてみよう

同じマンション内で売り物件が出ているかどうかは、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトでチェックしてみるのが便利です。

同じマンションの売物件が出ていたら、㎡単価を出して、自分のマンションの面積を乗じておよその査定額を出してみましょう。

ここまで価格の付け方について見てきました。

それでは次に中古でも人気のあるマンションについて見ていきましょう。

4.中古でも人気のあるマンションとは

realestate130

中古マンションで最も人気のある物件は、駅に近い物件です。

駅近の物件でも中古であれば破格の値段で購入できることが中古マンションの魅力です。

駅に近い良い立地は既にマンション開発が終わっていることが多く、駅への近さは新築よりも中古マンションの方が相対的に高い傾向にあります。

中古マンションは駅近なのに安いという物件が最もお買い得感があります。

さらに築浅であれば、なお良いといったところでしょう。

以上、ここまで中古でも人気のあるマンションについて見てきました。

それでは次にマンションを少しでも高く売るためのポイントについてご紹介します。

5.マンションを少しでも高く売るためのポイント

マンションの立地や建物スペックについては、既に決まっています。そのため少しでも高く売るためには、「売り方」を工夫する必要があるのです。

マンションを高く売るためにはポイントは2つあります。

  • 4月からの新生活に向けて、2~3月を狙って売却するということ
  • 複数の不動産会社を使って、マンパワーを増大させることで、購入希望者を多く集めること

購入希望者が複数現れれば、買主同士で価格を競争させることが可能になります。

そんな複数の不動産会社は知らないという人も多いかと思います。そこで便利なサイトが不動産一括査定サイトです。

次の章で説明します。

6.オススメの一括査定サイト

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。

リアリエ

リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/

リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。

最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。

古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。

リアリエはコチラ → https://www.rearie.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
  • 【古い家やマンションの方はココも!】リフォームプラン付きの売却提案をしてくれる「 リアリエ

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

 

7.まとめ

いかがでしたか?気になるマンション査定のポイントについて徹底解説してきました。

紹介した 「 イエウール 」「 すまいValue を利用して、複数社の不動産会社を集めて、査定を依頼する時のご参考にして頂ければと思います。

スポンサーリンク

スポンサーリンク

おすすめ記事一覧

21,288view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょうか。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろなサイトを見ている ...

21,527view

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろいろなサイトを見ていると、あなたはあることに気がつくでしょう。 「不動産一括査定 ...

3,000view

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です。 でも、土地の取引は大きな金額が動くので、絶対に失敗したくありませんね。 この ...

9,482view

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不動産は金額が大きいだけに「税金」が気になるのも無理はありません。 実は、不動産売 ...

-マンション売却, 不動産売却, 不動産査定

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2018 All Rights Reserved.