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マンションを売却するなら今?価格のピークはオリンピック「前」説は本当かプロが解説

投稿日:2017年4月5日 更新日:

消費税が8%となり、懐事情が寒い中、景気が良いのか悪いのか分からない状況が続いています。 

ただ、不動産に関しては価格が上昇傾向にあり、「好景気」と言っても過言ではありません。

筆者は不動産業界一筋で働いておりますが、東京オリンピックが決まってから・・・

ひよこ生徒
この不動産バブルはいつまで続くのだろう?
ひよこ生徒
ピークはオリンピックの2020年なのではないだろうか?
ひよこ生徒
今は売り時と言っているが本当だろうか?

といった相談をよく受けます。 

そこで今回の記事では、不動産の中でも「マンション売却のタイミング」にオリンピックと絡めてお伝えいたします。

フクロウ先生
あなたはマンション価格の現在の動向を知り、今後の売却のタイミングが分かるようになるぞ

1.不動産価格のピーク時の予想方法

1-1.実は予想できる!不動産の価格

不動産業界では、「不動産のピーク時の価格は誰にも分からず、神のみぞ知る。」などと言われています。これは本当でしょうか?

確かにピーク時をピッタリ当てることは神しかできない所業かもしれませんが、ある程度の予想を立てることなら、凡人でもできます。

その凡人のできる予想とは、「先行指標」の動きに注目すること

以下に、過去の東京の地価公示の価格推移と、日経平均株価の推移のグラフを示します。青のラインが東京都の地価、赤のラインが日経平均株価の動きです。

東京都の地価と日経平均株価の動き

東京都の地価と日経平均株価の動き

フクロウ先生
これを見るとある程度相関してそうなのが分かるか?

1-2.株価は不動産の先行指標

このグラフの推移をみると、見事に地価の動きと株価の動きが連動していることがわかります。 

しかもよく見ると、基本的には常に「株価が上がれば土地が上がる」、また「株価が下がれば土地も下がる」という性質を含んでいます。 

株価のピークの山は土地価格のピークの山よりも少し手前に訪れます。

株価の動きは、将来の土地の動きを予言してくれていることに他なりません。

つまり株価は不動産価格の「先行指標」と言える

しかも、ピークのズレはたいてい1~2年後に訪れます。

そのため、株価が下がったと分かれば、その1~2年後に売却すれば、不動産のピーク時に売却できることになります。

価格予想には様々な情報が錯綜しますが、落ち着いて情報を絞ることが大切です。

株価のピークが過ぎた1~2年後にきちんと売却できれば、最高のタイミングで売却したことになります。

フクロウ先生
株価が下がった1~2年後がマンション売却のピークになる可能性大だぞ

1-3.登りはユルユル・下りはストン

もう1つポイントとなるのが、下落時のカーブに注目です。

株価も不動産も同じですが、投資商品というのは、一旦下落し始めると、もの凄い勢いで下落するという性質も持っています。

「登りはユルユル・下りはストン」というのが、株価や不動産の価格の性質です。

一度下がり始めたら、とことん急落し、奈落の底に落とされるまで浮かび上がることはありません。

下がり始めの時に、「またしばらくしたら上がるだろう」という判断は危険です。

ピークだと判断したら、迷いなく売却しないと、下落の渦に飲み込まれてしまいます。

株価や土地の値段は、逃げ足の速いプロの投資家たちの動きに大きく影響されます。

下落時は、巨額の投資をするプロが一斉に撤退しますので、一気に価格が下落するのです。

判断に迷った個人投資家が、逃げ遅れて被害をこうむります。逃げ遅れないように、一気に売却してしまいましょう。

ひよこ生徒
とにかく迷わず売却してしまった方がいいな~

以上、ここまで不動産価格のピーク時の予想方法について見てきました。

それでは次に気になる中古マンション価格の動向について見ていきましょう。

2.中古マンション価格の動向

2-1.上昇中の中古マンション価格

昨年の2016年は、中古マンションの価格が東京23区、大阪市、名古屋市において2008年のミニバブル期のピークを超えて形になりました。

つまり、ここ10年の中で中古マンションの価格は最も高い金額となっていると言えます。

そこで、以下に直近5年間の「東京都地価(青のライン)」と「東京23区70㎡中古マンション単価(緑のライン)」、「日経平均株価(赤のライン)」の動きを示します。

東京都地価、東京23区70㎡中古マンション単価、日経平均株価の動き

東京都地価、東京23区70㎡中古マンション単価、日経平均株価の動き

2-2.土地価格と連動している

まず注目すべきは、地価と中古マンション単価の値動きの仕方です。基本的にはほぼ連動していることが分かります。

中古マンション市場というのは、新築マンション市場の影響をモロに受けます。

中古マンション市場には、新築マンションが高過ぎて買えない人たちが、中古マンション市場へ流れてきます。

たくさんの人が中古マンション市場に流れてくると、買いたい人が増えるため、自然と中古マンション価格も上がります。

そのため、新築マンション相場高くなると、連動して中古マンション相場も高くなるというのが基本です。

では、新築マンションがなぜ高くなるかというと、土地が高くなるからです。

マンション開発ディベロッパーが仕入れる土地価格が高くなってしまえば、新築マンション価格に転嫁され、新築マンション価格が上がります。

「土地価格が上がる」→「新築マンション価格が上がる」→「中古マンション価格も上がる」という形になる

そのため中古マンション価格は土地価格と連動していることになります。

また、そもそも中古マンションは土地と建物から構成されているため、土地が上がれば中古マンション価格が上がるというのは、当たり前とも言えます。

では、その土地はどうなのかと言えば、上述したように株価と連動します。

フクロウ先生
つまりは、株価がピークを過ぎた後に、土地価格がピークを迎え、同時に中古マンション価格もピークになるわけじゃな

以上、ここまで中古マンション価格の動向について見てきました。

それでは次に気になる今後のピーク予想について見ていきましょう。

3.今後の不動産価格のピーク予想

3-1.月例経済報告から推測

景気の動向を判断するうえで、内閣府が毎月公表している月例経済報告というものがあります。

これによると2017年2月は、「景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。」と書いてあります。

正直、このコメントでは良いのか悪いのか分かりません。

月例経済報告のコメントはいつもこんな感じです。

3-2.株価もコメントされている

月例経済報告の中では株価についてもコメントが発表されます。

2017年2月の株価に対するコメントは、「株価(日経平均株価)は、18,700円台から19,400円台まで上昇した後、18,900円台まで下落し、その後19,300円台まで上昇した。」となっています。

結論からすると、株価については、まだまだ上がったり下がったりを繰り返している状況です。

株価は「登りはユルユル・下りはストン」と説明しましたが、まさにユルユル上がっているのが現在の状況と言えるのではないでしょうか。

フクロウ先生
日経の上がり下がりはあるけど、長期で見ると上がっているぞ

3-3.東京オリンピックまでは続く(筆者見解)

恐らく、この「登りはユルユル」に関しては東京オリンピック前までは続きます。(※あくまで筆者の見解です。)

理由としては、多くの投資家が、「東京オリンピックまでは日本の景気は上昇するだろう」と妄想しているからです。

この投資家の妄想というのは、実は非常に重要で、別の表現をすると「投資マインド」と言われるものです。

皆の投資マインドが強気になれば、株価や土地は上昇していきますが、投資マインドが冷え込めば、「下りはストン」で一気に下がります。

3-4.値動きは投資家の恐怖心が反映される

なぜ、「登りはユルユル」なのかと言えば、それは「怖いから」という投資家の恐怖心を反映していることに他なりません。

投資家としては、「まだ上がるかな?、もうちょっと上がるかも?」と思いながら投資を行うため、登りは一進一退を繰り返して慎重になるのです。

一方で、「下りはストン」に関しては、恐怖心が全面的に現れた状態です。

これ以上損をしたくないという恐怖から、一気に退散します。

このように、恐怖心からピークのタイミングを捉えると、「もう逃げた方が良いかも」という心理状態は、オリンピックの少し前に訪れます。

それは、オリンピックの1年前かもしれません。

恐怖心から考えると、オリンピックの1年前くらいに株式市場から退散する人たちが、一定数、登場することが予想されます。

フクロウ先生
オリンピックの1年前に売却のタイミングを見極める段階がやって来るといのが結論
ひよこ生徒
兎にも角にも売却を検討するならオリンピック前ってことだな

4.今、マンション価格を知りたいなら不動産会社へ

今、まさに売ろうと考えている人もいらっしゃると思います。

まずは、マンションの査定をしてもらうところから始めましょう。

ただ、マンションの価格というのは株価と同じく生き物と言われています。

筆者の見解、不動産会社Aの見解、不動産会社Bの見解でまた違ってきます。

ですので、プロ何人かに相談してみるのがいいでしょう。

今では、不動産一括査定サービスを使うととても便利です。

不動産一括査定は、ネット上で不動産情報を入れて申し込みをすると、自動的にマッチする不動産会社が見つかるサービスです。

利用者もどんどん増えています。

4-1.不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
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運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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5.まとめ

以上、売るなら今!?マンション価格のピークはオリンピック「前」説について見てきました。

ピーク時の判断に乗り遅れないように、今から売却の準備を進めておきましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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