不動産投資

空室が埋まらない投資用マンションを売却すべきかの判断ポイント

投稿日:2016年12月9日 更新日:

マンション投資を始めてみたが、空室がなかなか埋まらない、賃料が下がってしまった等々、当初の目論見と異なる結果になって悩んでいる方も多いと思います。

  • そのまま空室が埋まるのを指をくわえて待っていいんだろうか?
  • リフォームなどの対策をしたほうがいいんだろうか?
  • それとも売却してしまった方がいいんだろうか?

追加投資をしてリフォームするか、売却して買い替えるべきか等、判断が難しいところでしょう。 

そこで今回は「投資用マンションの売却」のフォーカスをしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは今所有している投資用マンションを今後も持ち続けるべきか、または売却すべきか判断できるようになります。

1.投資用マンション選びの基本条件

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投資用マンションの選び方は以下のような条件を満たすことが基本です。

  • 単身者向けのワンルームを選ぶ
    ワンルームの広さは東京23区内であれば25㎡程度、他の都市部であれば20㎡弱の広さが一般的です。40~50㎡の2DKは最も中途半端な広さのため、避けるべきです。
  • 都心部の物件を選ぶ(できれば東京23区内、さらには都心6区)
    単身世帯が増加している東京23区が良いです。都心6区とは千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区です。また目黒区、台東区もおすすめです。
  • 駅から10分以内の物件を選ぶ
    理想は駅から徒歩5分以内ですが、最低でも10分以内です。駅から物件まで賑わいのある商店街があると望ましいです。
  • 築15年以内の物件を選ぶ
    築15年以上になると、修繕費が増えるため避けた方が良いです。築年数は浅いほど、減価償却費も多くなり節税メリットも増加します。
  • 近隣にスーパーやコンビニ等の生活利便施設がある物件を選ぶ
    女性の単身者も増えてきているため、周辺の生活利便施設の有無は重要です。住んで楽しくなるような街の物件を選びます。

投資用マンションは、上記のような条件をみたす物件がよい物件といえます。

しかしながら、良い条件を兼ね備えた物件でも「空室がなかなか埋まらない」、「埋まってもすぐに退去してしまう」等の問題を抱える物件があります。

そこで、次に良い条件でも埋まらないマンションは、どのような特徴を備えているかを見ていきましょう。

2.投資用マンション選びは「部屋の形」も大事

ワンルームマンション投資は、上述のような条件を満たす物件を選ぶことが重要ですが、さらに物件選びで見落としてはいけないポイントがあります。

いくつかのポイントを説明していきます。

2-1.ワンルームマンションで注意すべき部屋の形

1つ目が「部屋の形」です。マンションは同じマンション内に色々な形の部屋が存在し、同じマンションでも部屋の形によって入居率が変わってきます。

例えば、同じマンション内でも下の図のような部屋の形の違う部屋が存在します。

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ワンルームマンションは狭い敷地に目一杯建てることが多いため、敷地の地形が悪いとB部屋のように形の悪い部屋が出来てしまうことがあります。

ワンルームは25㎡程度で狭いため、形が悪い部屋の及ぼす悪影響はとても大きいです。

B部屋のような部屋は、ベッドの配置に困ります。

ベッドの大きさは、ワンルームの広さに対してとても大きく、その配置は、机など他の家具の配置まで影響を及ぼします。

そのため入居希望者は内覧時に、真っ先に気にするのが部屋の形です。

実はウォシュレットやインターネット接続などの設備機器は二の次で、入居希望者が一番気にするのは部屋の形なのです。

2-2.柱の形にも注意

さらに一見すると部屋の形が同じでも、入居率に影響を与える部分があります。それは「柱」です。

特に図面だけを見て投資用ワンルームマンションを購入する場合は、柱がどのようになっているか、注目する必要があります。

以下の図は良くある例ですが、同じマンションでも柱のある部屋とない部屋が存在します。図の中で黒く塗りつぶした部分が柱となりです。

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上図は同じ広さで表示されるマンションですが、内容は全く異なります。一番良い部屋は真中のD部屋です。D部屋に実際入ってみると、広々とスッキリした部屋になっています。

一方でC部屋やE部屋は四隅に柱が出ており、圧迫感があります。このような配列となっているマンションは、新築当時はD部屋とC・E部屋では月額1,000円程度の賃料差を付けてもD部屋は十分に埋まります。

D部屋のような柱のない部屋はとても人気であり、賃料も高く、入居率も高い超優良物件と言えます。

2-3.部屋の形のまとめポイント

ワンルーム投資の経験が浅い方は、このような部屋の形まで気を配って物件選びをすることができません。

不動産会社の言うままに「この物件は駅から近くておすすめですよ」と言われ、購入してしまいます。

マンション全体のスペックは良くても、部屋の形が入居にインパクトを与えることを知らないためです。

そのため、条件が良くてもなかなか埋まらない場合は部屋の形が悪い可能性が有り、それが入居率へのダメージを与えているのです。

以上、ここまで良い条件でも埋まらないマンションの特徴について見てきました。

それでは形の悪い部屋はどのような対策をすれば良いのでしょうか。投資用マンションで形の悪い部屋の対策方法について見ていきましょう。

3.形が悪く入居率が低いマンションは売却を検討する

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マンションの空室対策は様々なものがありますが、残念ながら「部屋の形を変える」という空室対策はできません。

そのためこのような部屋が、例えばキッチンや洗面所にある蛇口の水詮金物をオシャレなものにしたり、エアコンを備え付けにしたりしても、あまり効果はありません。

3-1.入居者が気にするのは「部屋の形」

入居希望者が内覧時に最も気にするのは、部屋の形です。

部屋を見た時に、自分のベッドをどこに置こう、机をどこに置こうと思案しますが、自分の家具では無理だと思えば、たとえ水詮金物がオシャレでも入居を決めてくれません。

仮にそこまで思いが至らずとも、入ってみて生活しにくいことが判明すれば、退去も早まります。

例えばベッドを跨がないとベランダに出られないとか、三角形の無駄なスペースが余って何も置けないなど、住んでから不都合を感じる人も多くいます。

ワンルームはただでさえ、収納が狭いため、無駄なスペースが出来てしまうマンションは敬遠されてしまうのです。

3-2.形が悪く入居率が低いマンションは、買い替えがおすすめ

そのためこのような形が悪くて入居率が低いマンションは、空室対策を行うのではなく、売却して新たな物件に買い替えることがおすすめです。

このような物件の売却をおすすめするのは、実は他にも理由があります。それは、意外と高く売却できるからです。

3-2.投資用マンションの価格は「賃料」や「利回り」で決まる

投資用マンションの価格は、「賃料」や「利回り」といった定量的な数値で決まります。

「形の悪さ」や「柱の位置」といった定性的な要素は、価格に反映されにくいというのが、価格が高く出る理由です。

そのため、実は価値があまりない物件でも、その価値以上に価格が出るため、高く売れる可能性は十分に有ります。

実質的には価値の低い物件を売却し、形の良い本当に価値のある物件に買い替えることが、投資を成功させる秘訣となります。

利回りの高さではなく、入居率の高さに着目して物件を選ぶと、良い物件が購入できます。

投資用マンションも、専門の不動産会社に依頼すると高く売却することが可能です。

そこで次に、投資用マンションを売却するにあたり、おすすめの一括査定サイトについて紹介していきます。

4.投資用マンションの一括査定

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投資用マンションの一括査定サイトは以下のサイトがおすすめです。

不動産の一括査定サイトは色々ありますが、投資用マンションを査定できるサイトは、比較的少ないです。

以下のサイトでは区分の収益マンションを査定することが可能な無料一括査定サイトになります。

形の悪い物件でも、高く売却できますので、どれくらいの価値が出るか試しに査定してみましょう。

4-1.一括査定のおすすめランキング

ランキング サイト名 おすすめの理由
1位 楽待 収益物件専門の老舗査定サイト。エリアも広く、収益物件の対応可能な不動産の種類も豊富です。
2位 不動産価格.net 区分の収益マンションも査定でき、簡易査定や賃貸ダブル査定など査定方法を選ぶことができ、使いやすいです。
3位 健美家 区分マンションの査定に強く、査定を依頼する不動産会社を選べる特徴があります。
4位 イエウール 区分の収益マンションも査定できる一括査定サイトです。収益物件以外の査定でも実績豊富なサイトです。
5位 ノムコム 一括査定ではありませんが、収益物件のポータルサイトであるノムコムによる査定サイトです。取引実績が多く、豊富な情報量に裏付けられた査定が可能です。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。空室が埋まらない投資用マンションを売却すべきかの判断ポイントについて見てきました。

ポイントは部屋の形です。空室対策効果の低い形の悪いマンションは、売却するに限ります。高く売却して、買替時には、形の良い「本当に価値のある」投資用マンションを購入しましょう。

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