指標を見ると一目瞭然!マンションを売却するなら東京オリンピック前の今がチャンス

更新日:

指標を見ると一目瞭然!マンションを売却するなら東京オリンピック前の今がチャンス

オリンピックに向けて景気は順調に推移しています。

不動産価格の上昇は続き、今は間違いなく売り時だと言えます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • この不動産バブルはいつまで続くのだろう
  • ピークはオリンピックの2020年なのではないだろうか
  • 今は売り時と言っているが本当だろうか

そこで今回の記事では、今旬の「マンションは本当に東京オリンピック前に今か!?」について言及。

この記事を読むことで、あなたはマンション価格の現在の動向を知り、今後の売却のタイミングが分かるようになります。

本記事の要点まとめ

  • 株価と不動産価格は連動しており、今は上昇傾向
  • 不動産価格は落ち始めると早いから、売却するなら今が絶好のチャンス
  • 落ち始めてからでは遅い!今から査定を取っておくべき
  • 一括査定で机上査定を使えば、メールで査定額がもらえるのでお家の価値を調べておくべき
    ※詳細は「4.売るなら今!手遅れになる前にマンションの価値を調べておく」で詳しく解説しています。
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産価格のピーク時の予想方法

不動産業界では、「不動産のピーク時の価格は誰にも分からず神のみぞ知る。」などと言われています。

確かにピーク時をピッタリ当てることは神しかできない所業。

ただし、ある程度の予想を立てることなら、凡人でもできます。

先行指標を見れば凡人でも予想ができる

凡人ができる予想とは、「先行指標」の動きに注目すること。

以下に、過去の東京の地価公示の価格推移と、日経平均株価の推移のグラフを示します。

青のラインが東京都の地価、赤のラインが日経平均株価の動きです。

東京都の地価公示の平均価格と日経平均株価の推移

東京都の地価公示の平均価格と日経平均株価の推移

このグラフの推移をみると、見事に地価の動きと株価の動きが連動していることがわかります。

しかもよく見ると、基本的には

  • 株価が上がれば土地が上がる
  • 株価が下がれば土地も下がる

という性質を含んでいます。

株価のピークの山は土地価格のピークの山よりも少し手前に訪れます。

株価の動きは、将来の土地の動きを予言してくれていることに他なりません。

つまり株価は不動産価格の「先行指標」と言えるのです。

しかも、ピークのズレはたいてい1~2年後に訪れます。

そのため、株価が下がったと分かれば、その1~2年後に売却すれば、不動産のピーク時に売却できることになります。

1964年の東京オリンピックの時はどうだったのか?

価格予想には様々な情報が錯綜しますが、落ち着いて情報を絞ることが大切。

前回の東京オリンピックは1964年でした。

残念ながら、土地価格が分かる地価公示制度は1970年以降のものしかないので、当時の土地価格の動きは分かりません。

ただし、日経平均株価は、当時の価格が分かります。

1960年~1969年の日経平均株価

1960年~1969年の日経平均株価

1964年の終値は、1963年より若干下がっており、当時は1年間だけ不景気だったという事実もあります。

過去の状況を見ると、オリンピックが終わると、一旦景気が後退する可能性が高く、土地価格やマンション価格も下がる可能性があるのです。

おそらく、東京オリンピックの開催(2020年7月まで)までが不動産の売り時だと言えるでしょう。

登りはユルユル・下りはストン

もう1つポイントとなるのが、下落時のカーブに注目してください。

株価も不動産も同じですが、投資商品というのは、一旦下落し始めるともの凄い勢いで下落するという性質も持っています。

「登りはユルユル・下りはストン」というのが、株価や不動産の価格の性質。

一度下がり始めたら、とことん急落し、奈落の底に落とされるまで浮かび上がることはありません。

下がり始めの時に、「またしばらくしたら上がるだろう」という判断は非常に危険。

ピークだと判断したら迷いなく売却しないと、下落の渦に飲み込まれてしまいます。

株価や土地の値段は、逃げ足の速いプロの投資家たちの動きに大きく影響されます。

下落時は、巨額の投資をするプロが一斉に撤退しますので一気に価格が下落するのです。

判断に迷った個人投資家が、逃げ遅れて被害をこうむります。

逃げ遅れないように、今迷っているのであれば、早めに売却活動に動きましょう。

では、ここから実際の中古マンション価格の動向を見ていきましょう。

2.中古マンション価格の動向

2008年のリーマンショック以降、中古マンション価格は2019年11月現在までずっと上昇していました。

株価は若干下がりましたが、2019年前半には再び盛り返し上昇に転じています。

そこで、以下に直近5年間の「東京都地価(青のライン)」と「東京23区70㎡中古マンション単価(緑のライン)」「日経平均株価(赤のライン)」の動きをグラフ化してみました。

中古マンション価格、地価、日経平均の直近5年の推移

中古マンション価格、地価、日経平均の直近5年の推移

マンション価格は土地価格と連動している

注目すべきは、新築マンション価格、中古マンション価格と土地価格の値動き。

基本的にはほぼ連動していることが分かります。

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

中古マンション市場というのは、新築マンション市場の影響をモロに受けます。

中古マンション市場には、新築マンションが高過ぎて買えない人たちが、中古マンション市場へ流れてきます。

たくさんの人が中古マンション市場に流れてくると、買いたい人が増えるため、自然と中古マンション価格も上がります。

そのため、新築マンション相場高くなると、連動して中古マンション相場も高くなるというのが基本。

では、新築マンションがなぜ高くなるかというと土地が高くなるから。

マンション開発ディベロッパーが仕入れる土地価格が高くなってしまえば、新築マンション価格に転嫁され、新築マンション価格が上がります。

つまり、「土地価格が上がる」→「新築マンション価格が上がる」→「中古マンション価格も上がる」という形になります。

そのため中古マンション価格は土地価格と連動してくるのです。

また、そもそも中古マンションは土地と建物から構成。

土地が上がれば中古マンション価格が上がるというのは、当たり前とも言えます。

では、その土地はどうなのかと言えば、上述したように株価と連動。

株価がピークを過ぎた後に、土地価格がピークを迎えますので、同時に中古マンション価格もピークとなるのです。

ここまでマンション価格の動向について見てきました。

それでは次に気になる今後のピーク予想について見ていきましょう。

3.本当に今が売り時?マンション価格のピーク予想

景気の動向を判断するうえで、内閣府が毎月公表している月例経済報告というものがあります。

これによると、2019年10月は、「景気は輸出を中心に弱さが長引いているものの、緩やかに回復している。」と書いてあります。

月例経済報告のコメントはいつもはっきりしませんが、2019年10月のコメントは景気は堅調であると前向きに捉えて良い感じです。

株価もコメントされている

月例経済報告の中では株価についてもコメントが発表。

2019年10月の株価に対するコメントは、「株価(日経平均株価)は、22,000円台から21,300円台まで下落した後、22,400円台まで上昇した。」となっています。

結論からすると、株価については、まだまだ上がったり下がったりを繰り返している状況。

株価は「登りはユルユル・下りはストン」と説明しましたが、まさにユルユル上がっているのが現在の状況と言えるのではないでしょうか。

値動きは投資家の恐怖心が反映される

恐らく、この「登りはユルユル」に関しては東京オリンピック前(2020年7月)までは続くと予想。

理由としては、多くの投資家が「東京オリンピックまでは日本の景気は上昇するだろう」と妄想しているから。

この投資家の妄想というのは、実は非常に重要で、別の表現をすると「投資マインド」と言われるものです。

  • 投資マインドが強気:株価や不動産は緩やかに上昇(登りはユルユル)
  • 投資マインドが弱気:株価や不動産は一気に下降(下りはストン)

なぜ、「登りはユルユル」なのかと言えば、それは「怖いから」という投資家の恐怖心を反映していることに他なりません。

投資家としては、「まだ上がるかな?、もうちょっと上がるかも?」と思いながら投資を行うため、登りは一進一退を繰り返して慎重になるのです。

一方で、「下りはストン」に関しては、恐怖心が全面的に現れた状態。これ以上損をしたくないという恐怖から、一気に退散します。

このように、恐怖心からピークのタイミングを捉えると、「もう逃げた方が良いかも」という心理状態はオリンピックの少し前に訪れます。

それは、もしかすると2019年11月かもしれません。

恐怖心から考えると、オリンピックの数か月くらいに株式市場から退散する人たちが、登場することが予想。

そのため、今が不動産の売り時と考えてよいでしょう。

4.売るなら今!手遅れになる前にマンションの価値を調べておく

これまで話してきたように、まさに売るなら今が絶好のタイミングと言えます。

確かに2020年7月までは、緩やかに上昇する可能性がありますが、落ちるときは一気に落ちます。

落ち始めてから、査定をしていても手遅れになります。

少しでも売却を検討しているのであれば、まずは査定だけでも取ってみましょう。

マンション売却の成功の鉄則は複数社の査定依頼

不動産査定を取るなら、1社より複数社に査定を取りましょう。

1社だけの査定だと、その価格が高いのか低いのかも判断ができないです。

マンション売却において、成功の鉄則は「複数社への査定依頼」。

必ず複数社に査定依頼をしましょう。

複数社の査定依頼は一括査定が便利

複数社の査定依頼は一括査定サイトが便利です。

今はネットが普及しこともあり、1社1社コンタクトを取る必要が無くなりました。

不動産査定依頼の昔と今

昔は不動産会社に一件一件問い合わせしていた

しかも一括査定サイトは便利な机上査定があります。

机上査定とは、不動産業者があなたの家を見ずに価格を算出する簡易的な査定

とりあえず値段だけ知りたい人やガツガツ営業に来られたくない人でも、机上査定を選べばメールで査定書を入手できます。

実際に筆者はこの方法でいくつもの査定書を入手しています。

下記は東急リバブルから入手した査定書のメール内容。

東急リバブルからのメール

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

とりあえず、少しでもマンションの価値が気になっているなら値段だけでも調べて見ましょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定は怪しくない?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

続きを見る

5.まとめ

マンション価格のピークはオリンピック「前」説について見てきました。

ピーク時の判断に乗り遅れないように、今から売却の準備を進めておきましょう。

売却体験レポート募集中

【不動産売却の教科書】Amazonギフト券1,000円をプレゼント

おすすめ記事一覧

55,788view
大手に頼むだけではダメ!マンション売却を失敗せずに早く高く売るコツと注意点

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

47,627view
不動産一括査定

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

8,345view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

963view
知らなきゃ損する!土地売却の2つの方法と流れ・高く売るポイント

更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。 ただし、更地は不動産会社等のプロが購入者となる場合も多く、売主に対して厳 ...

-マンション売却, 不動産売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2019 All Rights Reserved.