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マンションを売却すべきか賃貸すべきか悩んでいるあなたへの処方箋

投稿日:2016年11月11日 更新日:

マンションを持っている方が、仕事の都合や家庭の事業などにより、引越しせざるをえなくなったさい、選択肢としては「売却」か「賃貸(誰かにマンションを貸す)」のどちらかが一般的です。

  • そもそも売却した方がいいのか、賃貸にしたほうがいいのか判断が難しい
  • 海外転勤など、また戻ってくる可能性がある場合はどうするのがベストなのか
  • 賃貸の場合はリフォームした方がいいのかどうか

このあたりが長年、不動産業界で働く私がよく受ける相談です。

マンションを貸すべきか、売るべきかは、本当に悩ましいところです。売っても大した金額にならないのではないか、貸すのは面倒臭いのではないか等々、悩みは人それぞれでしょう。

また海外や地方への転勤が決まった人なども売るべきか、貸すべきか悩ましい部分です。

そこで今回の記事ではマンションの「売却か賃貸か」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたがマンションを売るべきか、貸すべきか判断をすることができることを約束します。ぜひ最後までご覧ください。

1.不動産は賃貸か売却の判断基準

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まず最初に不動産の価値について考えてみましょう。こちらを読んでおけば、理解が早まるでしょう。

1-1.元本と果実の相関関係

不動産は売ってもお金になりますし、貸してもお金になります。

売却した時の価格は、不動産の元本としての価値があり、賃貸した時の賃料は、不動産の果実としての価値があります。

この元本と果実の間には相関関係があり、元本が高ければ果実も高くなり、果実も高ければ元本も高くなります。

賃料が高いということは、立地の良い物件になります。

立地の良い物件は、賃料が高く、売却価格も高くなります。

立地の良い物件は、貸しやすく、売りやすい不動産であり、資産価値が高いです。

一方で、立地の悪い物件は、貸しにくく、売りにくい不動産であり、資産価値も低くなります。

1-2.相対的に賃貸の方が難易度は高い

賃料と価格は相関関係にあるものの、売却よりも賃貸の方が、立地が限定的という性質を持っています。

例えば、駅から徒歩20分程度の物件では、買主は見つかっても、借主はなかなか見つけることができません。

駅から遠い物件は、難易度が賃貸の方が売却よりも高くなります。

駅から遠い物件は、賃貸で貸そうとしても、苦戦します。賃料も安く、空室率も高まるため、賃貸経営をするには難しい物件となります。

1-3.目安としては駅から徒歩10分以上の物件は売却の方が効率的

1つの目安としては、駅から徒歩10分以上の物件であれば、売却を優先的に進めた方が効率的です。

賃貸が上手く行く物件のエリアは狭く、全般的に賃貸の方が売却よりも難易度が高いと言えるでしょう。

以上、ここまで不動産の元本と果実の2つの価値について見てきました。

それでは次に気になる海外転勤等で一時的に貸したい場合について見ていきます。

2.海外転勤等で一時的に貸したい場合

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この章では海外転勤等で一時的に貸したい場合について考えてみます。

2-1.普通借家と定期借家について

マンションを賃貸に貸す場合、注意点があります。

通常、マンションの賃貸借契約は普通借家契約と言われる契約形態で締結されます。

普通借家契約においても賃貸借の契約期間がありますが、契約期間を過ぎると、更新されるのが通常です。

普通借家契約は、借手の立場が守られているため、貸手から解約を申し入れても、通常は解約できません。

仮に貸手から中途解約ができると契約条文に記載されていても、その契約は無効になります。

普通借家契約では、貸手から中途で解約を申し入れる場合、逆に立退料を支払うことになります。

貸手からの解約は、賃貸人がマンションを必要とする理由(正当事由)がないとできないのですが、この正当事由はなかなか認められないのが通常です。

海外転勤から戻ってきても、借手を立ち退かすことができず、自分が別の場所に住まなければならない事態も発生するため注意が必要です。

2-1-1.一時的に貸したい場合は、定期借家契約がオススメ

そのため、一時的にマンションを他人に貸したい場合は、定期借家契約で締結します。

定期借家契約とは、契約期間満了時に必ず契約が終了されるため、更新という概念がありません。

そのため2年間、海外転勤するため、その期間内だけマンションを貸したいという人に向いています。

定期借家では1年未満の契約期間も有効に認められるため、短期の契約でも可能となります。

2-1-2.定期借家の賃料相場は5~7割程度になってしまう

但し、定期借家契約は、借手が契約終了時に期日通りに退去しなければならないため、借手にとっては不利な契約形態になります。

そのため、マンションのような住宅の定期借家契約では、賃料が相場の5~7割程度になってしまいます。

通常、賃料相場は普通借家契約を前提として成り立っている数字ですので、定期借家では相場通りの賃料で貸せないという点を知っておきましょう。

以上、海外転勤等で一時的に貸したい場合について見てきました。

それでは次に気になる長期に貸したい場合について見ていきます。

3.長期に貸すメリットとコツ

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長期に貸す場合は、これから賃貸経営を始めることになります。新たな副収入を得られることはとても魅力的です。

しかも自分が住んでいた物件であれば、ローン返済も相当進んでいるため、投資物件を新たに購入するよりも収益性は格段に高いはずです。

買い替え等で売却資金を頭金にする必要のない人であれば、資産運用の一つとして「貸す」ことを考えるのは良い選択肢です。

長期に貸す場合は、普通借家契約で構いません。

契約期間は2年が通常ですが、2年ごとに更新料収入も入ります。

最近ではあまり入居時の礼金を取れる物件はありませんが、立地の良い物件であれば、1ヶ月分の礼金を取っているところもあります。

敷金は2ヶ月程度が一般的ですが、敷金は預り金であるため、入居者が退去する時に返還します。

3-1.ちょっとしたリフォームで入居率アップ

賃貸の場合は、リフォームは行った方が良いです。リフォームに関しては売却と考え方が異なります。

売却はリフォームしても無駄になってしまいますが、賃貸の場合は無駄にはなりません。むしろある程度のリフォームがなされていないと、借手がなかなか見つからず、賃料や入居率が下がってしまいます。

3-1-1.交換をしておいた方がいいパーツ

賃貸に出す場合、クロスと畳の貼替、ウォシュレットの交換は必須です。

その他、余裕があればキッチンやバスなどの水回りの交換までしておくことが望ましいです。

キッチンの蛇口については、ステンレス製のシングルレバーの混合水詮に変更し、天板も人工大理石に変更すると、かなりの見映えがしてきます。

古いマンションでも、専有部がしっかりとリフォームされていれば、借手もつきやすくなります。

3-2.募集条件の緩和で入居率アップ

またリフォームにお金をかけられない場合は、募集条件を緩和するという手があります。

ペット可、外国人可などです。

3-2-1.最近ではクレジットカード払いを可する

最近では家賃の支払い方法をクレジットカード可にするという物件も増えています。

例えば楽天カードなどは、家賃の支払でもポイントが貯まるため、毎月10万円程度の支払を楽天カードで出来るようにすると、入居者はポイントがすぐに貯まるため、好評です。

貸手にとっては、クレジットカード会社への差引分の収入が減ってしまいますが、まだまだ取り入れているオーナーが少ないため、効果的な空室対策となっています。

ここまで長期に貸したい場合について見てきました。

最後に簡単な売却相場と賃料相場の調べ方について見ていきます。

4.簡単な売却相場と賃料相場の調べ方

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マンションを貸すべきか悩んでいる人は、逆に、マンションを売る必要のない人とも言えます。

売却の必要性がない場合、次に考えることは、いくらで貸せるかという点です。

マンションの所有者は固定資産税・都市計画税、保険料以外に、管理費と修繕積立金も支払っています。

4-1.諸経費以上の賃料、ローン返済額以上の賃料が取れるか確認を

これらの諸経費以上に賃料が取れるかどうか、まずは確認が必要です。

またローンの残債が残っている場合、毎月の返済額も加えて、さらに賃料が上回っているかが貸せる条件となります。

マンションを保有することによる諸経費よりも賃料が上回っていれば貸し、下回っているようであれば売却を選択するのが良いでしょう。

賃貸か売却を迷っている方は、「HOME’Sプライスマップ」の利用がお勧めです。マンション名を入力するだけで、参考価格と参考賃料の両方が出てきます。

これであれば、売ったらいくらになるのか、貸したらいくらになるのか、一度に把握することが可能です。売却相場と賃料相場が両方分かるサイトは「HOME’Sプライスマップ」だけです。

価格と賃料ともに若干高めの数字が出てきますが、使いやすくとても便利です。試しに使ってみるのが良いでしょう。

「HOME’Sプライスマップ」は相場観しか把握できないため、本格的に査定を行う際は、HOME4Uなどの一括査定サイトが便利です。

「HOME’Sプライスマップ」は数字が若干高いのが少し残念な部分です。一括査定サイトなら、不動産会社と直接やり取りが可能です。

不動産会社によっては賃料も教えてくれますので、一括査定サイトを利用すると、リアルな売却額と賃料が見えてきます。

最終判断は一括査定サイトを利用してからでも遅くはありません。

一括査定サイトは「おすすめの不動産査定サイトと人気ランキング」で詳しくご紹介しています。是非、ご参考ください。

5.まとめ

いかがでしたか?マンションを売却すべきか賃貸すべきか悩んでいるあなたへの処方箋について見てきました。

最終的にはきちんと価格と賃料を調べてからの判断が望ましいです。一括査定で調査してみるのが良いでしょう。

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