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マンションを売却する場合の仲介手数料を安くする方法を徹底解説

投稿日:2016年11月9日 更新日:

これからマンションの売却を検討している人の中には、「仲介手数料って高くない!?」と感じている方も多いと思います。

仲介手数料を安くできれば、手元に残るお金も増えます。

初めてマンションを売却する人でも、なんとか仲介手数料を安くしたいと思っている方は多いことでしょう。

そこで今回の記事ではマンションの売却における「仲介手数料」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが仲介手数料を理解し、安くする方法を知ることができることをお約束します。

イエイ

1.不動産における仲介手数料

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1-1.仲介手数料の相場

不動産会社に売買を依頼して契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

かつて不動産の売買は、「売りたい」や「買いたい」という情報を集めることは困難であったため、仲介人に売主や買主を見つけてもらうことで、謝礼として仲介手数料を支払っていました。

法規制がない頃の仲介手数料は、売買価格の10~30%というのが相場でした。

ところが、不動産の仲介手数料があまりにも高く、暴利であったため、反社会的勢力も暗躍するようになりました。

そこで仲介業が厳しく規制されるようになり、宅地建物取引業違法の中で仲介手数料の上限が以下の様に定められるようになりました。

取引額 仲介手数料(速算式)
200万円以下 取引額×5%
200万円超400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

1-1-1.仲介手数料は売買が成立したら支払えばいい

一般的に、マンションであれば、ほとんどの物件が400万円以上するため、仲介手数料は3%+6万円が上限となります。

これはあくまでも上限であるため、交渉して値下げすることは可能です。3%+6万円は法律で支払わなければいけない額ではないのです。

仲介手数料は高いと感じる方も多いかもしれませんが、元々歴史的背景として、昔はもっと高かったものが、規制されて安くなったという経緯があります。

また仲介手数料は売買が成立した時のみ支払う成功報酬です。

一般的に、他の成功報酬型のビジネスは価格の10~20%の報酬を取ることが多く、他の成果報酬ビジネスと比較すると、仲介手数料はかなり良心的な料率と言えます。

1-2.不動産会社にとっては売主の方が大切なお客様

不動産会社は、仲介手数料を売主からも、買主からも受領することが可能です。そのため売主も買主もお客様になります。

ただ、どちらの方が不動産会社にとって大切なお客様になるかというと、それは「売主」になります。仲介ビジネスというのは、売る商品を持っていません。

不動産会社にとっては、売主の不動産を扱わせてもらうことで、売る商品が初めて持てます。ビジネスの起点は売る商品を持つことから始まります。

1-2-1.売主がいないとビジネスが始まらない

ビジネスの起点を作ってくれる売主は、不動産会社にとって買主よりも大切なお客様と言えます。そのため、売主の言うことは、比較的、よく聞いてくれる不動産会社が多いです。

例えば、仲介手数料をもっと安くして欲しいという要望も、売主から言われると受け入れる不動産会社は多いです。

売主であるあなたは、自分は大切にされるべき客であることを知っておいても損はないでしょう。

ただし、相手も人間ですので、横暴な態度を取ってはいけません。信頼関係で成り立つ取引である不動産売買はなおさらです。

以上、ここまで売主と買主はどちらが大切なお客様かを見てきました。

それでは次に仲介手数料をタダにする方法について見ていきましょう。

2.無料にすることさえ可能な仲介手数料

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2-1.仲介手数料を無料にできる理由

売主は不動産会社にとって大切なお客様であるため、仲介手数料を無料にしても売主を確保したいという不動産会社も存在します。

仲介手数料は割り切って買主から取ればいいと割り切っているような会社です。

創業したての不動産会社などは、仕事が欲しいため売主側の仲介手数料を無料とする会社も多いです。

ではなぜ仲介手数料が無料でビジネスが成り立つのでしょう。

それは仲介手数料が無料としているような会社は、専属専任媒介契約、または専任媒介契約を締結し、買主から仲介手数料を取るからです。

2-1-1.不動産会社が専任契約を締結したい

専任媒介系の契約をすると、他の不動産会社とは媒介契約をすることができません。

不動産会社にとっては、他の不動産会社に邪魔をされずにその不動産を独占的に売却することができます。

自社で買主を見つけることで、買主からの仲介手数料を確実に取ることが可能です。そのため専任媒介系の契約であれば、仲介手数料が無料でも良いという不動産会社は現れて来るのです。

2-2.仲介手数料を無料にする方法①

仲介手数料をタダにする方法としては、「不動産売却 仲介手数料 無料」のようなキーワードで検索してみてください。

仲介手数料無料を謳っている不動産会社がたくさん出てきます。

2016年11月現在だと「REDS」という会社が出ます。この会社も無料で実施することを売りにしています。

2-2-1.検索キーワードには必ず「売却」を入れる

1点、検索する際に注意点があります。それは「仲介手数料 無料」というキーワードだけで検索してしまうと、賃貸物件で仲介手数料無料の物件を扱っているサイトが優先的に上位検索されてしまいます。

検索キーワードには必ず「売却」を入れ、売買仲介における仲介手数料の会社を見つけるようにして下さい。

2-3.仲介手数料を無料にする方法②

ネットで近所に仲介手数料無料の会社が見つからない場合もあります。

そのような時は、仲介手数料を無料にしていない会社に対しても、専属専任媒介契約または専任媒介契約を条件として、仲介手数料の減額交渉を行います。

一度に何社かの不動産会社を集め、各社に「仲介手数料を無料にしてくれるのなら、専属専任媒介で依頼しますよ」と打診していく方法です。

しかしながら、一度に不動産会社を何社も集めるのは現実的に困難です。

自分で不動産会社をグルグル回って「タダでお願いします」と依頼するのもおかしな話です。

2-3-1.不動産一括査定を使うと複数社に話ができる

そこでイエイなどの不動産一括査定サイトを使って、一度に複数の不動産会社を呼びよせ、「仲介手数料を無料にしてくれる会社に依頼します」とこちらから条件を提示することで、仲介手数料をタダにしていきます。

不動産一括査定サイトでは、通常、6社程度の不動産会社に査定依頼をすることが可能です。

一括査定サイトは、本来は高い査定額を出す会社を探すためのサイトですが、査定額については売却予想価格に過ぎないので、あまり気にしないでください。

査定額よりも、各社に仲介手数料を無料にすることの条件出しを行い、その条件を飲んでくれる会社を探し出すために使ってください。

一括査定サイトは、売りたい物件の住所などの基本的な情報を入力するだけです。

不動産会社から連絡が来ますので、各社を呼んで「仲介手数料をタダにしてくれたらお願いする」と条件出しを行いましょう。

2-3-2.おすすめの一括査定サイトはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
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以上、仲介手数料をタダにする方法について見てきました。

それでは次に気になる仲介手数料を無料にした場合の注意点について見ていきます。

3.仲介手数料を無料にした場合の注意と対策

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3-1.悪しき両手仲介する不動産会社には注意

仲介手数料を無料にする不動産会社は買主から仲介手数料をもらいます。これは不動産会社が、売主と買主の両方を見つける両手仲介を行うことになります。

不動産会社にとってみると、売主も買主も両方お客様の状態となるのです。

ところが、少し冷静に考えてみると、不動産会社が売主と買主の両方の味方になるということは無理な話ではないでしょうか。

3-1-1.売主と買主では利益が相反する

通常、売主は高く売りたいと考え、買主は安く買いたいと考えます。そのため売主と買主では利益が相反する関係になります。売主と買主の間に立っている不動産会社は双方代理の立場にあるのです。

そのため、両手仲介の場合、不動産会社がどちらか一方の味方に付くと、どちらかが不利な形となります。

売却で仲介手数料を無料にした場合、不動産会社にとってみると、本当のお客様は買主になります。

例えば、買主が「あともう少し値下げしてくれたら買うんだけど」となれば、不動産会社は売主に対して値引き交渉を行います。

仲介手数料は買主からしかもらえないため、不動産会社としては買主の味方になって、必死に安くしようとし始めるのです。

3-2.他の不動産会社の査定額を交渉材料に使う

不動産会社からの値引き交渉を安易に受けないようにするためには、一括査定サイトで取得した他の不動産会社の査定額を交渉材料にしてください。

他の不動産会社の査定額で、もっと高いものがあれば、「他社は、こんなに高く査定してくれている。値引きしないと売れないのはおかしい。」と根拠を持って主張することも可能です。

そのため、仲介手数料をタダにするには、一括査定サイトを使って複数社から査定額を受領しておくことが重要なのです。

4.まとめ

いかがでしたか?マンションを売却する場合の仲介手数料を安くする方法を徹底解説してみました。

イエイなどの一括査定サイトを活用した仲介手数料の値引き方法となります。賢い売却方法として、ご参考ください。

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