マンション売却 不動産売却

マンション売却のコツ/不動産のプロが教える確実に成功させる秘訣と注意点

投稿日:2016年9月8日 更新日:

今回はマンションの売却に絞った話です。

これからマンションを売却しようとする人の中には「マンション売却の成功するコツを知りたい」と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では、マンション売却方法を紹介や筆者がおすすめするマンジョン売却方法と成功するコツ・注意点をお伝えします。

また、内覧を行う上で事前準備と注意すべきことなどをご紹介いたします。

1.マンション売却方法を紹介

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まず売却方法を紹介する前に、最初に日本にマンション市場についてかんたんにおさらいします。

不要な方は読み飛ばして頂き「1-4.売れやすいマンションの売却方法」に進んでください。

1-1.空前のマンションブーム到来

現在は日本の不動産マーケットは史上空前のマンションブームというのをご存知でしょうか。

不動産経済研究所によると、2015年の新築マンションの販売価格は全国平均が4,618万円で、これはなんとバブル期の1991年に叩き出した過去最の4,488万円を超えているのです。

さらに面白い統計もあります。2015年の国土交通省の発表している新築住宅着工件数です。

一戸建てに関しては2015年の着工数は123,624戸であり2年連続で減少しています。

一方でマンションに関しては2015年の着工数は115,625戸であり昨年よりも4.7%増加しています。戸建は人気がなく減っていますが、マンションが人気は上がって増えているのです。

1-1-1.戸建てよりもマンションが人気

現在は戸建とマンションを比較すると、マンションに軍配が上がっている状況と言えます。

また新築マンションは非常に高いため、これは中古マンションを売却する人にも良い影響を生んでいます。

新築マンションが高くて買えないという人たちが、中古マンションに流れて来るからです。

よって現在は中古マンションもかなり売りやすくなっている市場環境です。

1-2.マンションは中古でも値崩れしにくい

またマンションは戸建と異なり、中古でも値崩れしない傾向にあります。

木造戸建住宅の場合、建物の築年数により価格がガンガン下がってしまいますが、マンション価格は建物の耐用年数も長いことから、価格が落ちるスピードは緩やかです。

価格が落ちる速度が遅い分、長い間価値を維持できるため、資産価値としては戸建住宅よりもマンションの方が高いと言えます。

さらに修繕に関しても管理組合が計画的に大規模修繕を行っていますので、建物価値も一定のレベルで維持されています。

そのため中古マンションは購入者側もある程度の安心感を持って購入できるというメリットがあります。

1-3.中古マンションの魅力は立地と値段

買手にとっての中古マンション最大の魅力は立地と値段です。古くに開発された中古マンションほど、良い立地に建っています。

駅前にあるマンションでも、新築ならとても買えなえいような人たちが、中古であれば買える人たちがたくさんいます。

また若い人たちは画一的なマンションではなく、自分らしい住宅に憧れます。

中古マンションであれば安く購入してリフォームによって自分らしい住宅にすることが可能です。

そこに中古マンションの魅力があるのです。

1-4.売れやすいマンションの売却方法

マンションを売却する方法はいくつかあります。まず考慮すべきは自分のマンションが売れやすいマンションかどうかです。売れやすいマンションとは、

  1. 駅から近い
  2. 築浅である
  3. 大規模マンションである

という3つの条件を満たしているマンションです。

1-4-1.一般媒介契約で不動産会社に競争させることが大事

このようなマンションは売りやすいため、一般媒介契約によって複数の不動産会社に競争させて高く売る戦略を取った方が得です。

不動産会社は売りやすいマンションほど、専属専任媒介契約か専任媒介契約でやりたがります。

このような優良物件をお持ちの方は、1社に不動産会社を絞ってしまうのはもったいない話です。

売りやすいマンションは一般媒介契約によってより高く早く売却しましょう。

ただし、多くの人はそんなにいくつも不動産会社を知らないと思います。そこで便利なのが、不動産一括査定サービスです。

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

1-4-2.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエイやイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
未公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 未公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
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HOME4U公式サイト
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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットのまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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1-5.売れにくいマンションの売却方法

一方で売れにくいマンションもあるのも事実です。

このようなマンションは同じマンション内の別に方が購入するケースが良くあります。

同じマンションの人は、親の介護や娘の結婚を機に、マンション内の別の部屋を購入したいと考えているケースが良くあります。

そのためこのような人をターゲットとするには、自分たちのマンションに良くチラシをポスティングしている不動産会社を活用して売る方法をお勧めします。

この場合も必ずしも専任媒介する必要はありません。2社が良くポスティングしているのであれば、2社を使って上手に売却するのが良いでしょう。

1-5-1.ポスティングで2社以上ない場合は一括査定を使う

ただし、ポスティングなどしていなく、1社しかない場合は、やはり一括査定サービスを利用して複数の不動産会社を探すといいでしょう。

筆者がオススメしているHOME4Uを利用してみましょう。

以上、ここまでマンション売却方法を紹介しました。

それでは次に筆者がおすすめするマンジョン売却方法と成功するコツ・注意点についてご紹介します。

2.マンション売却の成功するコツ・注意点について

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2-1.リフォームはしない

最近の若い人たちは自分らしい住宅に憧れを持っています。

そのため中古マンションを売却する場合、リフォームはあえてしないのがコツです。

購入者は安く買って自分で好きなリフォームをしたいと考えているので、売手にリフォームされてしまうことを望んでいません。

また仮に500万円かけてリフォームしても、その500万円を相場に上乗せして売却できるとは限りません。

そのため下手にリフォームは行わず、そのまま売るというのがコツになります。

2-2.最低限の修繕は必要

しかしながら、売却する中古マンションの状態があまりにも悪い場合は、最低限の修繕をした方が望ましいです。

修繕を必要とする部分は以下のようなものです。

  1. 壁紙が剥がれている場合
  2. 建具がカタついている場合
  3. 硝子が割れている場合
  4. 床が腐っている場合

これらは内覧時に買手の印象を悪くしてしまう部分なので、注意が必要です。

みすぼらしい印象を与えてしまう部分に関しては、最低限のコストをかけて修繕しておくようにしましょう。

ここまでが筆者がおすすめするマンジョン売却の成功するコツ・注意点になります。

それでは次に気になる内覧を行う上で事前準備と注意すべきことについて見ていきます。

3.内覧を行う上で事前準備と注意すべきこと

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マンション売却の勝負のポイントは「内覧」です。

不動産会社に売却を依頼すると、購入希望医者を連れてきますので、売主と不動産会社で内覧対応をすることになります。

内覧まで来る購入希望者は、図面を見て気に入ってくれているため、立地や価格、間取りなどにも相当興味を持ってくれている人です。

ここで最後に内覧によって背中を押せるかどうかが売却の決め手となります。

3-1.内覧の事前準備で必要なポイント

買い替えを行う人で売り先行の人たちは、売るマンションで生活しながらの売却活動となります。

マンションの内覧対応は、売り先行の人たちは特に気を使ってください。住みながらマンションを売却する場合、以下の点を事前に準備する必要があります。

  1. 不要なものは捨てておく。
  2. 部屋の掃除をしておく。
  3. 当日部屋の電気は全てつくようにしておく。
  4. 説明パネルを用意しておく。

これらは、なるべく雑多な生活感を無くし、部屋を明るく見せるための最低限行うことになります。

電機はお客様が来る前に全部屋全て点灯させて待っておきましょう。

またキッチンやお風呂、トイレは必ず見られます。前日から入念に掃除をしておきましょう。

説明パネルについては、コルクボードや黒板を使って、「日当たり良好!」とか「心に残る夕日が見られます」などの暖かみのある手書きPOPを書いて毎回出せるように準備しておきましょう。

POPにはスペックは書きません。

スペックよりは、この家に住むと「こんな幸せなことがありますよ」というメッセージを書いてください。

例えば西向きの部屋というのは物件のウィークポイントですが、この部屋から子供と一緒に見た夕日がとても綺麗で、ポロッと涙が出た体験などを書くと買主へプラスに響かせることが可能です。

3-2.内覧の当日で必要なポイント

次に、内覧当日の対応です。

  1. スリッパを用意する。
  2. 部屋の空気を全部屋入れ替えておく。
  3. 旦那とお子さんは外で待機してもらう。
  4. 売主と買主の奥様どうしで仲良くなる。

この中でスリッパは特に重要です。突然、追加で購入希望者が現れても対応できるように、余分に揃えておきましょう。

また不愛想な旦那やうるさい子供は買主への印象を下げかねません。

内覧対応は奥様が対応し、先方の奥様と仲良くなってしまいましょう。

4.まとめ

以上、マンションの売却を成功させるコツについて見てきました。

まずはHOME4Uなどの一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社を探しましょう。

次に、内覧対応として、購入希望者には、おもてなしの精神で接し、売却を成功させましょう。

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不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。あまり不動産会社が見つからないということであれば、少し提携不動産会社数が多いイエイイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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