マンションを売却するなら今?価格のピークはオリンピック「前」説は本当かプロが解説

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消費税が8%となり、懐事情が寒い中、景気が良いのか悪いのか分からない状況が続いています。 

ただ、不動産に関しては価格が上昇傾向にあり、「好景気」と言っても過言ではありません。

筆者は不動産業界一筋で働いておりますが、東京オリンピックが決まってから・・・

といった相談をよく受けます。 

そこで今回の記事では、不動産の中でも「マンション売却のタイミング」にオリンピックと絡めてお伝えいたします。

あなたはマンション価格の現在の動向を知り、今後の売却のタイミングが分かるようになるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

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1.不動産価格のピーク時の予想方法

1-1.実は予想できる!不動産の価格

不動産業界では、「不動産のピーク時の価格は誰にも分からず、神のみぞ知る。」などと言われています。これは本当でしょうか?

確かにピーク時をピッタリ当てることは神しかできない所業かもしれませんが、ある程度の予想を立てることなら、凡人でもできます。

その凡人のできる予想とは、「先行指標」の動きに注目すること

以下に、過去の東京の地価公示の価格推移と、日経平均株価の推移のグラフを示します。青のラインが東京都の地価、赤のラインが日経平均株価の動きです。

東京都の地価と日経平均株価の動き

東京都の地価と日経平均株価の動き

これを見るとある程度相関してそうなのが分かるか?
フクロウ先生
フクロウ先生

1-2.株価は不動産の先行指標

このグラフの推移をみると、見事に地価の動きと株価の動きが連動していることがわかります。 

しかもよく見ると、基本的には常に「株価が上がれば土地が上がる」、また「株価が下がれば土地も下がる」という性質を含んでいます。 

株価のピークの山は土地価格のピークの山よりも少し手前に訪れます。

株価の動きは、将来の土地の動きを予言してくれていることに他なりません。

つまり株価は不動産価格の「先行指標」と言える

しかも、ピークのズレはたいてい1~2年後に訪れます。

そのため、株価が下がったと分かれば、その1~2年後に売却すれば、不動産のピーク時に売却できることになります。

価格予想には様々な情報が錯綜しますが、落ち着いて情報を絞ることが大切です。

株価のピークが過ぎた1~2年後にきちんと売却できれば、最高のタイミングで売却したことになります。

株価が下がった1~2年後がマンション売却のピークになる可能性大だぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

1-3.登りはユルユル・下りはストン

もう1つポイントとなるのが、下落時のカーブに注目です。

株価も不動産も同じですが、投資商品というのは、一旦下落し始めると、もの凄い勢いで下落するという性質も持っています。

「登りはユルユル・下りはストン」というのが、株価や不動産の価格の性質です。

一度下がり始めたら、とことん急落し、奈落の底に落とされるまで浮かび上がることはありません。

下がり始めの時に、「またしばらくしたら上がるだろう」という判断は危険です。

ピークだと判断したら、迷いなく売却しないと、下落の渦に飲み込まれてしまいます。

株価や土地の値段は、逃げ足の速いプロの投資家たちの動きに大きく影響されます。

下落時は、巨額の投資をするプロが一斉に撤退しますので、一気に価格が下落するのです。

判断に迷った個人投資家が、逃げ遅れて被害をこうむります。逃げ遅れないように、一気に売却してしまいましょう。

以上、ここまで不動産価格のピーク時の予想方法について見てきました。

それでは次に気になる中古マンション価格の動向について見ていきましょう。

2.中古マンション価格の動向

2-1.上昇中の中古マンション価格

昨年の2016年は、中古マンションの価格が東京23区、大阪市、名古屋市において2008年のミニバブル期のピークを超えて形になりました。

つまり、ここ10年の中で中古マンションの価格は最も高い金額となっていると言えます。

そこで、以下に直近5年間の「東京都地価(青のライン)」と「東京23区70㎡中古マンション単価(緑のライン)」、「日経平均株価(赤のライン)」の動きを示します。

東京都地価、東京23区70㎡中古マンション単価、日経平均株価の動き

東京都地価、東京23区70㎡中古マンション単価、日経平均株価の動き

2-2.土地価格と連動している

まず注目すべきは、地価と中古マンション単価の値動きの仕方です。基本的にはほぼ連動していることが分かります。

中古マンション市場というのは、新築マンション市場の影響をモロに受けます。

中古マンション市場には、新築マンションが高過ぎて買えない人たちが、中古マンション市場へ流れてきます。

たくさんの人が中古マンション市場に流れてくると、買いたい人が増えるため、自然と中古マンション価格も上がります。

そのため、新築マンション相場高くなると、連動して中古マンション相場も高くなるというのが基本です。

では、新築マンションがなぜ高くなるかというと、土地が高くなるからです。

マンション開発ディベロッパーが仕入れる土地価格が高くなってしまえば、新築マンション価格に転嫁され、新築マンション価格が上がります。

「土地価格が上がる」→「新築マンション価格が上がる」→「中古マンション価格も上がる」という形になる

そのため中古マンション価格は土地価格と連動していることになります。

また、そもそも中古マンションは土地と建物から構成されているため、土地が上がれば中古マンション価格が上がるというのは、当たり前とも言えます。

では、その土地はどうなのかと言えば、上述したように株価と連動します。

つまりは、株価がピークを過ぎた後に、土地価格がピークを迎え、同時に中古マンション価格もピークになるわけじゃな
フクロウ先生
フクロウ先生

以上、ここまで中古マンション価格の動向について見てきました。

それでは次に気になる今後のピーク予想について見ていきましょう。

3.今後の不動産価格のピーク予想

3-1.月例経済報告から推測

景気の動向を判断するうえで、内閣府が毎月公表している月例経済報告というものがあります。

これによると2017年2月は、「景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。」と書いてあります。

正直、このコメントでは良いのか悪いのか分かりません。

月例経済報告のコメントはいつもこんな感じです。

3-2.株価もコメントされている

月例経済報告の中では株価についてもコメントが発表されます。

2017年2月の株価に対するコメントは、「株価(日経平均株価)は、18,700円台から19,400円台まで上昇した後、18,900円台まで下落し、その後19,300円台まで上昇した。」となっています。

結論からすると、株価については、まだまだ上がったり下がったりを繰り返している状況です。

株価は「登りはユルユル・下りはストン」と説明しましたが、まさにユルユル上がっているのが現在の状況と言えるのではないでしょうか。

日経の上がり下がりはあるけど、長期で見ると上がっているぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

3-3.東京オリンピックまでは続く(筆者見解)

恐らく、この「登りはユルユル」に関しては東京オリンピック前までは続きます。(※あくまで筆者の見解です。)

理由としては、多くの投資家が、「東京オリンピックまでは日本の景気は上昇するだろう」と妄想しているからです。

この投資家の妄想というのは、実は非常に重要で、別の表現をすると「投資マインド」と言われるものです。

皆の投資マインドが強気になれば、株価や土地は上昇していきますが、投資マインドが冷え込めば、「下りはストン」で一気に下がります。

3-4.値動きは投資家の恐怖心が反映される

なぜ、「登りはユルユル」なのかと言えば、それは「怖いから」という投資家の恐怖心を反映していることに他なりません。

投資家としては、「まだ上がるかな?、もうちょっと上がるかも?」と思いながら投資を行うため、登りは一進一退を繰り返して慎重になるのです。

一方で、「下りはストン」に関しては、恐怖心が全面的に現れた状態です。

これ以上損をしたくないという恐怖から、一気に退散します。

このように、恐怖心からピークのタイミングを捉えると、「もう逃げた方が良いかも」という心理状態は、オリンピックの少し前に訪れます。

それは、オリンピックの1年前かもしれません。

恐怖心から考えると、オリンピックの1年前くらいに株式市場から退散する人たちが、一定数、登場することが予想されます。

オリンピックの1年前に売却のタイミングを見極める段階がやって来るといのが結論
フクロウ先生
フクロウ先生

4.今、マンション価格を知りたいなら不動産会社へ

今、まさに売ろうと考えている人もいらっしゃると思います。

まずは、マンションの査定をしてもらうところから始めましょう。

ただ、マンションの価格というのは株価と同じく生き物と言われています。

筆者の見解、不動産会社Aの見解、不動産会社Bの見解でまた違ってきます。

ですので、プロ何人かに相談してみるのがいいでしょう。

今では、不動産一括査定サービスを使うととても便利です。

不動産一括査定は、ネット上で不動産情報を入れて申し込みをすると、自動的にマッチする不動産会社が見つかるサービスです。

利用者もどんどん増えています。

4-1.不動産一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

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※超大手の不動産会社をカンタン比較

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

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※NTTグループ&一番の老舗で安心実績


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却 非公開全国非公開2015年~営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる
・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ
参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

5.まとめ

以上、売るなら今!?マンション価格のピークはオリンピック「前」説について見てきました。

ピーク時の判断に乗り遅れないように、今から売却の準備を進めておきましょう。

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