マンション売却 不動産売却

分譲マンションを売却する場合の特有の注意点について分かりやすく解説

投稿日:2017年2月25日 更新日:

マンションが住みやすいという認識が世の中に浸透してきたことから、現在は空前のマンションブームになっています。今は戸建よりもマンションの方が人気です。

マンションブームということは、マンションが高く売れる「売り時」でもあります。

これから分譲マンションを売却しようとする人の中には、

  • 分譲マンションを売却する際の注意点は何か
  • 分譲マンション売却に特有な売却書類は何か
  • 売却損が出た場合は税金が戻ってくるのか

等々の疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「分譲マンション」の売却にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは分譲マンションの売却における特有の注意点について知ることができます。

1.分譲マンションの付帯設備の確認

1-1.付帯設備が多いのがマンションの特徴

最近の分譲マンションは設備が充実しています。

食洗器やディスポーザー、ウォシュレット、オーブンレンジ、IHコンロなど、電化製品に近いものが最初から備わっているのが特徴です。

これらは付帯設備と呼ばれるものですが、建物の柱や梁、屋根とは異なり、壊れやすいものでもあります。

分譲マンションの売却は、鉄筋コンクリートという滅多に壊れないものと、付帯設備のような壊れやすいものを同時に売却するという点が特徴です。

1-1-1.付帯設備はトラブルの原因

そのため付帯設備は売却においてトラブルの原因となりがちです。

使えると思っていた付帯設備の機能が、実は使えなかった場合、買主からのクレームとなる場合があります。

例えば備付のオーブンレンジに「生もの解凍機能」という機能があったとします。

売主は普段オーブンレンジを使っていましたが、この「生もの解凍機能」というのを一度も使ったことがなく、てっきり全部正常に動くものだと認識していました。

ところが、マンションを購入した買主が「生もの解凍機能」を試してみたところ、動かなかったというようなトラブルです。

売主が使っていなかった機能でも買主が使う可能性はあります。

そのため売却をする際は、きちんと全部の設備の機能がちゃんと動くのかどうか確認しておくようにしましょう。

1-2.付帯設備のチェックポイント

事前にチェックしておきたい付帯設備としては、以下のようなものがあります。

設備 チェックポイント
給湯器 お湯の量は適当か
食洗器 乾燥機能は正常か
浴室乾燥機・お湯はり機能 浴室乾燥はできるか、追い焚き機能は正常か
オーブンレンジ 「レンジ弱」や「生もの解凍機能」など普段使わない機能が動くか
インターフォン 通話や画面表示は正常か
車庫 リモコンボタンに接触不良はないか
エアコン ドライや換気といったサブ機能は動くか
床下暖房 普段使わない部屋もちゃんと動くか
ウォシュレット ムーブ機能、ビデ洗浄等はちゃんと作動するか
室内物干し金物 ホスクリーン等がきちんと使えるか

以上、ここまで付帯設備の確認についてみてきました。

それでは次に管理費・修繕積立金の精算について見ていきます。

2.管理費・修繕積立金の精算

2-1.既払い部分の対応

分譲マンション固有の費用に、管理費や修繕積立金があります。

既に支払った管理費や修繕積立金はマンション管理組合に組合財産となっているため、戻ってくることはありません。

売却時のポイントとしては、買主との精算になります。

月内にマンションを引渡する場合、既に売主の方で支払っている管理費や修繕積立金があれば、売買代金で精算を行うことになります。

2-2.未払い部分の対応

また管理費や修繕積立金に未払いがある場合は、支払い債務が買主へ引き継がれてしまいます。

そのためそのような物件は買主が購入するのを嫌がります。

管理費や修繕積立金の未払いは売却の障害となるため、未払いがある場合には、全部支払っておきましょう。

2-3.その他の精算項目

その他、駐車場代も精算の対象となります。

買主が車を持っていないケースもありますので、駐車場を引き続き利用するかどうか確認をしましょう。

これらのさらに詳細が知りたい方は「マンション売却で今まで支払った管理費や修繕積立金ってどうなるの?」をご確認ください。

以上、ここまで管理費・修繕積立金の精算について見てきました。

それでは次にマンション売却で必要な特殊書類について見ていきます。

3.マンション売却で必要な特殊書類

分譲マンションの場合、買主へは以下の書類を引き継ぐ必要があります。

  • 管理費、修繕積立金の額の確認書
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 駐車場や集会場などの使用細則

これらは戸建住宅の売却にはない分譲マンション特有の書類です。

きちんと手元に残っているかどうか確認をしておきましょう。

また鍵も引渡すことになりますが、もし鍵を複製している場合には、それを全て買主へ渡します。

複製鍵が残っていると、あらぬ疑いを持たれます。鍵を手元に残しておくことだけは止めましょう。

以上、ここまでマンション売却で必要な特殊書類について見てきました。

それでは次にゴミ捨てについて見ていきます。

4.ゴミ捨てについて注意

4-1.ゴミはトラブルの原因となる

少し細かい話になりますが、ゴミに関しては注意が必要です。

ゴミは少しでも残っていると、トラブルの原因となります。 

分譲マンションの場合は、ゴミ捨て日が決まっています。週2回程度しか捨てられません。

また燃えないゴミなどは週1回、ものによっては月1回しか捨てられないゴミがあります。引渡に向けて、計画的にゴミを捨てるようにしておきましょう。 

4-2.売りと決めたらゴミ捨てから

またゴミ以外でも、不要なものは売却活動を本格化する前から捨てることをお勧めします。

モノを捨てると部屋がきれいに見えますので、購入希望者が内覧に来た時に部屋の印象が良くなります。 

お金かけて掃除するよりは、モノを捨てた方が印象を上げる効果は高いです。

売却をきっかけとして不要なものはどんどん捨てておきましょう。

あまりにもゴミがひどいマンションの場合は、「売ろうとしている不動産がゴミ屋敷に!スムーズに売却するための3ステップ」をご確認ください。

以上、ここまでゴミ捨てについて見てきました。

それでは次に気になる住宅瑕疵担保保険について見ていきます。 

5.住宅瑕疵担保保険の必要性

分譲マンションの売却では、上述のように付帯設備でトラブルが発生するケースが多いです。

逆に言えば、買主も物件の隠れた瑕疵については最も気になるところです。

そこで売主の瑕疵担保責任を保険で保証してくれる制度があります。

それが住宅瑕疵担保責任保険です。

売主が住宅瑕疵担保保険に入っていると、買主に対し最長で5年間の保証を付けてあげることが可能となります。

売却後に何らかの欠陥が見つかった場合でも、保険で修復が行われます。

これは買主にとって、安心して物件が買えることになり、物件がとても魅力的になる制度です。

住宅瑕疵担保保険への加入には、検査に合格する必要があります。

検査料と保険料を合わせると15万円程度です。

15万円程度で物件に価値を出すことができれば、安いものです。

売却前に住宅瑕疵担保保険への加入を検討してみましょう。

以上、ここまで住宅瑕疵担保保険について見てきました。

それでは次に売却によって戻ってくるお金についてご紹介します。

6.売却で戻ってくるお金

分譲マンションを売却した場合、人によっては以下のものに関するお金が戻ってきます。

戻ってくるお金 戻ってくる人
解約保険料 火災保険を長期一括で契約している人は、売却で中途解約となるため解約保険料が戻ってきます。解約保険料は請求しないと戻ってこないため、注意が必要です。
銀行保証料 住宅ローンを組む際、保証会社に入っていた方は、残りの期間分の保証料が戻ってきます。戻ってくる保証料は銀行が計算してくれます。
源泉徴収税額 売却によって譲渡損失が発生した人は、譲渡損失の繰り越し控除の特例※を受けることが可能です。最大で3年間、所得税で支払った源泉徴収税額の還付を受けることができます。

譲渡損失の繰り越し控除の特例については、「不動産で売却損があった場合の繰越控除条件と具体例を徹底解説」に詳しく解説してあります。

7.まとめ

以上、分譲マンションを売却する場合の特有の注意点について分かりやすく解説について見てきました。

分譲マンションは今が売り時なのでご参考にしていただければと思います。

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