マンション売却でこれだけは知っておきたい5つの失敗と対策

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大きなお金が動くからこそ、マンションの売却での失敗は避けたいものです。

そのためには、典型的なありがちな失敗談から学ぶことが重要。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンション売却では、どのようなことに失敗しがちなの?
  • マンション売却では、なぜ失敗してしまうことがあるの?
  • マンション売却で失敗しないためには、どうすればいいの?

そこでこの記事では、「マンション売却の際の失敗」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンション売却によくある5つの失敗と対策について知ることができます。

マンション売却によくある5つの失敗

  • チャレンジ価格を設定して売れない失敗
  • 良い物件なのに専任媒介を選択して売れない失敗
  • 手付金を使い込んでしまった失敗
  • 設備の不具合を告知せずクレームとなった失敗
  • 買い替えの税金特例の要件を満たさなかった失敗
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

失敗①チャレンジ価格を設定して売れない

マンションのような高額な売却では、高過ぎる価格設定に失敗して売却できないという失敗があります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

「それはさすがにしないよ」と思うかもしれませんが、実は意外とこの失敗は多いです。

具体的にはチャレンジ価格の設定による売却です。

チャレンジ価格とは、少し高めの金額から売却をスタートして、売れなかったら徐々に金額を下げていく売却方法

不動産会社から「段階的に下げる方歩もありますよ」という提案もあるため、この提案に乗ってしまい失敗してしまうというのが多くのパターンです。

このようなチャレンジ価格の設定による売却は、たいてい上手く行きません。

売却期間がいたずらに長引くだけという失敗に繋がります。

対策としては、当たり前の話になりますが、最初から売れる金額で売りに出すことが必要です。

マンションは3ヶ月程度で売却できますが、最初から売れる価格で売り出すことで、はじめて3ヶ月で売ることができます。

高く設定しても高く売れることはないので、適正価格でしっかりと売り出すようにしてください。

価格設定については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却における売出価格に対する成約価格の目安について徹底検証

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失敗②良い物件なのに専任媒介を選択して売れない

マンションの売却では、媒介契約の選択で失敗することがあります。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

媒介契約には、

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約※専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうか、自己発見取引とは、売主が自分で買主を探してくること

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

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不動産会社に支払う仲介手数料は、成功報酬ですので、一般媒介で複数の不動産会社に売却依頼しても、仲介手数料を支払うのは売却を決めてくれた1社のみとなります。

ここで、媒介契約は良い物件なら一般媒介を選択するのがセオリーです。

具体的には、「駅から徒歩5分以内」かつ「築20年以内」のような物件が良い物件になります。

良い物件は、正直いうと、どの不動産会社が売却してもすぐに売れます。

一般媒介で売れば、各社が競争して一早く高い金額の買主を連れてきますので、高く売却することが可能。

専任媒介だと、不動産会社が1社に絞られ、「囲い込み」のリスクがあります。

囲い込みとは、他の不動産会社が買主を紹介してきても断わる行為

囲い込みがなされると売却が長期化します。

囲い込みを回避する対策としては、一般媒介契約を選択するのが一番良いです。

売却チャンスを逃さないためにも、良い物件は一般媒介で売却するようにしましょう。

囲い込みついては、下記記事で事詳しく紹介しています。

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失敗③手付金を使い込んでしまった

マンションの売却では売主が手付金を使い込んでしまい、買主に返金できなかったという失敗があります。

マンション売却では、売買契約と引渡の間は1ヶ月ほど期間を上げるのが通常です。

ここで売主は契約を証拠立てるものとして、買主から手付金を預ります。手付金は引渡時に売買代金の一部に充当されます。

手付金については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却の手付金は必要?残代金はいつ入金されるの?

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手付金の相場は、売買金額の10%程度。3,000万円の物件なら、手付金は300万円ですので、結構大きな金額となります。

手付金の相場は下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却の手付金の平均相場はどれぐらい?チェックすべき2つのポイント

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買主は、売買契約後、住宅ローンの本審査を通すことがありますが、ここで本審査に通らなかった場合、売買契約は解除されます。

ローン審査が通らず売買契約が解除されてしまった場合、売主は預かっていた手付金を買主へ返金しなければいけません。

このような解除規定を「ローン特約」と呼びます。

マンション売却では、ローン特約による解除が生じた際、売主が手付金を使ってしまったため返金できないということがあります。

このような失敗は、売主が買い替えを行うときに多いです。

売主が買い替えを行う場合、売主も次の物件を購入するために手付金が必要です。

何百万円もする手付金を用意するのは大変ですが、買い替えの場合、売主には買主から預かっている手付金というちょうど良いお金があります。

このちょうど良いお金を、次の購入物件の手付金に使ってしまうというのが良くあるケースなのです。

手付金を使ってしまった場合、売却に何も問題がなければ良いのですが、売却がローン特約によって解除されてしまったら、手付金は返金しなければなりません。

使い込んでしまった場合は、手付金を返せなくなるというのが失敗です。

対策としては、以下の2点になります。

  1. ローンの仮審査に通った人のみと契約すること
  2. 手付金は引渡が終わるまで手を付けないこと

売主としては、不動産会社に対して「私はローンの仮審査に通っている人としか契約しません」と伝えておくのが最も効果的です。

尚、買主からの契約解除については下記記事に詳しく記載しています。

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失敗④設備の不具合を告知せずクレームとなった

マンション売却では、売却後に買主からクレームが入りトラブルとなる失敗があります。

具体的には、設備の不具合を告げないまま売却し、「こんなの聞いていなかった!」となるケース

マンションを売る際は、売却前に「付帯設備表」と呼ばれる書面に設備の有無や不具合の状況を書き込み、売主に設備の不具合を伝えるのが通常です。

「付帯設備表」は不動産会社が用意し、それに売主が設備に状況を書き込みます。

しかしながら、売主の中には付帯設備表の記載が面倒なため、不動産会社に任せてしまう人がいます。

不動産会社が書いてしまうと、設備の本当の状況が分からないため、不具合を伝えないまま売却が行われ、後からクレームが発生するのです。

対策としては、「付帯設備表は売主自身が正直に書く」ということが必要です。

売主は実際に生活していましたので、設備の細かい状況を把握しています。

付帯設備表の記載は、不動産会社に丸投げするのではなく、必ず自分で書くようにしましょう。

失敗⑤買い替えの税金特例の要件を満たさなかった

マンションの売却では、買い替えの税金特例の要件を満たさなかった失敗があります。

マイホームの売却では、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)」という特例が良く使われます。

この特例は、簡単に言うと、売却時に発生した損失を給与所得等の他の所得と合算し、給与所得で払い過ぎていた所得税等の税金の還付を受けることができる特例です。

例えば、給与所得が600万円の人が、売却で譲渡損失▲800万円を発生させると、その年の所得は損益通算という手続きにより▲200万円(=600万円‐800万円)となります。

サラリーマンは、会社が所得600万円を前提に所得税等を天引きしています。

しかしながら、実はその年の所得は▲200万円であるため、600万円を前提に天引きされていた税金は払い過ぎであったことになります。

そこで、会社で天引きされていた源泉徴収税額が戻ってくるという特例になります。

譲渡損失とは、計算の結果、譲渡損失がマイナスとなることです。

譲渡損失 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 < ゼロ

譲渡損失の買換え特例は、まず「買い替え」を行うことが要件です。

さらに譲渡損失の買換え特例を使うには、譲渡資産(売る物件)と購入資産(買う物件)が以下の要件を満たしていることが必要です。

(譲渡資産)

2019年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の1から4のいずれかに該当するものであること

(1)現に自分が住んでいる住宅

(2)以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの

(3)(1)や(2)の住宅及びその敷地

(4)災害によって滅失した1の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地

ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。

(購入資産)

(1)譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地

(2)その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること

(3)その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること

(4)繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

ここで、ポイントとなるのが購入資産の要件に「返済期間10年以上のローン契約」が必要であるという点。

買い替えでは購入物件はローンを組まずに購入するケースがあります。購入物件で10年以上のローンを組まないと、譲渡損失の買換え特例を利用することはできません。

売却物件で譲渡損失が発生し、譲渡損失の買換え特例を使えると思ったら、購入物件で10年以上のローンを組まなかったばかりに特例が使えなかったという失敗が良くあります。

対策としては、譲渡損失の買換え特例の要件をしっかり確認すること。税金の特例要件は非常に細かいので、しっかり確認した上で売却するようにしましょう。

特例の詳細は下記記事で詳しく解説しています。

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まとめ

以上、ここまで、マンション売却でこれだけは知っておきたい5つの失敗談について見てきました。

他人の失敗を繰り返さないためにも、良く調べた上で売却するようにしてください。

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