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マンションを売却した場合にかかる税金の種類・節税方法を徹底解説

投稿日:2016年8月11日 更新日:

「どうやらマンションが購入した時より高く売れそうだ」、そんなラッキーな方でも注意が必要です。

マンション売却で譲渡益が発生してしまうと、所得税が課せられるケースがあります。

値下がりして譲渡損失が発生する方は、逆に所得税が戻ってくるという美味しい話がありますので、そちらを参照ください。

マンションが高く売れそうな方は

  • マンションを売却した場合、どんな税金がかかるのか知りたい
  • どれぐらいの税金が掛かるのか知りたい
  • 控除・特別控除の条件を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事ではマンションを売却した場合にかかる税金の種類・節税方法についてまとめました。

マンションを売却した際にかかる税金に始まり、マンション売却の際の控除・特別控除の条件、マンション売却で節税できる方法はあるのか、マンション売却の税金計算例などをご紹介いたします。

イエイ

1.マンションを売却した際にかかる税金

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1-1.殆どの人は税金が発生しない

マンションのような居住用財産を譲渡した時、譲渡益が発生すると、そこに所得税が発生します。

マンションを購入した時は不動産取得税というものが一律にかかったため、売却しても「不動産譲渡税のようなものが発生するのでは?」と思っている方もいますが、そのような税金はありません。

マンションを売却して税金が発生する人は、購入した金額よりも高く売れて譲渡益が発生した場合のみ、「所得税」が追加で発生します。

実はこの不動産売却時の所得税ついては、宅建の試験でも出題範囲です。

しかしながら、この所得税の分野は宅建試験の中でも特に難しい分野で、合格者でさえ「良く分かっていない」人が多いのが実態です。

1-1-1.実は不動産の税金は複雑

そのため、不動産会社の人もマンションを売却した時の税金に関して正確にアドバイスできる人は少ないです。

「なんか難しかったな~」という記憶しかなく、答えたくないので「税理士さんに確認して下さい」となります。

普通は税理士の知り合いなどいないので、ネットで調べることになりますが、調べれば調べるほど難しく、余計に不安になってしまう状況です。

1-1-2.多くのサイトは税金が発生することを前提に書いているが・・・

マンション売却で税金のことを調べると、ほとんどのインターネットの記事が「税金が発生する前提」で書かれています。

恐らくマーケット感覚のない税理士さんが一生懸命書いているのだと思います。

マンションは数年経ったら値下がりすることが当たり前の現在では、多くのケースでは所得税が発生しません。

その前提を無視して書かれているネットの記事に惑わされる必要はありません。

売却所得税の記事を読んで意味のある人は超レアな人と言って良いでしょう。

1-2.売却時の所得税の仕組み

さて話を本題に戻します。マンションを売却した際、所得税は以下の計算式で課されます。

所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

ここで居住用財産(マイホーム)の「課税譲渡所得」というのは以下の式で計算されます。この式の中で特殊なポイントは「特別控除」という項目です。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

「譲渡価額」は売却額です。「取得費」はマンション購入費用ですが、建物は減価償却後の建物のため、実際の購入額より若干低くなります。

「譲渡費用」はマンションを売却するために要した費用で、仲介手数料などが含まれます。

「特別控除」は居住用財産の場合3,000万円となります。なので、ほとんどの人は課税譲渡所得金額が0となり、税金は掛からないのです。

※税金がかからないと分かった人は、次からの章は不要です。それよりも大事なことはマンションをいかに高く売ることかです。不動産を高く売るコツについては「不動産売却の人気ランキング」をご確認ください。

以上、ここまでマンションを売却した際にかかる税金について見てきました。

それでは次に気になるマンション売却の際の控除・特別控除の条件について見ていきましょう。

2.マンション売却の際の控除・特別控除の条件

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2-1.適用要件

特例の対象となるマンションは以下の要件のいずれかを満たすものになります。

  • 現に居住しているマンション
  • 転居してから3年後の12月31日までに売却したマンション(この間に貸し付けていても、事業用に供していても適用になります。)

その他、面積要件等も特にないため、マイホームであれば適用されます。

2-2.殆どの人は税金が発生しない理由

ちなみに、この3,000万円の特別控除がどれだけ価値があるかを見てみます。

3,000万円の特別控除があるとうことは、3,000万円以上値上がりしない限り、税金を気にする必要はないということになります。

逆に3,000万円以上の値上がりとはどういう状況なのかを見てみます。

昨年、東京カンテイが2004年から2014年の10年間の間に中古マンションが値上がった「駅」のランキングを発表しました。そのランキングは以下のようになります。

順位 駅名 値上がり率
1位 元町・中華街 1.61倍
2位 半蔵門 1.53倍
3位 広尾 1.47倍

東洋経済オンラインより

このランキングによれば、トップの横浜の「元町・中華街」ですら1.61倍です。つまり5,000万円のマンションが5,000万円×1.61倍=8,050万円で売れたということになります。

話を単純化するために減価償却費を無視すると、このケースの売却益は3,050万円となり、3,000万円以上の売却益が生じます。また「半蔵門」の場合は1.53倍です。

半蔵門の5,000万円のマンションは、5,000万円×1.53倍=7,650万円で売れたということになります。このケースの売却益は2,650万円となり、3,000万円未満の売却益となります。

2-2-1.国内のトップレベルで値上がりしたマンションでも税金は発生しない

つまり国内のトップレベルでの値上がりですら、3,000万円以上の値上がり益を出して売却することは難しいと言えます。

この3,000万円の特別控除の効果と言うのはとても大きく、ほとんどのケースでは、たとえ利益が出たとしても、3,000万円の特別控除によって課税譲渡所得金額はマイナスとなり所得税は発生しないのです。

以上、マンション売却の際の控除・特別控除の条件について見ていきます。

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それでは次に仮にあなたが税金を払うようなレアなマンションを持っていたときのために、節税できる方法について見ていきましょう。

3.マンション売却で節税できる方法はあるのか

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3-1.節税費用項目

課税譲渡所得金額の計算のうち、「譲渡費用」を計上することで課税譲渡所得が下がり、節税することが可能となります。

譲渡費用として認められる項目は以下のようなものになります。

  • 売却の際の仲介手数料
  • 売却に伴う広告費
  • 売却に伴う測量費
  • 売買契約書に貼付けした印紙税
  • 売却に伴い支払う立退料
  • 建物等の「取壊し費用」

但し、これらの項目のうち、「測量費」や「立退料」、「取壊し費用」などはマンション売却では通常発生しない費用項目です。

従って、実質的には「仲介手数料」、「広告費」、「印紙税」程度になります。

3-2.節税よりももっと高く売った方が良い

一方で、そもそも売却で所得税が発生するような人は3,000万円以上の利益を出して売却できる極めて恵まれた物件を所有する人たちです。

利益がギリギリ3,000万円であれば節税を真面目に考えた方が良いです。

逆に利益が余裕で3,000万円を超えるような人たちであれば、節税などのケチ臭いことを考えずに、もっと高値で売る戦略を考えるべきです。

「節税を追い求めるとお金が逃げる」という格言があります。無駄な税金を払う必要はありませんが、税金を払ってでも高値売却を追求し、手元に多くのキャッシュを残す方が得策と言えます。

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ここまでマンション売却の節税方法について見てきました。最後に、マンション売却の税金計算例についてご紹介します。

4.マンション売却の税金計算例

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Fさんが平成28年8月に東京港区のマンションを9,200万円で売却した時の例です。

【前提】

  • 所有期間5年超~10年以内での売却(長期譲渡所得に該当)
  • 所得税率:15%
  • 復興特別所得税:2.1%
  • 住民税率:5%
  • マンション売却価格:9,000万円
  • マンション取得費用:1,600万円(減価償却後)
  • 譲渡費用:300万円

【計算例】

<譲渡所得に係る所得税>

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除 = 9,000万円 - 1,600万円 - 300万円 - 3,000万円 = 4,100万円

4,100万円×15%=615万円

<復興特別所得税>

615万円×2.1%=129,150円

<合計額>

615万円+129,150円≒6,279,100円

<譲渡所得に係る住民税>

4,100万円×5%=205万円

【所得税と住民税の合計】

8,329,100円

ここで、税率に関しては所有期間に応じて以下の様に変わります。所有期間による計算の違いは、上述の計算例の中で税率を変えるだけとなります。

所有期間 5年以下 5年超~10年以内 10年超え
区分け 短期譲渡所得 長期譲渡所得 課税譲渡所得が6,000万円以下の部分 課税譲渡所得が6,000万円超の部分
所得税 30% 15% 10% 15%
復興特別所得税 2.1%
住民税 9% 5% 4% 5%

5.まとめ

以上、マンションを売却した場合にかかる税金の種類・節税方法について見てきました。結論としては、ほとんどの方はマンションを売却しても税金は発生しません。

むしろ譲渡損失によって所得税を取り戻せる可能性が有ります。興味のある方は、譲渡損失についても調べてみましょう。

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