マンションを売却するなら今?価格のピークはオリンピック「前」説は本当かプロが解説

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消費税が8%となり、懐事情が寒い中、景気が良いのか悪いのか分からない状況が続いています。 

ただ、不動産に関しては価格が上昇傾向にあり、「好景気」と言っても過言ではありません。

筆者は不動産業界一筋で働いておりますが、東京オリンピックが決まってから・・・

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
この不動産バブルはいつまで続くのだろう?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ピークはオリンピックの2020年なのではないだろうか?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
今は売り時と言っているが本当だろうか?

といった相談をよく受けます。 

そこで今回の記事では、不動産の中でも「マンション売却のタイミング」にオリンピックと絡めてお伝えいたします。

あなたはマンション価格の現在の動向を知り、今後の売却のタイミングが分かるようになるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

>NTTグループの安心運営、2001年から運営で歴史もあり実績も抜群<

1.不動産価格のピーク時の予想方法

1-1.実は予想できる!不動産の価格

不動産業界では、「不動産のピーク時の価格は誰にも分からず、神のみぞ知る。」などと言われています。これは本当でしょうか?

確かにピーク時をピッタリ当てることは神しかできない所業かもしれませんが、ある程度の予想を立てることなら、凡人でもできます。

その凡人のできる予想とは、「先行指標」の動きに注目すること

以下に、過去の東京の地価公示の価格推移と、日経平均株価の推移のグラフを示します。青のラインが東京都の地価、赤のラインが日経平均株価の動きです。

東京都の地価と日経平均株価の動き

東京都の地価と日経平均株価の動き

これを見るとある程度相関してそうなのが分かるか?
フクロウ先生
フクロウ先生

1-2.株価は不動産の先行指標

このグラフの推移をみると、見事に地価の動きと株価の動きが連動していることがわかります。 

しかもよく見ると、基本的には常に「株価が上がれば土地が上がる」、また「株価が下がれば土地も下がる」という性質を含んでいます。 

株価のピークの山は土地価格のピークの山よりも少し手前に訪れます。

株価の動きは、将来の土地の動きを予言してくれていることに他なりません。

つまり株価は不動産価格の「先行指標」と言える

しかも、ピークのズレはたいてい1~2年後に訪れます。

そのため、株価が下がったと分かれば、その1~2年後に売却すれば、不動産のピーク時に売却できることになります。

価格予想には様々な情報が錯綜しますが、落ち着いて情報を絞ることが大切です。

株価のピークが過ぎた1~2年後にきちんと売却できれば、最高のタイミングで売却したことになります。

株価が下がった1~2年後がマンション売却のピークになる可能性大だぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

1-3.登りはユルユル・下りはストン

もう1つポイントとなるのが、下落時のカーブに注目です。

株価も不動産も同じですが、投資商品というのは、一旦下落し始めると、もの凄い勢いで下落するという性質も持っています。

「登りはユルユル・下りはストン」というのが、株価や不動産の価格の性質です。

一度下がり始めたら、とことん急落し、奈落の底に落とされるまで浮かび上がることはありません。

下がり始めの時に、「またしばらくしたら上がるだろう」という判断は危険です。

ピークだと判断したら、迷いなく売却しないと、下落の渦に飲み込まれてしまいます。

株価や土地の値段は、逃げ足の速いプロの投資家たちの動きに大きく影響されます。

下落時は、巨額の投資をするプロが一斉に撤退しますので、一気に価格が下落するのです。

判断に迷った個人投資家が、逃げ遅れて被害をこうむります。逃げ遅れないように、一気に売却してしまいましょう。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく迷わず売却してしまった方がいいな~

以上、ここまで不動産価格のピーク時の予想方法について見てきました。

それでは次に気になる中古マンション価格の動向について見ていきましょう。

2.中古マンション価格の動向

2-1.上昇中の中古マンション価格

昨年の2016年は、中古マンションの価格が東京23区、大阪市、名古屋市において2008年のミニバブル期のピークを超えて形になりました。

つまり、ここ10年の中で中古マンションの価格は最も高い金額となっていると言えます。

そこで、以下に直近5年間の「東京都地価(青のライン)」と「東京23区70㎡中古マンション単価(緑のライン)」、「日経平均株価(赤のライン)」の動きを示します。

東京都地価、東京23区70㎡中古マンション単価、日経平均株価の動き

東京都地価、東京23区70㎡中古マンション単価、日経平均株価の動き

2-2.土地価格と連動している

まず注目すべきは、地価と中古マンション単価の値動きの仕方です。基本的にはほぼ連動していることが分かります。

中古マンション市場というのは、新築マンション市場の影響をモロに受けます。

中古マンション市場には、新築マンションが高過ぎて買えない人たちが、中古マンション市場へ流れてきます。

たくさんの人が中古マンション市場に流れてくると、買いたい人が増えるため、自然と中古マンション価格も上がります。

そのため、新築マンション相場高くなると、連動して中古マンション相場も高くなるというのが基本です。

では、新築マンションがなぜ高くなるかというと、土地が高くなるからです。

マンション開発ディベロッパーが仕入れる土地価格が高くなってしまえば、新築マンション価格に転嫁され、新築マンション価格が上がります。

「土地価格が上がる」→「新築マンション価格が上がる」→「中古マンション価格も上がる」という形になる

そのため中古マンション価格は土地価格と連動していることになります。

また、そもそも中古マンションは土地と建物から構成されているため、土地が上がれば中古マンション価格が上がるというのは、当たり前とも言えます。

では、その土地はどうなのかと言えば、上述したように株価と連動します。

つまりは、株価がピークを過ぎた後に、土地価格がピークを迎え、同時に中古マンション価格もピークになるわけじゃな
フクロウ先生
フクロウ先生

以上、ここまで中古マンション価格の動向について見てきました。

それでは次に気になる今後のピーク予想について見ていきましょう。

3.今後の不動産価格のピーク予想

3-1.月例経済報告から推測

景気の動向を判断するうえで、内閣府が毎月公表している月例経済報告というものがあります。

これによると2017年2月は、「景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。」と書いてあります。

正直、このコメントでは良いのか悪いのか分かりません。

月例経済報告のコメントはいつもこんな感じです。

3-2.株価もコメントされている

月例経済報告の中では株価についてもコメントが発表されます。

2017年2月の株価に対するコメントは、「株価(日経平均株価)は、18,700円台から19,400円台まで上昇した後、18,900円台まで下落し、その後19,300円台まで上昇した。」となっています。

結論からすると、株価については、まだまだ上がったり下がったりを繰り返している状況です。

株価は「登りはユルユル・下りはストン」と説明しましたが、まさにユルユル上がっているのが現在の状況と言えるのではないでしょうか。

日経の上がり下がりはあるけど、長期で見ると上がっているぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

3-3.東京オリンピックまでは続く(筆者見解)

恐らく、この「登りはユルユル」に関しては東京オリンピック前までは続きます。(※あくまで筆者の見解です。)

理由としては、多くの投資家が、「東京オリンピックまでは日本の景気は上昇するだろう」と妄想しているからです。

この投資家の妄想というのは、実は非常に重要で、別の表現をすると「投資マインド」と言われるものです。

皆の投資マインドが強気になれば、株価や土地は上昇していきますが、投資マインドが冷え込めば、「下りはストン」で一気に下がります。

3-4.値動きは投資家の恐怖心が反映される

なぜ、「登りはユルユル」なのかと言えば、それは「怖いから」という投資家の恐怖心を反映していることに他なりません。

投資家としては、「まだ上がるかな?、もうちょっと上がるかも?」と思いながら投資を行うため、登りは一進一退を繰り返して慎重になるのです。

一方で、「下りはストン」に関しては、恐怖心が全面的に現れた状態です。

これ以上損をしたくないという恐怖から、一気に退散します。

このように、恐怖心からピークのタイミングを捉えると、「もう逃げた方が良いかも」という心理状態は、オリンピックの少し前に訪れます。

それは、オリンピックの1年前かもしれません。

恐怖心から考えると、オリンピックの1年前くらいに株式市場から退散する人たちが、一定数、登場することが予想されます。

オリンピックの1年前に売却のタイミングを見極める段階がやって来るといのが結論
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
兎にも角にも売却を検討するならオリンピック前ってことだな

4.今、マンション価格を知りたいなら不動産会社へ

今、まさに売ろうと考えている人もいらっしゃると思います。

まずは、マンションの査定をしてもらうところから始めましょう。

ただ、マンションの価格というのは株価と同じく生き物と言われています。

筆者の見解、不動産会社Aの見解、不動産会社Bの見解でまた違ってきます。

ですので、プロ何人かに相談してみるのがいいでしょう。

今では、不動産一括査定サービスを使うととても便利です。

不動産一括査定は、ネット上で不動産情報を入れて申し込みをすると、自動的にマッチする不動産会社が見つかるサービスです。

利用者もどんどん増えています。

4-1.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

5.まとめ

以上、売るなら今!?マンション価格のピークはオリンピック「前」説について見てきました。

ピーク時の判断に乗り遅れないように、今から売却の準備を進めておきましょう。

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