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マンション売却/仲介手数料を値引きする際の交渉マニュアルとコツ

投稿日:2016年12月17日 更新日:

初めてマンションを売却する方は、「仲介手数料って高いな~」と感じている方もいるのではないでしょうか。

なんとか仲介手数料を値引きする方法はないかと思案している方も多いことでしょう。

そこで今回の記事ではマンションを売却する際の「仲介手数料を値引きする方法」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは、仲介手数料は値引きができるものであることを理解し、値引きの実践ができるようになることをお約束します。

イエイ

1.仲介手数料は上限が法律で定められている

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初めに仲介手数料について、解説します。

仲介手数料とは、不動産会社が買主を探し、売買契約と引渡をスムーズに行う手助けをしてくれるサービスの対して支払う謝金です。

1-1.不動産会社が掛かっているコストを暴露

業界に携わるものだから分かる不動産会社が掛かっているコストを暴露します。

結構な業務量があり、当然ながら不動産会社のコストもタダではありません。 

マンションを売却する場合、不動産会社は都市計画法などの法的調査や、建物自体の物件調査など、物件に問題点がないかどうか調査を行い下記費用が発生します。

  • 謄本取得費用
  • 交通費

また査定を行う場合でも、下記費用が発生します。

  • 売買事例情報を有料で購入している

さらに買主を探索するために、チラシの作成やsuumoやアットホームなどへの不動産ポータルサイトに広告の掲載を行います。

ポータルサイトへの広告費はかなり高額なため、売却が決まる前の時点で、実はかなりの費用を投入しています。

  • suumoやアットホームなどへの掲載料

また契約書の作成にあたっては買主との条件調整も発生し、時間も労力もかかります。

  • 買主との交渉する時間工数と労力(人件費)

このように、売却が決定されるまでは、不動産会社は、調査費や広告費、件費等、かなりの費用をかけているのです。

1-2.仲介手数料が高いと感じる理由は金額の決まり方

不動産仲介は、費用をかけて仲介を行っています。しかしながら、仲介手数料が高いと感じる理由は、その金額の決まり方にあります。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる金額が宅地建物取引業違法で決まっています。

1-2-1.仲介手数料の決まり方

その金額は以下のような料率によって計算されます。

取引額 仲介手数料(税抜の速算式)
200万円以下 取引額×5%
200万円超400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

この計算式から、仲介手数料は取引額が1,000万円の場合は360,000円、取引額が2,000万円の場合は660,000円が上限額となります。

仲介手数料はマンションの取引額が大きければ大きいほど、高くなります。

1-3.仲介手数料は取引額に応じて高くなる

しかしながら、この料金体系には疑問に感じる点もあります。それは、1,000万円のマンションでも、2,000万円のマンションでも、かかっているコストは同じなのではないかという疑問です。

そうすると、取引額の大きな物件の仲介手数料は利益が大きいため、「もっと安くできるのではないか?」と思えてくるのです。

以上、ここまで仲介手数料について見てきました。

それでは、次に仲介手数料の値引き交渉を行う前に、知っておいた方が良い媒介契約の基礎知識についてお伝えします。

ご存知の方は、読み飛ばして「3.仲介手数料の具体的な値引きの方法」へ進んでも構いません。

2.媒介契約の種類

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不動産の媒介契約には3種類の契約形態があります。

媒介契約の種類とその特徴は下表の通りです。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への重複依頼 可能 × ×
自己発見取引 可能 可能 ×
有効期間 特に定め無し 3ヶ月以内 3ヶ月以内
依頼者への報告義務 特に定め無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
成約に向けての義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務

ここでポイントとなるのが、専任媒介契約と専属専任媒介契約(以下、「専任系の媒介契約」と略)については、他の不動産会社へ重複依頼はできないという点です。

不動産会社にとってみると、専任系の媒介契約は他の業者と競争をせずに、買主を探すことが可能となります。

物件を他の業者に横取りされずに仲介手数料を獲得できるようになるため、専任系の媒介契約は、不動産会社にとっては有利な契約条件となります。

それでは、この媒介契約の知識を踏まえた上で、次に本題である仲介手数料の値引き方法について見ていきましょう。

3.仲介手数料の具体的な値引きの方法

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仲介手数料を値引くには、こちらから不動産会社に有利な条件を提示し、交換条件として値引きを行う方法が最も効果的です。

不動産会社も商売でやっている訳ですから、何も得な話がないまま、値引き交渉をされても応じる訳にはいきません。

根拠なく値引きを要求するのは、不動産会社のやる気を削ぎ、むしろ逆効果となります。

3-1.専任契約を締結することを条件に値引く

そのため、仲介手数料を値引くには、専任系の媒介契約を締結することを条件として交渉を行うことがお互いにとってスムーズです。

最初の段階で、「専任媒介で良いから、仲介手数料を半額にしてくれ」と条件出しをすれば良いのです。

特に相手が大手の不動産会社であれば、値引きに上司の了解を取る必要があります。

営業マンが上司に相談しやすい状況を作ってあげることが、上手な交渉方法と言えます。

それでも値引きに応じない不動産会社はいるでしょう。その際は、一般媒介契約に切り替えて、複数の不動産会社の力を借りて高値の売却を目指せば良いのです。

複数の不動産会社の競争によって、相場より3%以上高く売却できれば、仲介手数料を支払っても無駄にはなりません。

ただし、多くの人は複数の不動産会社を知らないと思います。それがごくごく当たり前の事です。

そこで便利なサービス紹介します。それが「一括査定サービス」です。

3-1-1.複数の不動産会社を簡単に探せる一括査定

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

3-1-2.一括査定のオススメはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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ちなみに、仮にあなたがマンションの売却を検討しているのであれば、「マンションナビ」がお勧めです。

マンションナビはマンション専門の価格査定サイトであるため、高い査定額が出てくる可能性があります。

高い査定額を多く集めて、不動産会社からの価格交渉に備えておきましょう。

3-2.仲介手数料の値引き方法まとめ

仲介手数料を値引きする方法は、不動産会社に仲介を依頼する最初の段階が最も肝心です。

いきなりお金の話は切出しにくいかもしれませんが、後になればなるほど、仲介手数料の交渉は難しくなります。

最初の段階で、媒介契約と仲介手数料の考え方をはっきりと伝えることが重要なポイントとなります。

以上、ここまで具体的な値引き方法について見てきました。

それでは次に値引きをした時の注意点について見ていきます。

4.値引き時の注意点と対策

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不動産会社が専任系の媒介契約で仲介手数料の値引きの可能性が高い理由は、仲介手数料は買手からも取れるためです。

専任系の媒介契約で、じっくりと自社で買主を探せば、買主からも仲介手数料を受領することが可能です。

売主からも買主からも仲介手数料を取ることを、専門用語で「両手仲介」と呼びます。

一方で、別の不動産会社が買主を連れてきたときは、買主からは仲介手数料は取れません。

一方からしか仲介手数料を取れないことを「片手仲介」と呼びます。

4-1.両手仲介になると「買手」も「売手」も顧客になる

両手仲介となると、不動産会社は売主と買主の双方がお客様になります。

本来、売主は高く売りたく、買主は安く買いたいため、間に入る不動産会社は忠実に両方の味方になることはできません。

売主と買主は利益相反の関係にあり、不動産会社がどちらか一方の味方につくと、必ずどちらか一方が損をすることになるのです。

4-2.専任契約で仲介手数料を値切ると、手数料を満額取られる

専任系の媒介契約で仲介手数料を値切ってしまうと、不動産会社としては買主から満額の仲介手数料を取ろうとする動きに変わります。

そのため何とかして買主を自力で見つけて、両手仲介を取るために尽力します。

不動産会社は、どちらかと言うと買主側につくため、買主が物件価格の値下げを希望したら、不動産会社も売主に対し、値下げの説得を始めます。

専任系の媒介契約による仲介手数料は、物件価格の値引きという思わぬ結果を招きかねないため、注意が必要なのです。

4-3.売却額を値引きされないようにするには複数会社に査定依頼する

このような不動産会社からの値引き交渉に反論するためには、売主としても理論武装が必要となります。

そのためには、複数の不動産会社から査定を取得しておくことをおすすめします。

「これくらいの金額で売れる」という他の会社の査定結果が複数あれば、それを武器に値引きには応じられないと対応することができるようになります。

専任系の媒介契約で、仲介手数料の値引きに成功したら、不動産会社からの値引き交渉に備えるためにも、複数の不動産会社から査定を取得しておきましょう。

複数の不動産会社から一度に査定を取るのは、前章でも紹介したイエイなどの一括査定サイトの利用が便利です。

6.まとめ

以上、マンション売却で仲介手数料を値引きする際の交渉ノウハウについて見てきました。

ポイントは最初の媒介契約の段階と一括査定サイトによる値下げ交渉への備えです。

仲介手数料を抑えながら、高く物件を売却しましょう。

 

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不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやスマイスターも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

提携している不動産会社No.1「イエウール」

イエウール
  • 提携不動産会社数No.1の1,400社
  • 累計利用者数:450万人
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 運営が2013年~と少し浅め

 

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スマイスター
  • 不動産の売却ではなく、賃貸、購入などメニューが豊富
  • 2006年~運用と歴史があり安心
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社:700社

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